Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-BE.2024.18 Urteil vom 21. Januar 2026 BesetzungPräsident B. Wehrli Richterin C. Hofer Schmid Richter C. Koch Richter B. Stöckli Richter D. Peter Gerichtsschreiberin L. Käser Beschwerde- führerin A._____ AG vertreten durch Michèle Bächli, beelegal Brugg, Badenerstrasse 13, 5200 Brugg Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde Q._____ handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Felix Weber, Schärer Rechtsanwälte, Hintere Bahnhofstrasse 10, 5001 Aarau GegenstandAnschlussgebühren (Wasser und Abwasser)
2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A.1. Die Parzelle Nr. aaa in der Einwohnergemeinde Q._____ ist aufgeteilt in fünf Stockwerkeigentumsanteile (Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes am 6. Oktober 2022). Die A._____ AG ist Allein- eigentümerin der Anteile bbb, ccc, ddd und eee (Anteile 725/1000; jjj: Ver- kauf tt.mm. 2022; Einsicht via AGOBIS am 19. März 2025 [zuletzt abgeru- fen am 26. Januar 2026]). A.2. Am 19. August 2022 reichte die A._____ AG ein Abbruchgesuch für den Rückbau der auf der Parzelle Nr. aaa stehenden Gebäude Nr. lll und Nr. mmm ein (Baugesuch fff). Die Bewilligung wurde am tt.mm. 2023 erteilt (Baubewilligung fff). Gemäss der Baubewilligung fff sollte die Holzkonstruk- tion zurückgebaut werden; die Betonplatten, Betonwände und Stützen soll- ten hingegen für den späteren Neubau bestehen bleiben (Beilage 3 zur Be- schwerde, S. 1 f.; Beschwerde, Rz. 6). A.3. Mit Datum vom tt.mm. 2022 reichte die A._____ AG ein Baugesuch für den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses inkl. PV-Anlage ein (Bauge- such ggg). Dabei wurden der Technikraum und die alte Toilette beim Ab- bruch des alten Gebäudes erhalten. Die Gewerbehalle sollte auf der Süd- ostseite durch einen Carport ergänzt werden. Auf der Südostseite sollte auf dem bestehenden Untergeschoss gemäss der Abbruchbewilligung vom tt.mm. 2023 (A.2.) ein zweigeschossiger Bau erstellt werden (Baubewilli- gung vom tt.mm. 2022, Beilage 5 zur Beschwerde, S. 1; Beschwerde, Rz. 7 f.). Die Einwohnergemeinde Q._____ verfügte eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 12'766.90 und eine Kanalisationsanschlussgebühr von Fr. 68'360.80 (nach Abzug bereits geleisteter Zahlungen aus den Jah- ren 1982 und 1987; Beilagen 6 und 7 zur Beschwerde; Beschwerde, Rz. 9). A.4. Mit Datum vom 26. September 2022 erhob die A._____ AG Einsprache ge- gen die verfügten Gebühren (Vorakten) und beantragte, die Wasseran- schlussgebühr sei auf Fr. 1'985.10, die Abwasseranschlussgebühr auf Fr. 16'048.50 zu reduzieren. In der Folge fand am 28. November 2022 eine Einspracheverhandlung statt. Es konnte keine Einigung erzielt werden (Beilage 8 zur Beschwerde; Beschwerde, Rz. 10).
3 - A.5. Mit Datum vom 21. Juni 2023 reichte die A._____ AG ein Baugesuch für eine Projektänderung zum Baugesuch ggg (A.2.) ein (nachträgliches Bau- gesuch). In Abänderung des ursprünglichen Projektes plante die A._____ AG neu Sichtschutzwände, einen Treppenaufgang, eine Verschiebung der Trennwand und den Einbau einer Galerie im Obergeschoss (Baugesuchs- akten hhh, Vorakten). Mit Beschluss (Nr. iii) vom tt.mm. 2023 entschied der Gemeinderat, dass aufgrund der Projektänderung eine Neuberechnung der Gebühren vorzunehmen sei. Die verfügten Gebühren wurden folglich stor- niert und neu berechnet (Vorakten). Ebenso mit Datum vom tt.mm. 2023 wurde die Baubewilligung für die Projektänderung erteilt (Baubewilli- gung hhh, Vorakten; Beschwerde, Rz. 11 f.). A.6. In Ziffer 2 der Baubewilligung hhh wurde eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 15'299.30 und eine Kanalisationsanschlussgebühr von Fr. 75'453.00 verfügt (Beilage 9 zur Beschwerde; Beschwerde, Rz. 13). Mit Schreiben vom 7. Dezember 2023 erläuterte der Gemeinderat Q._____ seine Neuberechnung der Gebühren inklusive einer detaillierten Berech- nungstabelle, welche als integrierter Bestandteil der Baubewilligung hhh erklärt wurde (Beilagen 10 und 11 der Beschwerde; Beschwerde, Rz. 13). Im gleichen Zug hielt der Gemeinderat fest, dass die Rechnungen vom
1.1. Gegen Abgabeverfügungen kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim ver- fügenden Organ Einsprache erhoben werden (§ 35 Abs. 2 Satz 1 des Ge- setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Dessen Einspracheentscheid kann innert 30 Tagen mit Beschwerde beim SKE angefochten werden (§ 35 Abs. 2 Satz 2 BauG in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.100] vom 4. Dezem- ber 2007). Der Entscheid des Gemeinderats vom 5. Januar 2024 (Beilage 2 zur Beschwerde) ist ein Einspracheentscheid im Sinne von § 35 Abs. 2 BauG. Das SKE ist für die Behandlung der Beschwerde zuständig. 1.2. Zur Einreichung einer Beschwerde ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a VRPG). Die Beschwerde- führerin ist Adressatin des Einspracheentscheids vom 5. Januar 2024 und ist als Stockwerkeigentümerin der Anteile bbb, ccc, ddd und eee (Anteile 725/1000; A.) und Gebührenbelastete ohne weiteres zur Beschwerdeerhe- bung legitimiert. Der Anteil jjj (Wohnung im Erd- und Obergeschoss) steht im Alleineigentum einer weiteren Eigentümerin, welche den Anteil von der Beschwerdeführerin erworben hat (Einsicht via AGOBIS am 13. Mai 2025; zuletzt abgerufen am 26. Januar 2026). Gemäss Kaufvertrag vom 20. März 2022, Ziffer 1.a. umfasst der Kaufpreis die pauschale Abgeltung unter anderem der Anschlussgebühren für Kanalisation und Wasser (S. 4). Es wurde auch unter diesem Aspekt die korrekte Partei ins Recht gefasst. Dies wird von den Parteien denn auch nicht bestritten. 1.3. Der Einspracheentscheid ist der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin am 6. September 2024 zugegangen (Beilage 2 zur Beschwerde). Nach § 28 Abs. 1 und 2 VRPG gelten für die Berechnung der Fristen, deren Un- terbruch und die Wiederherstellung gegen die Folgen der Säumnis sowie bezüglich der Rechtsstillstandsfristen die Bestimmungen der Schweizeri- schen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 2008. Die mit Poststempel vom 4. Oktober 2024 versehene Beschwerde wurde frist- gerecht erhoben.
Vorliegend ist einerseits umstritten, ob die fragliche Baute als Ersatzbaute oder als Umbaute (Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbaute) zu qualifizieren (Erw. 4.) oder – eventualiter – ob reduzierte Ansätze für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen anzuwenden sind (Erw. 5.). Weiter ist umstritten, ob bereits geleistete Zahlungen korrekt angerechnet worden sind (Erw. 6.) und ob ein Versickerungsrabatt gewährt werden muss (Erw. 7.). Schliesslich ist umstritten, ob die verfügten Gebühren das Kostendeckungs- (Erw. 8-10.) und das Äquivalenzprinzip (Erw. 11.) verlet- zen. Nicht bestritten sind die Gebührenpflicht als solche sowie die Berech- nungsgrundlagen (Protokoll, S. 4). 3. 3.1. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben- erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt (Bundesgerichtsentscheid [BGE] 126 I 183; BGE 132 II 374; vgl. auch Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist [BGE 134 I 180]). 3.2. Das kantonale Recht ermächtigt die Gemeinden, von den Grundeigentü- mern Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von Anlagen der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Abwasserbe- seitigung zu erheben. Soweit die Kosten dadurch nicht gedeckt werden, sowie für den Betrieb, sind sie verpflichtet, Gebühren zu erheben (§ 34 Abs. 2 BauG). Sie haben die Erhebung der Beiträge und Gebühren auch zu regeln, wo keine kantonalen Vorschriften bestehen (§ 34 Abs. 3 BauG; vgl. auch § 23 des Einführungsgesetzes zur Bundes- gesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässern [EG UWR; SAR 781.200] vom 4. September 2007 und § 60a Abs. 1 des
9 - angerechnet. Der Nachweis für die damals bezahlte Abgabe ist vom Grund- eigentümer zu erbringen (§ xyz WR). 3.4.5. Alle festgelegten Abgabentarife verstehen sich ohne Mehrwertsteuerzu- schlag. Die von der Gemeinde für ihre Leistungen zu erbringende eidge- nössische Mehrwertsteuer wird den Abgabepflichtigen zusätzlich zu den Abgaben auferlegt. Sie wird separat ausgewiesen und ist mit der Abgaben- bzw. Gebührenverfügung zur Zahlung fällig (§ xyz WR).Die Gemeinde hat bei der Wasseranschlussgebühr keine MWST erhoben. 3.4.6. Die Zahlungspflicht entsteht bei Neubauten mit dem Anschluss an die Was- serversorgung. Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer bereits angeschlossenen Baute entsteht die Zahlungspflicht mit dem Abschluss der Bauarbeiten; spätestens jedoch zwei Jahre nach Baubeginn. Ersatz- bauten sind Neubauten gleichgestellt (§ xyz WR). 3.4.7. Schuldner der Abgabe ist der Grundeigentümer im Zeitpunkt des Eintritts der Zahlungspflicht (§ xyz WR). 3.4.8. Der Kreis der Abgabepflichtigen, der Gegenstand der Abgabe und die Be- messungsgrundlage sind im WR in den Grundzügen umschrieben (Erw. 3.1.); dieses wurde von der Gemeindeversammlung beschlossen (Erw. 3.4.1.). Es genügt den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage zu Erhebung von Anschlussgebühren. Dies wird von den Parteien nicht be- stritten (Protokoll, S. 6). 3.5. 3.5.1. Rechtliche Grundlage für die Erhebung einer Kanalisationsanschlussge- bührist in das Abwasserreglement der Gemeinde Q._____ (fortan AR; be- schlossen am tt.mm.jjjj, in Kraft seit tt.mm.jjjj). Das AR wurde kompetenz- gemäss von der Gemeindeversammlungbeschlossen (vgl. § 20 Abs. 2 lit. i GG). 3.5.2. Die Gemeinde erhebt für den Anschluss an die öffentlichen Abwasseranla- gen eine Anschlussgebühr gemäss dem Tarif. Die Gebühr wird unter Be- rücksichtigung der Gebäudegrundfläche, der in die Kanalisation entwässer- ten Hartfläche und der Bruttogeschossfläche festgelegt (§ xyz AR). Für ge- werbliche und industrielle Lagerflächen ohne oder mit unbedeutendem Ab- wasseranfall wird eine Gebühr nach reduzierten Ansätzen erhoben (§ xyz AR).
10 - Der Gebührenansatz beläuft sich auf Fr. 39.00/m 2 der Gebäudegrundflä- che und der in die Kanalisation entwässerten Hartflächen sowie Fr. 39.00/m 2 der Bruttogeschossfläche. Der reduzierte Ansatz für Industrie- und Gewerbebauten beträgt bei gewerblichen und industriellen Lagerflä- chen Fr. 8.00/m 2 und bei gewerblichen und industriellen Produktions- und Arbeitsflächen Fr. 11.00/m 2 (Tarif Anhang II zum AR). 3.5.3. Wird ein bereits an die öffentliche Kanalisation angeschlossenes Gebäude abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet, so werden die seinerseits bezahlten Abgaben angerechnet. Der Nachweis für die bereits bezahlte Abgabe ist vom Grundeigentümer zu erbringen (§ xyz AR). Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten wird die Anschlussgebühr für die erweiterte Fläche erhoben (§ xyz AR). Bei Zweckänderungen bereits angeschlossener Bauten, die eine wesentli- che Mehrbelastung der Abwasseranlagen verursachen, wird die An- schlussgebühr neu festgelegt. Bereits geleistete Zahlungen werden ange- rechnet. Ein allfälliger Überschuss wird nicht zurückerstattet (§ xyz AR). 3.5.4. Alle festgelegten Abgabentarife verstehen sich ohne Mehrwertsteuerzu- schlag. Die von der Gemeinde für ihre Leistungen zu erbringende eidge- nössische Mehrwertsteuer wird den Abgabepflichtigen zusätzlich zu den Abgaben auferlegt. Sie wird separat ausgewiesen und ist mit der Abgaben- bzw. Gebührenverfügung zur Zahlung fällig (§ xyz AR). 3.5.5. Die Zahlungspflicht entsteht bei Neubauten mit dem Anschluss an die Ka- nalisation; bei bestehenden Gebäuden mit der Inbetriebnahme des An- schlusses. Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer bereits ange- schlossenen Baute entsteht die Zahlungspflicht mit dem Abschluss der Bauarbeiten; spätestens jedoch zwei Jahre nach Baubeginn. Ersatzbauten sind Neubauten gleichgestellt (§ xyz AR). 3.5.6. Schuldner der Abgabe ist der Grundeigentümer im Zeitpunkt des Eintritts der Zahlungspflicht (§ xyz AR). 3.5.7. Der Kreis der Abgabepflichtigen, der Gegenstand der Abgabe und die Be- messungsgrundlage sind im AR in den Grundzügen umschrieben (Erw. 3.1.) und dieses wurde von der Gemeindeversammlung beschlossen (Erw. 3.5.1.). Es genügt den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage
11 - zu Erhebung von Anschlussgebühren. Dies wird von den Parteien nicht be- stritten (Protokoll, S. 6).
4.1. Zunächst ist umstritten, ob es sich beim Bauprojekt der Beschwerdeführe- rin um einen Ersatzbau oder um einen Um-, An-, Aus- oder Erweiterungs- bau handelt. 4.2. 4.2.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die erstellten Gewerbe-, Büro- und Wohnbauten seien auf den bestehenden Betongrundmauern der bisheri- gen Gebäude Nr. lll und Nr. mmm erstellt worden und seien unter Einbezug und im Umfang der anlässlich des Abbruchs stehengelassenen tragenden Rück- und Seitenwände erfolgt. Die Gewerbehalle entspreche in ihrer Ab- messung (34.90 m x 15.00 m) exakt den Massen des abgebrochenen Ge- bäudes Nr. lll. Die Gewerbehalle umfasse eine Galerie, einen Lagerraum, eine Werkstatt, eine Serviceannahme sowie einen Empfang mit Büro. Zu- dem seien der Technikraum und die Toilette beim Abbruch der ehemaligen Baute (XY) erhalten und eine neue Kundentoilette eingebaut worden. Diese werde nur selten genutzt. Auf der Südostseite sei auf das stehengelassene Untergeschoss ein zweigeschossiger Bau gesetzt worden. Er umfasse ei- nerseits auf sämtlichen Geschossen Büroräumlichkeiten mit je einer Toi- lette pro Geschoss, andererseits eine 3.5-Zimmer-Wohnung. Vor den baulichen Massnahmen sei das Gebäude Nr. mmm im beibehalte- nen Untergeschoss als Ausstellungsraum genutzt worden. Neben dem Ausstellungsraum sei im Untergeschoss eine Toilette eingebaut gewesen. Im Erdgeschoss habe sich ein Pferdestall befunden (Beschwerde, Rz. 17- 21; Protokoll, S. 6 ff.). Die Berechnung der Anschlussgebühren sei nach der baurechtlichen Be- trachtungsweise erfolgt, wonach Ersatzbauten als Neubauten gelten wür- den, wenn sie nach Art und Umfang der vorgenommenen Veränderungen einem Neubau gleichkämen. Richtigerweise müsste bei Liegenschaften, für welche in der Vergangenheit bereits eine Anschlussgebühr entrichtet worden sei, die Gebühr auch bei Ersatzbauten allein nach der Erhöhung der Leistungsfähigkeit des Anschlusses bemessen werden. Entscheidend sei nicht die baurechtliche Qualifikation von baulichen Veränderungen auf einem angeschlossenen Grundstück. Massgeblich sei, ob das Versor- gungswerk für sie zusätzliche Kapazitäten zur Verfügung stellen müsse und dem Gemeinwesen daher allenfalls zusätzliche Baukosten erwachsen würden (Beschwerde, Rz. 22-26; Replik, Rz. 4 und 15, Protokoll, S. 6 ff.).
12 - Die abgebrochenen Gebäude seien in den Jahren 1982 und 1987 erbaut worden. Damals sei eine Anschlussgebühr geleistet und die Liegenschaf- ten damit ins Leitungsnetz der Gemeinde eingekauft worden. Die Lebens- dauer der Bauten sei bei deren Rückbau nicht abgelaufen und der An- schluss sei auch nicht seit längerer Zeit ausser Gebrauch gewesen. Die Beschwerdeführerin habe die Bauten durch die Erneuerung lediglich wirt- schaftlich wiederbelebt und neuen Bedürfnissen angepasst. Die Lage, An- ordnung und Ausrichtung entsprächen den bisherigen Bauten und auch die Gebäudegrund- und Hartflächen hätten sich lediglich durch eine kleine An- baute nordwestlich des Gewerbe- und Wohngebäudes minim verändert. Für die Umnutzung habe die Gemeinde keinerlei zusätzliche Kapazitäten zur Verfügung stellen müssen und es seien ihr auch keine zusätzlichen Kosten erwachsen. Nach der Nutzungsänderung sei die ehemalige XY ein- zig durch die Kundentoilette erweitert worden. Es sei daher davon auszu- gehen, dass die neuen Gebäude gegenüber den bisherigen Bauten das öffentliche Leistungsnetz maximal gleich (Gebäude Nr. lll) bzw. weniger stark (Gebäude Nr. mmm) in Anspruch nehmen würden. Aus diesem Grund sei die Anwendung von §§ xyz WR und xyz AR unangemessen. Damit werde das Äquivalenzprinzip und das Verhältnismässigkeitsprinzip verletzt. Unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebotes seien die Gebüh- ren im Sinne von besonderen Verhältnissen gemäss §§ xyz WR und xyz AR dahinangehend anzupassen, dass die Anschlussgebühren nur für die erweiterten Flächen zu erheben seien (Beschwerde, Rz. 27-29; Replik, Rz. 7-8 und 11-14; zum Äquivalenzprinzip im Besonderen vgl. Erw. 11.). 4.2.2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, der genaue Umfang eines Bauge- suchs werde anhand der Baugesuchsakten beurteilt. Die Beschwerdefüh- rerin habe ihr Baugesuch selbst mit «Neubau Gewerbe-/Büro- und Woh- nungsbau» bezeichnet. Auch der mit Baugesuch Nr. ggg eingereichte Situ- ationsplan vom 17. Mai 2022 spreche eine deutliche Sprache. Beide Er- satzbauten für die bestehenden Gebäude Nr. lll und Nr. mmm seien voll- ständig als Neubauten bezeichnet worden. Einzig der Technikraum und die Toilette seien vom Bestand übriggeblieben. Es spiele keine Rolle, dass die Ersatzbauten, die den Charakter von Neubauten aufweisen würden, mehr oder weniger am selben Standort wie die vorbestehenden Bestandesbau- ten errichtet worden seien. Die Bausumme habe gemäss Baugesuch rund Fr. 2 Mio. betragen. Dies ergäbe pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche einen Betrag von Fr. 2'492.50, was einem Neu- bzw. Ersatzbau gleich- komme. Die Beschwerdegegnerin habe zudem die bereits geleisteten Zah- lungen angerechnet (Vernehmlassung, Rz. 10-19; Duplik, Rz. 3-7; Proto- koll, S. 7 f.). 4.2.3. In ihrer Replik ergänzt die Beschwerdeführerin, es erstaune, dass die Be- schwerdegegnerin die Bauten als Neubau bezeichne, zumal diese im
13 - Einspracheentscheid festgehalten habe, dass sich die Veränderung der re- levanten Flächen in einem Bereich bewegen würden, in welchem für sich allein genommen wohl von einer An-, Aus- bzw. Erweiterungsbaute gespro- chen werden könne. Die Bezeichnung im Baugesuch sei nicht relevant (Replik, Rz. 3; Protokoll, S. 8). Sodann sei die Bausumme nicht relevant für die Berechnung der An- schlussgebühren. Abklärungen hätten zudem ergeben, dass durch die Er- neuerung der Liegenschaften ein Grossteil des bestehenden Gebäudewer- tes bestehen geblieben sei. Die Liegenschaften seien Ende 2021 für rund Fr. 1.5 Mio. erworben worden. Davon seien rund Fr. 1.1. Mio. auf das Grundstück entfallen (Fr. 1.1 Mio. ÷ xyz m 2 = Fr. xyz.00/m 2 ). Die damals bestehenden Gebäude hätten somit einen Wert von ca. Fr. 400'000.00 auf- gewiesen. Gemäss eingeholter Offerten hätten sich die Kosten für die Er- stellung bzw. der Wert der stehen gelassenen Fundamente auf rund Fr. 300'000.00 belaufen. Die bestehenden und mittlerweile abgebrochenen Gebäudeteile hätten aufgrund der einfachen Bauweise folglich einen Rest- wert von rund Fr. 100'000.00 aufgewiesen. Mit anderen Worten seien durch die Bauarbeiten rund 75 % der vorhandenen Gebäudesubstanz bzw. des Gebäudewertes bestehen geblieben. Es handle sich auch gestützt darauf nicht um eine Neubaute (Replik, Rz. 16-19). Bei einer Qualifikation der Baute als Um- und Erweiterungsbaute und un- abhängig davon, ob die baulichen Veränderungen die Versorgungswerke mehr beanspruchen, würden der Beschwerdeführerin folgende Anschluss- gebühren entstehen: Wasseranschlussgebühr Fr. 2'959.99 Abwasseranschlussgebühr BGF Fr. 7'106.65 Abwasseranschlussgebühr GGF / Hartfläche Fr. 17'135.65 Total Fr. 26'837.20 Gestützt auf die Qualifikation als Neubaute entstünden der Beschwerde- führerin dagegen folgende Anschlussgebühren: WasseranschlussgebührFr. 14'967.80 AbwasseranschlussgebührFr. 74'792.31 TotalFr. 89'760.11 Die Gebühren für eine angebliche Neubaute würden somit das rund 3.5-fache der Gebühren betragen, die für eine Umbaute angefallen wären, obwohl die Versorgungswerke durch die baulichen Veränderungen tenden- ziell eher weniger belastet würden. Eine solche Berechnung verstosse ge- gen das Gleichbehandlungsgebot (Replik, Rz. 22-24).
14 - 4.2.4. In ihrer Duplik ergänzt die Beschwerdegegnerin, das SKE habe in einer vergleichbaren Konstellation entschieden, dass neben der ursprünglichen und neuen Nutzung des Gebäudes insbesondere auch die verbleibenden Baustrukturen sowie die Formveränderungen für die rechtliche Einordnung entscheidend seien. Das Gericht habe die Auskernung einer Scheune als Ersatzbau qualifiziert, da nur die West- und Ostfassade sowie das Dach erhalten worden seien. Der Rest sei vollständig abgebrochen worden. In die verbleibenden Gebäudeteile sei ein zweigeschossiges Mehrfamilien- haus mit vier Wohnungen eingebaut worden. Ausschlaggebend sei gewe- sen, dass die ursprüngliche Baute zuvor als Lagerraum genutzt worden sei, über mehrere Jahre leer gestanden habe und der Neubau in seiner Form als auch in seiner Nutzung erheblich von den vorbestehenden Bauten ab- gewichen sei (mit Verweis auf den Entscheid des Spezialverwaltungsge- richts [SKEE 4-BE.2017.8] vom 20. Juni 2018 in: AGVE 2018 S. 449 ff.; Duplik, Rz. 7-8). Im vorliegenden Fall hätten ursprünglich eine XY, ein Gebäude mit Büro- räumlichkeiten sowie ein Pferdestall auf dem Grundstück gestanden. Vom Gebäude mit Büro und Pferdestall bleibe das Kellergeschoss bestehen, welches weiterhin Büroräumlichkeiten umfasse. Anstelle des Pferdestalles würden zwei zusätzliche Geschosse mit Büros und Wohnungen errichtet. Beim XY-gebäude würden das Kellergeschoss, die Betonwände sowie zwei kleine Nebenräume bestehen bleiben, während die darauf liegende Holzkonstruktion einschliesslich des Daches zurückgebaut werde. Geplant seien neue Lager- und Gewerberäumlichkeiten. Die Zufahrt werde neu angelegt. Die Gebäudegrundfläche werde um 40 m 2 erweitert, während sich die anrechenbare Bruttogeschossfläche um 168 m 2 vergrössere. Die Hartfläche werde um 371.5 m 2 vergrössert, wobei die totale Bruttogeschossfläche 972.49 m 2 betrage und die gesamte Gebäude- sowie Hartfläche 1'056.92 m 2 umfasse. Die Veränderung der relevanten Flächen bewege sich somit in einem Bereich von rund 20 % bis maximal 35 %. Der ursprüngliche Charakter der Baute sei fast vollständig verloren gegangen, insbesondere auch durch die teilweise Nutzungsänderung, welche zu einer verstärkten Büro- und Wohnnutzung geführt habe. Diese Faktoren würden klar gegen eine blosse Erweiterung sprechen (Duplik, Rz. 9-12). In einem anderen Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts sei als Ab- grenzungskriterium die Höhe der Baukosten pro Quadratmeter berücksich- tigt worden. Die Bausumme sei folglich relevant für die Qualifikation der Baute (mit Verweis auf SKEE [4-BE.2020.17] vom 26. Januar 2022, Erw. 6.3.2.1.; Duplik, Rz. 13-16). Die Beschwerdegegnerin differenziere in ihren Reglementen zwischen Um-, Aus-, An- und Erweiterungsbauten (Zusatzgebühr nach Massgabe der Flächenerhöhung) und Ersatzbauten (Gebühr basierend auf der
15 - gesamten anrechenbaren Bruttogeschossfläche, Gebäudegrundfläche bzw. entwässerten Hartfläche unter Abzug bereits geleisteter Zahlungen). Diese Differenzierung entspreche der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung und sei zulässig (Duplik, Rz. 17-20). 4.2.5. Unter dem Titel «konkrete Berechnung der Anschlussgebühren» bringt die Beschwerdeführerin vor, für die bestehenden Flächen seien bereits in den Jahren 1982 und 1987 Anschlussgebühren erhoben worden. Durch die neue Nutzung müssten von den Versorgungswerken keine neuen und zu- sätzlichen Kapazitäten zur Verfügung gestellt werden und es würden der Gemeinde daher keine zusätzlichen Baukosten entstehen. Aufgrund der veränderten Nutzung sei sogar damit zu rechnen, dass weniger Wasser benötigt und weniger Abwasser anfallen werde. Es seien daher höchstens Anschlussgebühren für die erweiterten und zusätzlichen Flächen zu erhe- ben. Die Beschwerdeführerin stellt anschliessend eine Berechnung der Flächen auf, welche aus ihrer Sicht effektiv erweitert worden seien. Gestützt darauf hätte die Beschwerdegegnerin lediglich Gebühren für 318.76 m 2 erheben dürfen (statt für 1'142.89 m 2 ). Es ergäben sich gestützt auf diese Betrach- tungsweise folgende zu belastenden Flächen (Beschwerde, Rz. 35-36): Gewerbliche und industrielle Lagerfläche76.20 m 2 Gewerbliche und industrielle Produktions-/Arbeitsfläche123.96 m 2 Bruttogeschossfläche übrige118.60 m 2 Total318.76 m 2 Unter Berücksichtigung der reduzierten Ansätze für gewerbliche und in- dustrielle Lager sowie Produktions- und Arbeitsstätten berechnet die Be- schwerdeführerin eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 2'595.00 und eine Abwasseranschlussgebühr von Fr. 7'106.65 inkl. MWST (von 7.7 %) für die Bruttogeschossflächen und eine Abwasseranschlussgebühr von Fr. 17'135.55 inkl. MWST (von 7.7 %) für die Hartflächen (Beschwerde, Rz. 37-41). 4.3. 4.3.1. In der Vergangenheit hat das Bundesgericht mehrfach festgehalten, dass es sich bei Abwasseranschlussgebühren um eine einmalige Abgabe handle (BGE 112 Ia 260, Erw. 5.a.; BGE 97 I 337, Erw. 2.a.). In Fällen, in denen eine Baute nachträglich aus- oder umgebaut wurde, konnten jedoch schon damals ergänzende Anschlussgebühren vorgesehen werden (Urteil des Bundesgerichts [2P.45/2003] vom 28. August 2003, Erw. 5.3.).
16 - 4.3.2. In neueren Entscheiden scheint das Bundesgericht von diesem früheren, ursprünglich auch in der Lehre verbreiteten Einmaligkeitsgrundsatz abge- rückt zu sein. So hat es zur gebührenrechtlichen Behandlung von Ersatzbauten einer- seits und von Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten andererseits zwar festgehalten, dass Ersatzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind wie Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbauten. Das ergibt sich einerseits aus dem mit der Anschlussgebühr verfolgten Finanzierungszweck, anderer- seits aber auch aus praktischen Gründen. Es ist oft nicht möglich, zwischen Ersatzbau und Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbau eine klare Trennlinie zu ziehen (Urteil des Bundesgerichts [2P.78/2003] vom 1. Septem- ber 2003, Erw. 3.6.; Urteil des Bundesgerichts [2P.45/2003] vom 28. Au- gust 2003 in: ZBl 2004, S. 263 ff.). «Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach für eine derartig kon- zipierte Anschlussgebühr zwischen Um- und Erweiterungsbauten einer- seits und Ersatzbauten andererseits kein grundsätzlicher Unterschied gemacht werden darf, lässt sich verfassungsrechtlich nicht beanstanden. Wenn bei Um- und Erweiterungsbauten nur der bauliche Mehrwert der veränderten Baute sowie die zusätzlich geschaffene Hartfläche durch eine ergänzende Anschlussgebühr erfasst wird, muss diese Betrach- tungsweise konsequenterweise auch für Ersatzbauten gelten. Das drängt sich bis zu einem gewissen Grad schon aus praktischen Gründen auf, da zwischen Um- und Erweiterungsbauten und eigentlichen Ersatz- bauten keine scharfe Trennung gemacht werden kann. Bei Um- und Er- weiterungsbauten kann die neu geschaffene Bausubstanz wert- und volumenmässig neben der verbliebenen Altsubstanz derart dominieren, dass der Vorgang baulich und wirtschaftlich der Erstellung einer Ersatz- baute gleich- oder nahekommt» (zit. Urteil des Bundesgerichts [2P.78/2003] vom 1. September 2003, Erw. 3.6.). 4.3.3. Die Gleichsetzung gilt indessen nicht absolut. Wo zwischen Altbaute und Ersatzbaute eine grosse Diskrepanz besteht, kann für die Ersatzbaute trotz eines grundsätzlich vorhandenen Anschlusses die volle Anschlussgebühr erhoben werden. Eine unterschiedliche Behandlung der beiden Sachver- halte «Ersatzbau» und «Umbau» ist zudem zulässig, wenn das abgebro- chene Gebäude baufällig war und der Anschluss während längerer Zeit nicht benutzt wurde (Urteil des Bundesgerichts [2P.78/2003] vom 1. Sep- tember 2003, Erw. 3.6.; Urteil des Bundesgerichts [2P.223/2004] vom
18 - aus, eine über 50-jährige Baute habe die technische Lebensdauer der ge- nutzten Erschliessung im Regelfall konsumiert, sodass sich eine erneute Erhebung von Anschlussgebühren rechtfertige. Weiter hielt es fest, es sei zulässig, Umbauten und Sanierungen von bereits angeschlossenen Ge- bäuden zum Anlass zu nehmen, den auf einen beschränkten Zeithorizont von 50 Jahren ausgelegten Einkauf in die Wasserversorgung zu erneuern bzw. zu aktualisieren. Auch sei es nicht zu beanstanden, wenn weiter zu- rückliegende Einkäufe in die Versorgungswerke in einem geringeren Masse angerechnet würden wie solche, die weniger weit zurücklägen (Erw. 3.5.2.). Bei der erneuten Erhebung von Anschlussgebühren dürfe es nicht darauf ankommen, ob ein Umbau bewilligungspflichtig sei oder nicht. Auch könne es keine Rolle spielen, ob ein Umbau im Innern oder an der Gebäudehülle stattfinde. Massgebend sei, ob die Arbeiten auf den Beginn eines neuen Lebenszyklus des Gebäudes schliessen liessen (Erw. 3.5.3.). In einem Urteil vom 18. Mai 2005 (2P.223/2004) hielt das Bundesgericht fest, es sei mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar, wenn die nachträg- lichen Anschlussgebühren aus Praktikabilitätsgründen nicht anlässlich je- der vom Gemeinwesen getätigten Investition von sämtlichen Grundeigen- tümern erhoben würden, sondern nur von denjenigen Grundeigentümern, welche auf ihrer Parzelle eine Neu- bzw. Ersatzbaute errichten, da in die- sem Fall der ursprüngliche Einkauf in die Versorgung als amortisiert bzw. konsumiert gelten könne (Erw. 3.3.3.). 4.3.6. Die in den vorstehenden Erwägungen herausgearbeitete Entwicklung in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird vom SKE geteilt und von die- sem in der breiten Palette der verschiedenen kommunalen Reglemente mit Respekt vor dem in der Gemeindeautonomie wurzelnden Ermessensspiel- raum jeweils umgesetzt (SKEE [4-BE.2020.17] vom 26. Januar 2022, Erw. 5.2.6.; SKEE [4-BE.2017.14] vom 20. Juni 2018, Erw. 5.2.3. ff.). Es kann im Spannungsfeld zwischen höchstrichterlichen Vorgaben und kom- munaler Rechtsetzungshoheit nicht Aufgabe und Kompetenz eines unteren kantonalen Gerichts sein, aufgrund eines theoretischen Verbesserungspo- tentials (z.B. vollständige Refinanzierung eines kommunalen Abwasser- systems über Benützungsgebühren) einer als zulässig erkannten Norm die Anwendung zu versagen. 4.4. 4.4.1. Grundsätzlich wäre nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der beiden Sachverhalte «Ersatzbau» und «Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbau» vorzuziehen. Unter besonderen Umständen wird aber auch eine Ungleichbehandlung toleriert. Dies gilt es nachfolgend zu prüfen.
19 - 4.4.2. § xyz WR lauten wie folgt: Um-, An-, Aus- und Erweiterungs- bauten Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer be- reits angeschlossenen Baute ist eine zusätzliche An- schlussgebühr zu bezahlen entsprechend der durch die baulichen Veränderungen bedingten Erhöhung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche, unabhän- gig davon, ob durch die baulichen Veränderungen die Wasserversorgung mehr beansprucht wird. Gebäudeabbruch, Ersatzbauten Wird ein bereits angeschlossenes Gebäude abgebro- chen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet, so werden die seinerzeit bezahlten einmaligen Abgaben angerechnet. Der Nachweis für die damals bezahlte einmalige Abgabe ist vom Liegenschaftseigentümer zu erbringen. Das kommunale Reglement sieht folglich eine Ungleichbehandlung von ei- nerseits Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten und Ersatzbauten ande- rerseits vor. Eine solche Regelung erscheint unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zulässig (vgl. insbes. Erw. 4.3.4.). 4.4.3. § xyz AR lauten wie folgt: Ersatz-, Umbau- ten, Zweckände- rung Wird ein bereits angeschlossenes Gebäude abgebro- chen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet, so werden die seinerzeit bezahlten einmaligen Abgaben angerechnet. Der Nachweis für die damals bezahlte einmalige Abgabe ist vom Liegenschaftseigentümer zu erbringen. Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten wird die Anschlussgebühr für die erweiterte Fläche gemäss [...] erhoben. Auch das AR sieht eine Ungleichbehandlung von Um-, An-, Aus- und Er- weiterungsbauten und Ersatzbauten vor, was zulässig ist. 4.4.4. Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass §§ xyz WR sowie xyz AR nicht ge- gen höherrangiges Recht verstossen. Die Normen dürfen und müssen auf- grund des Legalitätsprinzips angewendet werden (§ 2 Abs. 1 VRPG), wenn die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind. 4.5. Es ist nachfolgend zu prüfen, welche Tatbestandsvoraussetzungen der §§ xyz WR und xyz AR erfüllt sind, mithin ob die bewilligten baulichen Ver- änderungen die Intensität eines Ersatzbaues im Sinne von §§ xyz WR und
20 - xyz AR erreichen, oder ob lediglich eine Um-, An-, Aus- oder Erweiterungs- baute im Sinne von §§ xyz WR und xyz AR vorliegt. 4.5.1. Die Parzelle Nr. aaa wurde mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2021 von der Beschwerdeführerin erworben (Einsicht via AGOBIS am
5.1. 5.1.1. Eventualiter bringt die Beschwerdeführerin vor, es seien reduzierte Ansätze für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen einzuset- zen. Sowohl das WR als auch das AR sähen reduzierte Tarife für gewerb- liche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen – und nicht nur für Lagerflächen – vor. Diese Ansätze seien nicht berücksichtigt worden, ob- wohl es sich bei einem Grossteil der Flächen um gewerbliche Arbeitsflä- chen handle. Die Berechnung der Beschwerdegegnerin unterscheide nur zwischen Lager- und übriger Bruttogeschossfläche. Lediglich für die Werk- statt sei im Einspracheentscheid für eine Fläche von 32.5 m 2 ein reduzierter Tarif eingesetzt worden. Dies sei nicht nachvollziehbar. Zwar definiere die Rechtsprechung nicht, was unter einer «gewerblichen Arbeitsfläche» zu verstehen sei. Nach dem Wortlaut ausgelegt, müsse es sich um eine Flä- che handeln, auf der gearbeitet werde. Die Ausführungen der
22 - Beschwerdegegnerin, wonach nur in der Werkstatt gearbeitet werde, sei willkürlich. Zu berücksichtigen seien folgende Flächenqualifikationen (Be- schwerde, Rz. 30-34): Gewerbliche und industrielle Lagerfläche152.4 m 2 Gewerbliche und industrielle Produktions-/Arbeitsfläche794.14 m 2 Bruttogeschossfläche übrige196.35 m 2 Total1'142.89 m 2 5.1.2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, bei den Ausstellungs- und Verkaufs- flächen handle es sich nicht um Arbeitsflächen. Auch bei den Büroflächen handle es sich nicht um industrielle oder gewerbliche Produktions- und Ar- beitsflächen, da jene in der Regel eine geringere Nutzungsintensität auf- wiesen als reine Büronutzungen. Eine Büronutzung könne leichthin auch in einer reinen Wohnung oder in Wohnräumen stattfinden (Vernehmlassung, Rz. 20; Protokoll, S. 8 f.). 5.1.3. In ihrer Replik bringt die Beschwerdeführerin ergänzend vor, die Ausfüh- rungen der Beschwerdegegnerin seien willkürlich. Reduktionen von or- dentlichen Anschlussgebühren würden in der Regel für jene Flächen ge- währt, auf denen praktisch kein Wasserbezug und wenig Abwasser zu er- warten sei. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass auf ei- ner Verkaufsfläche ausgestellte Produkte zum Verkauf angeboten würden. Auf der gesamten Fläche erfolge kein Wasserbezug und falle kein Abwas- ser an. Insofern könne diese Fläche sogar mit einer regulären Lagerfläche verglichen werden, mit dem Unterschied, dass eine Verkaufsfläche auch von Kunden betreten werde. Ein Unterschied in der Nutzungsintensität be- stehe höchstens darin, dass gewerbliche Industrie- und Arbeitsflächen noch viel intensiver genutzt würden. Dies insbesondere, da es sich vorlie- gend um einen XY-Shop und damit einen Detailhandelsanbieter und nicht um einen Lebensmittelladen handle. Zudem sei nicht nachvollziehbar, wes- halb auf einer gewerblichen Industrie- und Arbeitsfläche weniger Abwasser anfallen solle als auf einer Bürofläche (Replik, Rz. 5 und 25-28). 5.1.4. Die Beschwerdegegnerin ergänzt in ihrer Duplik, die Beschwerdeführerin dehne die Definition der Produktions- und Arbeitsfläche übermässig aus. Als Produktions- und Arbeitsflächen seien jene Bereiche zu verstehen, in denen unmittelbar eine handwerkliche oder produktive Tätigkeit erfolge und die physische Herstellung, Bearbeitung oder Reparatur von Waren oder Materialien im Mittelpunkt stehe. Tätigkeiten, die primär der Verwaltung, dem Verkauf oder der Kundenberatung dienten, würden diese Anforderun- gen nicht erfüllen. Es liege im Ermessen der Beschwerdegegnerin, die Tat- bestandsmässigkeit für eine reduzierte Gebühr aufgrund sachlicher Krite- rien so streng zu gestalten, wie sie es für sachgerecht erachte. Die
23 - Annahme, dass nur der Werkstattbereich die Voraussetzungen einer redu- zierten Gebühr erfülle, sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die Berechnung der Gebühren basiere auf einer sachgerechten Auslegung der relevanten Vorschriften und Praxis, sodass an der festgelegten Gebührenhöhe nichts auszusetzen sei (Duplik, Rz. 21-26). 5.1.5. Die Beschwerdeführerin nimmt in ihrer Triplik ergänzend Stellung und bringt vor, die Beschwerdegegnerin berufe sich in ihrer Duplik erstmals auf eine scheinbare Praxis des Gemeinderates Q._____, wonach Verkaufs- und Büroflächen nicht als gewerbliche und industrielle Produktions- und Ar- beitsflächen qualifiziert würden. Sie stellt den Verfahrensantrag, es seien vergleichbare Gebührenentscheide bezüglich der gebührenrelevanten Qualifikation von Verkaufs- und Büroflächen aus den letzten Jahren einzu- reichen (Triplik, Rz. 2-3). 5.1.6. Unter dem Titel «konkrete Berechnung der Anschlussgebühren» bringt die Beschwerdeführerin eventualiter vor, die Berechnung der Gebühren sei zu- mindest unter Anwendung der reduzierten Ansätze zu berechnen. Nach ih- rer Berechnung ergäbe sich daraus eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 7'199.10 und eine Abwasseranschlussgebühr von Fr. 18'968.00 inkl. MWST (von 7.7 %) für die Bruttogeschossfläche sowie eine Abwasseran- schlussgebühr von Fr. 17'135.55 inkl. MWST (von 7.7 %) für die Gebäu- degrund- und Hartflächen (Beschwerde, Rz. 42-46). 5.2. 5.2.1. Wie ausgeführt (Erw. 3.1.) müssen Anschlussgebühren, wenn nicht not- wendigerweise in allen Teilen im formellen Gesetz, so doch in genügender Bestimmtheit zumindest in rechtssatzmässiger Form festgelegt sein. Die Voraussetzungen für die Erhebung der Abgabe müssen in den einschlägi- gen Rechtssätzen so umschrieben sein, dass der rechtsanwendenden Be- hörde kein übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabe- pflichten für den Bürger voraussehbar und rechtsgleich sind (BGE 126 I 180, Erw. 2.a.aa.; BGE 123 I 248, Erw. 2.; AGVE 2006 S. 366). Das Legalitätsprinzip, dem im Bereich des Abgaberechts die Bedeutung eines verfassungsmässigen Rechts zukommt, verlangt, dass der Rechts- satz mindestens den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand der Ab- gabe und die Höhe der Abgabe in den Grundzügen umschreibt (BGE 126 I 180, Erw. 2.a.aa.). 5.2.2. Gebühren unterliegen dem Äquivalenzprinzip, welches im Bereich der Kau- salabgaben einerseits das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV), anderseits das Willkürverbot (Art. 9 BV) konkretisiert. Nach dem
24 - Äquivalenzprinzip muss die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem ver- nünftigen Verhältnis zum Wert stehen, den die staatliche Leistung für die Abgabepflichtigen hat. Ein gewisser Ausgleich im Hinblick auf die wirt- schaftliche Bedeutung und das Interesse der Privaten an der Leistung ist zulässig, ebenso in beschränktem Ausmass eine Pauschalierung aus Gründen der Verwaltungsökonomie. Die Gebühren sollen nach sachlich vertretbaren Kriterien bemessen sein und keine Unterscheidungen treffen, für die es keine vernünftigen Gründe gibt (AGVE 2012 S. 274 ff.; ULRICH HÄFELIN/GEORGMÜLLER/FELIXUHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
26 - 5.3. 5.3.1. Vorliegend berechnet sich sowohl die Wasser- als auch die Abwasseran- schlussgebühr nach der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (Erw. 3.4. und 3.5.). Dies ist zweifellos zulässig und wird von den Parteien nicht be- stritten. 5.3.2. Umstritten ist indessen, ob für einzelne Flächen der Spezialtarif für gewerb- liche und industrielle Lagerflächen gemäss §§ xyz und xyz AR anzuwenden ist (Erw. 3.4.2. und 3.5.2.). Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Regle- mente nur von «gewerblichen und industriellen Lagerflächen» sprechen. Der Tarif hingegen unterscheidet unter dem Titel «reduzierte Ansätze bei Industrie- und Gewerbebauten» jeweils zwischen «gewerblichen und in- dustriellen Lagerflächen» und «gewerblichen und industriellen Produkti- ons-/Arbeitsflächen». 5.3.3. Vorab ist festzuhalten, dass folgende Qualifikationen nicht umstritten sind (Beschwerde, Rz. 34; Erw. 5.1.1.): Lagerfläche Gewerbliche und industrielle Lagerfläche152.40 m 2 WerkstattGewerbliche und industrielle Produktions-/Ar- beitsfläche (Werkstatt) 32.50 m 2 Wohnfläche Bruttogeschossfläche übrige196.35 m 2 5.3.4. Zu prüfen bleibt die Qualifikation der Büroflächen und der Flächen in der Gewerbehalle (Ausstellungs- und Verkaufsfläche, Galerie, Servicean- nahme, Kassen- und Empfangsbereich, Küche, Toiletten, Technikraum). 5.3.5. § xyz AR lautet wie folgt: 3 Für gewerbliche und industrielle Lagerflächen ohne oder mit unbedeuten- dem Abwasseranfall wird eine Gebühr nach reduzierten Ansätzen erhoben. Das AR sieht folglich einen rechtssatzmässigen Ausnahmetarif vor, der für gewerbliche und industrielle Lagerflächen Anwendung findet. Im Tarif (An- hang II zum AR) ist – über den Wortlaut des Abs. 3 hinausgehend – vorge- sehen, dass auch ein reduzierter Ansatz für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen anzuwenden ist (Tarif, Anhang II AR, zu § xyz; Erw. 5.3.2.). Die Anschlussgebühr beträgt für alle Bauten: b)Pro m 2 Bruttogeschossfläche1)Fr. 39.00 Reduzierte Ansätze bei Industrie- und Gewerbebau- ten:
27 -
gewerbliche und industrielle Lagerflächen1)Fr. 8.00
gewerbliche und industrielle Produktions- und Ar- beitsflächen 1)Fr. 11.00 § xyz WR lautet wie folgt: Industrie und Gewerbe 4 Für gewerbliche und industrielle Lagerflächen kann die Gebühr gemäss Tarifanhang reduziert werden. Der Ge- meinderat kann sich auf Kosten des Gesuchstellers durch einen neutralen Fachmann beraten lassen. Der Tarif sieht analog dem AR eine weitere Unterscheidung zwischen La- gerflächen einerseits und Produktions- und Arbeitsflächen andererseits vor (Erw. 5.3.2.). 5.3.6. Umstritten ist im Grunde folglich einzig, was unter «gewerblichen und in- dustriellen Produktions- und Arbeitsflächen» zu verstehen ist. 5.3.6.1. Die Antwort darauf ist durch Gesetzesauslegung zu ermitteln. Ausgangs- punkt der Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Sind verschie- dene Interpretationen des Texts möglich, muss die wahre Tragweite unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente gesucht werden. Sind meh- rere Lösungen denkbar, ist jene zu wählen, die der Verfassung entspricht (BGE 134 II 249, Erw. 2.3.). Im Vordergrund steht die teleologische Ausle- gung (Frage nach Sinn und Zweck der Norm und der ihr zugrundeliegenden Wertungen). Ergänzend kann auch die Interessenabwägung, d.h. die wer- tende Gegenüberstellung gegenläufiger privater und öffentlicher Interes- sen, eine Rolle spielen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N 177 ff.). «Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertun- gen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu las- sen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bun- desgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es na- mentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen» (zit. BGE 142 V 299, Erw. 5.1.). 5.3.6.2. Aus dem Wortlaut geht nicht zweifellos hervor, was unter den Begriff «ge- werbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen» zu subsumie- ren ist. Sinn und Zweck von Ausnahmetarifen ist regelmässig, dass bei ge- wissen Bauten der Wasserverbrauch und Abwasseranfall im Quervergleich
28 - zu der dem Normaltarif zugrundeliegenden Standartbelastung wie bei- spielsweise Wohn- oder Dienstleistungsnutzung, überdurchschnittlich aus- fällt. 5.3.6.3. Dieser Gedanke lag offensichtlich auch dem AR und WR zugrunde, zumal für Lagerflächen ein reduzierter Tarif eingesetzt wurde. Für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen wurde ebenfalls ein redu- zierter, jedoch höherer Tarif als für Lagerflächen eingesetzt. Die Regle- mente unterscheiden folglich zwischen einem Tarif für Lagerflächen, bei denen kein oder sehr wenig Wasser verbraucht wird bzw. Abwasser anfällt. Bei gewerblichen und industriellen Produktions- und Arbeitsflächen fällt mehr Abwasser an und wird mehr Wasser verbraucht; Verbrauch und Anfall liegen jedoch proportional deutlich unter dem Verbrauch einer Wohnbaute. 5.3.6.4. Zu prüfen ist zunächst die Qualifikation der Büroflächen. Ein Bürogebäude ist in der Belastung der Erschliessungsanlagen mit Wohnbauten vergleich- bar (SKEE [4-BE.2007.22] vom 24. März 2009, Erw. 10.3.). Es liegen keine Umstände vor, die darauf hindeuten würden, dass durch die Büronutzung die Erschliessungsanlagen unterdurchschnittlich schwach beansprucht werden. Es ist der Beschwerdegegnerin daher zuzustimmen, dass die Bü- roflächen nicht als gewerbliche oder industrielle Produktions- und Arbeits- flächen zu qualifizieren sind. Es ist folglich der Normaltarif anzuwenden. 5.3.6.5. Gleiches muss umso mehr für die Küche und die Toilette gelten. 5.3.6.6. Zu prüfen bleibt die Fläche der Gewerbehalle, die als Ausstellungs- und Verkaufsraum genutzt wird. Dabei ist zu beachten, dass die Fläche der Werkstatt (offene Werkstatt in der Gewerbehalle, rund 32 m 2 ) unbestritte- nermassen zum reduzierten Ansatz für gewerbliche und industrielle Pro- duktions- und Arbeitsflächen belastet wurde (Protokoll, S. 9). Im Quervergleich zu der diesem Wert zugrundeliegenden Standardbelas- tung (z.B. Wohnnutzung) fällt der Abwasseranfall auf der Verkaufsfläche des XY-Shops mit Sicherheit proportional weit unterdurchschnittlich aus (3 Mitarbeitende, kein Wasserverbrauch auf der Verkaufsfläche, eine Kun- dentoilette, die kaum benutzt wird; Protokoll, S. 9). Der Normaltarif, der ins- besondere auf Wohnbauten ausgerichtet ist, bewirkt bei Gebäuden mit überdurchschnittlichen Raumhöhen eine Verzerrung, da der abzugeltende wirtschaftliche Sondervorteil nicht mit dem entsprechenden Gebäudevolu- men wächst (ähnlich gelagert: Entscheide der ehemaligen Schätzungs- kommission nach Baugesetz [SchKE 4-EB.2000.50036] vom 18. Ja- nuar 2002, Erw. 5.2.; SchKE [4-EB.2000.50033] vom 29. März 2005,
29 - Erw. 8.2.6.1.). Die Anwendung der erwähnten Bestimmung erscheint daher unangemessen. 5.3.6.7. Das Gericht ist sich einig, dass die Flächen des Verkaufsraumes, der Werk- statt mit Serviceannahme und der Galerie mit dem reduzierten Ansatz für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen (Fr. 4.80/m 2 ) zu belasten sind. Gestützt auf die Revisionspläne vom 20. April 2023 (Vorakten) ergeben sich für die Gewerbehalle daraus folgende zu belastende Flächen (die ge- rundeten Werte [mit ≈ bezeichnet] beziehen sich auf die Berechnung der BGF durch die Gemeinde; das Gericht rechnet bei den strittigen Werten mit auf drei Kommastellen gerundeten Werten): BezeichnungFläche Lager OG (unbestritten)5.075 (≈ 5.08)x15.0076.20 m 2 Lager EG (unbestritten)5.075 (≈ 5.08)x15.0076.20 m 2 Gewerbe Galerie OG6.325 (≈ 6.33)x8.52553.921 m 2 Gewerbe Büro OG9.850 (≈ 9.90)x3.72536.691 m 2 Gewerbe Technik EG5.125x4.27521.909 m 2 Gewerbe WC EG1.825x3.2005.840 m 2 Büro/Küche/WC Gewerbe EG9.850x3.72536.691 m 2 Gewerbe EG total (ohne Lager; unbestritten) 29.825 (≈ 29.8)x15.00447.00 m 2 Verkaufsfläche inkl. Werk- statt/Serviceannahme Gewerbe EG Total (447.00) - Büro/Küche/WC - Technik - WC 382.56 m 2 BezeichnungFlächeTarif Lager OG (unbestritten)76.20 m 2 Lagertarif (unbestritten) Lager EG (unbestritten)76.20 m 2 Lagertarif (unbestritten) Gewerbe Galerie OG53.921 m 2 Tarif für Produktions- und Arbeitsflächen Gewerbe Büro OG36.691 m 2 Normaltarif Gewerbe Technik EG21.909 m 2 Normaltarif Gewerbe WC EG5.840 m 2 Normaltarif Büro/Küche/WC Gewerbe EG36.691 m 2 Normaltarif Verkaufsfläche inkl. Werk- statt/Serviceannahme 382.56 m 2 Tarif für Produktions- und Arbeitsflächen Die Flächen bezüglich Lager, Wohnhaus mit Bürogebäude und die Hartflä- chen bleiben gegenüber dem Einspracheentscheid unverändert. 5.3.6.8. Zusammenfassend ergibt sich folgende Gebührenberechnung: Wasser BGF LagerBGF Arbeit*BGF ÜbrigeHartfäche Fläche152.40 m 2 436.48 m 2 550.12 m 2
30 - TarifFr. 2.90/m 2 Fr. 4.80/m 2 Fr. 15.00/m 2
GebührFr. 441.96Fr. 2'095.11Fr. 8'251.82- Total WasserFr. 10'788.88 Abwasser BGF LagerBGF Arbeit*BGF ÜbrigeHartfäche Fläche152.40 m 2 436.48 m 2 550.12 m 2 1'056.92 m 2 TarifFr. 8.00/m 2 Fr. 11.00/m 2 Fr. 39.00/m 2 Fr. 39.00/m 2 GebührFr. 1'219.20Fr. 4'801.29Fr. 21'454.72 Fr. 41'219.88 MWST 8.1 %Fr. 98.76Fr. 388.90Fr. 1'737.83Fr. 3'338.81 Total AbwasserFr. 74'259.39 Abzüglich bereits geleisteter Zahlungen 1882/1987 Fr. 11'857.50 Total AbwasserFr 62'401.89
6.1. 6.1.1. Wie in Erw. 4.2.5. erwähnt, bringt die Beschwerdeführerin vor, für die be- stehenden Flächen seien bereits in den Jahren 1982 und 1987 Anschluss- gebühren erhoben worden. Sie subtrahiert die Flächen, die bereits damals belastet wurden von den heutigen Flächen und berechnet die Gebühren gemäss dem Tarif nur für die Differenzflächen (Beschwerde, Rz. 35 ff.; Pro- tokoll, S. 10).
7.1. 7.1.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Fläche des neu erstell- ten Carports (57 m 2 ) sei bereits durch die neu erfasste Fläche des befes- tigten Vorplatzes erfasst, da die Fläche unter dem Carport asphaltiert wurde. Die übrigen zusätzlich befestigten Flächen (Parkplätze) seien mit sickerfähigem Verbundstein erstellt worden und würden entsprechend nicht in die Kanalisation entwässert. Die Fläche der befestigten, nicht si- ckerfähigen Einfahrt sei zwar leicht verschoben, aber nicht wesentlich ver- grössert worden (Beschwerde, Rz. 39).
33 - 7.1.2. In ihrer Duplik bringt die Beschwerdegegnerin vor, in der Gemeinde Q._____ seien Versickerungen nur eingeschränkt möglich. Gemäss dem kantonalen Datenmodell für Versickerungskarten werde der Standort der Liegenschaft mit dem Code 4 als «schlecht» eingestuft, was bedeute, dass die Durchlässigkeit des Untergrundes unzureichend sei. Aufgrund der ge- ologischen Gegebenheiten seien Versickerungen nur begrenzt wirksam. [...] Der Umstand, dass zusätzlich befestigte Parkflächen mit sickerfähigem Verbundstein ausgeführt worden seien, ändere nichts an der Verpflichtung zur Gebührenzahlung, da eine relevante Entlastung der Kanalisation nicht nachgewiesen sei (Duplik, Rz. 30-32; Protokoll, S. 11). 7.2. 7.2.1. Die Kanalisationsanschlussgebühr ist die einmalige Gegenleistung des Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die öffentliche Kanali- sation für die Ableitung seines Abwassers zu benutzen. Es handelt sich folglich um eine sogenannte Kausalabgabe und somit um eine Geldleis- tung, welche der Private kraft öffentlichen Rechts als Entgelt für eine be- stimmte staatliche Gegenleistung zu bezahlen hat (HÄFELIN/MÜLLER/UHL- MANN, N 2625). Die Anschlussgebühr ist dann geschuldet, wenn der Anschluss an die Ka- nalisation erfolgt und deren Benutzung möglich ist. Dies setzt voraus, dass ein Anschluss besteht und der Leistungspflichtige die Möglichkeit hat, die- sen auch zu nutzen. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die tatsächliche Benutzung auch nachgewiesen ist (BGE 106 Ia 242, Erw. 3.b.). Das Vor- liegen eines Anschlusses an Abwasserbeseitigungsanlagen und somit die Nutzungsmöglichkeit, ist Voraussetzung dafür, dass der Eigentümer einer Liegenschaft zur Bezahlung von Anschlussgebühren verpflichtet werden kann. Besteht hingegen kein Anschluss, so kann vom Betroffenen keine Geldleistung gefordert werden (SKEE [4-BE.2012.9] vom 9. Juli 2014, Erw. 7.3. in: AGVE 2014 S. 392; ständige Praxis des SKE seit dem Be- schluss [4-EB.2003.50032] vom 18. Januar 2005; bestätigt an der Plenar- versammlung des SKE vom 12. Dezember 2012). Grundsätzlich richtet sich die Abwasseranschlussgebühr nach dem wirtschaftlichen Sondervor- teil, der dem jeweiligen Grundstück durch den Anschluss erwächst. 7.2.2. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann aus dem Um- stand, dass eine Gemeinde einen Tatbestand als abgabepflichtig bezeich- net, nicht automatisch auf das Vorliegen eines wirtschaftlichen Sondervor- teils geschlossen werden. Ob ein Sondervorteil besteht, ist stets separat zu prüfen (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau [VGE WBE.2008.26] vom 5. Mai 2009, Erw. 2.2.5.).
34 - 7.2.3. Sofern das Wasser der Dachfläche versickert oder direkt abgeleitet wird, kann dafür keine – auch keine reduzierte – Anschlussgebühr verlangt wer- den. Wenn kein Anschluss vorhanden ist, fehlt es daran eben für die Erhe- bung einer Anschlussgebühr. Anders beurteilt das Gericht demgegenüber den Fall, wo ein Anschluss vorhanden ist, dieser voraussichtlich aber nur wenig genutzt wird (vgl. SKEE [4-BE.2012.19], Erw. 7.5.2. in: AGVE 2014 S. 392). 7.3. 7.3.1. Das AR sieht in § xyz eine Anschlussgebühr insbesondere für in die Kana- lisation entwässerte Hartflächen vor (Erw. 3.5.2.). Der Tarif sieht in diesem Zusammenhang einzig eine Reduktion um maximal 50 % vor, wenn das Dachwasser versickert, wobei das Reglement selbst die Dachflächen nicht ausdrücklich mit Anschlussgebühren belastet. Der Tarif enthält eine Fuss- note, welche bezüglich der Reduktion aufgrund der Versickerung des Dachwassers festhält (zit.): «Es handelt sich um die grundsätzlichen Prio- ritäten gemäss Gewässerschutzgesetz. Erfahrungsgemäss sind aber in Q._____ Versickerungen kaum möglich. Der GEP gibt Auskunft über die Möglichkeiten und Zulässigkeiten von Versickerungen» (Anhang II, Tarife). 7.3.2. Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewäs- serschutzgesetz, GSchG, SR 814.20) vom 24. Januar 1991 sieht vor, dass nicht verschmutztes Abwasser versickern zu lassen ist. Erlauben die örtli- chen Verhältnisse dies nicht, kann es in ein oberirdisches Gewässer ein- geleitet werden. Die Kantone sorgen für eine kommunale bzw. regionale Entwässerungsplanung (Abs. 2). Entsprechend schreibt Art. 11 der Ge- wässerschutzverordnung (GSchV, SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 vor, dass Inhaber von Gebäuden bei deren Erstellung oder wesentlichen Ände- rung dafür zu sorgen haben, dass das Niederschlagswasser und das stetig anfallende, nicht verschmutzte Abwasser bis ausserhalb des Gebäudes ge- trennt vom verschmutzten Abwasser abgeleitet wird (sog. Trennsystem). Für Schmutz- und Meteorwasser werden getrennte Entwässerungssys- teme aufgebaut. Entsprechend hält auch § 118 Abs. 1 BauG fest, dass die Gemeinden dafür zu sorgen haben, dass im Siedlungsgebiet anfallendes Regenwasser soweit möglich versickert oder zurückgehalten wird. 7.4. 7.4.1. Gemäss der «Versickerungskarte» im AGIS wird die Versickerungsmög- lichkeit bei der Parzelle Nr. aaa als «schlecht» qualifiziert.
35 - 7.4.2. Als Kausalabgabe ist die Kanalisationsanschlussgebühr nur geschuldet, wenn eine sogenannte «causa» – ein Sondervorteil – vorliegt. Der Sonder- vorteil liegt bei den Anschlussgebühren (wie es der Name schon sagt) im Anschluss an die Kanalisation. Ohne Anschluss besteht kein Sondervorteil. Ohne Sondervorteil kann keine Anschlussgebühr erhoben werden. Im vorliegenden Fall ist die Versickerung aufgrund der örtlichen Gegeben- heiten nicht möglich. Die Fläche wird folglich in die Kanalisation entwässert. Im Rahmen des Augenscheins wurden die entsprechenden Schächte be- gutachtet (Protokoll, S. 2). Im Rahmen der Verhandlung wurde sodann aus- geführt, dass in der Gemeinde Q._____ in den Hanglagen und im Gebiet «XY» eine Versickerung regelmässig gar nicht möglich sei; in den Gebieten dazwischen sei eine Versickerung zumindest nicht garantiert. Die Be- schwerdeführerin führte sodann aus, die Verbundsteine würden die Sicker- fähigkeit gewährleisten. Im gleichen Zug führte sie jedoch aus, bei einem anderen Bau in der Gemeinde Q._____ folgte unter dem Humus Torf, was eine Versickerung verunmögliche (Protokoll, S. 10). Aus dem Gesagten folgt, dass jedenfalls zweifelhaft ist, ob eine Versicke- rung überhaupt möglich wäre. Unabhängig davon ist jedoch unbestritten, dass ein Anschluss an die Kanalisation besteht (Protokoll, S. 2). Wenn ein solcher besteht, ist die Gebührenerhebung zulässig, selbst wenn dieser selten genutzt wird (Erw. 7.2.3.; beispielsweise bei Überläufen). Mithin liegt ein Sondervorteil vor, wofür eine Kanalisationsanschlussgebühr geschuldet ist.
8.1. 8.1.1. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin sowohl in Bezug auf die Wasser- anschlussgebühren als auch in Bezug auf die Kanalisationsanschlussge- bühren eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips. In der Beschwerde lässt sie vorbringen, sie habe bereits mit der Einsprache um Zustellung der Finanzpläne 2013 bis 2033 der Eigenwirtschaftsbetriebe Wasser und Abwasser ersucht. Ob sich aus dem Kostendeckungsprinzip eine zusätzliche Reduktion der Anschlussgebühren ergäbe, könne erst nach Prüfung der Finanzpläne beurteilt werden (Beschwerde, Rz. 47-50). Nach Prüfung der mit Vernehmlassung eingereichten Finanzpläne bringt die Beschwerdeführerin in ihrer Replik vor, für die Spezialfinanzierung Wasser seien für die Jahre 2025 bis 2034 jährliche Einnahmen aus An- schlussgebühren von Fr. 5'000.00, für die Spezialfinanzierung Abwasser seien für die Jahre 2025 bis 2034 jährliche Einnahmen aus Anschlussge- bühren von Fr. 7'000.00 budgetiert. Diese Angaben würden erstaunen,
36 - zumal gemäss den Rechnungsabschlüssen 2014 bis 2024 jährlich durch- schnittlich Einnahmen aus Anschlussgebühren von Fr. 11'468.50 betref- fend die Spezialfinanzierung Wasser und Fr. 47'547.60 betreffend die Spe- zialfinanzierung Abwasser eingenommen worden seien. Die in den Finanz- plänen veranschlagten Einnahmen lägen damit bei den Wasserwerken um rund die Hälfte und bei den Abwasserwerken um rund das sechsfache un- ter den effektiven Einnahmen der vergangenen Jahre. Gerechnet auf 10 Jahre seien dies bei der Spezialfinanzierung Wasser nicht berücksich- tigte Einnahmen von rund Fr. 65'000.00 und Fr. 400'000.00 bei der Spezi- alfinanzierung Abwasser. Insbesondere seien die der Beschwerdeführerin auferlegten Anschlussgebühren Wasser und Abwasser nirgends berück- sichtigt worden. Die Finanzplanung sei daher stark in Frage gestellt (Replik, Rz. 31-36; Protokoll, S. 12 ff.). Die Übersicht über den Bebauungsstand gemäss dem Stand der Erschlies- sung 2023 zeige ausserdem, dass in den Jahren 2024-2018 rund 0.66 ha Bauland als überbauungsreif ausgewiesen sei. Dies entspreche Neubau- ten von rund 10 Einfamilienhäusern innert der kommenden 5 Jahren, d.h. mindestens zwei Bauten pro Jahr. Die entsprechenden Anschlussgebüh- ren seien in der Finanzplanung nicht korrekt nachgewiesen, weshalb die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips nicht restlos überprüfbar sei (Rep- lik, Rz. 37; Triplik, Rz. 8-10). 8.1.2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, es gäbe gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts keinen Grund, das Kostendeckungsprinzip unabhän- gig vom abgaberechtlichen Gesetzmässigkeitsgrundsatz als selbstständi- ges verfassungsmässiges Recht zu qualifizieren. Aus verfassungsmässi- ger Sicht würden sich der Gesetzesvorbehalt und das Kostendeckungsprin- zip alternativ zueinander verhalten. Wenn die Bemessung der Abgabe im formellen Gesetz hinreichend bestimmt sei, brauche das urteilende Gericht das Kostendeckungsprinzip nicht zu prüfen. Es könne sich nach dieser Rechtsprechung nur die Frage stellen, ob das formelle Gesetz mit überge- ordnetem Recht vereinbar sei. Eine solche Verletzung des abgaberechtli- chen Gesetzmässigkeitsgrundsatzes rüge die Beschwerdeführerin im kon- kreten Fall jedoch nicht. Selbst wenn man das Kostendeckungsprinzip zur Anwendung bringen wollte, ergäbe sich aus den Finanzplänen, dass bei beiden Spezialfinanzierungen eine Nettoschuld bestehe. Eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips sei damit ohnehin ausgeschlossen (Ver- nehmlassung, Rz. 22 und 23; Duplik, Rz. 34-36). In ihrer Duplik ergänzt die Beschwerdegegnerin, selbst wenn das Kosten- deckungsprinzip vorliegend Anwendung finden sollte, dürften nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der Investitionsbedarf in der Modell- rechnung grosszügig geschätzt und die erforderlichen Reserven einbezo- gen werden. Darüber hinaus dürften jedoch keine zusätzlichen Rücklagen
37 - in der Höhe von mehr als zwei Jahresreserven angespart werden. Aus den Jahresrechnungen 2013 bis 2023 ergäbe sich jedoch eindeutig, dass bei beiden Spezialfinanzierungen jährlich eine Nettoschuld ausgewiesen sei (Duplik, Rz. 37-39). 8.2. 8.2.1. Nach dem Kostendeckungsprinzip darf der Gesamtertrag der Gebühren und Beiträge die Gesamtkosten des betreffenden Verwaltungszweigs nicht oder höchstens geringfügig übersteigen (Urteil des Bundesgerichts [2C_322/2010] vom 22. August 2010, Erw. 3.; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N 2778). Zum Gesamtaufwand sind nicht nur die laufenden Ausgaben des betreffenden Verwaltungszweigs, sondern auch angemessene Rückstel- lungen, Abschreibungen und Reserven hinzuzurechnen. Dagegen lässt es das Kostendeckungsprinzip nicht zu, dass ein Gewinn angestrebt wird (BGE 126 I 188; Urteil des Bundesgerichts [2C_1061/2015] vom 9. Ja- nuar 2017, Erw. 2.2.2.). Die Überprüfung muss über einen grösseren Zeitraum erfolgen, weil einer- seits die Investitionen einen längerfristigen Horizont haben und unregel- mässig anfallen und anderseits starke Schwankungen der Abgabenhöhe zu vermeiden sind. Betrachtungszeiträume von 14 bis 20 Jahre sind hinrei- chend, wenn keine Hinweise auf Verzerrungen vorliegen (Urteil des Bun- desgerichts [2C_809/2015] vom 16. Februar 2016, Erw. 5.5.4.2.). 8.2.2. 8.2.2.1. Mit Urteil vom 22. Juni 2023 (BGE 149 I 305) änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung. Gemäss neuer Rechtsprechung kommt das Kos- tendeckungsprinzip zum Tragen, wenn der strenge Gesetzmässigkeits- grundsatz nicht bzw. nicht vollständig eingehalten ist. Dies ist namentlich der Fall, wenn das formelle Gesetz die Bemessung einer Abgabe nicht hin- reichend bestimmt regelt. Mit anderen Worten ist das Kostendeckungsprin- zip dann zu prüfen, wo dieses die formell-gesetzliche Grundlage als Surro- gat ersetzen soll (BGE 149 I 305, Erw. 3.3.). 8.2.2.2. Die verfassungsrechtliche Grundlage des Kostendeckungsprinzips ist bis- lang unklar geblieben. Gemäss der neuen bundesgerichtlichen Rechtspre- chung gibt es jedenfalls «keinen überzeugenden Grund dafür, im Kosten- deckungsprinzip ein selbstständiges verfassungsmässiges Recht zu se- hen, auf das sich Rechtsuchende unabhängig vom abgaberechtlichen Ge- setzmässigkeitsgrundsatz berufen könnten» (zit. BGE 149 I 305, Erw. 3.5.).
38 - 8.2.2.3. Das Kostendeckungsprinzip ist kein vom Legalitätsprinzip unabhängiges verfassungsmässiges Recht, das selbst dann zu beachten wäre, wenn das formelle Gesetz die Abgabenbemessung hinreichend bestimmt regelt (BGE 149 I 305, Regeste; zit. Erw. 3.5.-3.6.): «Sofern man im Kostendeckungsprinzip überhaupt ein verfassungsmäs- siges Prinzip erblicken kann, lässt es sich jedenfalls vom Gesetzmässig- keitsgrundsatz nicht trennen; seine verfassungsmässige Funktion be- steht dann alleine darin, die Anforderungen des Gesetzesvorbehalts zu lockern, wo die Natur der Abgabe eine solche Lockerung zulässt. Aus verfassungsrechtlicher Sicht verhalten sich der Gesetzesvorbehalt und das Kostendeckungsprinzip insoweit alternativ zueinander, als die kon- krete Bemessung einer Abgabe verfassungskonform ist, wenn sie ent- weder hinreichend bestimmt im formellen Gesetz geregelt ist oder wenn das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip ihre Funktion als Sur- rogate erfüllen. [...] Wenn die Bemessung der Abgabe im formellen Ge- setz also hinreichend bestimmt geregelt ist, braucht das Kostende- ckungsprinzip zumindest von Verfassungs wegen nicht mehr geprüft zu werden; diesfalls kann sich nur noch die Frage stellen, ob das formelle Gesetz mit übergeordnetem oder gleichrangigem Recht vereinbar ist [...]. Zu diesem übergeordneten oder gleichrangigen Recht kann insbeson- dere die ausdrückliche oder sinngemässe Anordnung desselben oder ei- nes übergeordneten Gesetzgebers gehören, wonach eine Abgabe – un- geachtet der formellgesetzlichen Regelung der Bemessung – kostenab- hängig sein soll. Wie das Bundesgericht schon mehrmals erwogen hat, eröffnet nicht nur eine fehlende (genügend bestimmte) formellgesetzliche Grundlage, sondern auch eine solche gesetzliche Anordnung den Gel- tungsbereich des Kostendeckungsprinzips [...]. Zu präzisieren ist die bisherige Praxis an dieser Stelle indessen insofern, als das Kostendeckungsprinzip in diesem Fall nicht bereits von Verfas- sungs wegen, sondern erst kraft der gesetzlichen Anordnung zu beach- ten ist». Aus dem Gesagten folgt, dass das Kostendeckungsprinzip nicht mehr von Verfassungs wegen zu prüfen ist, wenn die Bemessung der Abgabe auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht, sondern nur dann, wenn es als Surrogat für eine formell-gesetzliche Festsetzung der Abgabe dient. Lässt das Gesetz im formellen Sinne eine Gewinnerzielung zu, findet das Kostendeckungsprinzip folglich keine Anwendung. 8.2.2.4. Das Kostendeckungsprinzip ist jedoch dann (von Gesetzes wegen) zu prü- fen, wenn das Gesetz im formellen Sinn dessen Einhaltung vorschreibt (zit. BGE 149 I 305, Regeste): «Wenn das Abgabengesetz neben der hinreichend bestimmten Bemes- sungsgrundlage auch die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips
39 - vorschreibt, kommt das Kostendeckungsprinzip kraft Gesetz und nicht von Verfassungs wegen zur Anwendung.» Mit anderen Worten hat das Gericht bei Vorhandensein einer genügenden formell-gesetzlichen Grundlage jeweils zu prüfen, ob das Gesetz im formel- len Sinne die Einhaltung des Kostendeckungsprinzip statuiert. Andernfalls ist dieses nicht zu prüfen. 8.2.2.5. Gemäss der aktuellen Rechtsprechung ergibt sich zudem aus Art. 60a GSchG (welcher nur auf Abwasseranschlussgebühren anwendbar ist, vgl. BGE 149 I 305, Erw. 3.7.) kein bundesgesetzliches Individualrecht darauf, dass die im Sinne dieser Bestimmung erhobenen kommunalen Ab- gaben das Kostendeckungsprinz einhalten (BGE 149 I 305, Regeste; zit. Erw. 3.8.:). «In Präzisierung der erwähnten Urteile [...] ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass Art. 60a GSchG das Verursacherprinzip umsetzt und die Kantone verpflichtet, die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanie- rung und Ersatz der Abwasseranlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, mit Gebühren oder anderen Abgaben oder allenfalls auf andere Weise [...] auf die Verursacher zu überwälzen und nicht von der Allgemeinheit tragen zu lassen (Abs. 1), soweit dadurch die umweltverträgliche Entsor- gung des Abwassers nicht gefährdet wird [...]. Ist das Verursacherprinzip eingehalten, räumt Art. 60a GSchG den Verursachern hingegen kein bundesgesetzliches Individualrecht darauf ein, dass die von ihnen erho- benen Abgaben das Kostendeckungsprinzip einhalten. Mit anderen Wor- ten verletzen Kantone bzw. Gemeinden Art. 60a GSchG für sich genom- men noch nicht, wenn sie von den Verursachern Abgaben erheben, die nicht nur die verursachten Kosten decken, sondern dem Gemeinwesen Mehreinnahmen verschaffen». Aus Art. 60a GSchG lässt sich gemäss Bundesgericht nicht entnehmen, dass diese Bestimmung die Verursacher von abwasserbezogenen Kosten davor schützen soll, von den Kantonen für mehr als diese Kosten belastet zu werden. Die Anweisung in Art. 60a Abs. 1 GSchG an die Kantone, das Verursacherprinzip mittels «Gebühren oder anderen Abgaben» umzuset- zen, impliziert kein bundesgesetzliches Kostendeckungsprinzip in diesem Sinne (BGE 149 I 305, Erw. 3.7.3.). 8.2.2.6. Die Beschwerdegegnerin hat in § xyz WR ausdrücklich die Kostenabhän- gigkeit der Gebühren festgehalten, womit das Kostendeckungsprinzip kraft gesetzlicher Anordnung für die Wasseranschlussgebühr zu beachten ist (zit.): « 2 Die Abgabentarife sind so zu bemessen, dass sie die Kosten für Be- trieb, Unterhalt, Erneuerung und Abschreibungen der Anlagen sowie die Verzinsung der Schulden decken [...].»
40 - Für die Abwasseranschlussgebühr hält § xyz AR folgendes fest (zit.): « 2 Die einmaligen und wiederkehrenden Abgaben dürfen den Gesamt- aufwand für Erstellung, Änderung, Erneuerung und Betrieb der öffentli- chen Anlagen sowie die Verzinsung der Schulden nach Abzug der Leis- tungen von Bund und Kanton nicht übersteigen.» 8.2.3. 8.2.3.1. Unter Kausalabgaben sind Geldleistungen zu verstehen, die Private ge- stützt auf das öffentliche Recht als Entgelt für bestimmte staatliche Leistun- gen oder besondere Vorteile zu entrichten haben. Die Erhebung der Kau- salabgaben ist an einen bestimmten Grund (sog. causa) geknüpft. Im Ge- gensatz dazu sind Steuern unabhängig davon zu bezahlen, ob der Steuer- pflichtige staatliche Leistungen in Anspruch nimmt (voraussetzungslos ge- schuldet). Das zentrale Unterscheidungsmerkmal zwischen Kausalabga- ben und Steuern ist demnach die individuelle Zurechenbarkeit staatlicher Leistungen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N. 2758 ff.). 8.2.3.2. Dementsprechend halten die anwendbaren Reglemente fest, dass die An- schlussgebühr «für den Anschluss an die Wasserversorgung» (§ xyz WR) bzw. «für den Anschluss an die öffentlichen Abwasseranlagen» (§ xyz AR) erhoben wird. Die Anschlussgebühren sind folglich zweifellos als kosten- abhängige Kausalabgaben zu qualifizieren. Die Beschwerdegegnerin hat in ihren Reglementen ausdrücklich die Kos- tenabhängigkeit der Gebühren festgehalten. Es gilt daher, nachfolgend die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips zu prüfen. 8.2.4. Das Kostendeckungsprinzip kann seine abgabenbegrenzende Funktion nur erfüllen, wenn die einzelnen Abgabenarten in einen durch Erschlies- sungsbeiträge und Anschlussgebühren finanzierten und einen durch perio- dische Gebühren finanzierten Teil aufgeteilt werden. Nur so können erheb- liche Querfinanzierungen vermieden werden (Urteil des Bundesgerichts [2C_1061/2015] vom 9. Januar 2017, Erw. 4.3.1.; RENÉ WIEDERKEHR/PAUL RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band II, Bern 2014 [WIEDERKEHR/RICHLI], Rz 694). Die Umschreibung des massgeblichen Ver- waltungszweigs hat in erster Linie nach funktionellen Kriterien zu erfolgen (BGE 126 I 190). Das Kostendeckungsprinzip schreibt jedoch keine Aufgliederung des Ver- waltungszweigs in Teilbereiche vor. Fehlt es an einer Unterteilung, bezieht sich das Kostendeckungsprinzip auf den Verwaltungszweig insgesamt, so dass Querfinanzierungen zwischen Teilbereichen denkbar sind
41 - (BGE 126 I 190; Urteil des Bundesgerichts [2C_404/2010] vom 20. Feb- ruar 2012, Erw. 6.5.). Werden die verschiedenen Abgabearten eines Ver- waltungszweigs (z.B. Wassererschliessung) zusammengefasst, hat das Kostendeckungsprinzip eine abgabenbegrenzende Funktion nur bezüglich aller Abgabearten zusammen, nicht aber für die einzelne Abgabeart wie z.B. die Wasseranschlussgebühr. Entsprechend kann in derartigen Fällen das Kostendeckungsprinzip die dem Gesetzesvorbehalt zugedachte Schutzfunktion für die einzelne Abgabenart (z.B. Anschlussgebühr) nicht übernehmen, da offen ist, in welcher Form und in welchem Ausmass die jeweiligen Kategorien zur Finanzierung herangezogen werden sollen (WIE- DERKEHR/RICHLI, Rz 693). 8.2.5. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist das Kostende- ckungsprinzip grundsätzlich auf die Abwasserbeseitigung als Ganzes an- zuwenden. Gibt es jedoch Anhaltspunkte dafür, dass die Benützungsge- bühren zu Lasten der Anschlussgebühren ungerechtfertigt niedrig gehalten werden, ist getrennt zu untersuchen, ob die Investitionsausgaben vergli- chen mit den Baubeiträgen und Anschlussgebühren einerseits und die Un- terhalts- und Betriebsaufwendungen verglichen mit den Benützungsgebüh- ren anderseits das Kostendeckungsprinzip einhalten (AGVE 2001 S. 178, bestätigt in VGE [WBE.2010.30] vom 21. September 2010, S. 16 f.). 8.2.6. Das Kostendeckungsprinzip verlangt, dass eine ausgeglichene Rechnung angestrebt wird. In der Modellrechnung darf der Investitionsbedarf gross- zügig geschätzt werden und es sind Reserven einzubeziehen. Darüber hin- aus sind aber nicht weitere Reserven in der Höhe von mehr als zwei Jah- resinvestitionen anzusparen, für die bei realistischer Planung, die auch Un- vorhergesehenes berücksichtigt, kein ausgewiesener Bedarf besteht. Sind am Ende des Betrachtungshorizonts noch immer Überschüsse von mehr als zwei durchschnittlichen Jahresinvestitionen vorhanden, ist von einer Verletzung des Kostendeckungsprinzips auszugehen (Urteil des Bundes- gerichts [2C_322/2010] vom 22. August 2011, Erw. 6.; AGVE 2012 S. 277 f.). 8.2.7. Die Überprüfung des Kostendeckungsprinzips erfordert eine konkrete Prü- fung der Buchhaltung des betreffenden Gemeinwesens. Es kann dabei je- doch grundsätzlich auf die von den zuständigen Behörden erstellten und genehmigten Jahresrechnungen abgestellt werden, solange keine Anzei- chen für Unregelmässigkeiten bestehen (Urteil des Bundesgerichts [2C_809/2015] vom 16. Februar 2016, Erw. 5.5.4.1.). Dem entspricht auch die Praxis des SKE (AGVE 2012 S. 273 ff.).
42 - Es ist auf die Sach- und Rechtslage im Entscheidzeitpunkt abzustellen. Das SKE geht von den aktuellsten, ihm bekannt gegebenen Zahlen aus. Im Rechnungswesen liegt es in der Natur der Sache, dass die jeweils letzte Rechnung die «Richtigste» ist. Sie enthält die neusten Erkenntnisse und es darf vermutet werden, dass frühere Fehler berichtigt sind. Zudem zeigt der Zeitablauf jeweils, ob die früheren Prognosen zutreffend waren (SKEE [4-BE.2015.6] vom 22. Juni 2016, Erw. 7.4.2.). Von diesem Vorge- hen wird nur abgewichen, wenn in der Vergangenheitssicht entweder etwas offenkundig ins Auge sticht oder vom Beschwerdeführer substantiiert ge- rügt wird. Finanz- und Investitionspläne sind Planungsinstrumente, die nur Sinn ma- chen, wenn sie nachgeführt werden. Es wäre sachlich nicht zu rechtferti- gen, ein sich im Betrachtungshorizont neu klar abzeichnendes Projekt nicht zu berücksichtigen, nur weil es im Investitionsplan zum Zeitpunkt der Ein- spracheerhebung noch nicht enthalten war. Dem Spezialfinanzierungs- betrieb sollen nicht Mittel entzogen werden, die er voraussichtlich in abseh- barer Zeit zur Deckung seiner sachlich notwendigen Ausgaben benötigen wird. Beweisergänzungen sind daher während des laufenden Verfahrens zuläs- sig und werden vom Gericht häufig auf die Verhandlung hin ausdrücklich verlangt. Es gilt, den gesamten Mittelbedarf für die kommenden Jahre auf den Entscheidzeitpunkt hin festzustellen, weshalb Ergänzungen auch im Beschwerdeverfahren noch möglich sein müssen. Zeigen sich jedoch grosse Abweichungen zwischen dem bisherigem Inves- titionsverhalten und den geplanten Investitionsvorhaben dürfen letztere selbstredend kritisch hinterfragt werden. Einem möglichen «Überborden» der Gemeinde ist also nicht prozessual mit einem Einfrieren der Planungs- zahlen auf einen vergangenen Zeitpunkt zu begegnen, sondern auf der ma- teriellen Ebene mit konkreten, sachlich begründeten Fragen zu bestimmten Investitionsvorhaben. Im Gegensatz zu einem normalen Bewilligungs- oder Gesuchverfahren, wo Sach- und Rechtslage an einem bestimmten, in der Vergangenheit liegen- den Zeitpunkt zu prüfen ist, ist bei einer geltend gemachten Verletzung des Kostendeckungsprinzips zu beurteilen, ob dieses über einen langen Zeit- raum und insbesondere auf eine mit entsprechenden Unsicherheiten be- hafteten Zukunft (Planungshorizont von 10 Jahren) eingehalten wird. Schlösse man eine Anpassung zukunftsgerichteter Finanzpläne bei hängi- gen Abgabestreiten von vornherein aus, müsste das kommunale Planungs- ermessen erheblich vergrössert werden, wenn die langfristige Funktion des jeweiligen Spezialfinanzierungsbetriebs wie angestrebt technisch und fi- nanziell sichergestellt sein soll. Ansonsten wären technische (z.B. in Zu- sammenhang mit den vielenorts zu erarbeitenden GEP 2 beim Abwasser)
43 - und politische Entwicklungen (bis hin zu Gemeindefusionen) bei lang dau- ernden Verfahren nicht zweckmässig aufzufangen und die sachliche Prü- fung des künftigen Bedarfs würde zunehmend verfälscht, wenn nicht gar verunmöglicht. 8.2.8. Wenn der Saldostand auffällig ist, d.h. einen mehr oder weniger grossen Überschuss ausweist, ist zusätzlich die Zukunftsentwicklung anhand der aktuellen Finanzpläne zu prüfen (SKEE [4-BE.2012.19] vom 9. Juli 2014, Erw. 8.4.). Die Nachführung der Finanzpläne im Laufe eines Beschwerde- verfahrens wird toleriert (Urteil des Bundesgerichts [2C_1020/2011] vom
9.1. Die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips ist auf der Basis der Gemein- derechnungen und der jüngsten genehmigten Finanzpläne zu prüfen. Das Gericht betrachtet die Entwicklung der Zahlen der Vergangenheit grund- sätzlich über eine Periode von rund 10 Jahren (Erw. 8.2.7.). Es stellt im Übrigen aber auf den in den Jahresrechnungen ausgewiesenen Vermö- gensstand ab. Darin sind die Ergebnisse der vorausgehenden Jahre selbst- verständlich mitenthalten. Der Blick zurück auf die jüngere Vergangenheit soll aber zeigen, ob die Betriebs- bzw. Investitionsrechnungen ausgegli- chen sind bzw. wie der eine oder der andere Bereich zum zuletzt ausge- wiesenen positiven oder negativen Vermögenstand beigetragen hat. Aus besonderen Gründen nimmt das Gericht rein rechnerische Korrekturen an früheren Zu- oder Abgängen aus der Spezialfinanzierung vor, so beispiels- weise, wenn Mittel der Spezialfinanzierung für andere Zwecke verbraucht worden sind.
46 - Dem Gericht liegen die Ergebnisse Wasserversorgung und Abwasserbe- seitigung aus den genehmigten Jahresrechnungen von der Jahre 2014 bis 2024 und die Finanzpläne 2025 bis 2034 vor. Praxisgemäss beurteilt das SKE die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips aufgrund der Gemeinde- rechnungen der letzten zehn Jahre. Die nachfolgenden Ausführungen be- rücksichtigen daher die Ergebnisse der Jahre 2015 bis 2024 und die Fi- nanzpläne 2025 bis 2034. 9.2. Zunächst ist das Kostendeckungsprinzip in Bezug auf die Spezialfinanzie- rung Wasserversorgung zu prüfen. 9.2.1. 9.2.1.1. Die Spezialfinanzierung Wasserwerk wies Ende 2024 eine Nettoschuld von rund Fr. 166'291.00 aus. In der Spezialfinanzierung Wasserversorgung standen gemäss den Inves- titionsrechnungen 2015 bis 2024 Einnahmen von rund Fr. 110'503.00 Aus- gaben von rund Fr. 520'334.00 gegenüber. Die Betriebsrechnung (Erfolgs- rechnung) erzielte in der gleichen Periode 2015 bis 2024 einen Ertrags- überschuss von rund Fr. 268'380.00 (Ertrag Fr. 1'083'778.00 - Fr. 815'398.00 Aufwand). Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass sich aus den Zahlen der Vergangenheit keine überhöhte Wasseranschlussgebühr (Einnahmen In- vestitionsrechnung) ablesen lässt. 9.2.1.2. Ist der Saldostand auffällig, d.h. weist er einen mehr oder weniger grossen Überschuss aus, ist zusätzlich die Zukunftsentwicklung anhand der aktuel- len Finanzpläne zu prüfen (Erw. 8.2.8.). Mangels eines Überschusses würde sich vorliegend der Blick auf die künftige Entwicklung erübrigen. 9.2.2. 9.2.2.1. Der Vollständigkeit halber und aufgrund des ausdrücklichen Vorbringens von Zweifeln an der Finanzplanung durch die Beschwerdeführerin prüft das Gericht dennoch die künftige Entwicklung. 9.2.2.2. Gemäss dem Investitionsplan Wasserversorgung sollen in der Peri- ode 2025 bis 2034 Investitionen im Umfang von Fr. 1'017'000.00 getätigt und Fr. 50'000.00 Einnahmen generiert werden. Es ist somit geplant, pro Jahr durchschnittlich Fr. 101'700.00 (Fr. 1'017'000.00 ÷ 10) zu investieren;
47 - demgegenüber stehen Einnahmen aus Anschlussgebühren von durch- schnittlich Fr. 5'000.00 pro Jahr. Dies entspricht in etwa der Hälfte der durchschnittlichen Einnahmen aus Anschlussgebühren der vergangenen zehn Jahre (rund Fr. 11'000.00 pro Jahr). Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, ihre eigene Gebühr sei nicht berücksichtigt worden und zudem sei der Bau zahlreicher Häuser geplant, deren Gebühren auch nicht berücksichtigt worden seien. Anläss- lich der Verhandlung wurde thematisiert, ob und wie die vorliegende Ge- bühr verbucht wurde (vgl. dazu im Detail Erw. 9.4.). 9.2.2.3. Gemäss dem Investitionsplan geht die Beschwerdegegnerin für dieselbe Zeitspanne von einem Ertrag von insgesamt Fr. 1'160'378.00 und einem Aufwand von insgesamt Fr. 978'390.00 aus. 9.2.2.4. Der Finanzplan weist am Schluss des Planungshorizonts einen Fehlbetrag von rund Fr. 951'303.00 aus. Zulässig wäre ein Überschuss von rund Fr. 203'400.00 (durchschnittliche jährliche Investitionen von rund Fr. 101'700.00 x 2; Erw. 8.2.6.). Es liegt damit für die Spezialfinanzierung Wasserversorgung auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung keine Überschreitung und damit keine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vor. Es kann unter diesen Umständen auch offenbleiben, ob und wie die vorliegend strittige Gebühr verbucht wurde (vgl. im Detail Erw. 9.4.). 9.2.2.5. Wie ausgeführt (Erw. 8.2.9.) beschränkt sich die gerichtliche Prüfung auf die sachliche Notwendigkeit der Projekte. Gehen die geplanten Investitio- nen nicht über die Empfehlungen der einschlägigen Fachverbände hinaus, werden sie vom Gericht grundsätzlich als fachlich ausgewiesen und damit plausibel anerkannt. Die Finanzplanung erscheint nachvollziehbar und die Prognosen sind plausibel (vgl. im Detail Erw. 9.4.). 9.2.3. Zusammenfassend folgt aus dem Gesagten, dass bezüglich der Spezialfi- nanzierung Wasser keine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vorliegt. 9.3. Sodann ist das Kostendeckungsprinzip in Bezug auf die Spezialfinanzie- rung Abwasserbeseitigung zu prüfen.
48 - 9.3.1.1. Die Spezialfinanzierung Abwasserbeseitigung wies Ende 2024 eine Netto- schuld von rund Fr. 908'736.00 aus. In der Spezialfinanzierung Abwasserbeseitigung standen gemäss den In- vestitionsrechnungen 2015 bis 2024 Einnahmen von rund Fr. 463'092.00 Ausgaben von rund Fr. 1'543'729.00 gegenüber (Finanzierungsfehlbetrag von rund Fr. 1'080'637.00). Die Betriebsrechnung (Erfolgsrechnung) erzielte in der gleichen Periode 2015 bis 2024 einen Ertragsüberschuss von rund Fr. 263'597.00 (Ertrag Fr. 1'430'155.00 - Fr. 1'166'558.00 Aufwand). Die Betriebsrechnung war innert der betrachteten Vergangenheit relativ ausgeglichen. Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass sich aus den Zahlen der Vergangenheit keine überhöhten Abwasseranschlussgebühren (Einnah- men Investitionsrechnung) ablesen lassen. 9.3.1.2. Ist der Saldostand auffällig, d.h. weist er einen mehr oder weniger grossen Überschuss aus, ist zusätzlich die Zukunftsentwicklung anhand der aktuel- len Finanzpläne zu prüfen (Erw. 8.2.8.). Mangels eines Überschusses würde sich ein Blick auf die künftige Entwicklung erübrigen. 9.3.2. Der Vollständigkeit halber und aufgrund des ausdrücklichen Vorbringens von Zweifeln an der Finanzplanung durch die Beschwerdeführerin prüft das Gericht dennoch auch die künftige Entwicklung bezüglich der Spezialfinan- zierung Abwasser. Gemäss dem Investitionsplan Abwasserbeseitigung sollen in der Periode 2025 bis 2034 Investitionen im Umfang von Fr. 1'017'000.00 getätigt und Fr. 70'000.00 Einnahmen generiert werden (Saldo von -Fr. 947'000.00). Es ist somit geplant, pro Jahr durchschnittlich Fr. 101'700.00 (Fr. 1'017'000.00 ÷ 10) zu investieren; demgegenüber stehen Einnahmen aus Anschlussge- bühren von durchschnittlich Fr. 7'000.00. Gemäss dem Investitionsplan geht die Beschwerdegegnerin für dieselbe Zeitspanne von einem Ertrag von insgesamt Fr. 1'735'723.00 und einem Aufwand von insgesamt Fr. 1'507'554.00 aus. Der Finanzplan weist am Schluss des Planungshorizonts einen Fehlbetrag von rund Fr. 1'627'567.00 aus. Zulässig wäre ein Überschuss von rund
49 - Fr. 203'400.00 (durchschnittliche jährliche Investitionen von rund Fr. 101'700.00x 2; Erw. 8.2.6.). Es liegt damit für die Spezialfinanzierung Abwasserbeseitigung auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung keine Überschreitung und damit keine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vor; auch hier kann offenbleiben, ob die Gebühr der Beschwerdeführerin korrekt miteinbezo- gen wurde (vgl. dazu im Detail Erw. 9.4.). 9.4. Die Beschwerdeführerin bringt bezüglich beiden Spezialfinanzierungen ins- besondere vor, die der Beschwerdeführerin auferlegten Anschlussgebüh- ren Wasser und Abwasser seien nirgends berücksichtigt worden, weshalb die Finanzplanung stark in Frage gestellt werde (Erw. 8.1.1.). Die Be- schwerdegegnerin hat die Investitionspläne 2025 bis 2034 eingereicht. Demnach werden in der Spezialfinanzierung Wasserversorgung mit An- schlussgebühren von jährlich rund Fr. 5'000.00 und in der Spezialfinanzie- rung Abwasserbeseitigung mit Anschlussgebühren von jährlich Fr. 7'000.00 gerechnet. Sie bringt sodann vor, die Übersicht über den Be- bauungsstand gemäss dem Stand der Erschliessung 2023 zeige, dass in den Jahren 2024-2018 rund 0.66 ha Bauland als überbauungsreif ausge- wiesen sei. Dies entspreche Neubauten von rund 10 Einfamilienhäusern innert der kommenden 5 Jahren, d.h. mindestens zwei Bauten pro Jahr. Die entsprechenden Anschlussgebühren seien in der Finanzplanung nicht korrekt nachgewiesen. Der Einwand der Beschwerdeführerin ist folglich berechtigt, zumal die Be- schwerdegegnerin bereits vorliegend Wasseranschlussgebühren von Fr. 14'968.00 und Abwasseranschlussgebühren von Fr. 74'792.00 fordert, mithin bezogen auf die Finanzplanung Wasser rund das dreifache, bezo- gen auf die Finanzplanung Abwasser beinahe das elffache. Betrachtet man die Investitionsrechnungen der Jahre 2015 bis 2024, wur- den jeweils pro Jahr Anschlussgebühren für die Wasserversorgung zwi- schen Fr. 85.00 und rund knapp Fr. 29'000.00; im Jahresdurchschnitt Fr. 11'000.00 eingenommen. Der Durchschnittswert entspricht dem Dop- pelten des Betrages in der Finanzplanung. Bezogen auf die Spezialfinanzierung Abwasser wurden in den Jahren 2015 bis 2024 Anschlussgebühren zwischen rund Fr. 800.00 und Fr. 116'000.00; im Jahresdurchschnitt rund Fr. 46'000.00 eingenommen. Der Durch- schnittswert entspricht rund dem 6.5-fachen des Betrages in der Finanzpla- nung. Anlässlich der Verhandlung wurde dies thematisiert. Die Beschwerdegeg- nerin führte dazu aus, dass die Zahlen aufgrund der Bauentwicklung der
50 - kommenden Jahre plausibel seien. Es sei nicht mehr viel Bauland übrig, weshalb eine zurückhaltende Prognose richtig sei. Auf das Vorhalten der Beschwerdeführerin, es sei eine Fläche von 0.66 ha baureifes Bauland ausgewiesen, bringt die Beschwerdegegnerin vor, es sei vielleicht möglich, dass noch 10 Häuser gebaut werden könnten. Das Problem bestehe je- doch darin, dass diese Flächen im Eigentum von Grundeigentümern ste- hen, die seit einiger Zeit keinen Überbauungswillen hätten – die Flächen würden daher brach liegen, eine Überbauung sei nicht möglich (Protokoll, S. 14 f.). Zudem komme es in der Gemeinde Q._____ nur selten vor, dass eine derart grosse Fläche überbaut werde (Protokoll, S. 13). Die Erklärun- gen scheinen dem Gericht plausibel. Bezüglich des fehlenden Miteinbezuges der Gebühren der Beschwerdefüh- rerin zeigt sich, dass bei Fehlbeträgen von rund Fr. 950'000.00 (Wasser; Erw. 9.2.2.4.) und rund Fr. 1.6 Mio. (Abwasser; Erw. 9.3.2.) offengelassen werden kann, ob die Anschlussgebühr der Beschwerdeführerin miteinbe- zogen wurde; am Resultat würde sich jedenfalls nichts ändern. 9.5. Auffällig ist sodann, dass die Beschwerdegegnerin für beide Spezialfinan- zierungen von den exakt gleichen Investitionsbeträgen ausgeht. Dies wurde anlässlich der Verhandlung thematisiert. Die Beschwerdegegnerin erklärt, dies sei Zufall (Protokoll, S. 15). 9.6. Nach dieser Prüfung ergibt sich, dass die Finanzplanung aus Sicht des Ge- richts nachvollziehbar und die Prognosen plausibel sind. Es ist der Be- schwerdeführerin jedoch zuzustimmen, dass die Finanzplanung nicht voll- ständig ist, zumal die Gebühren der Beschwerdeführerin offensichtlich nicht miteinbezogen wurden. Dies ändert jedoch nichts am Resultat. Dafür spricht auch, dass beide Finanzpläne für das Jahr 2034 keinerlei Investiti- onen vorsehen; die Investitionen werden aus Sicht des Gerichts daher ten- denziell eher noch höher ausfallen. 9.7. Zusammenfassend ist folglich festzuhalten, dass die Jahresrechnun- gen 2015 bis 2024 sowohl bezüglich der Spezialfinanzierung Wasserver- sorgung als auch Abwasserbeseitigung keinen Überschuss aufweisen und daher keine Zukunftsprüfung notwendig wäre. Das Kostendeckungsprinzip ist jedoch auch unter Berücksichtigung der Zukunftsbetrachtung bei beiden Spezialfinanzierungen klar nicht verletzt. Zu beachten ist, dass beide Fi- nanzpläne für das Jahr 2034 keinerlei Investitionen vorsehen; diese wer- den folglich tendenziell eher noch höher ausfallen.
51 -
10.1. Die Beschwerdeführerin stellt die Finanzpläne in Frage (Erw. 8.1.1.). 10.2. Wie ausgeführt (Erw. 8.2.4.) schreibt das Kostendeckungsprinzip keine Aufgliederung des Verwaltungszweigs in Teilbereiche vor; entsprechend ist nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung das Kostendeckungsprin- zip grundsätzlich auf die jeweilige Spezialfinanzierung als Ganzes anzu- wenden. Ergeben sich jedoch Hinweise, dass die Benützungsgebühren zu Lasten der Anschlussgebühren ungerechtfertigt niedrig gehalten werden, ist getrennt zu untersuchen, ob die Investitionsausgaben verglichen mit den Baubeiträgen und Anschlussgebühren einerseits und die Unterhalts- und Betriebsaufwendungen verglichen mit den Benützungsgebühren ander- seits das Kostendeckungsprinzip einhalten. Die Rechnungslegungsvorschriften qualifizieren Ausgaben, welche im Hin- blick auf eine mehrjährige Nutzung getätigt werden, als Investitionen (ins- besondere Ersatz und Erneuerung/Sanierung von Erschliessungsanlagen). Folglich sind diese auch aus den Investitionseinnahmen zu bezahlen (Erw. 8.2.12.). Die Finanzverordnung definiert Investitionen wie folgt (§ 17 FiV): Investitionen sind Ausgaben für Erwerb, Erstellung und Verbes- serung dauerhafter Vermögenswerte, die zum Verwaltungsvermögen ge- hören (Abs. 1). Insbesondere gelten Instandstellungs- und Unterhaltskos- ten an Sachanlagen mit mehrjähriger Nutzungsdauer als Investitionen, so- fern sie pro Einzelprojekt die Aktivierungsgrenze gemäss § 5 Abs. 1 FiV übersteigen (Abs. 2 lit. f). Ausgaben, die die Kriterien einer Investition nicht erfüllen, sind als Aufwand zu verbuchen. Beiträge, werden gemäss § 17 Abs. 3 FiV der Investitionsrechnung belastet, wenn das zu realisie- rende Projekt die Aktivierungsgrenze des beitragsempfangenden Gemein- wesens übersteigt). 10.3. Die Aktivierungsgrenze für die Verbuchung von Investitionen wird nach An- zahl Einwohner festgelegt (§ 5 Abs. 1 FiV). Per 31. Dezember 2025 lag die Anzahl Einwohner der Gemeinde Q._____ bei kkk (vgl. www.aaa.swiss › Portrait › Zahlen und Fakten; zuletzt abgerufen am 27. Januar 2026). Bei Gemeinden mit bis 1'000 Einwohner beträgt die Aktivierungsgrenze Fr. 25'000.00 (§ 5 Abs. 1 lit. a FiV). 10.4. 10.4.1. Gemäss den geltenden Rechnungslegungsvorschriften sind Ausgaben, welche im Hinblick auf eine mehrjährige Nutzung getätigt werden, Investiti- onen, sofern sie pro Einzelprojekt die Aktivierungsgrenze übersteigen. Dazu gehören zweifellos auch der Ersatz und die Erneuerung und
11.1. Die Beschwerdeführerin rügt weiter die Verletzung des Äquivalenz- und des Verhältnismässigkeitsprinzips, indem die neuen Gebäude gegenüber den bisherigen Bauten das öffentliche Leistungsnetz maximal gleich (Ge- bäude Nr. lll) bzw. weniger stark (Gebäude Nr. mmm) in Anspruch nehmen würden. Daher sei die Anwendung von §§ xyz WR und xyz AR unange- messen. Unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebotes seien die Gebühren im Sinne von besonderen Verhältnissen gemäss §§ xyz WR und xyz AR dahinangehend anzupassen, dass die Anschlussgebühren nur für die erweiterten Flächen zu erheben seien (Beschwerde, Rz. 27-29; Replik, Rz. 7-8 und 11-14; Protokoll, S. 16 f.; Erw. 4.2.1.). 11.2. 11.2.1. Wie ausgeführt (Erw. 3.3.) sind die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sa- nierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder anderen Ab- gaben den Verursachern zu überbinden (Art. 60a GSchG). 11.2.2. Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass das in Art. 60a GSchG statuierte Verursacherprinzip seine Wirkungen vor allem bei den periodischen Benützungsgebühren entfaltet, welche einen Bezug zur produzierten Abwassermenge haben müssen. Allein darin, dass eine
53 - Bestimmung des kommunalen Rechts für die Bemessung der Anschluss- gebühren auf Grössen abstellt, welche die künftig anfallende Abwasser- menge indirekt, bzw. in abstrahierter Weise erfassen, liege noch keine Ver- letzung des durch Art. 60a Abs. 1 lit. a GSchG statuierten Verursacherprin- zips (Urteil des Bundesgerichts [2C_847/2008] vom 8. September 2009 zur Bemessung der Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversicherungs- wert; Urteil des Bundesgerichts [2C_101/2007] vom 22. August 2007 zur Bemessung der Anschlussgebühren nach dem Gebäudevolumen). 11.2.3. Wie bereits ausgeführt unterliegen Gebühren dem Äquivalenzprinzip, wel- ches im Bereich der Kausalabgaben einerseits das Verhältnismässigkeits- prinzip, anderseits das Willkürverbot konkretisiert. Nach dem Äquivalenz- prinzip muss die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Ver- hältnis stehen zum Wert, den die staatliche Leistung für die Abgabepflich- tigen hat (Erw. 5.2.2.). Die Anschlussgebühren richten sich im Grundsatz nach dem Mass des Vorteils, welcher dem Grundeigentümer erwächst; eine Schematisierung ist jedoch zulässig (Erw. 5.2.3.). Ein Abweichen ist nur dann geboten, wenn eine Baute einen ausserordentlich hohen oder tie- fen Abwasseranfall verursacht. Die Gebühr darf jedenfalls nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung des Ge- meinwesens stehen (Erw. 5.2.4.). 11.2.4. In BGE 150 II 153 (10. Oktober 2023) wandte das Bundesgericht seine neue Rechtsprechung zum Kostendeckungsprinzip (Keine Prüfung von Verfassungs wegen, vgl. Erw. 8.2.2.3.) ohne nähere Begründung analog auf das Verhältnismässigkeitsprinzip an: «Damit beruht die Kostenauflage auf einer ausreichenden, klaren gesetz- lichen Grundlage, so dass sich die Frage nach der Einhaltung des Kos- tendeckungsprinzips und des Äquivalenzprinzips nicht mehr stellt» (zit. BGE 150 II 153, Erw. 5.3.3.; mit Verweis auf BGE 149 I 305). In einem Urteil vom 31. Januar 2025 (9C_348/2024) dagegen nimmt das Bundesgericht wieder eine vom Legalitätsprinzip unabhängige Prüfung des Äquivalenzprinzips vor (Erw. 4.2.2. und 5.; vgl. dazu auch RENÉWIEDER- KEHR/JOHANNESFRINGS in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 5/2025, S. 278 ff., insb. S. 284). Es ist daher nachfolgend die Einhaltung des Äquivalenzprinzips zu prüfen. 11.3. Im vorliegenden Fall wird als Bemessungsgrundlage die Fläche zugrunde gelegt (Erw. 3.4.2. und Erw. 3.5.2.). Es ist – abgesehen vom Spezialtarif für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen (Erw. 5.3.) – keine ausserordentliche Ausnahmesituation erkennbar, welche einen
54 - korrigierenden Eingriff verlangen würde. Es liegt keine Verletzung des Äquivalenzprinzips vor.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es sich beim Bauprojekt der Be- schwerdeführerin um einen Ersatzbau handelt (Erw. 4.). Bei einzelnen Flä- chen ist der Spezialtarif für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen anzuwenden, wodurch sich die Wasseranschlussgebühr auf rund Fr. 10'788.90 und die Abwasseranschlussgebühr auf rund Fr. 62'401.90 reduziert (Erw. 5.3.6.8.). Die in den Jahren 1982 und 1987 bereits geleisteten Gebührenzahlungen wurden korrekt in Abzug gebracht (Erw. 6.). Eine Versickerung ist aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht möglich; die Flächen des Carports und weitere befestigte Flächen werden folglich in die Kanalisation entwässert, wofür eine Anschlussgebühr zu leis- ten ist (Erw. 7.). Schliesslich ist festzuhalten, dass weder eine Verletzung des Kostendeckungs- (Erw. 8.-10.) noch des Äquivalenzprinzips vorliegt (Erw. 11.). 13. 13.1. Abschliessend sind die Kosten zu verlegen. 13.2. 13.2.1. Die Verfahrenskosten werden den Parteien in der Regel nach Ausgang des Verfahrens auferlegt (§ 31 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführerin obsiegt zu rund 26 %; sie hat folglich 74 % der Verfahrenskosten zu tragen. 13.2.2. Am 1. Juli 2024 sind das Allgemeine Gebührengesetz (GebührG; SAR 662.100) vom 19. September 2023 und das Gebührendekret (Ge- bührD; SAR 662.110) vom 19. September 2023 in Kraft getreten. Gemäss § 20 Abs. 1 lit. a GebührD beträgt die Gebühr in der gerichtlichen Verwal- tungsrechtspflege für das Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00. Innerhalb dieses Rahmens ist die Gebühr in vermögensrechtlichen Streitsachen vor dem Spezialverwaltungsgericht nach den halben Grundansätzen gemäss § 7 Abs. 1 GebührD festzulegen. 13.2.3. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin Gebühren von insgesamt rund Fr. 89'760.00 verfügt (Wasseranschlussgebühr: Fr. 14'967.80; Ab- wasseranschlussgebühr Fr. 74'792.31 [abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen aus den Jahren 1982/1987], A.7.). Die Beschwerdeführerin ver- langt (Hauptantrag) eine Reduktion der Gebühren auf insgesamt Fr. 26'837.20 (Wasseranschlussgebühr: Fr.2'595.00; Abwasseranschluss- gebühr: Fr. 7'106.65 + Fr. 17'135.55; C.1., Ziff. 2, 4 und 6).
56 - Fr. 100'000.00 von Fr. 3'000.00 bis Fr. 10'000.00. Innerhalb dieses Rah- mens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Der massgebende Aufwand sowie die Schwierigkeit werden im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt. Für das vollständig durchgeführte Verfahren wäre eine Parteientschädi- gung von Fr. 5'300.00 angemessen. Davon hat die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 48 %, somit rund Fr. 2'500.00 (inkl. MWST und Aus- lagen) zu bezahlen (AGVE 2012 S. 223 ff.).
57 - Das Gericht erkennt:
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Wasseranschlussge- bühr auf Fr. 10'788.90 und die Abwasseranschlussgebühr auf Fr. 62'401.90 reduziert. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. 2.1. Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 2'600.00 und Auslagen von Fr. 100.00, zusammen Fr. 2'700.00, werden zu 74 % der Beschwerdeführerin und zu 26 % der Beschwerdegegnerin auferlegt. Nach Anrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'300.00 hat die Be- schwerdeführerin noch Fr. 698.00 zu bezahlen. Die Beschwerdegegnerin hat Fr. 702.00 zu bezahlen. 2.2. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin einen pauschalen Parteikostenersatz von Fr. 2'500.00 (inklusive Auslagen und MWST) zu bezahlen. Zustellung
Vertreterin der Beschwerdeführerin (2, je eines für sich und zuhanden ihrer Klientin)
Vertreter der Beschwerdegegnerin (2, je eines für sich und zuhanden seiner Klientin) Mitteilung
Mitwirkende Fachrichterin/Fachrichter
Gerichtskasse (intern)
58 - Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be- schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch- tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem- ber 2008). Aarau, 21. Januar 2026 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident:Die Gerichtsschreiberin: B. WehrliL. Käser