Verwaltungsgericht
WBE.2025.96 / sr / jb (Gesuch Nr. 2023-0458) Art. 36
Urteil vom 10. Februar 2026
Besetzung Verwaltungsrichter Cotti, Vorsitz Verwaltungsrichter Gautschi Verwaltungsrichterin Schircks Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerdeverfahren I (WBE.2025.96)
Beschwerde- führer Bundesamt für Justiz, Bundesrain 20, 3003 Bern
gegen
Beschwerde- gegnerin 1 Einwohnergemeinde Q._____ handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Dr. iur. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86, 5001 Aarau
Erbengemeinschaft A._____, bestehend aus:
Erben von B._____
Beschwerde- gegner 2 C._____
Beschwerde- gegner 3 D._____
und
Beschwerde- gegnerin 4 E._____
Beschwerde- gegner 5 F._____
Beschwerde- gegnerin 6 G._____ vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Gewerbepark Bata 10, Postfach 250, 4313 Möhlin
Beschwerde- gegnerin 7 H._____ und
Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, Tellistrasse 67, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung)
Entscheid des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, vom 6. Februar 2025
Beschwerdeverfahren II (WBE.2025.106)
Beschwerde- führer 1 I._____
Beschwerde- führerin 2 G._____
beide vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Gewerbepark Bata 10, Postfach 250, 4313 Möhlin
gegen
Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde Q._____ handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Dr. iur. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86, 5001 Aarau
Beigeladene Erbengemeinschaft A._____, bestehend aus:
und
Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, Tellistrasse 67, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung)
Entscheid des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, vom 6. Februar 2025
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A. 1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 31. März 2020 verkaufte A._____ der Einwohnergemeinde Q._____ die Parzelle Q._____ Nr. ccc mit einer Fläche von 6'599 m 2 samt Wagenremise Nr. ddd, Holzschopf Nr. eee, Wagenschopf Nr. fff und Wohnhaus, Scheune Nr. ggg, nachdem das ehemals landwirtschaftliche Grundstück mit Zustimmung des Departements Finanzen und Ressourcen (DFR), Abteilung Landwirtschaft Aargau, aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGB; SR 211.412.11) entlassen worden war. Mit öffentlicher letztwilliger Verfügung und Vermächtnisvertrag vom 9. Juni 2020 vermachte A._____ der Einwohnergemeinde Q._____ sodann ihre landwirtschaftliche Parzelle Q._____ Nr. aaa mit einer Fläche von 11'705 m 2 . Am 4. April 2023 ist A._____ verstorben.
Am 16. Mai 2023 fragte der Willensvollstrecker über den Nachlass von A., I., die Abteilung Landwirtschaft an, ob eine Bewilligung der Eigentumsübertragung der landwirtschaftlichen Parzelle Nr. aaa auf die Gemeinde Q._____ in Aussicht gestellt werden könne. In der anschliessenden Mail-Korrespondenz äusserte sich die Abteilung Landwirtschaft eher skeptisch zum Vorliegen von Gründen für eine Ausnahmebewilligung vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung. Im gegenseitigen Austausch kam alsdann die Idee auf, je einen Teil der Par- zellen Nrn. aaa und ccc abzuparzellieren und ein daraus geschaffenes neues Grundstück an einen Selbstbewirtschafter abzutreten. Gestützt da- rauf liess die Gemeinde einen Entwurf für einen Parzellierungsvertrag mit dem ortsansässigen und am Grundstückserwerb interessierten Landwirt J._____ ausarbeiten, wonach 2'033 m 2 bzw. 2'026 m 2 von den Parzellen Nrn. aaa und ccc abgetrennt, zur Bildung der neuen Parzelle Nr. bbb mit einer Fläche von 4'059 m 2 verwendet und diese zusammen mit dem sich darauf befindlichen Wagenschopf Nr. fff auf J._____ übertragen werden sollen. Der am 25. November 2024 öffentlich beurkundete Parzellierungsvertrag wurde gleichentags zwecks Genehmigung an die Abteilung Landwirtschaft weitergeleitet.
Am 6. Februar 2025 erteilte die Abteilung Landwirtschaft der Gemeinde Q._____ in Bezug auf den Erwerb der Parzelle Nr. aaa die von dieser nachgesuchte und von der Abteilung Landwirtschaft in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung und verfügte Folgendes:
Der Erwerb des Grundstückes LIG Q._____ / aaa im Halte von 117.05 Aren durch die Einwohnergemeinde Q._____ wird bewilligt.
Die Anmerkung "Mitunterhaltspflicht der Bodenverbesserung" bleibt auf dem Grundstück LIG Q._____ / aaa neu im Halte von 96.72 Aren bestehen und ist auf das neue Grundstück LIG Q._____ / aaa im Halte von 40.59 Aren zu übertragen.
Die Gebühr für diese Verfügung beträgt Fr. 300.–.
B. 1. Dagegen erhob das Bundesamt für Justiz (BJ) am 6. März 2025 Beschwer- de beim Verwaltungsgericht (WBE.2025.96; Beschwerdeverfahren I), mit den Anträgen:
Das BJ sei am Verfahren zu beteiligen und es seien ihm sämtliche Akten in diesem Verfahren zur Einsicht zuzustellen.
Die Erwerbsbewilligung der Vorinstanz vom 6. Februar 2025 sei aufzuhe- ben.
Die Erwerbsbewilligung sei zu verweigern.
Am 7. März 2025 liessen ausserdem I._____ und G._____ (Mitglied der Erbengemeinschaft A._____) die Verfügung der Abteilung Landwirtschaft vom 6. Februar 2025 beim Verwaltungsgericht anfechten (WBE.2025.106; Beschwerdeverfahren II), mit den Anträgen:
In Gutheissung der Beschwerde sei die vorinstanzliche Erwerbsbewilli- gung vom 6. Februar 2025 (Gesuch Nr. 2023-0458) aufzuheben und der Beschwerdegegnerin sei der Erwerb des Grundstücks LIG Q._____ Nr. aaa im Halte von 117.05 Aren zu verweigern.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdegegnerin und/oder der Vorinstanz.
3.1. Im Verfahren WBE.2025.96 (Beschwerdeverfahren I) reichten am 11. April 2025 I._____ und G._____ eine Beschwerdeantwort ein, worin sie sich den
Beschwerdeanträgen des BJ anschlossen. E._____ (ebenfalls Mitglied der Erbengemeinschaft A._____) teilte dem Verwaltungsgericht mit Eingabe vom 22. April 2025 mit, sie unterstütze die Anträge des BJ. Die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft hatten am 11. und 15. Februar 2025 einen Beschwerdeverzicht unterzeichnet.
Die Abteilung Landwirtschaft legte dem Verwaltungsgericht mit Beschwer- deantwort vom 2. Mai 2025 die Akten vor und beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Einwohnergemeinde Q._____ stellte mit Beschwerdeantwort vom 5. Juni 2025 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen. Am 19. Juni 2025 nahm sie zudem zu den übrigen Be- schwerdeantworten Stellung.
Im weiteren Schriftenwechsel (Replik des BJ vom 10. Juli 2025; Replik [recte: Duplik] von I._____ und G._____ vom 8. September 2025; Duplik von I._____ und G._____ vom 26. September 2025; Eingabe des BJ vom 2. Oktober 2025; Duplik der Gemeinde Q._____ vom 6. November 2025) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
3.2. Im Verfahren WBE.2025.106 (Beschwerdeverfahren II) teilte E._____ dem Verwaltungsgericht ebenfalls mit Eingabe vom 22. April 2025 mit, sie unterstütze die Anträge von I._____ und G._____.
Die Abteilung Landwirtschaft legte dem Verwaltungsgericht mit Beschwer- deantwort vom 2. Mai 2025 die Akten vor und beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Einwohnergemeinde Q._____ stellte mit Beschwerdeantwort vom 5. Juni 2025 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen. Am 19. Juni 2025 nahm sie zudem zu den übrigen Be- schwerdeantworten Stellung:
Im weiteren Schriftenwechsel (Repliken von I._____ und G._____ vom 8. September 2025 und 26. September 2025; Duplik der Gemeinde Q._____ vom 6. November 2025) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest, wobei sich I._____ als Beschwerdeführer zurückzog.
3.3. Mit Eingabe vom 24. November 2025 beantragte G._____ in beiden Verfahren deren Vereinigung sowie die Durchführung einer mündlichen öf- fentlichen Verhandlung. Auf letztere verzichtete sie mit Schreiben vom 9. Januar 2026 auf die Ankündigung des instruierenden Verwaltungsrich- ters hin, dass keine Beweismassnahmen (Befragungen) geplant seien und sich die Verhandlung somit auf Parteivorträge beschränken würde.
C. Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I. 1. Wer ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Das Gesuch um Erteilung einer solchen Bewilligung ist bei der vom betroffenen Kanton als zuständig bezeichneten Behörde einzureichen (Art. 80 Abs. 1, 83 Abs. 1 und 90 lit. a BGBB). Im Kanton Aargau ist das DFR die zuständige kantonale Behörde für die Be- willigung des Erwerbs landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke (§ 48 des Landwirtschaftsgesetzes des Kantons Aargau vom 13. Dezember 2011 [LwG AG; SAR 910.200] i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. b der Allgemeinen Landwirtschaftsverordnung vom 23. Mai 2012 [ALaV; SAR 910.215]).
Gegen eine Verfügung aufgrund des BGBB kann innert 30 Tagen bei der vom Kanton als zuständig bezeichneten kantonalen Beschwerdebehörde Beschwerde erhoben werden (Art. 88 Abs. 1 und Art. 90 lit. f BGBB). § 59 Abs. 1 LwG AG sieht vor, dass gegen Verfügungen in Anwendung der Landwirtschaftsgesetzgebung, wozu auch das BGBB und dessen Ausfüh- rungsbestimmungen gezählt werden (vgl. § 47 ff. LwG AG), die Beschwer- de ans Verwaltungsgericht zulässig ist. Der Beschwerde ans Verwaltungs- gericht unterliegen daher namentlich vom DFR gestützt auf Art. 61 ff. BGBB erteilte Erwerbsbewilligungen. Somit ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
Die zwei Beschwerden in den Verfahren WBE.2025.96 und WBE.2025.106 richten sich gegen dieselbe Verfügung der Abteilung Landwirtschaft Aar- gau vom 6. Februar 2025. Bezüglich der zentralen Streitfrage, ob die damit erteilte Erwerbsbewilligung nach den Art. 61 ff. BGBB rechtmässig ist, liegt beiden Verfahren der gleiche, ein und dasselbe Erwerbsgeschäft (Ver- mächtnis der Parzelle Nr. aaa an die Gemeinde Q., unter Berücksichtigung der Folgeveräusserung von Grundstücksteilen an J.) betreffende Sachverhalt zugrunde und es stellen sich die gleichen Rechtsfragen. Es gilt zu vermeiden, dass in verschiedenen Rechtsmittel- verfahren sich widersprechende Urteile ergehen. Entsprechend rechtfertigt
es sich, die beiden Verfahren WBE.2025.96 und WBE.2025.106 zu verei- nigen (vgl. BGE 128 V 192, Erw. 1 mit Hinweisen).
Eine Vereinigung ist grundsätzlich in jedem Verfahrensstadium möglich und keinem der Verfahrensbeteiligten erwächst aus der Vereinigung erst im Urteilszeitpunkt ein Rechtsnachteil. Es gibt keine Beschwerdeanträge, zu denen sich die jeweils anderen Parteien nicht hätten äussern können.
Der Einfachheit halber wird das Beschwerdeverfahren WBE.2025.96 nach- folgend als Beschwerdeverfahren I und das Beschwerdeverfahren WBE.2025.106 als Beschwerdeverfahren II bezeichnet. Für das Bundes- amt für Justiz ist demnach die Bezeichnung Beschwerdeführer I zu wählen, für G._____ die Bezeichnung Beschwerdeführerin II. Die Gemeinde Q._____ wird derweil durchgehend als Beschwerdegegnerin bezeichnet, auch wenn sie sich diese Rolle im Beschwerdeverfahren I noch mit weiteren Parteien teilt.
3.1. Nach dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin kann weder auf die Be- schwerde des Beschwerdeführers I noch diejenige der Beschwerdeführe- rin II eingetreten werden.
3.2. Zur Begründung wird angeführt, eine Behördenbeschwerde des Beschwer- deführers I gegen eine Erwerbsbewilligung nach den Art. 61 ff. BGBB sei von Bundesrechts wegen nicht vorgesehen. Art. 5 Abs. 1 der Verord- nung über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993 (VBB; SR 211.412.110), der eine solche vorsehe, sei mangels entsprechender Verordnungskompetenz des Bundesrats nicht mit übergeordnetem Bun- desrecht vereinbar. Die Verordnungskompetenzen des Bundesrates im Geltungsbereich des BGBB würden in den Art. 7 Abs. 1, Art. 10 Abs. 2 und 86 Abs. 2 BGBB geregelt. Darin gehe es um die Festlegung der Faktoren und Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft (Art. 7 Abs. 1), um die Art der Berechnung, die Bemessungsperiode und die Einzelheiten der Ertragswertschätzung (Art. 10 Abs. 2) sowie um Ausnahmen von der Anmerkungspflicht (im Grundbuch) von dem BGBB unterstellten landwirt- schaftlichen Grundstücken und die Löschung von Anmerkungen von Amtes wegen (Art. 86 Abs. 2). Hingegen räume das BGBB dem Bundesrat nicht das Recht ein, durch Verordnung im BGBB nicht vorgesehene Beschwer- deberechtigungen von Behörden zu statuieren. Vielmehr regelten die Art. 83 und 88 BGBB die Beschwerdeberechtigungen gegen Erwerbsbewil- ligungen abschliessend. Der Verweis auf Art. 111 Abs. 1 und 2 des Bun- desgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (Bundesgerichts- gesetz, BGG; SR 173.110) helfe dem Beschwerdeführer I auch nicht wie- ter, weil diese Bestimmung eine Beschwerdeberechtigung ans Bundesge-
richt nach einem anderweitigen Erlass voraussetzte, die hier fehle. Selbst wenn aber Art. 5 Abs. 1 VBB beachtlich wäre, würde sich die Beschwerde- berechtigung des Beschwerdeführers I auf jeden Fall auf jene Bereiche be- schränken, welche die VBB materiell regle, mithin sich nicht auf Erwerbs- bewilligungen nach den Art. 61 ff. BGBB erstrecken.
3.3. Die Beschwerdeführerin II sei nicht beschwerdelegitimiert, weil Art. 83 Abs. 3 BGBB die Vertragsparteien nicht zur Beschwerde gegen die Ertei- lung einer Erwerbsbewilligung nach den Art. 61 ff. BGBB, sondern lediglich zur Beschwerde gegen die Verweigerung einer solchen berechtige. Als (Mit-)Erbin im Nachlass ihrer Mutter (A.) sei die Beschwerdeführerin II qua Universalsukzession in die Stellung als Vertragspartei des Vermächtnisvertrags zwischen A. und der Beschwerdegegnerin vom 9. Juni 2020 (Vorakten, act. 35) nachgerückt. Dogmatischer Hintergrund der gesetzlichen Vorschrift, wonach sich die Vertragsparteien nur gegen die Verweigerung, nicht aber gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung zur Wehr setzen dürften, sei das Rechtsmissbrauchsverbot. Hätten sich Parteien verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, so sollten sie die Erfüllung dieser privatrechtlichen Verpflichtung nicht mit öffentlich-rechtlichen Mitteln verhindern können. Das gelte auch für Rechtsnachfolger. Die mit der Erwerbsbewilligung verbundenen Auflagen beträfen die Beschwerdeführerin II zudem nicht persönlich.
Ihr gehe es vielmehr darum, sich in Bezug auf die Ausrichtung des Ver- mächtnisses dem letzten, mit erbvertraglicher Wirkung erklärten Willen ih- rer Mutter zu widersetzen, weil sie selbst Interesse an der Parzelle Nr. aaa bekunde, die sie ihrer Tochter geben wolle. Mit diesem Anliegen sei sie auf den Zivilrechtsweg (der erbrechtlichen Ungültigkeits- oder Herabsetzungs- klage) zu verweisen. Der Umstand, dass dafür die gesetzlichen Fristen mitt- lerweile unbenützt abgelaufen seien, vermöge kein schützenswertes Inte- resse an der Anfechtung der Erwerbsbewilligung zu begründen. Dies gelte umso mehr, als die Beschwerdeführerin II schon vor Ablauf der Fristen für entsprechende erbrechtliche Klagen anwaltlich vertreten gewesen sei und demnach wissentlich und willentlich auf die Durchsetzung von erbrechtli- chen Ansprüchen verzichtet habe. Dass sie im Rahmen der Erbteilung ei- nen Zuweisungsanspruch im Sinne von Art. 21 BGBB hätte, werde von der Beschwerdeführerin II zu Recht nicht einmal behauptet. Selbst wenn also das Vermächtnis nicht ausgerichtet würde, bliebe unsicher, ob sie es aus dem Nachlass übernehmen könnte. Ausweislich der Akten seien die Erben zerstritten und das Konkursamt sei ebenfalls beteiligt.
Der Beschwerdeführerin II sei auch selbst klar, dass sie nicht beschwerde- legitimiert sei, was erkläre, weshalb ihr Rechtsvertreter zunächst erfolglos bei der kantonalen Aufsichtsbehörde und alsdann beim Beschwerdefüh-
rer I interveniert habe, damit diese Behörden die Erwerbsbewilligung an- fechten.
3.4. 3.4.1. Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG räumt den der Bundeskanzlei und den Departe- menten hierarchisch untergeordneten Dienststellen des Bundes, insbeson- dere den Bundesämtern, das Recht zur Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Angelegenheiten ans Bundesgericht ein, soweit das Bundesrecht es (speziell) vorsieht. Teil des Bundesrechts bildet Art. 5 Abs. 1 VBB, wonach das Bundesamt für Justiz berechtigt ist, gegen letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide, die sich auf das BGBB stützen, Beschwerde beim Bundesgericht zu erheben (vgl. dazu das Urteil des Bundesgerichts 2C_20/2021 vom 19. November 2021, Erw. 1.3, worin die Beschwerdele- gitimation des Bundesamts für Justiz auf Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 5 VBB abgestützt wurde; vgl. auch BEAT STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Boden- recht vom 4. Oktober 1991, 2. Auflage 2011, N. 11 zu Art. 88 und 89). Wes- halb Art. 5 Abs. 1 VBB kompetenzwidrig erlassenes Bundesverordnungs- recht darstellen sollte, ist nicht ersichtlich, sieht doch Art. 88 Abs. 2 BGBB vor, dass letztinstanzliche kantonale Entscheide gestützt auf das BGBB dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement mitzuteilen sind. Diese Mitteilungspflicht macht nur im Zusammenhang mit einer bereits vom Bundesgesetzgeber beabsichtigten Berechtigung zur Behördenbe- schwerde Sinn, wobei die Mitteilungspflicht für sämtliche letztinstanzlichen kantonalen Entscheide auf dem Gebiet des BGBB gilt. Damit ist auch der Argumentation der Beschwerdegegnerin die Grundlage entzogen, wonach sich die Berechtigung zur Behördenbeschwerde nach Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG i.V.m. Art. 5 VBB auf die in der VBB geregelten materiellen Fragen beschränken würde. Ohnehin wäre auf diesem sehr eingeschränkten Ge- biet kaum ein praktischer Anwendungsbereich für eine Behördenbeschwer- de denkbar.
Bundesbehörden, die zur Beschwerde ans Bundesgericht berechtigt sind, können (auch) die Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am Verfahren beteiligen, wenn sie dies bean- tragen (Art. 111 Abs. 2 BGG). Dies gilt speziell für das Bundesamt für Jus- tiz, das kraft dieser Bestimmung und gestützt auf Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG i.V.m. Art. 5 VBB alle kantonalen Entscheide auf dem Gebiet des BGBB, einschliesslich Erwerbsbewilligungen nach den Art. 61 ff. BGBB, vor jeder kantonalen Rechtsmittelinstanz anfechten kann (vgl. STALDER, a.a.O., N. 11 zu Art. 88 und 89). Die in der zitierten Literaturstelle umschriebene Rechtsschutzlücke bezieht sich darauf, dass im Falle eines mehrstufigen kantonalen Beschwerdeverfahrens die kantonale Aufsichtsbehörde unter Umständen (zufolge hierarchischer Unterordnung) nicht befugt ist, ihr nicht genehme Entscheide der Beschwerdebehörde bei der letzten kantonalen
Instanz anzufechten und damit dem Bundesamt für Justiz den Ball für eine Beschwerde ans Bundesgericht zuzuspielen. Dass sich das Bundesamt schon am kantonalen Beschwerdeverfahren beteiligen könnte, wird dort aber ebenso klar gesagt, wie darauf hingewiesen, dass eine Beteiligung des Bundesamts an einem kantonalen Beschwerdeverfahren oftmals da- ran scheitert, dass es keine Kenntnis von kantonal nicht letztinstanzlichen Entscheiden erhält, weil die Mitteilungspflicht nach Art. 88 Abs. 2 BGBB nur für kantonal letztinstanzliche Entscheide gilt. Im vorliegenden Fall erlangte der Beschwerdeführer I dennoch auf anderem Wege Kenntnis vom Ent- scheid (Erwerbsbewilligung nach den Art. 61 ff. BGBB) der Abteilung Land- wirtschaft Aargau und ist nach dem oben Gesagten befugt, diesen bei der kantonalen Beschwerdeinstanz (Verwaltungsgericht) anzufechten.
Die Berechtigung zur Behördenbeschwerde hängt dabei nicht vom Nach- weis eines spezifischen öffentlichen Interesses ab, wobei der angefochtene Akt geeignet sein muss, die Bundesgesetzgebung im Aufgabenbereich der beschwerdebefugten Behörde zu verletzen (STALDER, a.a.O., N. 11 zu Art. 88 und 89). Weil im vorliegenden Verfahren eine Verletzung von BGBB-Bestimmungen betreffend Erwerbsbewilligung (Art. 61 ff.) zur Dis- kussion steht, deren Einhaltung unter der Oberaufsicht des Eidgenössi- schen Justiz- und Polizeidepartements steht, ist diese Voraussetzung er- füllt. Aus demselben Grund lässt sich ausschliessen, dass es dem Be- schwerdeführer I vorliegend nicht um die korrekte Anwendung des BGBB und damit der Bundesgesetzgebung in seinem Aufgabenbereich geht, son- dern (rein) um den Schutz und die Durchsetzung von privaten Interessen.
Der Beschwerdeführer I ist somit klar zur vorliegenden Beschwerde ans Verwaltungsgericht berechtigt.
3.4.2. Etwas weniger klar ist die Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführe- rin II.
Art. 83 Abs. 3 BGBB regelt die Legitimation zur Beschwerde gegen Ent- scheide über Erwerbsbewilligungen nach den Art. 61 ff. BGBB wie folgt: "Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, ge- gen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kan- tonalen Beschwerdeinstanz (Art. 88) Beschwerde führen." Diese Bestim- mung geht als lex specialis der allgemeinen Legitimationsbestimmung von Art. 89 Abs. 1 BGG (oder analogen Legitimationsbestimmungen im kanto- nalen Recht wie § 42 VRPG) vor (BGE 145 II 328, Erw. 2.3; 139 II 233, Erw. 5.2.1; 129 III 583, Erw. 3.1). Mit der gewählten Formulierung wollte der Gesetzgeber den Kreis derjenigen einschränken, die gegen die Bewil- ligungserteilung Beschwerde erheben können; insbesondere sollten Nach- barn oder die Organisationen des Naturschutzes oder der Landwirtschaft
ausgeschlossen werden (BGE 139 II 233, Erw. 5.2.1; 126 III 274, Erw. 1b und c). Die Sonderregelung will nur die Legitimation einschränken, aber nicht die allgemeinen Voraussetzungen (besonderes, schutzwürdiges praktisches Interesse) ausser Kraft setzen (BGE 139 II 233, Erw. 5.2.1). Obschon die Aufzählung in Art. 83 Abs. 3 BGBB nicht abschliessend ist, nimmt die Rechtsprechung eine Beschwerdelegitimation ausserhalb des Wortlauts dieser Bestimmung nur äusserst zurückhaltend an (BGE 145 II 328, Erw. 2.3; 139 II 233, Erw. 5.2.2). Eine Legitimation über den Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB hinaus wird nur dort bejaht, wo ein im Lichte der Zielsetzungen des BGBB schutzwürdiges Interesse am Erhalt des Eigentums am betreffenden Grundstück besteht und dieses Interesse nicht auf anderem Weg geltend gemacht werden kann (BGE 139 II 233, Erw. 5.2.4; vgl. zum Ganzen die Urteile des Bundesgerichts 2C_130/2022 vom 7. März 2023, Erw. 3.2, und 2C_20/2021 vom 19. November 2021, Erw. 1.4.1).
Im Urteil 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012, Erw. 2.6, sprach das Bun- desgericht dem Grundstücksverkäufer die Beschwerdelegitimation mit der Begründung ab, dass er aufgrund seiner vertraglichen Loyalitätspflicht (Art. 2 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]; BGE 136 V 331, Erw. 4.2.1; Urteil 4A_306/2009 vom 8. Februar 2010, Erw. 6.1) gehalten sei, die Käuferin in dem zum Erwerb der Grundstücke erforderlichen Bewilligungsverfahren nach Kräften zu un- terstützen und alles zu unterlassen, was die Vertragserfüllung vereiteln kann. Es verstosse in krasser Weise gegen diese vertragliche Loyalitäts- pflicht, wenn der Verkäufer die privatrechtsgestaltende Bewilligung anficht, welche die Erfüllung des von ihm abgeschlossenen Vertrags ermöglichen soll. Schon aus diesem Grund könne ein schutzwürdiges Interesse des Verkäufers an der Anfechtung der Bewilligung nicht anerkannt werden, würde doch so das öffentliche Recht eine Verletzung privatrechtlicher Pflichten fördern. Für die Erben und Rechtsnachfolger des Verkäufers qua Universalsukzession (Art. 560 ZGB) gilt die Loyalitätspflicht gegenüber Vertragspartnern des Verkäufers und Erblassers jedoch nicht oder höchs- tens in eingeschränktem Masse. Dass die Erben eigene Interessen verfol- gen, die von denjenigen des Erblassers abweichen oder sogar diesen zu- widerlaufen, ist legitim, andernfalls wäre auch die Anfechtung einer letztwil- ligen Verfügung oder eines Erbvertrags mittels Ungültigkeits- oder Herab- setzungsklage (Art. 519 ff. ZGB) als rechtsmissbräuchlich oder treuwidrig zu werten, sobald sich diese gegen einen Vertragspartner des Erblassers, wie beispielsweise Vermächtnisnehmer richtet. Mit anderen Worten sind Erben nicht ohne weiteres an die Loyalitätspflichten des Erblassers gebun- den. Demnach bildet der Umstand, dass die Beschwerdeführerin II (zusam- men mit weiteren Erben) qua Universalsukzession zur Vertragspartnerin der Beschwerdegegnerin in Bezug auf den Vermächtnisvertrag vom 9. Juni 2020 geworden ist, für sich genommen keinen Grund, ihr die Beschwerde-
legitimation zur Anfechtung der Erwerbsbewilligung aufgrund dieser (ver- erbten) Rechtsstellung von vornherein abzusprechen.
Auf der anderen Seite gehört die Beschwerdeführerin II auch nicht zum Kreis derjenigen Personen, die in Art. 83 Abs. 3 BGBB ausdrücklich als be- schwerdeberechtigt gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung nach den Art. 61 ff. BGBB bezeichnet werden. Namentlich wird von ihr nicht dar- getan, dass sie in Bezug auf die der Beschwerdegegnerin vermachte Par- zelle Nr. aaa im Rahmen der Erbteilung zuweisungsberechtigt im Sinne von Art. 21 BGBB wäre, ist doch sie selbst nicht Inhaberin eines landwirt- schaftlichen Gewerbes und dürfte doch das landwirtschaftliche Gewerbe ihrer Tochter (mit Betriebszentrum in R._____), die aber ohnehin nicht zum Kreis der Erbberechtigten gehört, ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaf- tungsbereichs liegen. Wie gesehen, wird zwar eine Beschwerdeberechti- gung ausnahmsweise auch für Personen bejaht, die in Art. 83 Abs. 3 BGBB nicht ausdrücklich erwähnt werden, allerdings nur sehr zurückhaltend. Vo- rausgesetzt wird dabei zweierlei: Erstens muss ein im Lichte der Zielset- zungen des BGBB schutzwürdiges Interesse am Erhalt des Eigentums am betreffenden Grundstück bestehen, das zweitens nicht auf anderem Weg geltend gemacht werden kann (BGE 139 II 233, Erw. 5.2.4). Im Erhalt des Eigentums an der gesamten Parzelle Nr. aaa für eine Selbstbewirtschaf- terin (die Tochter der Beschwerdeführerin II) wäre allenfalls ein schutzwür- diges Interesse im Lichte der Zielsetzungen des BGBB zu erblicken, auch wenn die Parzelle ausserhalb des ortsüblichen Wirtschaftsbereichs der Tochter liegt. Indessen hätte die Beschwerdeführerin II zu diesem Zweck bzw. zur Entbindung des Ausrichtung des Vermächtnisses an die Be- schwerdegegnerin auch eine erbrechtliche Ungültigkeitsklage gemäss Art. 519 ZGB einreichen und die Ungültigkeit des Vermächtnisses damit begründen können, dass dieses rechtswidrig im Sinne von Art. 519 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB sei, indem es gegen Art. 63 lit. a BGBB (Prinzip der Selbstbe- wirtschaftung) verstosse, ohne dass ein Ausnahmegrund gemäss Art. 64 BGBB vorliege. Damit fehlt es im Hinblick auf eine Beschwerdelegitimation ausserhalb des Wortlauts von Art. 83 Abs. 3 BGBB am Erfordernis dessen, dass das Interesse am Eigentumserhalt nicht auf andere Weise geltend gemacht werden kann oder hätte geltend gemacht werden können (inner- halb der relativen einjährigen Verjährungsfrist nach Art. 521 Abs. 1 ZGB).
Eine Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin II ist demnach abzu- lehnen und auf ihre Beschwerde ist insofern nicht einzutreten.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde des Be- schwerdeführers I ist einzutreten, nicht hingegen – mangels Legitimation – auf diejenige der Beschwerdeführerin II, während I._____ seine
Beschwerde mit Replik vom 8. September 2025 zurückgezogen hat, womit diese zufolge Rückzugs vom Protokoll abzuschreiben ist.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können unrichtige oder un- vollständige Feststellungen des Sachverhaltes und Rechtsverletzungen geltend gemacht sowie die Handhabung des Ermessens gerügt werden (§ 59 Abs. 1 bis LwG AG).
II. 1. In der Sache bringt der Beschwerdeführer I vor, der Erwerb der Parzelle Nr. aaa durch die Beschwerdegegnerin unterliege der Bewilligungspflicht nach den Art. 61 ff. BGBB, nachdem das Bundesgericht mit Urteilen 2C_735/2021 vom 11. März 2022 und 5A_303/2024 vom 10. Oktober 2024 entschieden habe, dass die Ausrichtung eines Vermächtnisses nicht als bewilligungsfreie erbrechtliche Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a BGBB gelte. Eine Bewilligung für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grund- stücks könne grundsätzlich nur erteilt werden, wenn der Erwerber bzw. die Erwerberin Selbstbewirtschafter/-in sei, kein übersetzter Preis vereinbart worden sei und das zu erwerbende Grundstück nicht ausserhalb des orts- üblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liege (Art. 61 Abs. 2 i.V.m. Art. 63 Abs. 1 BGBB). Vorliegend erfülle die Be- schwerdegegnerin bereits das Kriterium der Selbstbewirtschaftung nicht.
Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken durch Nicht-Selbstbe- wirtschafter sei nur ausnahmsweise bewilligungsfähig, wenn ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BGBB nachgewiesen werde. Ausnah- men vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung seien dabei restriktiv auszule- gen. Ein wichtiger Grund für eine solche Ausnahme sei aus der vorinstanz- lichen Erwerbsbewilligung nicht ersichtlich. Insbesondere bilde das Folge- geschäft mit dem ortsansässigen Landwirt J._____, wonach ein Teil der Parzelle Nr. aaa zusammen mit einem Teil der Parzelle Nr. ccc und dem sich darauf befindlichen Gebäude Nr. fff (Wagenschopf) an diesen abgetreten werde, keinen wichtigen Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung.
Das BGBB bezwecke gemäss Art. 1 Abs. 1, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbe- wirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern (lit. a), die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken (lit. b) sowie übersetzte Preise für landwirtschaftli- chen Boden zu bekämpfen (lit. c). Durch den vorliegenden Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch eine Nicht-Selbstbewirtschafterin
werde weder das bäuerliche Grundeigentum gefördert oder eine strukturel- le Verbesserung erzielt, noch die Position der Selbstbewirtschaftenden ge- stärkt. Daran ändere auch die auf den Erwerb folgende Landabtretung an J._____ nichts.
Dieser erhalte lediglich eine Fläche von 40,59 Aren landwirtschaftliche Nutzfläche mit Remise, die nicht bei seinem Betriebszentrum am S-Weg liege, nicht mit einem seiner Grundstücke zusammengelegt werden könne und lediglich über eine Quartierstrasse in der Wohnzone (T-Weg) erschlossen sei. Demgegenüber verblieben 96,72 Aren und damit eine sehr viel grössere Fläche der Parzelle Nr. aaa bei der Beschwerdegegnerin als Nicht-Selbstbewirtschafterin. Ob die aufgeteilten Flächen effektiv gleich- wertig seien, sei fraglich und werde von der Vorinstanz nicht näher erläu- tert. Eine Verbesserung der Struktur von Landwirtschaftsbetrieben sei un- ter diesen Vorzeichen nicht erkennbar. Die Abtretung der angeblich wert- mässig gleichen Flächen an J._____ stärke auch die Selbstbewirtschaftung nicht, da die von der Beschwerdegegnerin neu erworbene Fläche dem Eigentum durch Selbstbewirtschafterinnen und Selbstbewirtschafter entzo- gen werde. Eine Stärkung landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke im Eigentum von Selbstbewirtschaftenden werde durch die Möglichkeit des Erwerbs freiwerdender landwirtschaftlicher Grundstücke innerhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs zu einem nicht übersetzten Preis erreicht. Die Abtretung von Flächen nach dem Erwerb, die allenfalls Vortei- le für das empfangende landwirtschaftliche Gewerbe bringe, sei in diesem Zusammenhang nicht von Belang.
Zusammenfassend werde mit dem Erwerb der Parzelle Nr. aaa durch die Beschwerdegegnerin nicht ein den Zielsetzungen des BGBB entsprechen- des Ergebnis erzielt, das insoweit zu einer Verbesserung führe, sondern – wenn überhaupt – lediglich den Status quo beibehalte. Die Beibehaltung des Status quo stelle gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 133 III 562) keinen wichtigen Grund für den Erwerb eines landwirt- schaftlichen Grundstücks durch eine Nicht-Selbstbewirtschafterin dar. Ne- ben einem fehlenden Grund für eine Ausnahmebewilligung vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung würden auch keine Gründe dargetan, derentwegen der Erwerb bewilligungsfrei erfolgen könnte.
Die Beschwerdegegnerin hält dagegen, Art. 64 BGBB mit dem wichtigen Grund für eine Ausnahmebewilligung vom Prinzip der Selbstbewirtschaf- tung sei bewusst offen formuliert worden. Darunter fielen gemäss BGE 122 III 287 alle möglichen Umstände, soweit sie auf der Linie der ge- setzgeberischen Zielvorstellung liegen, auch ohne dass insgesamt eine strukturelle Verbesserung landwirtschaftlicher Art eintrete.
Mit den vorliegend relevanten Transaktionen (Ausrichtung des Vermächt- nisses und Landabtretungen an J.) werde die dem BGBB unterstellte Fläche um 2'026 m 2 (durch Abtretung einer entsprechenden Fläche von der Parzelle Nr. ccc an die Parzelle bbb) vergrössert und die Struktur des landwirtschaftlichen Gewerbes von J. eigentumsmässig langfristig verbessert und gesichert, während er das bei der Beschwerdegegnerin verbleibende, durch Erfüllung des Vermächtnisvertrags erworbene Land weiterhin bewirtschaften könne; die Beschwerdegegnerin trete via Vermächtnisvertrag in das laufende Pachtverhältnis ein.
Durch den Erwerb von 40,59 Aren landwirtschaftliche Nutzfläche samt Ge- bäude Nr. fff könne J._____ sein Gewerbe strukturell verbessern und dessen Existenz langfristig sichern. Mit einer Entfernung von lediglich 330 m liege das heute von Dritten genutzte Gebäude Nr. fff innerhalb von Gehdistanz zu seinem Betriebszentrum. Die Distanz zu seiner nächstgele- genen Eigenlandparzelle Nr. 1057 betrage sogar nur 100 m. Den Akten lasse sich entnehmen, dass J., der Milchwirtschaft betreibe, auf die betreffende Remise angewiesen sei. Ein Abbruch sei für ihn kein Thema. Könnte er das für ihn wichtige Ökonomiegebäude nicht übernehmen, müsste er sich den benötigten Remisenraum andernorts, aufgrund des Konzentrationsprinzips am ehesten auf den Parzellen Nrn. 1075 oder 1002 beschaffen, was zu einem Verlust an landwirtschaftlicher Nutzfläche führen würde und weder raumplanerisch noch betriebswirtschaftlich Sinn mache. Die Remise würde J. als Abstellraum für seine Geräte und Maschinen zur Bewirtschaftung des Eigenlandes (Parzelle Nr. bbb) und des Pachtlandes (Parzelle Nr. aaa) dienen. Er könnte den bestehenden Mietvertrag mit Dritten kurzfristig kündigen und die Baute selbst nutzen.
Zudem befände sich J._____ als Pächter der Parzelle Nr. aaa insofern in einer privilegierten Situation, als er ein Vorkaufsrecht an der Restfläche ausüben könnte, falls die Beschwerdegegnerin dereinst nicht die gesamte Parzelle Nr. aaa für die von ihr mittelfristig geplante Erweiterung der Sportanlage auf der Nachbarparzelle Nr. hhh benötige. Wenn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGE 122 III 287) selbst ein Landab- tausch unter Nicht-Selbstbewirtschaftenden als wichtiger Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung anerkannt werde, müsse dies umso mehr gelten, wenn ein Selbstbewirtschafter beteiligt sei, der für seinen Betrieb eine strukturelle Verbesserung herbeiführen könne. Entge- gen den Ausführungen des Beschwerdeführers I werde also nicht bloss der Status quo zementiert, sondern eine Verbesserung bewirkt.
3.1. Gemäss Rechtsprechung enthält Art. 64 Abs. 1 BGBB einerseits unter den Buchstaben a bis g einen nicht abschliessenden Katalog von Ausnahmen vom Grundsatz der Eigenbewirtschaftung und andererseits eine allgemei-
ne Klausel über «triftige Gründe», die die Erteilung einer Bewilligung be- gründen. Es handelt sich dabei um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der agrarpoliti- schen Ziele des bäuerlichen Bodenrechts konkretisiert werden muss. Der triftige Grund kann in der Person des (oder der) Erwerber(s) oder in den objektiven Umständen des Einzelfalls liegen. Was die agrarpolitischen Zie- le betrifft, so besteht das Hauptziel des BGBB darin, die Position des Selbstbewirtschafters bei Eigentumsübertragungen zu stärken. Das Bewil- ligungsverfahren soll ihm den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstü- cken erleichtern, wobei der Gesetzgeber jedoch Ausnahmen zulässt, wenn diese sachlich gerechtfertigt sind (BGE 133 III 562, Erw. 4.4.1; 122 III 287 E. 3a und 3b S. 288; Urteil des Bundesgerichts 5A.22/2002 vom 7. Februar 2003, Erw. 3a und 3b; vgl. auch BEAT STALDER/CHRISTOPH BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerli- che Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, a.a.O., N. 4 zu Art. 64).
Die Ausnahmegründe vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung haben dabei in erster Linie in der Person des Erwerbers zu liegen; dieser hat den wich- tigen Grund nachzuweisen, weshalb er, ohne Selbstbewirtschafter zu sein, ein landwirtschaftliches Grundstück soll erwerben dürfen (STALDER/BANDLI, a.a.O., N. 5 zu Art. 64 BGBB). Nebst den in der Person des Erwerbers lie- genden wichtigen Gründen sind auch solche zu berücksichtigen, die auf den Umständen des Einzelfalls beruhen, etwa solchen, die in engem Zu- sammenhang mit dem oder den handändernden landwirtschaftlichen Grundstücken stehen, wobei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 122 III 287) Wert darauf zu legen ist, dass insgesamt ein den Zielset- zungen des BGBB entsprechendes Ergebnis erzielt wird und dieses eine Verbesserung gegenüber dem Status quo bringt (STALDER/BANDLI, a.a.O., N. 6 zu Art. 64 unter Hinweis auf BGE 133 III 562).
3.2. Ein in der Person der Beschwerdegegnerin liegender wichtiger Grund für den Erwerb der Parzelle Nr. aaa ist in der vorliegenden Konstellation von vornherein nicht erkennbar. Eine (Teil-)Nutzung dieser Parzelle für die Er- weiterung der Sportanlage auf der Nachbarparzelle Nr. hhh stellt keinen im Lichte des BGBB wichtigen Grund dar, was von der Beschwerdegegnerin zu Recht auch nicht geltend gemacht wird. Doch auch im Zusammenhang mit der Parzelle Nr. aaa sind keine wichtigen Gründe für eine Abweichung vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung auszumachen. Diese scheint sich bestens für eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung zu eignen; eine (teilweise) Nutzung zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken steht – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – agrarpolitischen Zielsetzungen ent- gegen.
Die Position der Selbstbewirtschaftenden würde mit dem vorliegend zu be- urteilenden Erwerbsakt, gefolgt von der Landabtretung an J._____,
allenfalls gestärkt, wenn derjenige Teil der Parzelle Nr. aaa, der im Eigen- tum der Beschwerdegegnerin verbleiben soll, längerfristig von J._____ oder einem anderen landwirtschaftlichen Pächter bewirtschaftet werden könnte. Die Beschwerdegegnerin führt jedoch selbst aus, dass sie dieses Land oder zumindest einen Teil davon mittelfristig einzonen und zur Erweiterung der bestehenden Sportanlage auf der Nachbarparzelle Nr. hhh verwenden wolle, womit es nicht mehr der landwirtschaftlichen Nutzung zur Verfügung stünde und auch nicht mehr in den Geltungsbereich des BGBB fiele. Unter diesen Umständen kann nicht von einer Stärkung der Selbstbewirtschaftenden gesprochen werden. Vielmehr wird deren Position massgeblich geschwächt, indem in absehbarer Zukunft bis zu 96,72 Aren definitiv der landwirtschaftlichen Nutzung durch Selbstbewirtschaftende entzogen würden oder werden könnten. Im Gegenzug würden lediglich 20,26 Aren, also knapp mehr als ein Fünftel der den Selbstbewirtschaften- den entzogenen landwirtschaftlichen Flächen der (heute nicht mehr land- wirtschaftlichen) Parzelle Nr. ccc neu (wieder) einem landwirtschaftlichen Grundstück (Parzelle Nr. bbb) eines Selbstbewirtschafters zugeteilt; dies, nachdem die seinerzeitige Entlassung der gesamten Parzelle Nr. ccc mit einer Fläche von rund 60,6 Aren aus dem Geltungsbereich des BGBB frag- würdig war. Das liegt zum einen daran, dass die Fläche des entlassenen Grundstücks zu gross war; praxisgemäss gilt dafür ein Richtwert von 1'000 m 2 plus Gebäude- und Vorplatzfläche (MARGRET HERRENSCHWAND/ CHRISTOPH BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, a.a.O., N. 8 zu Art. 60). Zum anderen wurde der sich darauf befindliche Wagenschopf als ungeeig- net für die landwirtschaftliche Nutzung taxiert, während er heute wieder landwirtschaftlichen Zwecken dienen, also dafür nicht mehr ungeeignet sein soll. Und dass von den verbleibenden 96,72 Aren der Parzelle Nr. aaa inskünftig nur ein Teil eingezont und ein namhafter Rest weiterhin landwirtschaftlich verpachtet oder sogar an den vorkaufsberechtigten Pächter J._____ oder an einen anderen Selbstbewirtschafter verkauft würde, ist, Stand heute, mit dem vorliegend zu beurteilenden Er- werbsgeschäft nicht gewährleistet.
Folglich ist der Einschätzung des Beschwerdeführers I zuzustimmen, dass das streitgegenständliche Erwerbsgeschäft nicht mit den agrarpolitischen Zielsetzungen des BGBB konform ist. Der Vorteil des Geschäfts liegt primär auf Seiten der Beschwerdegegnerin als Nicht-Selbstbewirtschafterin, die Land erwerben würde, das sie mittelfristig für die Befriedigung ihrer nicht landwirtschaftlichen Bedürfnisse einsetzen würde. Demgegenüber könnte J._____ die fraglichen 96,72 Aren gemäss den eigenen Angaben der Beschwerdegegnerin schon mittelfristig nicht mehr oder höchstens noch teilweise (als Pächter) landwirtschaftlich bewirtschaften und enthielte als Ausgleich weniger als die Hälfte dieser Fläche neu zu Eigentum, was ihm keinen vollwertigen Ersatz bieten würde, zumal der landwirtschaftliche Nutzen des offenbar baufälligen Gebäudes Nr. fff fraglich ist. Der schlechte Zustand der Bausubstanz ist im Bericht zur Marktwertermittlung von
K._____, Kantonaler Schätzer und Schätzungsexperte, vom 4. Januar 2020 (Beilage 12 der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren II) dokumentiert.
Abgesehen davon bildet dieses Gebäude, ungeachtet dessen, wie hoch die Nachfrage danach (unter Selbstbewirtschaftern) ist und wie problemlos es allenfalls weitergenutzt werden kann, nicht Bestandteil der Parzelle Nr. aaa, sondern der Parzelle Nr. ccc, die bereits heute im Eigentum der Beschwerdegegnerin steht und unabhängig vom Erwerb der Parzelle Nr. aaa von dieser an J._____ abgetreten werden könnte, wenn die Stärkung von Selbstbewirtschaftenden für die Beschwerdegegnerin tat- sächlich Priorität hätte. So aber dient die Landabtretung an J._____ mehr als Vorwand für den Erwerb der Parzelle Nr. aaa aus ganz anderen Gründen, die nichts mit einer landwirtschaftlichen Strukturverbesserung oder einer Stärkung von Selbstbewirtschaftenden zu tun haben. Würde in der Teilabtretung an einen Selbstbewirtschafter im Zuge des Erwerbs einer wesentlich grösseren Grundstücksfläche durch eine Nicht-Selbstbewirt- schafterin ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64 BGBB erkannt, so wäre fast jede Transaktion eines landwirtschaftlichen Grundstückes an einen Nicht-Selbstbewirtschafter bewilligungsfähig, wenn sich nur ein Selbstbe- wirtschafter (im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich) findet, der einen Teil des Grundstücks übernimmt. Auf diese Weise würden die dem BGBB un- terstellten Flächen im Laufe der Zeit (durch die Teilung von landwirtschaft- lichen Grundstücken) drastisch verkleinert, was mit Sicherheit der Zielset- zung des BGBB zuwiderläuft. Der Beschwerdeführer I spricht in diesem Zusammenhang zu Recht davon, dass dadurch der Schutz des Selbstbe- wirtschaftungsprinzips seiner Bewirkung beraubt respektive ausgehöhlt würde.
Der vorliegende Fall ist insofern nicht mit demjenigen vergleichbar, der dem von der Beschwerdegegnerin referenzierten BGE 122 III 287 zugrunde lag, als dort die Korporation, die mit dem geplanten Tausch einen erheblichen Zuwachs an landwirtschaftlichem Boden erhielt (dreimal grössere Fläche als bisher), dieses Land auf Dauer Selbstbewirtschaftern zur Verfügung stellte, wohingegen die Beschwerdegegnerin eine (teilweise) Einzonung der Parzelle Nr. aaa plant und dieses Land dann definitiv nicht mehr Selbstbewirtschaftern zur Verfügung stünde. Es wird insofern nicht bloss der Status quo beibehalten, was gemäss BGE 133 III 562, Erw. 4.4.2, aber ohnehin nicht genügt, um einer Nicht-Selbstbewirtschafterin eine Erwerbs- bewilligung zu erteilen, sondern insgesamt eine Verschlechterung der Si- tuation von Selbstbewirtschaftenden herbeigeführt. Anstatt sie bei der Übertragung von Landwirtschaftsland zu bevorzugen, erhielten sie (hier in der Person von J._____) nur einen flächenmässig kleinen Teil des veräusserten Landwirtschaftslands (der Parzelle Nr. aaa), das sie nach der Konzeption des BGBB vollständig und vorzugsweise erwerben können sollten.
3.3. Aus den dargelegten Gründen ist es der Beschwerdegegnerin nicht gelun- gen, einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BGBB für eine Aus- nahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung nachzuweisen. Demnach hat ihr die Vorinstanz zu Unrecht eine Erwerbsbewilligung gestützt auf Art. 64 BGBB für den Erwerb der Parzelle Nr. aaa erteilt. Infolgedessen ist die angefochtene Verfügung in Gutheissung der Beschwerde im Be- schwerdeverfahren I als rechtsfehlerhaft aufzuheben.
Das für eine allfällige Erweiterung des Sportplatzes benötigte Land muss sich die Beschwerdegegnerin mit raumplanerischen Mitteln sichern. Die In- strumente des BGBB eignen sich dafür nicht.
III. 1. 1.1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens auf die Parteien verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG; sog. Unterliegerprinzip), wobei Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt werden dürfen, wenn sie schwerwiegende Verfahrensfehler begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG).
1.2. Im Beschwerdeverfahren I gelten der Beschwerdeführer I als vollständig obsiegend und die Vorinstanz sowie die Beschwerdegegnerin (1) als unter- liegend. Trotz ihrer Parteirolle als Beschwerdegegnerin 6 in diesem Verfah- ren ist die Beschwerdeführerin II nicht als unterliegend zu betrachten, weil sie den Beschwerdeführer I unterstützt hat. Dasselbe gilt für die Beschwer- degegnerin 4. Die restlichen Beschwerdegegner haben sich nicht am Ver- fahren beteiligt. Der Vorinstanz sind weder (schwerwiegende) Verfahrens- fehler noch gerade Willkür in der Sache vorzuwerfen. Dementsprechend sind die verwaltungsgerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens I voll- umfänglich der Beschwerdegegnerin (1) aufzuerlegen.
1.3. Im Beschwerdeverfahren II unterliegen I., der seine Beschwerde zurückgezogen hat, die Beschwerdeführerin II, auf deren Beschwerde nicht eingetreten wird, sowie die Beigeladene E., welche die Beschwerdeführer unterstützt hat. Als obsiegend gelten hier die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin. Die verwaltungsgerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens II sind folglich von I., der Beschwerdeführerin II und der Beigeladenen E. zu tragen, und zwar gemäss § 33 Abs. 1
VRPG zu gleichen Teilen, aber ohne solidarische Haftbarkeit für die jeweils anderen Kostenanteile.
1.4. Zwei Drittel der gesamthaften verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten entfallen auf das Beschwerdeverfahren I, ein Drittel auf das Beschwerde- verfahren II.
2.1. Im Beschwerdeverfahren I hat lediglich die obsiegende und anwaltlich ver- tretene Beschwerdeführerin II Anspruch auf Ersatz der Parteikosten für ihre anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht, nicht hingegen der Be- schwerdeführer I oder die Beschwerdegegnerin 4, die nicht anwaltlich ver- treten waren (vgl. § 29 VRPG). Diese sind ihr zu gleichen Teilen von der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin (1) zu ersetzen, ohne solidarische Haftung der Kostenträger für die gesamten Kosten.
2.2. Im Beschwerdeverfahren II ist die Beschwerdegegnerin als einzige Partei zum Ersatz der Parteikosten für ihre anwaltliche Vertretung vor Verwal- tungsgericht berechtigt. Die Vorinstanz war nicht anwaltlich vertreten (vgl. § 29 VRPG). Ersatzpflichtig sind hier zu gleichen Teilen I., die Beschwerdeführerin II und E., wobei sie für die jeweils anderen Kostenanteile nicht solidarisch haften.
2.3. Die Höhe der Entschädigung an die Gegenpartei für deren Anwaltskosten bestimmt sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150) (vgl. § 5 lit. d des Einfüh- rungsgesetzes zum Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 2. November 2004 [EG BGFA; SAR 290.11]). In vermö- gensrechtlichen Verwaltungssachen richtet sie sich nach dem gemäss § 4 Anwaltstarif berechneten Streitwert und beträgt bei einem solchen von schätzungsweise Fr. 117'050.00 (11'705 m 2 der Parzelle Nr. aaa x Fr. 10.00 pro m 2 ) im Beschwerdeverfahren Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 Anwaltstarif). Innerhalb der vorgesehenen Rah- menbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Auf- wand des Anwaltes sowie nach der Bedeutung und Schwierigkeit des Fal- les (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c An- waltstarif).
In Berücksichtigung der obgenannten Faktoren ist die Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin II im Beschwerdeverfahren I auf den Minimal- betrag von Fr. 5'000.00 zu bemessen. Mit zwei Rechtsschriften im Umfang
von weniger als 20 Seiten war der mutmassliche anwaltliche Aufwand höchstens durchschnittlich. Die maximal durchschnittliche Komplexität der Materie und die höchstens mittlere Bedeutung des Falles (für die Be- schwerdeführerin II) rechtfertigen ebenfalls keine höhere Parteientschädi- gung.
Die Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin im Beschwerdever- fahren II ist wegen eines mutmasslich erhöhten anwaltlichen Aufwands (umfangreichere Rechtsschriften; mehr Gegenparteien) leicht höher aus- zufällen und auf Fr. 6'000.00 zu bemessen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
Die Beschwerdeverfahren WBE.2025.96 und WBE.2025.106 werden mit- einander vereinigt.
2.1. In Gutheissung der Beschwerde des Bundesamts für Justiz wird der Ent- scheid des Departements Finanzen und Ressourcen, Abteilung Landwirt- schaft Aargau, vom 6. Februar 2025 aufgehoben.
2.2. Auf die Beschwerde von G._____ wird nicht eingetreten.
2.3. Die Beschwerde von I._____ wird zufolge Rückzugs als erledigt von der Geschäftskontrolle abgeschrieben.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge- richtsgebühr von Fr. 3'000.00, sind zu 2/3 mit Fr. 2'000.00 von der Einwoh- nergemeinde Q._____ und zu je 1/9 mit Fr. 333.35 von I., G. und E._____ zu bezahlen.
4.1. Die Einwohnergemeinde Q._____ und die Abteilung Landwirtschaft Aargau werden verpflichtet, G._____ die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 5'000.00 je zur Hälfte mit Fr. 2'500.00 zu ersetzen.
4.2. I., G. und E._____ werden verpflichtet, der Einwohnergemeinde Q._____ die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'000.00 je zu 1/3 mit Fr. 2'000.00 zu ersetzen.
Zustellung an: I._____ und G._____ (Vertreter) das Bundesamt für Justiz das Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau die Einwohnergemeinde Q._____ (Vertreter) C._____ D._____ E._____ F._____ H._____
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun- desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts- gesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 10. Februar 2026
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
Cotti Ruchti