AGVE 2019 - Band 10
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10 Grundstückschätzung Kognition des Verwaltungsgerichts (E. I./2.) Berücksichtigung einer im Zusammenhang mit der Erschliessung vorzu- nehmenden Bachöffnung (E. II./2.3.) Feststellung bundesrechtswidrig tiefer Schätzwerte (E. II./2.5.) Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 6. November 2019, in Sachen F. gegen KStA und Stadtrat Q. (WBE.2019.167).
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Aus den Erwägungen
I.
Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das Verwaltungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende schätzerische Ermessen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen korrigiert das Verwaltungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein unzutreffender Sachverhalt zugrunde gelegt wurde oder wenn aus der Verletzung von Normen (insbesondere den Bestimmungen der VBG) bzw. allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft ge- sehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultierte (vgl. zuletzt Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2016.495 vom 10. Februar 2017 E. I./2. m.w.N.). II.
2.1-2.2 (...) 2.3. 2.3.1. Das KStA und in der Folge auch die Vorinstanz sind davon aus- gegangen, dass ein Teil der Parzelle X. infolge der Bachöffnung nicht überbaubar sein wird. Dabei hat das KStA im Einspracheentscheid angenommen, dass der Landstreifen Bach eine Breite von maximal 8 m aufweisen werde, was dem üblichen Grenzabstand entspreche. Mit dieser Begründung hat das KStA für die von der Bachöffnung be- troffene Teilfläche eine Wertminderung von 50% angenommen. Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, dass bei einer nicht durch einen Bach eingeschränkten Überbauung ohnehin der normale Grenzabstand von 4 m (bei Berücksichtigung des Bachlaufs 8 m) zu berücksichtigen sei. Für diesen Landanteil wäre so oder so der volle Preis zu bezahlen gewesen. Bei einer Verdoppelung des üblichen Grenzabstands wegen des verlegten Bachlaufs sei es folgerichtig, den üblichen Grenzabstand von der Wertminderung in Abzug zu
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bringen. Die Halbierung des Landpreises sei daher nicht zu bean- standen. Dagegen macht der Beschwerdeführer geltend, gemäss Art. 41a der GSchV sei für fliessende Gewässer mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m (recte 1 m) natürlicher Breite ein Gewässerraum von mindestens 11 m auszuscheiden. Angenommen worden seien ledig- lich 8 m. Die Baulinie sei somit mindestens um weitere 3 m zurück- zuversetzen. 2.3.2. Der Beschwerdeführer übersieht - wie auch bereits das KStA -, dass auf dem von ihm selbst eingereichten Plan der Ingenieurbüro Y. AG auf der Parzelle X. nicht etwa nur der auf die Seite des freizu- legenden Bachs entfallende Abstand von 4 m vorgesehen wurde, sondern ein Abstand von 6.50 m zuzüglich 1 m für die Gerinnesohle. Dies entspricht dem, was im Entwurf des Gestaltungsplans vorge- sehen ist. Im Gestaltungsplan soll danach ein Freihaltebereich Fliessgewässer definiert werden, innerhalb dessen der mutmasslich erforderliche Gewässerraum im nachfolgenden Nutzungsplanverfah- ren mittels Festlegung einer Gewässerraumzone umgesetzt werden soll. Dieser Freihaltebereich übersteigt das gesetzlich minimal Ge- forderte klar. Auf die Parzelle X. entfällt damit ein nicht überbau- barer und nur sehr beschränkt nutzbarer Abstand zum freizulegenden Bach von 6.5 m zuzüglich eines auf die Gerinnesohle entfallenden Streifens (wie auf dem Plan der Ingenieurbüro Y. AG verzeichnet). Für diese Fläche von insgesamt (840m2 + 348m2 =) 1'188 m2 trifft die von der Vorinstanz angestellte Überlegung offensichtlich zu: Zwar werden allfällige spätere Käufer von von der Parzelle X. ab- parzellierten Baulandgrundstücken diesen Teil des Grundstücks - wie bei einem zu beachtenden Grenzabstand - nicht überbauen und höchstens beschränkt nutzen können. Daraus folgt indessen nicht, dass diese Fläche, wie der Beschwerdeführer geltend macht, über- haupt keinen Verkehrswert hat. Es ist vielmehr ohne weiteres nach- vollziehbar, wenn die Vorinstanz auch für diesen Parzellenteil von einem Verkehrswert in der Höhe der Hälfte des für das ansonsten überbaubare Grundstück zu bezahlenden Preises ausgegangen ist, ist doch auch sonst infolge von Grenzabstandsvorschriften ein bisher
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unüberbautes Grundstück nie vollständig überbaubar. Das ent- sprechende Vorbringen des Beschwerdeführers erweist sich daher als unbegründet. 2.4. (...) 2.5. 2.5.1. (...) 2.5.2. Abschliessend rechtfertigt sich ein allgemeiner Hinweis betref- fend die Festlegung des Steuerwerts von Grundstücken: Im vorlie- genden Fall resultiert für Zwecke der Vermögenssteuer - auch ange- sichts der erst noch herzustellenden Baureife sowie der damit ver- bundenen Beschränkungen, Landverluste und Erschliessungskosten - ein Vermögenssteuerwert von (CHF 464'100.00 / 6'314) rund CHF 74 pro m2, der auch bei angemessener Berücksichtigung des (bei unüberbautem Land naturgemäss fehlenden) Ertragswerts mit der Realität von im Kanton Aargau 2015 für Bauland zu bezahlenden Preisen nichts mehr zu tun hat. Damit hält sich im vorliegenden Fall die Besteuerung - auch unter Berücksichtigung des den Kantonen bei der Vermögenssteuer gemäss Art. 13 ff. StHG zustehenden ge- setzgeberischen Freiraums (vgl. dazu zuletzt Urteil des Bundesge- richts 2C_632/2018 vom 29. August 2019 E. 2.1) - offensichtlich nicht mehr an den dem Kanton Aargau durch das Steuerharmonisie- rungsgesetz bundesrechtlich vorgegebenen Rahmen. Hinzu kommt, dass eine solche Behandlung von Grundeigentum bei der Vermö- genssteuer zu einer offensichtlich rechtsungleichen Bevorzugung der Grundeigentümer gegenüber den Eigentümern mobiler Werte (insbe- sondere jeglicher Art von Wertschriften) führt. Es ist daher durch den Gesetzgeber ernsthaft zu prüfen, wie die systematischen Fehler, die in diesem und anderen Fällen zu offensichtlich bundesrechtswidrigen und mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbarenden zu tiefen Ver- mögenssteuerwerten von Grundstücken führen (darunter insbeson- dere auch der Umstand, dass seit der auf den Stichtag 1. Mai 1998 bezogenen allgemeinen Neuschätzung im Kanton Aargau keine all- gemeine Neuschätzung mehr durchgeführt wurde), möglichst rasch behoben werden können.