B u n d e s v e r w a l t u n g s g e r i c h t T r i b u n a l a d m i n i s t r a t i f f é d é r a l T r i b u n a l e a m m i n i s t r a t i v o f e d e r a l e T r i b u n a l a d m i n i s t r a t i v f e d e r a l
Abteilung I A-5274/2023, A-5276/2023
Urteil vom 9. März 2026 Besetzung
Richter Jürg Marcel Tiefenthal (Vorsitz), Richter Stephan Metzger, Richter Alexander Misic, Gerichtsschreiber Roland Hochreutener.
Parteien
Wohnbaugenossenschaft A. _______, vertreten durch Dr. Urs Jordi, Rechtsanwalt, Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, und lic. iur. Marco E. Vitali, Rechtsanwalt, Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, Beschwerdeführerin 1 und Beschwerdegegnerin 2, Enteignete,
gegen
Zustelladresse: c/o lic. iur. Harald Jenni, LL.M., Rechtsanwalt, Advokaturbureau Brunner & Dudli, Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen, Vorinstanz.
Gegenstand
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens Zürich-Kloten.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 3 Sachverhalt: A. Die A._______ bezweckt laut Handelsregister (... [Angaben zum Zweck der Gesellschaft]). Im Jahr 1984 räumten die Schweizerischen Bundes- bahnen (SBB) der A._______ ein selbständiges und dauerndes Baurecht an der Liegenschaft Grundregisterblatt (...), Kataster-Nr. (...), Kloten, ein (Dauer bis 2074). Das Baurecht wurde als Grundstück in das Grundregis- ter aufgenommen (Grundregisterblatt ...). Die A._______ überbaute die Parzelle (...) mit Mehrfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft Nr. (...) befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Zusammen mit einer Vielzahl von Grundei- gentümern aus der betroffenen Region gelangte die A._______ daher an die Flughafen Zürich AG. Am 25. Oktober 2002 ersuchte sie um Enteig- nung des Baurechts gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts per 1. Ja- nuar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetretenen Min- derwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfol- gend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus der Ge- meinde Kloten ein Sammelverfahren ein. B. In teilweiser Gutheissung ihres Begehrens sprach die ESchK der A._______ (nachfolgend: Enteignete) mit Entscheid vom 22. November 2011 für die Ausgleichung ihrer Nachteile aus den Direktüberflügen be- treffend die Baurechtsdienstbarkeit am Grundstück Nr. (...), Kloten, eine Entschädigung von Fr. 200’000.– zu. Die weitergehenden Entschädi- gungsforderungen, insbesondere eine zusätzliche Entschädigung für den Fluglärm aus Nachbarrecht, wurden abgewiesen (Dispositiv-Ziff. 2). Die Flughafen Zürich AG wurde verpflichtet, den Betrag von Fr. 200’000.– in- nert 20 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids an das Grundbuchamt Bas- sersdorf zuhanden der A._______ zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. 3) und der A._______ eine Parteientschädigung von Fr. 10’220.– auszurichten (Dis- positiv-Ziff. 7). Die ESchK erwog, das Baurecht habe keinen eigentlichen Verkehrswert, da es nicht auf dem freien Markt gehandelt werden könne; es komme allein die Übertragung an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus in Betracht. Der Übertragungswert belaufe sich auf 8,3 Mio. Fr. (Ertragswertberechnung anhand effektiver Mietzinse), während- dem der hypothetische Verkehrswert 10,5 Mio. Fr. betrage. Nachdem der hypothetische Verkehrswert auch unter Berücksichtigung des Fluglärms
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 4 deutlich höher liege als der Übertragungswert, habe das Baurecht auf- grund der direkten Überflüge keinen nachweislichen Minderwert erfahren. An sich habe die Enteignete demnach keinen Entschädigungsanspruch. Dieses Ergebnis erscheine im konkreten Einzelfall allerdings unbefriedi- gend. Es stehe der ESchK zu, einen nach Billigkeitsüberlegungen festzu- setzenden Betrag in der Höhe von Fr. 200’000.– zum Nachteilsausgleich zuzusprechen. C. Gegen diesen Entscheid erhoben sowohl die A._______ als auch die Flughafen Zürich AG (FZAG) und der Kanton Zürich Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht, das diese mit Urteil A-2154/2012 vom 1. April 2014 teilweise guthiess, die Ziffn. 2 und 3 des Dispositivs des Schät- zungsentscheids aufhob und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen und allfälligen Zusprechung einer Minderwertentschädigung an die Vorinstanz zurückwies (Dispositiv-Ziffn. 1 und 2). Im Übrigen wur- den die Beschwerden, was die Enteignungsentschädigung betrifft, abge- wiesen (Dispositiv-Ziff. 3). Zudem wurde Dispositiv-Ziff. 7 des Schät- zungsentscheids vom 22. November 2011 aufgehoben, und die Vorin- stanz wurde angewiesen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte Verfahren zu befinden (Dispositiv- Ziff. 4). D. Am 12. Februar 2019 nahm die ESchK das Verfahren wieder auf und gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den gestützt auf das Urteil A-2154/2012 neu zu beurteilenden Aspekten Stellung zu nehmen. Nach Durchführung eines Augenscheins am 26. Oktober 2020 und eines mehr- fachen Schriftenwechsels entschied die ESchK am 31. August 2023 was folgt:
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 5 3. Die Enteigner werden verpflichtet, den Enteigneten für das Verfahren bis zum Schätzungsentscheid vom 22. November 2011 eine Parteientschädi- gung von CHF 10'220.– (einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer) zu zahlen. 4. Die Enteigner werden verpflichtet, den Enteigneten für das Verfahren nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 1. April 2014 eine Partei- entschädigung im Betrag von CHF 39’525.–, zuzüglich CHF 790.50 Spe- senentschädigung, zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8 % auf der Entschädi- gung der bis zum 31. Dezember 2017 erbrachten Leistungen und pro rata temporis auf der Spesenentschädigung und zu 7.7 % auf der Entschädi- gung der ab dem 1. Januar 2018 erbrachten Leistungen und pro rata tem- poris auf der Spesenentschädigung zu zahlen. E. Gegen diesen Entscheid der ESchK (nachfolgend auch: Vorinstanz) er- hebt die A._______ (Beschwerdeführerin 1 und Beschwerdegegnerin 2, Verfahren A-5274/2023; nachfolgend: Enteignete) mit Eingabe vom 28. September 2023 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht mit den folgenden Anträgen: Ziff. 1 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 31. August 2023 im Verfahren Nr. K10-0031/2003 (aNr. 2016-159/138) sei aufzuheben und die Enteigner seien zu verpflichten, der Enteigneten eine Minderwertentschädi- gung im Betrag von CHF 1'857’400.00 zu bezahlen, nebst Zins zum übli- chen Zinsfuss ab dem 1. Januar 2002. Zur Begründung bringt sie insbesondere vor, die ESchK habe bei der Er- mittlung des Übertragungswerts die technische Entwertung fälschlicher- weise doppelt berücksichtigt, indem sie diese sowohl vom Verkehrswert der ungeteilten Immobilie respektive des Baurechts als auch noch bei den Kostenmieten in Abzug gebracht habe. Zudem sei der prozentuale Zu- schlag für die jährlichen Baurechtszinsen auf der Grundlage des Ertrags- werts zu bestimmen und habe den Kosten des Baurechtszinses von Fr. 96’460.– zu entsprechen. Darüber hinaus sei beim Kapitalisierungs- satz der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Rückstellungen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Reproduktions- und Erneuerungskosten von Fr. 94’000.– zu entsprechen. F. Gegen den Schätzungsentscheid der Vorinstanz vom 31. August 2023 erheben auch die FZAG und der Kanton Zürich (Beschwerdeführer 2 und Beschwerdegegner 1, Verfahren A-5276/2023; nachfolgend: Enteigner) mit Eingabe vom 28. September 2023 beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde mit folgenden Rechtsbegehren:
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 6
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 7 Fr. 7’791’000.– und dem hypothetischen Verkehrswert mit Fluglärm und direktem Überflug von neu Fr. 6’239’000.– und betrage dementsprechend Fr. 1’552’000.–. H. Die Enteigner beantragen in ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2024 (Verfahren A-5274/2024), die Beschwerde abzuweisen, soweit da- rauf einzutreten sei. In prozessualer Hinsicht stellen sie den Antrag auf Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren. Sie vertreten im Wesent- lichen den Standpunkt, der von der Vorinstanz ermittelte Übertragungs- wert von Fr. 6’700’000.– sei korrekt und zu bestätigen. Auch der von der Vorinstanz ermittelte hypothetische Verkehrswert des Baurechts von Fr. 7’399’000.– (ohne Abzug infolge Fluglärms und Überflugs) sei zu be- stätigen bzw. allenfalls im Sinne ihrer Ausführungen zu erhöhen. In An- wendung des Modells ESchK, das heisst ohne die von der Vorinstanz vorgenommene resultatorientierte Anpassung dieses Modells, resultiere weder ein fluglärmbedingter noch ein überflugbedingter Minderwert. I. Die Enteignete stellt in ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2023 (Verfahren A-5276/2023) den Antrag, die Beschwerde abzuweisen. Ne- ben der Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren beantragt sie in prozessualer Hinsicht, es sei durch die FZAG eine Tabelle mit den Lärm- belastungen 2004 bis 2023, einschliesslich der Minderwerte gemäss Mo- dell ESchK und MIFLU I, für den Referenzstandort (...) zu edieren. Sollte das Bundesverwaltungsgericht in Betracht ziehen, von dem von der Vorinstanz angepassten Modell ESchK abzuweichen, beantragt sie die Überprüfung des Modells ESchK anhand ostanflugspezifischer Daten durch die Oberschätzungskommission oder einen unabhängigen Sach- verständigen. Zudem beantragt sie die Neubeurteilung des massgebli- chen Lärmjahres. J. Mit Zwischenverfügung vom 14. Februar 2024 vereinigte der Instruktions- richter die Verfahren A-5274/2023 und A-5276/2023 und führte sie unter der Verfahrensnummer A-5274/2023 weiter. K. In ihren Schlussbemerkungen vom 11. März 2024 hält die Enteignete an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 8 L. Die Enteigner reichten am 27. Mai 2024 ihre Schlussbemerkungen ein und stellen neu die prozessualen Anträge, infolge der belegten Fehlerhaf- tigkeit der Schätzungen der Vorinstanz seien durch das Bundesverwal- tungsgericht von Grund auf neue Schätzungen einzuholen, eventuell sei die Angelegenheit zur gesamthaften Überarbeitung der angefochtenen Schätzungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. M. In ihrer Stellungnahme vom 5. Juli 2024 hält die Enteignete an ihren Rechtsbegehren fest und beantragt, die von den Enteignern neu gestell- ten prozessualen Anträge abzuweisen. N. Mit Stellungnahme vom 11. Juli 2024 verweist die Vorinstanz hinsichtlich der Beschwerde der Enteigneten (A-5274/2023) auf die in ihrer Be- schwerdevernehmlassung gestellten Anträge. Bezüglich der Beschwerde der Enteigner (A-5276/2023) beantragt sie neu, die Entschädigung sei erst am dem 1. Januar 2007 zu verzinsen. Im Übrigen verweist sie auf ihre Anträge in der Vernehmlassung vom 3. Januar 2024. O. Die Enteigner halten in ihrer Stellungnahme vom 23. August 2024 weiter- hin an ihren bisherigen Anträgen, Beweisofferten und Ausführungen fest. P. Mit Eingabe ihrer Rechtsvertreter vom 2. September 2024 reichte die Ent- eignete ihre Kostennote ein. Q. Am 2. September 2024 nahm die Vorinstanz unaufgefordert zu den Aus- führungen der Enteigner vom 23. August 2024 Stellung. Sie führte aus, dass es in den von diesen zitierten Entscheiden der ESchK (Verfahrens- nummern 2003-162/001 und 2015-271f-h/66) um die Anwendung des he- donischen ESchK-Modells als solches gegangen sei. Damit sei von ihr aber weder gesagt worden, dass das ESchK-Modell nur mit der Grund- belastung von 45 dB(A) angewendet werden könne, noch dass der pro- zentuale Minderwert pro dB(A) über der Grundbelastung nicht innerhalb der vorgegebenen Bandbreite variiert werden könne.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 9 R. Mit Eingabe vom 6. September 2024 nahmen die Enteigner unaufgefor- dert Stellung. S. Am 12. September 2024 reichte die Enteignete eine unaufgeforderte Stel- lungnahme ein. T. Am 26. Januar 2025 reichte die Enteignete ein neues Beweismittel (Ta- belle mit den Ostanflügen der Jahre 2000 bis 2024) ein. In prozessualer Hinsicht stellt sie den Antrag, es sei bei der Enteignerin 1 eine Tabelle mit den Lärmbelastungen der Jahre 2004 bis 2023, einschliesslich der Min- derwerte gemäss Modell ESchK und MIFLU I, für den Referenzstandort (...) einzuholen. U. Mit Eingabe vom 5. Februar 2025 halten die Enteigner an ihren bisherigen Anträgen und ihrer Begründung fest. V. Auf die weitergehenden Ausführungen der Parteien und die sich bei den Akten befindlichen Schriftstücke wird – soweit entscheidrelevant – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Die Beschwerdeverfahren A-5274/2023 und A-5276/2023 betreffen beide denselben Schätzungsentscheid (K10-0041/2003) vom 31. August 2023 und werfen weitgehend dieselben Fragestellungen auf, weshalb sie mit Zwischenverfügung vom 14. Februar 2024 vereinigt wurden. 1.2 Nach Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) können Entscheide der Schätzungskommis- sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes- verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegen- den Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsge- richtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG; SR 173.32), soweit das EntG
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 10 nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in sei- nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG; SR 172.021). 1.3 Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind insbesondere die Hauptparteien des Enteignungsverfahrens zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfah- ren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutz- würdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Sowohl die Enteigner als auch die Enteignete haben als Parteien am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Forderungen nur teilweise durchgedrungen. Sie sind somit sowohl formell als auch ma- teriell beschwert und zur Beschwerde legitimiert. 1.4 Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (vgl. Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 VwVG) ist damit einzutreten. 2. 2.1 Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit unein- geschränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger und unvollständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehlern bei der Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit (Art. 49 VwVG). Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezial-fra- gen geht, in denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen ver- fügt, weicht das Bundesverwaltungsgericht nicht ohne Not von deren Auf- fassung ab (statt vieler: Urteil des BVGer A-196/2017 vom 12. Dezember 2018 E. 2 mit Hinweisen). Es wendet das Recht von Amtes wegen an und ist an die Begründung der Parteien nicht gebunden (Art. 62 Abs. 4 VwVG). 2.2 Hebt die Beschwerdeinstanz einen angefochtenen Entscheid auf und weist sie die Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück, so ist diese bei ihrem neuen Entscheid grundsätz- lich an den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurtei- lung befasste Instanz hat dementsprechend die rechtliche Beurteilung, mit welcher die Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entschei- dung zu Grunde zu legen; bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit die Vorinstanz an die Entscheidung gebunden ist,
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 11 ergibt sich aus der Begründung der Rückweisung, die sowohl den Rah- men für die neue Tatsachenfeststellung als auch jenen für die neue recht- liche Begründung vorgibt. Wird der neue Entscheid der unteren Instanz wiederum bei der Beschwerdeinstanz angefochten, so ist diese selbst an ihre früheren Erwägungen gebunden. Eine freie Überprüfung des ange- fochtenen Entscheids ist der Beschwerdeinstanz nur betreffend jene Punkte möglich, die im Rückweisungsentscheid nicht abschliessend be- urteilt wurden, oder bei Vorliegen neuer Sachumstände (vgl. zum Ganzen BGE 135 III 334 E. 2; Urteil des BGer 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 f.; BVGE 2016/13 E. 1.3.4; Urteil des BVGer A-2601/2020 vom 2. März 2022 E. 1.4.3; ASTRID HIRZEL, in: Waldmann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023 [nachfolgend: Praxiskom- mentar], Art. 61 Rz. 28; MICHAEL BEUSCH, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2019 [nachfolgend: VwVG-Kommentar], Art. 61 Rz. 8). Zum Teil befürworten die Praxis und Lehre Ausnahmen von der Bindungswirkung des gerichtlichen Rückweisungsentscheids, wenn bei einer Bindung ein in höchstem Masse stossendes Ergebnis resultieren würde oder wenn eigentliche Revisionsgründe vorliegen (HIRZEL, Praxiskommentar, Art. 61 Rz. 28 und Fn. 70, mit Hinweis auf Urteil des Eidgenössischen Versiche- rungsgerichts H 106/87a vom 14. Januar 1988). Die Missachtung der Vor- gaben des Rückweisungsentscheids stellt Willkür sowie eine materielle Rechtsverweigerung dar und führt bei Anfechtung des neuen Entscheids zu dessen Aufhebung (Urteil des BGer 2C_131/2021 vom 15. Februar 2023 E. 4.2; ALFRED KÖLZ/ISABLLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI/LIVIO BUNDI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 1158). 2.3 Den Sachverhalt stellt das Bundesverwaltungsgericht von Amtes we- gen fest (Art. 12 VwVG) und bedient sich nötigenfalls verschiedener Be- weismittel. Es nimmt die ihm angebotenen Beweise ab, wenn diese zur Abklärung des Sachverhaltes tauglich erscheinen (Art. 33 Abs. 1 VwVG) und kann von einem beantragten Beweismittel dann absehen, wenn be- reits Feststehendes bewiesen werden soll, wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine wesentlichen Erkenntnisse zu ver- mitteln vermag oder wenn es den Sachverhalt auf Grund eigener Sach- kunde ausreichend würdigen kann (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3; Urteil des BVGer A-637/2020 vom 5. Februar 2021 E. 1.4; ; ANDRÉ MOSER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEU- BÜHLER/MARTIN KAYSER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsge- richt, 3. Aufl. 2022, Rz. 3.144).
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 12 Rechtsgrundlagen und Praxis zur Enteignung durch direkten Überflug und Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche 3. 3.1 Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Enteignung durch direkten Überflug (auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Über- flug") einerseits und der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte ge- gen übermässige Immissionen andererseits. Ein enteignungsrechtlich re- levanter direkter Überflug liegt vor, wenn durch den Flugbetrieb der nach Art. 667 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezem- ber 1907 (ZGB; SR 210) dem Grundeigentum zuzurechnende Luftraum unmittelbar verletzt wird (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 mit Hinweisen). An die Stelle der privatrechtlichen Klage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB tritt in die- sem Fall der Anspruch auf Enteignungsentschädigung (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.4). Voraussetzung ist, dass die Flugzeuge tatsächlich in die Luft- säule über dem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers an der un- gestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. Für die enteig- nungsrechtliche Entschädigung wird zudem eine gewisse Regelmässig- keit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden Luft- raum verlangt (vgl. zum Ganzen BGE 142 II 128 E. 2.2; 134 II 49 E. 5 mit Hinweisen). 3.2 Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist, kann nicht in allgemeiner Weise umschrieben werden, sondern bestimmt sich von Fall zu Fall nach den konkreten Um- ständen und dem schutzwürdigen Interesse des Eigentümers, diesen Raum selbst zu beherrschen und das Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es stets abgelehnt, generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessensphäre der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum eindringt. Dies hänge von Nutzung und Lage der betroffenen Liegenschaft, aber auch von der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des Überflugs ab (vgl. BGE 134 II 49 E. 5.3 mit Hinweisen). In verschiedenen Fällen betreffend den Flughafen Genf bejahte das Bun- desgericht Eingriffe in das Grundeigentum bei Parzellen in 1 bis 2.5 km Entfernung vom Pistenrand, die regelmässig in 75 bis 125 m Höhe von
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 13 Grossflugzeugen mit Spannweiten von 40 bis 60 m überflogen wurden (BGE 131 II 137 E. 3.1.2 mit Hinweisen). Zur Begründung stellte es in erster Linie auf die bedrohliche Wirkung des Überflugs grosser Flugzeuge in dieser Tiefe sowie auf das erhöhte Risiko von Schäden durch Lufttur- bulenzen oder herabfallende Gegenstände ab (BGE 122 II 349 E. 4a/cc und 4b). In BGE 129 II 72 (E. 2.6 und 4) bestätigte das Bundesgericht die Entschädigung von Eigentümern direkt überflogener Grundstücke auf- grund der ganz besonderen Auswirkungen des Überflugs ("nuisances si particulières"): intensiver Lärm bei jeder Landung, Luftturbulenzen, Ge- ruchsimmissionen der Motoren und ein Gefühl der Angst oder des Unbe- hagens aufgrund der sich über die Köpfe hinwegbewegenden bedeutsa- men Masse (vgl. zum Ganzen BGE 142 II 128 E. 2.2 mit Hinweisen). Von einem direkten Überflug ging das Bundesgericht auch in zwei Fällen be- treffend Südanflüge auf den Flughafen Zürich aus, in denen die Liegen- schaften der Enteigneten auf einer Höhe von unter 150 m überflogen wur- den (vgl. Urteile des BGer 1E_12/2007 vom 28. April 2008 E. 5.1 und 1E_20/2007 vom 28. April 2008 E. 7.1). Dagegen verneinte das Bundesgericht einen Eigentumseingriff bei einem Überflug in rund 600 m Höhe, weil bei einer solchen Überflughöhe keine physischen Einwirkungen zu erwarten seien und Überflüge in dieser Dis- tanz auch psychisch zwar noch beeindruckend, jedoch nicht mehr be- drohlich wirkten (BGE 123 II 481 E. 8). In BGE 131 II 137 verneinte das Bundesgericht eine Entschädigung bereits mangels genügender Regel- mässigkeit des Überflugs durch startende Flugzeuge (E. 3.2) und er- gänzte, dass auch aufgrund der Überflughöhe von über 400 m offensicht- lich kein Eingriff in den Luftraum des Grundstücks vorliege (E. 3.2.3). Bei kleinen Maschinen begründeten auch Überflüge in 220 bis 250 m Höhe keinen Eigentumseingriff (E. 3.2.2). Ebenso verneinte das Bundesgericht in BGE 142 II 128 einen enteignungsrechtlichen Entschädigungsan- spruch bei Liegenschaften in Gockhausen, die bei morgendlichen Süd- anflügen in einer Höhe von rund 350 m überflogen wurden (E. 2.4 und 2.5). Schliesslich beurteilte das Bundesgericht mit Urteil 1C_102/2018, 1C_103/2018 und 1C_104/2018 vom 20. März 2019 die Entschädigungs- forderungen in den drei Pilotverfahren Nürensdorf, in denen die Grund- stücke in einer Höhe von 260 bis 265 m überflogen werden. Bei den abendlichen Ostanflügen landen auf der Piste 28 Mittelstreckenflugzeuge mit Flügelspannweiten bis zu 35 m. Das Bundesgericht erkannte, dass
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 14 bei diesen Liegenschaften in vertikaler Hinsicht von direkten Überflügen auszugehen sei (E. 2). 3.3 Führt der Flugverkehr zu übermässigen, duldungspflichtigen Immissi- onen, so kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Ent- schädigungsanspruch aufgrund einer immissionsbedingten Enteignung bestehen. Dabei handelt es sich um eine formelle Enteignung infolge Un- terdrückung der nachbarrechtlichen Abwehrrechte gemäss Art. 679 in Verbindung mit Art. 684 ZGB; der Entschädigungsanspruch wird aus Art. 5 Abs. 1 EntG abgeleitet. Nach der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung setzt ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrü- ckung nachbarrechtlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen voraus, dass (kumulativ) die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (BGE 136 II 263 E. 7 mit Hinweisen; Urteil des BGer 1C_62/2017 vom 19. April 2018 E. 2; vgl. dazu auch ADRIAN GOSSWEILER, Entschädigung für Lärm von öffentlichen Verkehrsanlagen, 2014, Rz. 422 und 427 ff.; BEATRICE WAG- NER PFEIFER, Umweltrecht, Allgemeine Grundlagen, 2017, S. 246 ff.; STE- FAN VOGEL, in: Giovanni Biaggini/Isabelle Häner/Urs Saxer/Markus Schott [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, Rz. 8.66 f.). Gemäss Art. 36e Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Luftfahrt (LFG, in der ab
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 15 3.4 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit für Flug- lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughä- fen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt (ständige Rechtsprechung seit BGE 121 II 317 E. 6b/c). Es hielt an diesem Stichdatum auch im Hinblick auf gewisse einschneidende Änderungen des An- und Abflugbetriebs fest, deren konkrete Gründe für die Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, wie zum Beispiel der sprunghafte Anstieg der Südabflüge durch die Einführung der "4. Welle" der Swissair im Herbst 1996 (BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 und E. 12.3.1–12.3.3 S. 420 ff.) und die starke Zu- nahme der Ostanflüge seit 2001 aufgrund der Beschränkungen des deut- schen Luftraums (BGE 136 II 263 E. 7.3–7.5 und 8 S. 268 ff.; vgl. auch BGE 142 II 128 E. 3.1 mit Hinweisen). Wer nach dem 1. Januar 1961 ein fluglärmbetroffenes Grundstück erworben hat, ist aufgrund der Vorher- sehbarkeit der Immissionen grundsätzlich nicht entschädigungsberech- tigt (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 2.3; GOSSWEILER, a.a.O., Rz. 432). Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die Grundeigentümer das Grundstück durch Erbgang oder Erbvorbezug erworben haben. In diesem Fall wird auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser abgestellt und ge- fragt, ob die Immissionen für diesen vorhersehbar waren (BGE 128 II 329 E. 2.2). Wird ein Grundstück vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut, kann ein Entschädigungsanspruch allein für die Entwertung des Bodens entstehen. Bei der Beurteilung der Spezi- alität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens ist indes von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer Entschä- digung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwerts des Landanteils (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). 3.5 Vom Stichtag für die Beurteilung der Vorhersehbarkeit ist der mass- gebende Zeitpunkt für die Entschädigungsbemessung zu unterscheiden. Die Regelung von Art. 19 bis Abs. 1 EntG, wonach auf das Datum der Ei- nigungsverhandlung abzustellen sei, ist auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher Anzeige zugeschnitten, in denen die Ent- schädigungsforderungen für eine Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durch- geführt werden können. Findet dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Ver- jährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfer- tigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach der bundes-
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 16 gerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die Lärm- betroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und öf- fentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprü- che hätten aufgefordert werden können (BGE 134 II 49 E. 49 E. 13.1 mit Hinweis). Im Zusammenhang mit Entschädigungsforderungen zahlrei- cher Grundeigentümer der Stadt Kloten wegen Direktüberflügen ihres Grundstücks (Landanflug Piste 28, Ostanflug) hat die Vorinstanz den Stichtag für die Entschädigungsbemessung auf den 1. Januar 2002 fest- gelegt (vgl. statt vieler: Urteil des BVGer A-2151/2012 vom 1. April 2014 E. 14.2; GOSSWEILER, a.a.O., Rz. 508 S. 303; vgl. dazu auch Urteil des BGer 1C_256/2014 et al. vom 17. März 2016 [teilweise publiziert in BGE 142 II 136], in welchem der Schätzungszeitpunkt nicht in Frage ge- stellt wurde). 3.6 Das Kriterium der Spezialität bezieht sich auf die Intensität des Lärms. Nach ständiger Praxis ist die Anspruchsvoraussetzung erfüllt, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren überschreitet. Dies ist nach der Rechtsprechung regel- mässig anzunehmen, wenn die in der eidgenössischen Umweltschutzge- setzgebung festgelegten Immissionsgrenzwerte überschritten sind (BGE 134 II 164 E. 7; 130 II 394 E. 12.2; 119 Ib 348 E. 5b). Tritt die Über- mässigkeit der Lärmbelastung nicht schon bei der Inbetriebnahme eines Werkes, sondern erst infolge Verkehrszunahme oder einer Betriebsände- rung ein, ist aufgrund der konkreten Verhältnisse zu entscheiden, ab wann die Einwirkungen als unüblich und unzumutbar einzustufen waren (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2; Urteil des BGer 1C_78/2019 vom 22. No- vember 2019 E. 3.1). 3.7 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwerts einer Liegenschaft erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 145 I 250 E. 5.2; 134 II 49 E. 11; 130 II 394 E. 12.3; 123 II 481 E. 7d; 110 Ib 340 E. 2; 94 I 286 E. 9c; vgl. auch GOSSWEILER, a.a.O., Rz. 457 ff.). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann (BGE 134 II 49 E. 11 mit Hinweisen). Die Vorausset- zung des schweren Schadens darf keine allzu hohe Hürde bilden, da im
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 17 Falle der formellen Enteignung Art. 16 EntG gleich wie Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. Ap- ril 1999 (BV; SR 101) eine volle Entschädigung vorschreibt. Sie lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen Ein- griff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den öffentlichen Verkehr entstehen kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 10 mit Hinwei- sen). Ist im Einzelfall die Höhe des Schadens zur Festsetzung der Ent- schädigung zu ermitteln, so sind neben der Lärmbelastung auch die Lage, die Art und die Umgebung der Grundstücke zu berücksichtigen (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3; 117 Ib 15 E. 2b; 116 Ib 11 E. 3a). 3.8 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung der Entschädi- gung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehr- rechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Liegen- schaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immissio- nen abzuziehen (vgl. BGE 122 II 337 E. 4c; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozen- ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, das heisst nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des BGer 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Dass es sich bei der Enteigneten um die Inhaberin eines selbständigen und dauernden Baurechts handelt, ändert am soeben Gesagten nichts: Als selbständig und dauernd kann gestützt auf Art. 655 Abs. 3 ZGB ein Baurecht gelten, das als übertragbare und vererbliche Personaldienstbar- keit ausgestaltet ist. Die Aufnahme als eigenes Grundstück ins Grund- buch (vgl. Art. 779 Abs. 3 und Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB) ermöglicht die Belastung mit Grundpfandrechten und damit die Mitfinanzierung der
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 18 Baurechtsbauten durch Banken (vgl. PETER R. ISLER/DOMINIQUE GROSS, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Auflage, 2023, Art. 779 Rz. 27 f.). Grundsätzlich weist ein selbständi- ges und dauerndes Baurecht damit einen Verkehrswert auf und kann die Entschädigung im Fall einer Teilenteignung nach der Differenzmethode ermittelt werden (Urteil des BVGer A-2153/2012 vom 1. April 2014 E. 7). 3.9 Eine Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts ist die Ertragswert- methode: Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag abgezinste Summe unendlich vieler konstanter jährlicher Erträge; er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert kann mittels Division des Bruttojahresertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) ermittelt werden. Der Bruttokapitalisierungssatz setzt sich aus dem Net- tokapitalisierungssatz (Nettozinssatz), der die Kapitalkosten und die Ka- pitalrisiken widerspiegelt, sowie Zuschlägen für die Bewirtschaftungs- kosten zusammen. Der Verkehrswert wird mit dem so errechneten Er- tragswert abzüglich der aufgelaufenen Rückstellungen (technische Ent- wertung) gleichgesetzt (vgl. zum Ganzen FRANCESCO CANONICA, Die Im- mobilienbewertung, Schätzerwissen im Überblick, 2009, herausgegeben vom Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband [nachfolgend: Immo- bilienbewertung], S. 71 ff., 85 f., 132 f., 181 ff. und 261 ff., sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, 2019, herausgegeben von Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstück- bewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten- Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nachfolgend: Schätzerhandbuch], S. 129 f., 135, 200 ff.). Als Bruttomietertrag gilt nach der Literatur grundsätzlich der Mietwert, das heisst der am Markt nachhaltig erzielbare Mietzins ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Weichen die effektiven Mietzinse von den Marktgegebenheiten ab, so sind sie durch Mietwerte zu ersetzen. Die Mietwerte sind dabei auf ihre mietrechtliche Durchsetzbarkeit zu überprüfen, das heisst es ist zu berücksichtigen, in welchem Umfang und auf welchen Zeitpunkt eine Anpassung möglich ist (vgl. CANONICA, Immo- bilienbewertung, S. 186). Die Mietwerte ergeben sich aus dem örtlichen Mietpreisniveau; sie müssen den aktuellen Mietzinsen vergleichbarer Ob- jekte entsprechen (vgl. CANONICA, Immobilienbewertung, S. 187 ff.). 3.10 Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines baurechtsbelasteten Boden- grundstücks ist zum (auf den Bewertungsstichtag diskontierten) "Ver- kehrswert der ganzen Liegenschaft wie wenn kein Baurecht bestünde"
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 19 (Bauten und Land) der Barwert der für die Restvertragsdauer geschulde- ten Baurechtszinse zu addieren und hiervon die per Bewertungsstichtag diskontierte Heimfallentschädigung in Abzug zu bringen (FRANCESCO CANONICA, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, [nachfolgend: Baurecht], S. 127; vgl. dazu auch BGE 112 Ib 514 E. 4a S. 521; Urteil des BGer 1E.23/200 vom 17. April 2008 E. 11.2). Aus dieser Summenregel ergibt sich, dass der Verkehrswert des Bau- rechts ebenfalls die drei genannten Wertkomponenten umfasst und wie folgt zu ermitteln ist: Vom im Verhältnis zur Restdauer des Baurechts re- duzierten "Verkehrswert der ganzen Liegenschaft wie wenn kein Bau- recht bestünde" (Bauten und Land) ist der Barwert der bis zum Baurechts- ablauf noch geschuldeten Baurechtszinse in Abzug zu bringen und die per Bewertungsstichtag diskontierte (dem Baurechtsnehmer geschul- dete) Heimfallentschädigung hinzuzählen (CANONICA, Baurecht, S. 127 und 150 f.). 3.11 Bei der Bewertung nach hedonischem Modell handelt es sich um eine Art Vergleichsverfahren. Verglichen werden jedoch nicht die Liegen- schaften selbst, sondern deren preisbestimmenden Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Ge- gend liegen müssen, beträchtlich erweitert. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden definiert, aber nicht von einem Schätzer be- notet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten Vergleichsda- ten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die hedo- nische Methode erlaubt mithin als einzige der heute bekannten Schät- zungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhan- densein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftsmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie er- möglicht damit auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Wird zusätzlich zur statistischen Ermittlung und Bewertung ein Augenschein durchgeführt, so kann den modellmässig nicht oder kaum erfassten Eigenschaften der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung ge- tragen werden. Die Methode darf heute als in den schweizerischen Im- mobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genügt ein Modell den wissen- schaftlichen Anforderungen, so besteht kein Grund, die Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtli- chen Enteignungsverfahren abzulehnen (BGE 134 II 49 E. 16.4; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 7.3; CANONICA, Baurecht, S. 26). Die Rechtsprechung kennt bislang die folgenden hedonische Bewer- tungsmodelle, um den fluglärmbedingten Minderwert von Liegenschaften
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 20 im Gebiet des Flughafens Zürich zu schätzen: Das Modell MIFLU für Ein- familienhäuser und Stockwerkeigentum wurde von der Zürcher Kantonal- bank (ZKB) im Auftrag der FZAG entwickelt. Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 mit diesem Modell auseinandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (das Modell wird unterdessen allgemein als MIFLU I bezeichnet, zur kla- ren Abgrenzung vom Modell MIFLU II, das die Flughafen Zürich AG zur Bestimmung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften entwickeln liess). In BGE 134 II 160 hielt das Bundesgericht fest, dass auch für Ertragslie- genschaften, die Wohnzwecken dienten und sich nicht für eine andere, weniger lärmempfindliche Nutzung eigneten, eine schematische Beurtei- lung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen habe. Es seien ein Raster bzw. die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen (E. 13 f.). In der Folge liess die Vorinstanz unter Verantwortung eines ih- rer Fachrichter, Prof. Donato Scognamiglio, das hedonische Modell ESchK entwickeln. Das Bundesgericht hat sich mit diesem Modell einge- hend auseinandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 138 II 77). 3.12 Das Modell ESchK basiert auf der Transaktionsdatenbank von Ren- diteliegenschaften der IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG). Insgesamt konnten 1925 Daten über effektive Trans- aktionen von vermieteten Liegenschaften im Zeitraum 1997 bis 2008 (ohne Übergänge durch Erbschaft oder Schenkung) für die Berechnung des hedonischen Modells verwendet werden. Jeder Transaktion wurden nach einem standardisierten Modell rund 50 Faktoren zur Immobilie (wie Grundstücksfläche, Servitute, Baujahr und Bauqualität, Wohnungsgrös- sen, Anzahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage innerhalb der Ge- meinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage der Gemeinde) zu- gewiesen. Die Fluglärmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten hek- targenau ermittelt. Mit der statistischen Methode der Regressionsanalyse wurde aus den erfassten Daten der Einfluss der Fluglärmbelastung auf den Wert der Immobilie berechnet. Dabei wurden sechs verschiedene Lärmspezifikationen getestet, die jeweils mit 12 verschiedenen Kombina- tionen von Objekt- und Lagevariablen berechnet wurden. Als statistisch signifikant erwiesen sich die Lärmspezifikationen Grundbelastung 45 dB(A) und Grundbelastung 50 dB(A), bei denen die Wertminderung (in Prozenten des Liegenschaftswerts) pro Dezibel Fluglärm (anhand des
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 21 von 6.00 bis 22.00 Uhr gemittelten Dauerschallpegels Leq16) über der Grenze von 45 bzw. 50 dB(A) berechnet wird. Die Berechnungen ergaben Werte zwischen -0.9 % bis -1.6 % pro dB(A) über Grundbelastung 45 und von -1.2 % bis -2.4 % pro dB(A) über Grundbelastung 50 (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.1). Das Modell ESchK berücksichtigt – anders als das Modell MIFLU – als Lärmfaktor allein die Grundbelastung (16h-Leq von 6.00 bis 22.00 Uhr). Argumentation der Verfahrensbeteiligten und Ausgangslage im zweiten Rechtsgang 4. 4.1 Das Bundesverwaltungsgericht ist in seinem Urteil A-2154/2012 vom
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 22 Überdies sei auch der Verkehrswert unter Berücksichtigung der direkten Überflüge neu zu ermitteln. Werde der Verkehrswert nach der Ertrags- wertmethode bestimmt, könne der vorhandene Fluglärm nicht ohne Wei- teres ausgeblendet werden. Da die ESchK bei der Ermittlung des Miet- werts auf die durchschnittlichen Mietpreise aus dem ganzen Kanton Zü- rich abgestellt habe, die keine Fluglärmbelastung aufwiesen, handle es sich beim resultierenden Verkehrswert um einen solchen ohne Fluglärm. Sollte ein Verkehrswert ohne Fluglärm resultieren, müsse in einem ersten Schritt der fluglärmbedingte Minderwert in Abzug gebracht und so der Verkehrswert mit Fluglärm berechnet werden. Zur Ermittlung des lärmbe- dingten Minderwerts könne auf das Urteil des BVGer A-2163/2012 vom
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 23 das Modell ESchK nicht den spezifischen örtlichen Verhältnissen anzu- passen sei, könne hingegen ebenfalls nicht gefolgt werden. Statistisch liege die Preissensitivität, das heisst der messbare signifikante Einfluss des Fluglärms auf die Transaktionspreise von Liegenschaften, bei einer Grundbelastung von 45 dB(A) gerundet zwischen mindestens -0.90 % und -1.60 % pro dB(A). Welcher Wert innerhalb der Bandbreite gewählt werde, liege im Ermessen der ESchK. Gleiches gelte für die Frage, ob die Bemessung des Minderwerts erst bei einer Grundbelastung von 50 dB(A), bei einer Preissensitivität zwischen mindestens -1.20 % und -2.40 % pro dB(A), beginnen soll. Im Hinblick auf die Sicher- stellung der Vergleichbarkeit mit MIFLU I sei es sachgerecht, von einer Grundbelastung von 50 dB(A) auszugehen (E. 11.1e). Erhöhe man im Modell ESchK bei einem Leq16h bei einer Grundbelas- tung von 50 dB(A) die Preissensitivität von -1.2 % auf -2.4 % pro dB(A), steige der Minderwert von -10.34 % auf -19.62 %, woraus sich ein zusätz- licher Minderwert von 10.3 % ergebe. Durch Variation der Preissensitivität lasse sich demnach auch in Anwendung des Modells ESchK als Folge der Einführung der Ostanflüge ein zusätzlicher Minderwert von 10 % her- leiten, ohne die zulässige Bandbreite der Preissensitivität zu verlassen (E. 11h). Der zusätzliche Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte des direkten Überflugs könne rechtsprechungsgemäss als Pro- zentsatz auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm festgelegt werden. Das Grundstück der Enteigneten werde auf einer Flughöhe von rund 100 m überflogen, weshalb von einem zusätzlichen Minderwert von 5 % des Ver- kehrswerts ohne Fluglärm auszugehen sei (E. 11.2). Ausgehend von einem Bruttomietertrag von Fr. 728’000.– und einem Ka- pitalisierungssatz von 6.753 % resultiere ein (nicht entwerteter) Ertrags- wert von Fr. 10’781’00.–. Unter Anwendung des von ihr detailliert ermit- telten Nettozinssatzes von 3.99 % und eines Reduktionsfaktors von 0.9403 resultiere ein reduzierter Gesamtwert von Fr. 10’138’000.–. Nach Abzug des kapitalisierten Baurechtszinses von Fr. 2’272’000.– (= Fr. 96'460.– pro Jahr × Barwertfaktor 23.5516 [Restlaufzeit Baurecht: 72 Jahre, Nettozinssatz von 3.99%]) und einer technischen Entwertung von Fr. 1’355’000.– sowie unter Addition der (diskontierten) Heimfallent- schädigung von Fr. 189’000.– ergebe sich ein Übertragungswert des Baurechts von Fr. 6’700’000.–. Der Verkehrswert des Baurechts mit Lärmvorbelastung betrage Fr. 7’399’000.–. Unter Berücksichtigung der zusätzlichen Minderwerte von 10 % (infolge Fluglärms) und 5 % (infolge
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 24 Überflugs) ergebe sich ein Verkehrswert des Baurechts mit Belastungen von Fr. 6’289’150.– (= 85 % von Fr. 7’399’000.–) und damit ein absoluter Minderwert von Fr. 410’850.– (E. 12 samt Beilagen 1 und 2 betr. detail- lierte Berechnung des Übertragungs- und des hypothetischen Verkehrs- werts). 4.3 In ihrer Beschwerde bringt die Enteignete vor, die Berechnung des Übertragungswerts sei in drei Punkten zu korrigieren: Erstens habe die Vorinstanz die technische Entwertung doppelt berücksichtigt, indem sie einerseits bei den zu kapitalisierenden Erträgen die Kapitalkosten auf dem Gebäude reduziert habe; andererseits werde der Ertragswert von Fr. 10’781’000.– für die ungeteilte Immobilie sowie der auf das Baurecht entfallende Verkehrswert nochmals um die technische Entwertung ge- kürzt. Der offensichtliche Fehler sei zu korrigieren, womit die Kapitalkos- ten für das Gebäude Fr. 418’166.– (= Fr. 11’321'544.– × 4.25 %) und die Kostenmiete gerundet Fr. 785’100.– betragen würden. Zweitens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Bau- rechtszinsen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Kosten des Baurechtszinses von Fr. 96’460.– zu entsprechen. Drit- tens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die jähr- lichen Rückstellungen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Reproduktions- und Erneuerungskosten von Fr. 94’000.– zu entsprechen. Zusammengefasst ergebe sich, dass die Kostenmiete auf Fr. 785’100.– zu erhöhen und der Kapitalisierungssatz auf 6.592 % zu reduzieren sei. Daraus ergebe sich ein Ertragswert von rund Fr. 11’911’000.– (= Fr. 785'100.– / 6.592 %). Nach Abzug der technischen Entwertung von Fr. 1’355’000.– resultiere ein Übertragungswert der ungeteilten Immobilie von Fr. 10’556’000.–. Ausgehend vom Ertragswert von Fr. 11’911’000.– betrage der auf die Restlaufzeit des Baurechts reduzierte Gesamtwert in Anwendung der Methodologie der Vorinstanz Fr. 11’200’000.–. Davon seien der Barwert für die Baurechtszinsen in der Höhe von Fr. 2’272’000.– sowie die (unveränderte) technische Entwertung von Fr. 1’355’000.– ab- zuziehen. Aufgrund des höheren Ertragswerts ergebe sich in Anwendung der Methodologie der Vorinstanz eine erhöhte Heimfallentschädigung von Fr. 213'000.–, welche hinzurechnen sei. Insgesamt betrage der Übertra- gungswert des Baurechts deshalb Fr. 7’786’000.–. Hauptursache der er- heblichen Differenz zum (vorinstanzlich ermittelten) Übertragungswert von Fr. 6’700’000.– sei die unzulässige doppelte Berücksichtigung der
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 25 technischen Entwertung bei den kapitalisierten Erträgen einerseits und beim Abzug vom Ertragswert andererseits. Die Berechnung des Verkehrswerts sei sodann in fünf Punkten zu korri- gieren: Erstens sei der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Baurechts- zinsen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Kosten des Baurechtszinses von Fr. 96’460.– zu entsprechen. Zweitens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die Verwal- tungskosten auf mindestens 0.30 % des Ertragswerts zu erhöhen. Drit- tens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die jähr- lichen Rückstellungen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Reproduktions- und Erneuerungskosten von Fr. 86’000.– zu entsprechen. Viertens sei der durch die Einführung der regelmässigen Ostanflüge zusätzliche fluglärmbedingte Minderwert auf durchschnittlich 10.4 % gemäss Hedo-ESchK festzulegen. Fünftens sei der überflugbe- dingte Minderwert auf 6 % des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzuset- zen. Ausgehend von einem hypothetischen Verkehrswert des Baurechts vor Einführung der Ostanflüge von Fr. 7’150’000.– ergebe sich nach Abzug des durch Einführung der regelmässigen Ostanflüge zusätzlichen flug- lärmbedingten Minderwerts von Fr. 743’600.– und des überflugbedingten Minderwerts von rund Fr. 478’800.– ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts nach Einführung der Ostanflüge von Fr. 5’927’600.–. Aus der Gegenüberstellung des Übertragungswerts des Baurechts von Fr. 7’786’000.– und des hypothetischen Verkehrswerts des Baurechts nach Einführung der Ostanflüge von Fr. 5’927’600.– ergebe sich ein Min- derwert von Fr. 1’857’400.–. 4.4 In ihrer Beschwerdevernehmlassung begründet die ESchK ihren An- trag auf teilweise Gutheissung der Beschwerde der Enteigneten insbe- sondere damit, dass der Mietwert der Liegenschaft nach ihrer korrigierten Berechnung Fr. 785’000.– betrage. Der Zuschlag für die Berechnung der Baurechtzinsen sei im Sinne der Vorbringen der Enteigneten auf 0.81 % und der Zuschlag für die Rückstellungen auf 0.785 % festzulegen. Infolge der Korrektur dieser beiden Zuschläge und des Mietwerts verändere sich wiederum der Ertragswert und damit auch der relative Bauwert. Nach den Berechnungen der ESchK ergebe sich aus einem Bruttoertrag von Fr. 785’000.– und einem Kapitalisierungssatz von 6.59 % ein Ertragswert von neu Fr. 11’916’000.–. Nach Abzug der technischen Entwertung von Fr. 1’355’000.– resultiere ein Übertragungswert der ungeteilten Immobilie
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 26 von Fr. 10’561’000.–. Für die Berechnung des Übertragungswerts des Baurechts sei vom reduzierten Gesamtwert von Fr. 11’205’000.– der Bar- wert des Baurechtszinses von Fr. 2’272’000.– in Abzug zu bringen und die Heimfallentschädigung von Fr. 213’000.– hinzuzurechnen. Daraus er- gebe sich nach Abzug der technischen Entwertung ein Übertragungswert von Fr. 7’791’000.–. In Bezug auf den hypothetischen Verkehrswert des Baurechts vor Einfüh- rung der Ostanflüge ergebe sich aus einem Bruttoertrag von Fr. 803’900.– und einem Kapitalisierungssatz von neu 7.31 % ein Ertrags- wert von Fr. 11’000’000.–. Nach Abzug der technischen Entwertung von Fr. 1’283’000.– bleibe ein (hypothetischer) Verkehrswert der ungeteilten Immobilie von Fr. 9’717’000.–. Für die Berechnung des (hypothetischen) Verkehrswerts des Baurechts sei vom reduzierten Gesamtwert von Fr. 10’538’000.– der Barwert des Baurechtszinses von Fr. 2’053’000.– abzuziehen und die Heimfallentschädigung von Fr. 138’000.– hinzuzu- rechnen. Nach Abzug der Entwertung von Fr. 1'283’000.– ergebe sich ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts (ohne Fluglärm und direkten Überflug) von Fr. 7'340’000.–. Bei der Berechnung des fluglärmbedingten Minderwerts habe sich die ESchK am Ergebnis des Modells MIFLU I orientiert, den Minderwert im Verhältnis zum bereits durch den vorbestehenden Fluglärm teilweise ent- werteten Verkehrswert jedoch bei 10 % belassen, was einem zusätzli- chen Minderwert von 9 % entspreche. Der überflugbedingte Minderwert sei mit Blick auf den ihr diesbezüglich zustehenden Ermessensspielraum bei 5 % zu belassen. Nach Abzug des Minderwerts infolge Fluglärms (10 %) sowie infolge direkten Überflugs (5 %) vom hypothetischen Ver- kehrswert mit vorbestehendem Fluglärm (ohne direkten Überflug) resul- tiere ein hypothetischer Verkehrswert mit Fluglärm von Fr. 6’239’000.–. Die Differenz zwischen dem Übertragungswert von Fr. 7’791’000.– und dem hypothetischen Verkehrswert mit Fluglärm und direktem Überflug von Fr. 6’239’000.– betrage somit Fr. 1’552’000.–. 4.5 Die Enteigner wenden ein, eine Anpassung des Modells ESchK sei nicht gerechtfertigt. Ein Minderwert sei nicht geschuldet, da der Übertra- gungswert höher ausfalle als der hypothetische Verkehrswert des Bau- rechts mit Fluglärm. In ihrer Beschwerde vom 28. September 2023 brin- gen sie zudem vor, im Urteil A-2154/2012 vom 1. April 2014 habe das Bundesverwaltungsgericht die Streitsache mit verbindlichen Weisungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Dabei habe es
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 27 grundsätzlich die Gegenüberstellung von Übertragungs- und Verkehrs- wert bestätigt, da sich um eine im sozialen Wohnungsbau tätige Genos- senschaft handle. Beanstandet worden sei allerdings, dass die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Ermittlung des Übertragungswerts den Brut- toertrag den verlangten Mietzinsen gleichgesetzt habe. Zudem seien wei- tere Parameter in Frage gestellt und zur nochmaligen Überprüfung an die Vorinstanz zurückgewiesen worden. Auch bezüglich der Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts habe das Gericht Korrekturen vorgenom- men und verbindliche Vorgaben gemacht. Eine solche verbindliche An- ordnung sei auch hinsichtlich der Anwendung des Modells ESchK, das zur Ermittlung des Minderwerts bei Ertragsliegenschaften zur Anwendung gelange, vorgegeben. Die ESchK hätte deshalb die Minderwertentschä- digung anhand der im Verfahren A-2163/2012 für anwendbar erklärten Methode vornehmen müssen. Insbesondere sei das Modell ESchK in Nachachtung der geltenden Rechtsprechung (BGE 142 II 136 E. 4) an- zuwenden. Aus Gründen der Rechtsgleichheit sei der festgestellte lärm- bedingte Schaden insgesamt nach der einmal gewählten Methode abzu- wickeln. Die von der Vorinstanz vorgenommene Abänderung des ESchK-Modells – namentlich die Erhöhung der Grundbelastung auf 50 dB(A) sowie die Verdoppelung der "Preissensitivität" auf -2.4% pro dB(A) und die damit verbundene Verdoppelung des Minderwerts – verstosse klar gegen das bundesgerichtliche Präjudiz. Bei Anwendung des unveränderten Modells ESchK resultiere nach Auffassung der Enteigner kein lärmbedingter Min- derwert. Bei zutreffender Anwendung des Modells ESchK ergebe sich ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts von Fr. 7'257’000.–, der den Übertragungswert von Fr. 6'700’000.– somit um Fr. 557’000.– übersteige. Ein Minderwert bestehe somit nicht. Schliesslich erwiesen sich verschie- dene im Rahmen der Schätzung verwendete Parameter als fehlerhaft. Bezüglich der Parteientschädigung wenden die Enteigner ein, ein Stun- denansatz von Fr. 280.–, geschweige denn Fr. 300.–, könne nicht akzep- tiert werden. 4.6 4.6.1 Das Bundesverwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang verbind- lich festgehalten, dass sich das von der ESchK gewählte Vorgehen, den hypothetischen Verkehrswert (berechnet anhand der am Markt erzielba- ren Mietzinse) dem Übertragungswert – das heisst dem Preis, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 28 wäre – gegenüberzustellen, sachgerecht sei. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, der Übertragungswert hänge nicht von den Marktmie- ten ab, weshalb davon auszugehen sei, dass dieser durch die direkten Überflüge nicht beeinflusst werde. Allerdings werde auch eine Institution des sozialen Wohnungsbaus nicht bereit sein, mehr zu bezahlen als ein gewinnorientierter Käufer. Spätestens wenn der hypothetische Verkehrs- wert aufgrund der direkten Überflüge unter den Übertragungswert sinke, entstehe damit auch der Enteigneten ein Schaden (E. 8.5). Verbindlich entschieden hat das Bundesverwaltungsgericht sodann, dass der gestaffelten Erhöhung des Baurechtszinses auf Fr. 96'460.– Rech- nung zu tragen ist (E. 9.5). Ebenso besteht eine Bindungswirkung hin- sichtlich der Ermittlung des Mietwerts respektive Bruttoertrags: Es ist nicht auf die effektiv verlangten Mietzinse abzustellen; vielmehr sind die Mieten auf der Kostenseite aufgrund der getroffenen Annahmen abstrakt zu bestimmen (E. 9.6). Darüber hinaus ist der Nettokapitalisierungssatz detailliert herzuleiten und zu begründen (E. 9.11). In Bezug auf die Ermittlung des Verkehrswerts hat das Bundesverwal- tungsgericht festgehalten, dass Hypothekarzinsvergünstigungen von der Vorinstanz zu Recht ausser Acht gelassen worden sind, während die wei- teren Erhöhungen des Baurechtszinses nach dem Stichtag und auch das Mietzinsrisiko grundsätzlich zu berücksichtigen sind (E. 10.2). Falls bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach der Ertragswertmethode ein Wert ohne Fluglärm resultiert, ist in einem ersten Schritt der fluglärmbedingte Minderwert in Abzug zu bringen und so der Verkehrswert mit Fluglärm zu ermitteln (E. 10.3.2). Was den Bewertungsstichtag anbelangt, hat das Bundesverwaltungsgericht diesen im ersten Rechtsgang unter Verweis auf das Urteil A-2163/2012 (E. 12 f.) bereits verbindlich auf den 1. Januar 2002 respektive den 30. Oktober 2001 festgesetzt (E. 10.3.2). In Bezug auf die Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte ist das Bundesverwal- tungsgericht ebenfalls unter Verweis auf das Urteil A-2163/2012 (E. 13.3.7–13.3.9) zum Schluss gelangt, dass die ESchK nicht die Lärm- werte des Jahres 2002, sondern jene des Jahres 2004 oder eines späte- ren Jahres hätte heranziehen müssen (E. 10.3.2). Schliesslich hat das Bundesverwaltungsgericht zur Bestimmung des Zuschlags für nicht lärm- bezogene Aspekte ebenfalls auf das Urteil A-2163/2012 (E. 21) verwie- sen, wonach dieser auf der Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm zu ermitteln ist (E. 10.4.2).
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 29 4.6.2 Das Bundesverwaltungsgericht prüfte im genannten Grundsatzent- scheid A-2163/2012 auch, ob der Entwertungssatz im Modell ESchK her- aufzusetzen sei. Es gab zu bedenken, die von den Enteigneten gefor- derte Erhöhung würde nichts daran ändern, dass das Modell ESchK allein auf die Lärmspezifikation Grundbelastung abstelle und daher für die be- sondere Belastungssituation der Ostanflüge nicht ausreichend aussage- kräftig sei. Ein Vorgehen, bei dem dieser Mangel im Einzelfall über den Entwertungssatz ausgeglichen werde, entspreche nicht der hedonischen Methode (Urteil A-2163/2012 E. 14.7.1). In der Folge entschied sich das Gericht für einen anderen Lösungsansatz, indem es das Modell MIFLU I mit geringfügigen Abstrichen beim Entwertungssatz auf Ertragsliegen- schaften anwandte (Urteil A-2163/2012 E. 14.8). Letzteres wurde vom Bundesgericht allerdings nicht geschützt. Aus Gründen der Rechtsicher- heit, der Rechtsgleichheit und des Beschleunigungsgebots sprach es sich im Ergebnis für die Beibehaltung des Modells ESchK aus (BGE 142 II 136 E. 4.5 f.). Nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts lassen sich aus diesem Lei- tentscheid keine Rückschlüsse auf die strittige Frage ziehen, ob generell und auch im konkreten Fall die Anwendung des unveränderten Modells ESchK geboten ist, zumal sich das Bundesgericht mit der von den Ent- eigneten ursprünglich geforderten Anpassung des Entwertungssatzes nicht mehr eigens befasst hat. Mit der teilweisen bundesgerichtlichen Auf- hebung des Urteils A-2163/2012 haben auch die kritischen Erwägungen des Bundesverwaltungsgerichts keinen Bestand mehr. Aus der Recht- sprechung lässt sich somit nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass beim Modell ESchK stets der bisherige minimale Entwertungssatz von -0.9 % pro dB(A) für die Grundbelastung 45 dB(A) anzuwenden wäre. 4.6.3 Damit ergibt sich, dass in Bezug auf die Anwendung des massge- blichen Bewertungsmodells aus dem ersten Rechtsgang keine Bindungs- wirkung besteht. Ferner ist festzuhalten, dass bei der Anwendung des Modells ESchK ein Ermessensspielraum hinsichtlich der Beurteilung der Fragen besteht, von welcher Grundbelastung (45 bzw. 50 dB[A]) auszu- gehen und welcher Entwertungssatz innerhalb der statistischen Band- breite anzuwenden ist. Diese Schlussfolgerung steht auch im Einklang mit den Ausführungen im Bericht von Prof. Donato Scognamiglio betref- fend die Anwendung des hedonischen Bewertungsmodells für fluglärm- belastete Renditeliegenschaften vom 24. September 2009 (nachfolgend: Bericht Modell ESchK). Zum Entwertungssatz wird zusammengefasst Folgendes festgehalten:
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 30 "Fluglärm hat einen messbaren und signifikanten Einfluss auf die Transak- tionspreise von Renditeliegenschaften. Die Preissensitivität liegt gerundet zwischen mindestens -0.9 % und maximal -1.6 % pro dB(A) bei einer Grenze von 45 dB(A) (Grundbelastung 45). Vergleicht man diese Ergeb- nisse mit den MIFLU l Minderwerten 1997 (EFH) für die gleichen Adressen, stellt man fest, dass der minimale Minderwert (-0.9 %) leicht tiefer ist als der MIFLU I Minderwert. Welcher Wert schlussendlich innerhalb der Bandbreite (-0.9 % bis -1.6 %) gewählt wird, ist eine Ermessensfrage. Ebenso wie die Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwerts erst bei 50 dB(A) beginnen soll, dafür mit einer Entschädigung, die zwischen -1.2 % und -2.4 % liegt (Bericht Modell ESchK, S. 30)." Das Modell ESchK überlässt der Schätzungsbehörde demnach einerseits einen Ermessensspielraum bezüglich der Frage, ob die Grenze der Be- messung eines Minderwerts bei 45 oder 50 dB(A) angesetzt werden soll; andererseits gibt es beim Entwertungssatz auch keinen festen Wert, son- dern eine statistisch vertretbare Bandbreite vor. Mit der Vorinstanz ist dementsprechend einig zu gehen, dass das Modell diesbezüglich Raum für Anpassungen im Einzelfall eröffnet (vgl. dazu auch das Urteil des BVGer A-4914/2023, A-455/2024 vom 9. März 2026 [Pilotentscheid Gockhausen/Dübendorf] E. 25.2). 4.6.4 Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist im Übrigen unbestritten geblieben, dass die Anspruchsvoraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität (vgl. dazu E. 3.4 und 3.6 hiervor) gegeben sind. 4.7 Was die Frage der massgeblichen Lärmwerte betrifft, hat die ESchK in Nachachtung der gerichtlichen Vorgaben aus dem ersten Rechtsgang auf die Lärmwerte des Jahres 2004 abgestellt. Diese Vorgehensweise ist mit Blick auf die hier zur Diskussion stehenden Verhältnisse und die gel- tende Rechtsprechung nicht zu beanstanden. Denn nach der bundesge- richtlichen Rechtsprechung ist bei der Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden Entschädigungsbemessung grund- sätzlich auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen. Ist voraus- zusehen, dass die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen wird, empfiehlt es sich nach dieser Praxis, bei der Schadens- festsetzung den Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf diese Weise werde die nachbarliche Auseinan- dersetzung endgültig erledigt und der Enteignete mit der Zahlung der Ent- schädigung abschliessend verpflichtet, die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass der Immobilien- markt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort reagiere (BGE 110 Ib 340 E. 5 S. 351 f.). In BGE 134 II 49 hat das Bundesgericht
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 31 festgehalten, dass spätere Entwicklungen die Entschädigungsbemes- sung beeinflussen, wenn sie sich am Stichtag schon im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar waren (E. 18.5.3). Diesen Grundsatz hat das Bun- desgericht im Urteil 1E.8/2007 vom 28. April 2008 (teilweise publiziert in BGE 134 II 160) bestätigt, indem es ausgeführt hat, dass nach dem Stich- tag eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werter- höhend oder -vermindernd auswirken können, bei der Entschädigungs- bemessung nur insoweit zu berücksichtigen sind, als sie sich im Schät- zungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Ob- jektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden (E. 11.3). Indem die ESchK auf die Lärmwerte des Jahres 2004 abgestellt hat, hat sie sich an die Vorgaben des ersten Rechtsganges und an die Grund- sätze der vorstehend dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehalten und ihr Ermessen pflichtgemäss ausgeübt. Damit im Einklang steht auch die Beurteilung der ESchK und des Bundesverwaltungsge- richts im Urteil A-2447/2016 vom 29. November 2016 (E. 10.2.6 und 10.3), in welchem ebenfalls eine Minderwertenschädigung infolge der neu eingeführten Ostanflüge zur Diskussion stand. Folglich ist in antizipierter Beweiswürdigung (vgl. dazu E. 2.3 hiervor) von der von den Enteigneten beantragten Einholung einer Tabelle mit den Lärmbelastungen der Jahre 2004 bis 2023 abzusehen. 4.8 In tatsächlicher Hinsicht ist sodann festzuhalten, dass in Bezug auf die Überflughöhe keine wesentlichen Differenzen bestehen. Die von der Enteigneten beschwerdeweise geltend gemachte Überflughöhe von 84 m bis 87 m (Rz. 11 der Beschwerdeschrift; A-5274/2023) weicht nicht we- sentlich von der von der Vorinstanz ermittelten Höhe von rund 100 m (E. 11.2) sowie der durch die Enteigner berechneten Distanz von 83.9 m bis 100.9 m respektive der durchschnittlichen Höhe von über 90 m ab (Rz. 7 und 19 der Beschwerdeantwort; A-5274/2023). Überflugbedingter Minderwert bei Inhaberin eines Baurechts 5. Die Enteigner machen vorab geltend, die ESchK habe die Prüfung unter- lassen, ob der Enteigneten als Baurechtsnehmerin überhaupt ein über- flugbedingter Minderwert erwachsen könne. Dies werde bestritten, da das
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 32 Baurecht nicht die gesamte Eigentumssphäre (inkl. Luftsäule) an einem Grundstück betreffe. 5.1 Nach der Rechtsprechung kann auch der Bauberechtigte im Falle ei- ner Enteignung Ersatz seiner finanziellen Nachteile fordern (vgl. Art. 26 BV i.V.m. Art. 23 Abs. 1 EntG; Urteile des BVGer A-957/2016 vom 14. De- zember 2016 E. 3.4, E. 4 und E. 6.3, bestätigt mit Urteil des BGer 1C_62/2017 vom 19. April 2018; A-2153/2012 E. 7; vgl. auch E. 3.8 hier- vor). Solche finanziellen Nachteile können etwa dadurch entstehen, dass der Bauberechtigte infolge des Fluglärms die Wohnungsmieten erheblich reduzieren muss oder sonstwie in der Nutzung der Baurechtsliegenschaft beschränkt wird. Allfällige Reduktionen des Baurechtszinses sind mitzu- berücksichtigen (vgl. Urteil des BGer 1C_322/2017 vom 25. April 2018 E. 3.2 und E. 3.3). 5.2 Aus der dargelegten Rechtsprechung geht hervor, dass auch die Bau- rechtsnehmerin grundsätzlich einen Anspruch auf einen Minderwert des Baurechts hat, sofern die Voraussetzungen des direkten Überflugs bzw. der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte gegen übermässige Im- missionen gegeben sind. Übertragungs- und Verkehrswert der ungeteilten Immobilie 6. Nachfolgend ist zunächst auf die umstrittenen Kriterien zur Ermittlung des Übertragungs- und Verkehrswerts des Baurechts im Einzelnen einzuge- hen, bevor in einem zweiten Schritt die Differenz der beiden Werte zu ermitteln ist. 6.1 6.1.1 Hinsichtlich des Mietwerts stellen die Enteignete und die Vorinstanz übereinstimmend fest, dass im angefochtenen Entscheid die technische Entwertung fälschlicherweise sowohl zur Bestimmung des Mietwerts der ungeteilten Immobilie respektive des Baurechts als auch bei der (für die Berechnung des Bruttoertrags erforderlichen) Ermittlung der Kapitalkos- ten – und damit doppelt – in Abzug gebracht worden ist (Rz. 15 und 19 ff. der Beschwerde der Enteigneten; Rz. 10 ff. der Beschwerdevernehmlas- sung; A-5274/2023). Gebäude, die längerfristig gehalten werden und daher dem Anlagever- mögen angehören, unterliegen einer Entwertung. Alte oder erneuerungs-
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 33 bedürftige Objekte haben einen tieferen Wert als neue oder erneuerte. Die Wertminderung ist dabei abhängig vom bautechnischen Zustand und von den daraus entstehenden Kosten. Dieser Minderwert wird als techni- sche Entwertung bezeichnet und berechnet sich als Differenz zwischen dem Wert im neuwertigen respektive entwertungsfreien Zustand und dem Zustandswert am Bewertungsstichtag. Selbst bei regelmässiger Vor- nahme werterhaltender Massnahmen (Unterhalts-, Betriebs- und Verwal- tungskosten) verliert das Objekt im Zeitablauf seine technisch-wirtschaft- liche und kommerzielle Neuwertigkeit (Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 200 ff.). Die technische Entwertung ist einzig abhängig vom bautech- nischen Zustand und von den daraus entstehenden Kosten (CANONICA, Immobilienbewertung, S. 264). Zur Berechnung der technischen Entwer- tung wird zunächst der Rentenendwert der Rückstellungen ermittelt, die ab dem Bewertungsstichtag bis zum Erneuerungszeitpunkt geäufnet wer- den können. Anschliessend wird der Endwert von den Erneuerungskos- ten subtrahiert, und die Differenz, das sog. Rückstellungsmanko, wird auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Das diskontierte Rückstellungs- manko entspricht dabei der technischen Entwertung (CANONICA, Bau- recht, S. 55 f.). Die ESchK hat im Beschwerdeverfahren den Einwand der Enteigneten anerkannt, wonach die technische Entwertung nicht doppelt – das heisst sowohl bei der Ermittlung der Kapitalkosten respektive des Mietwerts als auch bei der Berechnung des Baurechtswerts (vgl. Beilagen 3 und 4 zur Beschwerdevernehmlassung vom 30. Januar 2024, Ziffn. 1.1, 2.4 und 3.2; A-5274/2023) – in Abzug gebracht werden darf. Gegen diese Fest- stellung bringen die Enteigner zu Recht keine (substanziierten) Einwände vor. Als Zwischenergebnis ist demnach festzuhalten, dass der von der ESchK im angefochtenen Entscheid vorgenommene doppelte Abzug der technischen Entwertungskosten (von Fr. 1'355’000.–) zu korrigieren und der Betrag für die technische Entwertung ausschliesslich bei der Berech- nung des Baurechts (Ziff. 3.2 der Berechnungen des Übertragungs- und hypothetischen Verkehrswerts) in Abzug zu bringen ist. In diesem Sinn ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. 6.1.2 Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, hat die ESchK sodann die weite- ren Faktoren zur Berechnung des Mietwerts bzw. Bruttoertrags korrekt ermittelt. In Nachachtung der Vorgaben aus dem ersten Rechtsgang (vgl. dazu E. 4.6.1 hiervor) hat sie den Mietwert bei der Bestimmung des Über- tragungswerts nicht mehr anhand der effektiven Mietzinse, sondern viel- mehr abstrakt bestimmt. Der veranschlagte Quadratmeterpreis von
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 34 Fr. 236.– entspricht dem Marktpreis aus dem Jahr 1984, zu dem die Bau- rechtsgeberin das Bauland erworben hat (E. 9.1.2 Bst. c). Dieser Preis wurde denn auch der Berechnung des Baurechtszinses zugrunde gelegt (vgl. Art. 5 Ziff. 1 des Baurechtsvertrages; Vorakten [act.] 10). Der Anla- gewert des Baulandes beläuft sich dementsprechend auf Fr. 2'413’000.– (= 10’225 m 2 × Fr. 236.–/m 2 ), womit bei einem (unbestrittenen) Referenz- zinssatz von 4.00 % für das Bauland (Stichtag: 1. Januar 2001) Kapital- kosten von Fr. 96’524.– (= 0.04 × Fr. 2'413’000.–) resultieren. Die von der ESchK ermittelten Reproduktionskosten in der Höhe von Fr. 11'321’544.– werden von den Enteigneten anerkannt. Die Enteigner wenden demgegenüber ein, die Vorinstanz habe diese nicht nachvollzieh- bar erklärt. Dieser Einwand erweist sich als nicht stichhaltig, denn entge- gen deren Argumentation hat die ESchK ihre Berechnung nachvollzieh- bar und überzeugend begründet. In einem ersten Schritt hat sie die auf das Jahr 2002 zurückindexierten Versicherungswerte der Gebäudeversi- cherung des Kantons Zürich (GVZ) in Kubikmeterpreise umgerechnet und mit den Erfahrungswerten verglichen. Aus diesen Werten pro Kubik- meter und dem Gebäudevolumen sowie unter Berücksichtigung der Er- fahrungswerte der Fachrichter hat sie die Reproduktionskosten abgeleitet (E. 10.1 Bst. a sowie Ziff. 2.1 der Berechnung des Übertragungs- und Verkehrswerts). Die Gebäudekosten von Fr. 11’164’340.– hat sie dem- nach ermittelt, indem sie das Gebäudevolumen gemäss GVZ-Police von 18'003 m 3 mit dem Kubikmeterpreis von Fr. 620.– multipliziert hat. Bei der Berechnung der Umgebungskosten (Baukostenplan [BKP] 4; Quadrat- meterpreise für Parkplätze, Hofraum, Anlagen und Fussweg) hat sie ebenfalls auf die Erfahrungswerte ihrer Fachrichter abgestellt. Für die Baunebenkosten (BKP 5) hat sie schliesslich einen Zuschlag von 10 % berücksichtigt. Daraus folgt, dass die ESchK den Neuwert (mangels ent- sprechender Baukostenabrechnungen) in Anwendung anerkannter Nor- men und Grundsätze der Immobilienbewertung ermittelt hat (vgl. dazu SIA-Norm 416: Flächen und Volumen von Gebäuden; 2003; Schätzer- handbuch, a.a.O., S. 120 f.). Inwiefern der Preis von Fr. 620.–/m 3 nicht den Versicherungs- und Erfah- rungswerten entsprechen soll, wird von den Enteignern nicht substanzi- iert dargelegt. Für das Bundesverwaltungsgericht besteht deshalb kein Anlass, von der pflichtgemässen Ermessensausübung der ESchK abzu- weichen. Der veranschlagte Referenzzinssatz von 4.25 % sowie die ge- stützt darauf ermittelten Kapitalkosten für das Gebäude von Fr. 481’166.– (= Fr. 11’321’544.– × 0.0425; vgl. Ziff. 1.1 der Berechnung) sind zu Recht
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 35 unbestritten geblieben. Gleiches gilt auch für den auf der Basis des GVZ- Werts von Fr. 11’213’736.– und einer Betriebsquote von 1.85 % errech- neten Betriebskosten von Fr. 207’454.– (= Fr. 11’213’736.– × 0.0185). Dementsprechend ergibt sich unter zutreffender Berücksichtigung der technischen Entwertung (bzw. ohne Abzug dieses Werts bei der Ermitt- lung des Bruttoertrags) ein Mietwert von Fr. 785'000.–. Dieser ist dem- nach der Berechnung des Übertragungswerts zugrunde zu legen. Bezüglich des Mietwerts für die Berechnung des hypothetischen Ver- kehrswerts hat die ESchK alsdann je nach Wohnungstyp einen Quadrat- meterpreis von Fr. 190.– bis Fr. 220.– sowie für die kleine Gewerbefläche (7 m 2 ) einen solchen von Fr. 1’145.– veranschlagt und daraus einen Brut- toertrag von Fr. 803’900.– errechnet. Die Enteigner wenden dagegen ein, der Mietwert der Liegenschaft sei um Fr. 50’250.– zu tief eingesetzt wor- den, da die ESchK 36 Einstellplätze und 10 vermietbare Aussenabstell- plätze mit einem Mietwert von Fr. 45’720.– und Fr. 4’800.– unberücksich- tigt gelassen habe. Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass die Fach- richter der ESchK die für die massgebenden Wohnungen (2.5- bis 4.5- Zimmerwohungen und 4.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhäuser) eingesetz- ten Mietwerte im Bereich von Fr. 190.– bis Fr. 220.– pro Quadratmeter unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus den bereits abgeschlosse- nen Enteignungsverfahren Nrn. 2003-159/021, 2003-159/037, 2003- 159/038 und 2003-159/039 festgelegt haben (vgl. dazu E. 9.1.1). Aus die- sen Schätzungsentscheiden geht hervor, dass die entsprechenden Quadratmeterpreise für die Miete jeweils unter Einbezug des Verkehrs- werts für lärmunempfindliche Räume (wie Aussenabstell- und Einstell- plätze) festgelegt worden sind (vgl. dazu Schätzungsentscheid 2003- 159/039 vom 16. Dezember 2011 E. 9.2.1). Daraus folgt, dass die ESchK die genannten Mietwerte unter Einbezug der Abstell- und Parkplätze er- mittelt hat. Dementsprechend sieht das Bundesverwaltungsgericht keine Veranlassung, von diesem Schätzungsermessen abzuweichen. Den Enteignern kann im Weiteren auch nicht gefolgt werden, soweit sie eine Erhöhung des Mietwerts für die 2.5-Zimmerwohungen fordern. Denn die von der ESchK eingesetzten Werte tragen der hier zur Diskussion stehenden wirtschaftlichen, zweckmässigen und für Genossenschafts- bauten typischen Bauweise sowie dem auch für Kloten eher etwas tiefe- rem Niveau (vgl. dazu Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2000; act. 44, S. 2) Rechnung und sind insgesamt als angemessen einzustufen. Mit Recht hebt die Enteignete in diesem Zusammenhang hervor, dass die eingesetzten Mietwerte mit Blick auf das gewichtete Mittel aller Wohnun-
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 36 gen an der (...) gesamthaft betrachtet korrekt ermittelt worden sind. Was den Einwand des zu hoch eingesetzten Verlustrisikos von 1.06 % betrifft, ist auf die nachfolgenden Ausführungen zu verweisen (E. 6.2.3). 6.2 In einen weiteren Schritt ist der für die Berechnung des Ertragswerts massgebliche Bruttozinssatz zu ermitteln. Der Bruttozinssatz gibt an, wie viel Prozent des Kapitals jährlich für die Gesamtkosten einer Immobilie (Kapital-, Nutzungskosten sowie Rückstellungsraten) aufgewendet wer- den müssen. Er setzt sich aus den folgenden Zinssatzanteilen zusam- men: 1. Nettozinssatz (= Mischzinssatz aus Fremdkapital- und Eigenka- pitalzinssatz), 2. Zinssatzanteil für die Nutzungskosten (Ertragsverluste, Grund-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) und 3. Zinssatzanteil für die erforderlichen Rückstellungen für zyklische Erneuerungsarbeiten (CANONICA, Immobilienbewertung, S. 194). In einem ersten Schritt gilt es den massgeblichen Eigenkapital- und den Nettozinssatz zu ermitteln. 6.2.1 Mit Bezug auf den von der ESchK der Berechnung zugrunde geleg- ten Kapitalisierungs- bzw. Nettozinssatz von 3.99 % wenden die Enteig- ner ein, die Diskrepanz zwischen dem Fremdkapitalzinssatz von 4.25 %, der für die damalige Zeit korrekt gewesen sei, und der veranschlagten Eigenkapitalverzinsung von 3.39 % vermöge nicht zu überzeugen. Nicht nachvollziehbar sei zudem das von der ESchK nicht begründete Verhält- nis des Fremd- und Eigenkapitals von 70 % zu 30 %. Genossenschafter würden typischerweise nur 5 % bis 20 % Eigenkapital einbringen. 6.2.2 Was zunächst die Aufteilung des Eigen- und Fremdkapitals betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass Wohnbaugenossenschaften laut den Vorga- ben des Verbandes der gemeinnützigen Wohnbauträger mindestens 5 bis 10 % der Anlagekosten selbst aufzubringen haben (vgl. Website der Wohnbaugenossenschaften Schweiz, < https://www. wbg-schweiz.ch > Information > Wohnbaugenossenschaft gründen > Wie finanzieren; ab- gerufen am 30.01.2026). Laut Merkblatt Nr. 13d dieses Verbandes (Ja- nuar 2017) sollen Gesuchsteller mindestens 10 % des gesamten Finan- zierungsbedarfs durch eigene Mittel sicherstellen. Aus der Kostenstatistik der Zürcher Baugenossenschaften des Rechnungsjahres 2014 geht so- dann hervor, dass der Anteil des Eigenkapitals am bereinigten Gesamt- kapital in jenem Jahr nur 3.80 % betrug. Dies sei darauf zurückzuführen, dass das Eigenkapital bei Wohnbaugenossenschaften eine wesentlich geringere Bedeutung habe als bei anderen Immobiliengesellschaften. Nach derselben Statistik erklärt sich die Differenz zu den üblichen Soll- werten des Eigenkapitals von mindestens 20 % damit, dass die Zürcher
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 37 Wohnbaugenossenschaften aufgrund der Bedingungen der Wohnbauför- derung nur 6 % Eigenkapital beibringen müssen (< https://www.wbg- schweiz.ch > Information > Publikationen > Gemeinnütziger Wohnungs- bau > Kostenstatistik 2014 der Zürcher Wohnbaugenossenschaften, ab- gerufen am 30.01.2026). Gemäss Branchenstatistik der Zürcher Wohn- baugenossenschaften für das Rechnungsjahr 2024 beträgt der Eigenka- pitalbedarf für die Gebiete ausserhalb der Stadt Zürich 5 bis 10 % der Anlagekosten (Branchenstatistik der Zürcher Wohnbaugenossenschaf- ten, Ergebnisse zum Rechnungsjahr 2024, S. 23; < https://www.wbg- zh.ch > Dienstleistungen > Publikationen > Broschüren > Branchenstatis- tik der Zürcher Wohnbaugenossenschaften 2024, abgerufen am 30.01.2026). Dies steht auch im Einklang mit der Regelung in § 4 Abs. 2 des Zürcher Gesetzes über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 (LS 841), wonach die obere Belehnungsgrenze für Dar- lehen 90 % der gesamten Investitionskosten beträgt, wobei diese für Bau- vorhaben von gemeinnützigen Wohnbauträgern auf 95 % erhöht werden kann. Darüber hinaus entspricht es der Praxis der Zürcher Kantonalbank, für die Kreditvergabe bei Wohnbaugenossenschaften Eigenkapitalquoten von 5 bis 10 % zu verlangen (PETER ZURBUCHEN, Finanzierungs- und Kostenstrukturen von Zürcher Wohnbaugenossenschaften, Masterarbeit an der Universität Zürich vom 18. August 2014, S. 51). Wohnbaugenos- senschaften verfügen zudem regelmässig über ergänzende Finanzie- rungsmöglichkeiten (ZURBUCHEN, a.a.O., S. 50). Mit Blick auf die genannten besonderen Finanzierungsgrundsätze im Be- reich des gemeinnützigen Wohnungsbaus und die in diesem Segment statistisch ausgewiesenen tiefen Eigenkapitalanteile erweist sich die von der ESchK der Berechnung zugrunde gelegte Eigenkapitalquote von 30 % als zu hoch. Der Einwand der Enteigner ist daher berechtigt, zumal die ESchK zur Begründung lediglich auf ihre Erfahrungswerte verweist, ohne diese näher zu substanziieren. Unter Berücksichtigung der darge- legten Grundsätze und statistischen Fakten ist ein Eigenkapitalanteil von 10 % (wie im oben erwähnten Merkblatt Nr. 13d der Wohnbaugenossen- schaften Schweiz vorgeschlagen) respektive ein Anteil Fremdkapitalkos- ten von 90 % (analog zum soeben zitierten Zürcher Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung) als sachgerecht und ange- messen zu betrachten. Diese Aufteilung ist demnach den nachfolgenden Berechnungen zugrunde zu legen. 6.2.3 Umstritten und zu prüfen ist im Weiteren die Höhe der Eigenkapital- verzinsung. Die Enteigner machen geltend, der von der ESchK
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 38 vorgenommene Abzug für regionale Marktunterschiede von 0.64 % (= 15 % von 4.24 %) sei zu hoch bemessen, da die Nachfragesituation in Kloten gegenüber anderen Gebieten nicht als "outstanding" zu bewerten sei. Zudem bestünden bei der hier zu beurteilenden Baurechtsliegen- schaft auch Verlustrisiken, zumal Baurechtszinsveränderungen möglich seien. Die unterschiedliche Bewertung der Position "Verlustrisiken oder Gewinnchancen" beim Übertragungs- und beim hypothetischen Ver- kehrswert lasse sich nicht mit der Gemeinnützigkeit bzw. deren Fehlen begründen. Ein Baurecht sei erschwert handelbar, weshalb der Risikozu- schlag nicht mit Null festzulegen sei. 6.2.3.1 Die ESchK ist für die Ermittlung des Eigenkapitalzinssatzes vom sogenannten Realzinssatz per 1. Januar 2002 ausgegangen. Dieser kann ermittelt werden, indem die Rendite der 10-jährigen Bundesobligationen um die Teuerung reduziert wird (CANONICA, Immobilienbewertung, S. 91 Fn. 5). Der Durchschnittswert der Zinssätze der 10-jährigen Bundesobli- gationen in der Zeit von Januar 1992 bis Januar 2002 ist von der ESchK mit einem Wert von 4.24 % korrekt ermittelt worden und wird von den Parteien zu Recht nicht in Frage gestellt (vgl. hierzu Datenportal der Schweizerischen Nationalbank, < https://data.snb.ch/de > Zinssätze und Renditen und Devisenmarkt > Daten > CHF Obligationen der Eidgenos- senschaft, 10 Jahre, abgerufen am 30.01.2026). Gleiches gilt auch für die durchschnittliche Teuerung von 1.06 % im genannten Zeitraum. Daraus resultiert der Realzinssatz von 3.18 % (= 4.24 % [Durchschnittswert der Zinssätze der 10-jährigen Bundesobligationen] - 1.06 %; [in E. 9.2.1 Bst. c versehentlich als Eigenkapitalzinssatz bezeichnet]). 6.2.3.2 Unter dem Aspekt der verkäufertypischen Zinserwartung hat die ESchK ausgeführt, dass professionelle oder institutionelle Investoren die typische Käufergruppe für grosse Wohnüberbauungen seien, wobei hier ein Verzinsungsanspruch bestehe, der bis maximal 50 % höher als der Realzinssatz sei. Als typische Käufergruppe für normale Renditeobjekte seien dagegen die privaten Investoren einzustufen, die einen im Vergleich zum Realzinssatz maximal 25 % höheren Verzinsungsanspruch hätten. Selbstgenutztes Wohneigentum werde dagegen gekauft, ohne dass die Investoren hohe Verzinsungsansprüche an das investierte Eigenkapital stellen würden. Folglich sei beim Übertragungswert davon auszugehen, dass die Verzinsungserwartung dem Realzinssatz entspreche, weshalb damit weder ein Zu- noch ein Abschlag vorzunehmen sei. Für die Ermitt- lung des Verkehrswerts sei demgegenüber von einem Verzinsungs-
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 39 anspruch der Käufergruppe für normale Renditeobjekte, das heisst von einem Zuschlag von 25 % zum Realzinssatz, auszugehen (E. 9.2.1 Bst. e). Wenn die ESchK beim Übertragungswert unter diesem Titel weder einen Zu- noch einen Abschlag vorgenommen hat, erweist sich dieses Vorge- hen mit Blick auf die für Wohnbaugenossenschaften typische fehlende Gewinnabsicht (vgl. dazu Urteil A-2154/2012 E. 9.3 mit Verweis auf Art. 4 Ziff. 3 der Statuten der Enteigneten vom 7. April 2009) und die den Ge- nossenschaftern gewährten vorteilhaften Mietbedingungen als sachge- recht. Gleiches gilt auch für den bei der Ermittlung des Verkehrswerts vorgenommenen Zuschlag von 25 % (25 % von 4.24 % = + 1.06 %). Die von der ESchK vorgenommene Differenzierung steht im Einklang mit den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung sowie mit den Ver- zinsungserwartungen von Wohnbaugenossenschaften und privaten In- vestoren (vgl. dazu CANONICA, Immobilienbewertung, S. 92–95). 6.2.3.3 Was das Kriterium der regionalen Marktunterschiede betrifft, hat die Vorinstanz vom genannten Zinssatz für Bundesobligationen einen Ab- zug von 15 %, das heisst von 0.64 % (= 0.15 × 4.24 %), vorgenommen. Diesen Abzug hat sie damit begründet, dass in Kloten nach ihrer Erfah- rung eine gute Nachfrage bestehe (E. 9.2.1 Bst. f). Mit Blick auf die bei den Fachrichtern vorhandenen besonderen Kenntnisse der lokalen Marktlage und den ihnen diesbezüglich zustehenden Ermessensspiel- raum bietet dieser Abzug keinen Anlass zur Beanstandung. Die Schluss- folgerungen der Vorinstanz werden zudem auch durch die statistischen Erhebungen der Stadt Kloten bestätigt, wonach die Wohnbevölkerung in Kloten seit der Inbetriebnahme des Landesflughafens – insbesondere aber auch seit dem Jahr 2000 – überdurchschnittlich stark angestiegen ist, was zu einer erhöhten Wohnraumnachfrage geführt hat (Bericht über die Immobilienstrategie der Stadt Kloten vom 23. Januar 2024 sowie Ab- bildung betr. Einwohnerprognose, S. 3–5 ; < https://www.kloten.ch > Ein- wohnerservices > Publikationen > Immobilienstrategie > Dokumente > Immobilienstrategie Teil A 2024; abgerufen am 30.01.2026). 6.2.3.4 Unter dem Aspekt des Immobilitätsnachteils hat die Vorinstanz so- dann Zuschläge von 20 % (0.20 × 4.24 % = 0.85 %) beim Übertragungs- wert und von 10 % beim Verkehrswert (0.10 × 4.24 % = 0.42 %) berück- sichtigt, im Wesentlichen mit der Begründung, die Nachfrage nach Er- tragsliegenschaften sei höher als jene nach Kostenmietenliegenschaften; eine Ertragsliegenschaft sei jedoch nicht gleich mobil wie eine
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 40 Bundesobligation (E. 9.2.1 Bst. g). Der Immobilitätsnachteil berücksich- tigt den Umstand, dass das Eigenkapital bei einer Immobilie erst bei ei- nem Verkauf herausgelöst werden kann. Dieser Nachteil vermag den Im- mobilienwert zu beeinflussen und kann – je nach Mobilität der Immobilie – mit einem Zuschlag berücksichtigt werden. Bei Immobilien mit langer Verkaufsfrist beträgt der Zuschlag bis 50 %, bei rasch verkäuflichen Im- mobilien bis maximal 25 % (CANONICA, Immobilienbewertung, S. 93). Die von der Vor-instanz veranschlagten Zuschläge sind überzeugend begrün- det, bewegen sich im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens und sind daher nicht zu beanstanden. Der Einwand der Enteigner, dass die "Im- mobilitätsprämie" eher tief ausgefallen sei, erweist sich nach dem Gesag- ten als nicht stichhaltig, zumal er auch nicht substanziiert begründet wird. 6.2.3.5 Unter dem Titel der "Verlustrisiken oder Gewinnchancen (Risiko- zuschlag)" hat die ESchK bei der Berechnung des Übertragungswerts ei- nen Risikozuschlag von Null und bei der Ermittlung des Verkehrswerts einen solchen von 25 % angesetzt (E. 9.2.1 Bst. h [Zuschlag hier fälsch- licherweise mit 0.25 % anstelle von 25 % bezeichnet; in Ziff. 1.2 der Bei- lage 1 zu BVGer-act. 1 korrekt mit Zuschlag von 25 % berechnet]). Mit Verlustrisiken und Gewinnchancen sind im Zusammenhang mit Im- mobilien nicht Ertragsverluste aus Leerstand oder Gewinne aus guter Vermietung, sondern die vermutlich zu erwartenden Verluste oder Ge- winne bei einem zukünftigen Wiederverkauf gemeint. Ob ein Verlust oder ein Gewinn resultiert, ist stets "entwertungsneutral" und "teuerungsberei- nigt" zu beurteilen. Wenn unter Ausklammerung der technischen Entwer- tung beim Wiederverkauf eine Wertsteigerung nur im Umfang der allge- meinen Teuerung erwartet werden kann, entsteht weder ein Gewinn noch ein Verlust. In diesem Fall bedarf es unter diesem Titel keiner Anpassung des Zinssatzes. Wenn eine Wertsteigerung erwartet werden kann, die un- ter dem Mass der allgemeinen Teuerung liegt, oder wenn gar Verluste zu erwarten sind, kann ein Zuschlag bis maximal 50 % des Realzinssatzes vorgenommen werden. Besteht hingegen Aussicht auf zukünftige Wie- derverkaufsgewinne, werden Investoren ihr Eigenkapital zu einem tiefe- ren Zinssatz einsetzen und einen höheren Kaufpreis bezahlen. Wenn eine Wertsteigerung erwartet werden kann, die das Mass der allgemeinen Teuerung übersteigt, kann ein Abzug bis maximal 25 % des Realzinses erfolgen (CANONICA, Immobilienbewertung, S. 93 f.). Wie das Bundesverwaltungsgericht bereits im ersten Rechtsgang ausge- führt hat, geht es beim Übertragungswert um die Frage, welcher Preis für
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 41 eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre; die Frage nach zu erwartenden Verlusten oder Gewinnen bei einem zukünftigen Wiederverkauf stellt sich daher nicht. Bei der Berechnung des Übertragungswerts ist folglich weiterhin kein Risikozuschlag vorzu- nehmen (Urteil A-2154/2012 E. 9.8). Bei der Berechnung des Verkehrs- werts hat die ESchK demgegenüber einen Zuschlag von 25 % berück- sichtigt. Damit ist sie im Ergebnis von höchstens geringen Gewinnchan- cen bei einem Verkauf ausgegangen. Der Zuschlag bewegt sich im Rah- men des der ESchK einzuräumenden Ermessens und ist folglich nicht zu beanstanden. 6.2.3.6 Zusammengefasst ergeben sich aus dem Gesagten folgende Ei- genkapitalzinssätze: Eigenkapitalverzinsung für die Berechnung des Übertragungswerts Herleitung Eigenkapitalverzinsung
Individualbasis
Bundesobligation 100% 4.24% Teuerung Durchschnitt 10 Jahre
-1.06% Verkäufertypische Zinserwartung
0% 0.00% Regionale Marktunterschiede
-15% -0.64% Objektrisiko Immobilitätsnachteil
20% 0.85% Verlustrisiken oder Gewinnchancen (Risikozuschlag) 0% 0.00% TOTAL Eigenkapitalverzinsung 3.39%
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 42 Eigenkapitalverzinsung für die Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts Herleitung Eigenkapitalverzinsung
Individualbasis
Bundesobligation 100% 4.24% Teuerung Durchschnitt 10 Jahre
-1.06% Verkäufertypische Zinserwartung
25% 1.06% Regionale Marktunterschiede
-15% -0.64% Objektrisiko Immobilitätsnachteil
10% 0.42% Verlustrisiken oder Gewinnchancen (Risikozuschlag) 25% 1.06% TOTAL Eigenkapitalverzinsung 5.09%
6.2.4 Insgesamt ergibt die Prüfung, dass die Vorinstanz die Eigenkapital- verzinsung für die Berechnung des Übertragungswerts mit 3.39 % und des hypothetischen Verkehrswerts mit 5.09 % im Einklang mit den aner- kannten Grundsätzen der Immobilienbewertung sowie unter Berücksich- tigung der Besonderheiten des konkreten Falls ermittelt und überzeugend begründet hat. Damit sind den nachfolgenden Berechnungen diese Ei- genkapitalzinssätze zugrunde zu legen. Der Eigenkapitalanteil ist dem- gegenüber auf 10 % zu reduzieren (vgl. E. 6.2.2). Dementsprechend er- geben sich Nettozinssätze von neu 4.164 % (= 0.90 × 4.25 % + 0.10 × 3.39 %) für die Ermittlung des Übertragungswerts und von 4.334 % (= 0.90 × 4.25 % + 0.10 × 5.09 %) für die Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts. 6.3 Wie nachfolgend darzulegen ist, beeinflusst der Nettozinssatz insbe- sondere auch die Höhe der für grosszyklische Erneuerungen notwendi- gen jährlichen Rückstellungen und die technische Entwertung. Folglich sind die Beträge für die jährlichen Rückstellungen und die technische Ent- wertung an die neuen Nettozinssätze von 4.164 % (Übertragungswert) und 4.334 % (Verkehrswert) anzupassen. 6.3.1 Bezogen auf den Übertragungswert sind die jährlichen Rückstellun- gen und die technische Entwertung auf der Basis des korrigierten Netto- zinssatzes von 4.164 % neu zu berechnen. Im Einklang mit der Vorge- hensweise der ESchK sind die jährlichen Rückstellungen zu ermitteln, in- dem die Erneuerungskosten, bestehend aus einem Anteil von 40 % der
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 43 Kosten für Reproduktion und Entwertung, durch den sog. Rentenend- wertfaktor (berechnet nach der Formel "([1 + i] n
Reproduktionskosten
11'321’544 Wirtschaftliche Entwertung (18’007 m 3 × 100.00) -1’800’700 Erneuerungssubstanz
40% Erneuerungskosten (40 % der Kosten für Reproduktion und Entwertung) 5’248’897.6 Nettozinssatz
4.164 Renovationszyklus (Jahre)
30 Rentenendwertfaktor
([1 + i] n
Jährliche Rückstellungen
(5’248’897.6 : 57.646) 91’000 (gerundet)
2.4 Technische Entwertung
Nächste grosszyklische Sanierung in Jahren 18 Jährliche Rückstellungen
(gerundet) Fr. 91’000 Nettozinssatz
% 4.164 Rentenendwertfaktor
([1 + i] n
18 Jahren 2’368’730 Eneuerungskosten
5’248’897.6 Manko
-2’880’167 Diskontsatz
1 /(1 + i) n 0.4798
Technische Entwertung
Manko × 1 /(1 + i) n -1’382’000 (gerundet) 6.3.2 In Bezug auf den hypothetischen Verkehrswert resultiert neu fol- gende Berechnung der jährlichen Rückstellungen und der technischen Entwertung:
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 44 2.2 Jährliche Rückstellungen
Reproduktionskosten
11'321’544 Wirtschaftliche Entwertung (18’007 m 3 × 100.00) -1’800’700 Erneuerungssubstanz
40% Erneuerungskosten (40 % der Kosten für Reproduktion und Entwertung) 5’248’897.6 Nettozinssatz
4.334 Renovationszyklus (Jahre)
30 Rentenendwertfaktor
([1 + i] n
Jährliche Rückstellungen
(5’248’897.6 : 59.318) 88’000 (gerundet)
2.4 Technische Entwertung
Nächste grosszyklische Sanierung in Jahren 18 Jährliche Rückstellungen
Fr. 88’000 Nettozinssatz
% 4.334 Rentenendwertfaktor
([1 + i] n
18 Jahren
2’327’248 Eneuerungskosten
5’248’897.6 Manko
--2’921’649.6 Diskontsatz
1 /(1 + i) n 0.466
Technische Entwertung
Manko × 1 /(1 + i) n -1’361’000 (gerundet) Wie bereits ausgeführt (E. 6.2 hiervor), lässt sich der Bruttozinssatz ermit- teln, indem zum Nettozinssatz (Mischzinssatz aus Fremdkapital- und Ei- genkapitalzinssatz) die Zinssatzanteile für die Nutzungskosten (Ertragsver- luste, Grund-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) und für die Rück- stellungen addiert werden. Was die jährlichen Kosten betrifft, hat die Vorinstanz bei der Ermittlung des Übertragungs- und des hypothetischen Verkehrswerts für die Betriebskos- ten und sowie die Unterhalts- und Reparaturkosten identische Zuschläge von 0.25 % respektive 0.50 % berücksichtigt (E. 9.2.2 Bst. a und b sowie Beilagen 3 und 4 zu BVGer-act. 15; A-5274/2023). Diese Zuschläge stehen im Einklang mit den Grundsätzen der Immobilienbewertung (vgl. dazu CANONICA, Immobilienbewertung, S. 100) und werden von den Parteien zu Recht nicht beanstandet.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 45 Dass für die Kosten des Baurechtszinses der Zuschlag neu auf der Basis des Betrages von Fr. 96’460.– zu ermitteln ist, erweist sich als zutreffend und wird auch von den Enteignern zu Recht nicht in Frage gestellt. In Bezug auf die Ermittlung des hypothetischen Verkehrswerts hat die ESchK beim Mietzinsrisiko und den Verwaltungskosten Zuschläge von je- weils 0.20 % verrechnet, während sie zur Ermittlung des Übertragungs- werts solche von lediglich 0.10 % respektive 0.15 % berücksichtigt hat. Zur Begründung dieser Differenzierung hat sie festgehalten, dass bei den Kos- tenmieten-Wohnbauträgern die Mieterfluktuation aufgrund der tieferen Mietzinse erfahrungsgemäss tiefer ausfalle und leere Wohnungen schnell wieder vermietet werden könnten, weshalb hier von einem kleineren Miet- zinsrisiko auszugehen sei (E. 9.2.2 Bst. c). Bei Wohnbaugenossenschaften und anderen Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus seien die Selbstverwaltungskosten geringer als die regelmässig externen Verwal- tungskosten bei Ertragsliegenschaften (E. 9.2.2 Bst. d). Diese Differenzierungen sind überzeugend begründet und stehen im Ein- klang mit den einschlägigen Grundsätzen der Immobilienbewertung (vgl. dazu CANONICA, Immobilienbewertung, S. 100 f.), weshalb sie der nachfol- genden Berechnung zugrunde zu legen sind. Überdies hat die ESchK zutreffend festgehalten und nachvollziehbar be- gründet, dass die gegebenen Zinssätze (Fremd- und Eigenkapitalzinsen, Betriebs-, Unterhalts-, Reparatur- und Verwaltungskosten sowie Risikozu- schlag) multipliziert mit dem (zu berechnenden) Ertragswert, zuzüglich der betragsmässig bestimmten Rückstellungen und Baurechtszinsen, dem (be- reits bekannten) Bruttoertrag entsprechen müssen (E. 9.3). Dabei ist zu beachten, dass die Zinszuschläge für den Baurechtszins und die grosszyk- lischen Erneuerungen (in der nachfolgenden Tabelle kursiv dargestellt) wie- derum reziprok vom zu berechnenden Ertragswert abhängig sind. Dement- sprechend sind die Bruttozinssätze (Kapitalisierungssätze) für den Übertra- gungs- und Verkehrswert wie folgt zu berechnen:
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 46 Bruttozinssatz für die Ermittlung des Übertragungswerts Fremdkapitalkosten
90%
4.25 %
3.825 % 442’600 Eigenkapitalkosten
10%
3.39%
0.339 % 39’200
Nettozinssatz 4.164 % 481’800
JÄHRLICHE KOSTEN
Betriebskosten
0.250% 28’900 Baurechtszins
0.834% 96’460 Unterhalts- und Reparaturkosten
0.500% 57’900 Mietzinsrisiko
0.100% 11’600 Verwaltungskosten
0.150% 17’400
Jährliche Kosten 1.834% 212’200
RÜCKSTELLUNGEN
für grosszyklische Erneuerungen
0.786% 91’000 BRUTTOZINSSATZ (Kap.-Satz)
6.784% 785’000
Bruttozinssatz für die Ermittlung des Verkehrswerts Fremdkapitalkosten
90%
4.25 %
3.825 % 420’800 Eigenkapitalkosten
10%
3.39%
0.339 % 56’000
Nettozinssatz 4.334 % 476’800
JÄHRLICHE KOSTEN
Betriebskosten
0.250% 27’500
Baurechtszins
0.854% 96’460 Unterhalts- und Reparaturkosten
0.500% 55’900 Mietzinsrisiko
0.200% 22’000 Verwaltungskosten
0.200% 22’000
Jährliche Kosten 2.004% 212’200
RÜCKSTELLUNGEN
für grosszyklische Erneuerungen
0.779% 88’000 BRUTTOZINSSATZ (Kap.-Satz)
7.117% 782'900
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 47 6.4 Der Ertragswert kann, wie dargelegt (E. 3.9), mittels Division des Brut- tojahresertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz errechnet werden. Bei einem Mietwert von Fr. 785’000.– und einem Kapitalisierungszinssatz von 6.784 % resultiert ein (nicht entwerteter) Übertragungswert von rund Fr. 11'571’000.– (= Fr. 785’000.– : 0.06784). Ausgehend von einem Miet- wert von Fr. 782’900.– und einem Kapitalisierungssatz von 7.117 % ergibt sich ein hypothetischer Verkehrswert von rund Fr. 11'000’000.– (= Fr. 782’900.– : 0.07117). Diese Beträge sind der nachfolgenden Berech- nung des Übertragungs- und hypothetischen Verkehrswerts des Baurechts zugrunde zu legen. Minderwert des Baurechts 7. 7.1 Wie bereits ausgeführt (E. 3.10 hiervor), wird der Verkehrswert des Baurechts ermittelt, indem vom im Verhältnis zur Restdauer des Bau- rechts reduzierten "Verkehrswert der ganzen Liegenschaft, wie wenn kein Baurecht bestünde" (Bauten und Land) der Barwert der bis zum Bau- rechtsablauf noch geschuldeten Baurechtszinse in Abzug zu bringen und die per Bewertungsstichtag diskontierte (dem Baurechtsnehmer geschul- dete) Heimfallentschädigung hinzuzurechnen ist. Zur Ermittlung des für die Restlaufzeit des Baurechts massgeblichen Werts ist der Ertragswert mit dem sogenannten Reduktionsfaktor zu mul- tiplizieren. Durch diese Operation wird ein Wert mit unbefristeter Gültig- keitsdauer auf seinen Wert bei befristeter Dauer reduziert (CANONICA, Baurecht, S. 38, 42 und 259 [Anhang 6: Tabelle Reduktionsfaktoren]). Dem Reduktionsfaktor liegt die mathematische Formel "1 – (1 + i) -n " (= 1 – [1 / (1 + i) n ]) zugrunde. Unbestritten ist, dass das Baurecht zum Bewertungsstichtag (1. Januar 2002) noch eine Restlaufzeit von 72 Jah- ren aufwies. Nicht strittig ist überdies, dass sich der jährliche Baurechts- zins auf Fr. 96’460.– beläuft und die Heimfallentschädigung 50 % des Zu- standswerts beträgt (vgl. dazu Art. 7 Ziff. 1 des Baurechtsvertrages; act. 10). Der Abzug für die technische Entwertung beläuft sich nach der vorstehenden Berechnung (E. 6.3.1 und 6.3.2) auf Fr. 1'382’000.– (Über- tragungswert) bzw. Fr. 1'361’000.– (Verkehrswert). Als massgebliche Nettozinssätze sind nach dem Gesagten neu Werte von 4.164 % bzw. 4.334 % einzusetzen. In Anwendung der genannten Formel resultiert ein Reduktionsfaktor von 0.947 (= 1 – [1 + 1.04164] -72 ).
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 48 Zum selben Ergebnis gelangt man in Anwendung der obgenannten Ta- belle: Danach beträgt der Reduktionsfaktor bei einer 70-jährigen Rest- laufzeit 0.936 für einen Nettozins von 4 % sowie 0.946 bei einem Zins von 4.25 %. Bei einer 75-jährigen Restlaufzeit belaufen sich diese Werte auf 0.947 und 0.956. Durch Interpolation ergeben sich für die hier massgebli- che 72-jährige Restlaufzeit Werte von 0.9404 (bei 4 %) und 0.950 (bei 4.25 %). Für den Nettozins von 4.164 % ergibt sich durch entsprechende Interpolation ein Reduktionsfaktor von gerundet 0.947. Für den Nettozins von 4.334 % resultiert sodann ein Reduktionsfaktor von 0.9529 (= 1 – [1
Ertragswert
Fr. 11’571’000
Restlaufzeit
Jahre 72
Nettozinssatz
% 4.164
Reduktionsfaktor
0.947
Berechnung Ertragswert × Reduktions- faktor
WE 1 Gesamtwert reduziert (gerundet) Fr.
10'958’000
Baurechtszins jährlich (Stichtag: 1.1.2002) Fr. 96’480
Restlaufzeit
Jahre 72
Nettozinssatz
% 4.164
Barwertfaktor
22.7415
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 49
WE 2 Barwert Baurechtszins
-2’194’000
Relativer Landwert nach Lage- klasse % 71.25
Ertragswert
Fr. 11'571’000
Berechnung
Fr. 8'244’338
Abzug techn. Entwertung Fr. -1'382’000
Zustandswert
Fr. 6’862’338
Heimfallentschädigung 50% 3’431’169
Restlaufzeit
Jahre 72
Nettozinssatz
% 4.164
Diskontfaktor
0.0530
Berechnung Heimfall × Diskontfaktor
WE 3 Heimfallentschädigung (gerundet) Fr.
182’000
WE 4 Technische Entwer- tung Fr.
-1’382’000
Übertragungswert Baurecht Fr.
7’564’000
7.3 7.3.1 Der hypothetische Verkehrswert des Baurechts (ohne Fluglärmbe- lastung) berechnet sich wie folgt: Baurecht
Ertragswert
Fr. 11’000’000
Restlaufzeit
Jahre 72
Nettozinssatz
% 4.334
Reduktionsfaktor
0.9529
Berechnung Ertragswert × Reduktions- faktor
WE 1 Gesamtwert reduziert (gerundet) Fr.
10’481’000
Baurechtszins jährlich (Stichtag: 1.1.2002) Fr. 96’460
Restlaufzeit
Jahre 72
Nettozinssatz
% 4.334
Barwertfaktor
21.9867
Fr.
-2’121’000
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 50 WE 2 Barwert Baurechtszins
Relativer Landwert nach Lage- klasse % 71.25
Ertragswert
Fr. 11’000’000
Berechnung
Fr. 7’837’500
Abzug techn. Entwertung Fr. -1’361’000
Zustandswert
Fr. 6’476’500
Heimfallentschädigung 50% 3’238’250
Restlaufzeit
Jahre 72
Nettozinssatz
% 4.334
Diskontfaktor
0.0471
Berechnung Heimfall × Diskontfaktor
WE 3 Heimfallentschädigung (gerundet) Fr.
153’000
WE 4 Technische Entwer- tung Fr.
-1’361’000
Verkehrswert Baurecht (ohne Fluglärm Ostanflüge) Fr.
7’152’000
7.3.2 Beim hypothetischen Verkehrswert des Baurechts von Fr. 7’152’000.– handelt es sich um den Wert ohne den Fluglärm infolge Einführung der Ostanflüge. Folglich ist nachfolgend der Verkehrswert mit Fluglärmbelastung nach Einführung der Ostanflüge zu bestimmen. Wie bereits dargelegt (E. 4.6.3 hiervor), überlässt das Modell ESchK der Schätzungsbehörde einerseits einen Ermessensspielraum bezüglich der Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwerts bei 45 oder 50 dB(A) angesetzt werden soll; andererseits gibt es beim Entwertungs- satz auch keinen festen Wert, sondern eine statistisch vertretbare Band- breite vor. In Übereinstimmung mit dem Vorgehen der Vorinstanz eröffnet das Modell ESchK diesbezüglich Raum für Anpassungen im Einzelfall. 7.3.3 In tatsächlicher Hinsicht hat die Vorinstanz festgestellt, dass die Lärmwerte an den massgeblichen Orten der (...) im Jahr 2004 gemäss MIFLU I 59 dB(A), 59.1 dB(A) und 59.1 dB(A) betrugen (E. 11.1 Bst. g). Diese Feststellungen werden von den Parteien zu Recht nicht bestritten, zumal sie in Übereinstimmung stehen mit den im Verfahren A-2450/2016 vom 29. November 2016 (gestützt auf die von den Enteignern einge- reichte Tabelle "Lärmbelastung 1987 bis 2015 inkl. Minderwerte gemäss Modell ESchK") für die unmittelbar angrenzende Liegenschaft Nr. (...)
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 51 festgestellte Grundbelastung (Leq16h [6 bis 22 Uhr]) von 59.1 dB(A) im Jahr 2004 (E. 11.1). Das streitbetroffene Grundstück ist im Zonenplan der Politischen Gemeinde Kloten der 2-geschossigen Wohnzone und damit der Empfindlichkeitsstufe II der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezem- ber 1986 (LSV; SR 814.41) zugewiesen. Der Immissionsgrenzwert für Fluglärm beträgt 60 dB(A) am Tag sowie 50 dB(A) für die zweite (23 bis 24 Uhr) und 55 dB(A) für die erste Nachtstunde (22 bis 23 Uhr; vgl. dazu Art. 43 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Ziff. 2.2 Anhang 5 LSV; Auszug aus dem Ka- taster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen [OREB-Ka- taster], < www.geoportal.ch > Raumplanung, Raumentwicklung > Alle Karten > Raumplanung Grundstückskataster > OREB-Auszug, abgerufen am 30.01.2026). Für die Lärmwerte der einzelnen Abend- bzw. Nachtstunden zwischen 21 und 24 Uhr (die bei MIFLU I im Rahmen der Tagesrandbelastung berück- sichtigt werden) wurde im Verfahren A-2447/2016 (E. 10.2.3) für das Grundstück Nr. (...) folgende Lärmbelastung festgestellt (Leq1h [21-22 Uhr], Leq1h [22-23 Uhr], Leq1h [23-24 Uhr]; der bei MIFLU I über die Va- riable "Tagesrandbelastung" in die Minderwertberechnung einfliessende Wert ist jeweils fett dargestellt): 2002 2004 2007 2011 (...) 21-22 55.4 65.2 66.7 66.8 22-23 59.0 60.5 63.4 63.7 23-24 49.7 49.7 54.4 52.9
Diese Werte sind auch für den konkreten Fall heranzuziehen, zumal das Grundstück Nr. (...) weniger als 100 m (in nordwestlicher Richtung) von der streitbetroffenen Parzelle entfernt gelegen ist. Die ESchK hat im angefochtenen Entscheid zu Recht hervorgehoben, dass die Besonderheit in Kloten darin liege, dass die Leq1h-Werte der letzten Abendstunde (21 bis 22 Uhr) und der ersten Nachtstunde (22 bis 23 Uhr) nach der vollständigen Einführung der Ostanflüge erheblich hö- her liegen als der über alle Tagesstunden gemittelte Leq-16-Wert (6 bis 22 Uhr). Mit Recht hat die ESchK auf die Besonderheiten der Lärmsitua- tion und -entwicklung in Kloten an den Tagesrandstunden und die ent- sprechenden Feststellungen des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil A-2150/2012 vom 1. April 2014 hingewiesen (E. 11.1 Bst. a). Danach liegt die Besonderheit der Situation in Kloten darin, dass die Leq1h-Werte der
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 52 letzten Abendstunde von 21 bis 22 Uhr und der ersten Nachtstunde von 22 bis 23 Uhr nach der vollständigen Einführung der Ostanflüge erheblich höher liegen als der über alle Tagesstunden gemittelte Leq16h (6 bis 22 Uhr). Die Lärmbelastung weist folglich eine sehr ausgeprägte Spitze auf, die zudem auf den späten Abend fällt. Der Fluglärm konzentriert sich, wie es das Bundesgericht formuliert, "auf eine kurze Zeitspanne zu einer besonders sensiblen Tageszeit" (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3.5). Diese prä- gende Abendbelastung ist im Modell ESchK nicht als eigener Lärmfaktor abgebildet. Das Modell stellt – wie dargelegt (E. 3.12 hiervor) – allein auf die Grundbelastung (16h-Leq von 6 bis 22 Uhr) ab. Die konzentrierte Abendbelastung der Ostanflüge wird nicht als eigener Lärmfaktor abge- bildet. Das Modell ESchK trägt damit der konzentrierten Tagesrandbelas- tung nicht ausreichend Rechnung, wenn – wie im konkreten Fall – die Leq1h-Werte der letzten Abendstunde (21 bis 22 Uhr) und der ersten Nachtstunde (22 bis 23 Uhr) deutlich überschritten werden. Es handelt sich demnach um eine besonders einschneidende Lärmbelastung. Es ist zudem zu erwarten, dass die konzentrierte, übermässige Fluglärmbelas- tung der Ostanflüge in dieser besonders sensiblen Abend- und Nachtzeit für die Beurteilung der Wohnqualität und damit letztlich auch für den Wert der Liegenschaft massgeblich ins Gewicht fällt (vgl. dazu auch für die analoge Konstellation bei den Südanflügen: Urteil A-4914/2023, A-455/2024 [Pilotenscheid Gockhausen/Dübendorf] E. 24.3, 26.2, 26.3, 27 und 30.6). Bei dieser besonderen Sachlage ist es angezeigt, entsprechend der Vor- gehensweise der ESchK – ausgehend von einer Grundbelastung von 50 dB(A) – den maximalen Entwertungssatz von -2.40 % pro dB(A) anzu- wenden, um die Unzulänglichkeit des Modells ESchK aufzufangen. Damit hat die Vorinstanz den ihr bei der Anwendung des ESchK-Modells zu- stehenden Ermessensspielraum pflichtgemäss wahrgenommen. Zudem wird im Bericht Modell ESchK zur Tagesrandbelastung ausge- führt, dass die Faktoren Nacht-, Abend- und Morgenlärm u.a. aufgrund ihrer Korrelationen und den daher verzerrten Betas von den Schlussmo- dellen ausgeschlossen worden seien (S. 19). Mit dem zu wählenden Ma- ximalsatz wird kein zusätzlicher Lärmfaktor eingeführt, der allenfalls zu unerwünschten Korrelationen führen könnte. Vielmehr wird lediglich die vorhandene statistisch vertretbare Bandbreite des Modells genutzt, um die hier entscheidend ins Gewicht fallende Abendbelastung angemessen zu berücksichtigen.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 53 Es ist zwar einzuräumen, dass auch bei einer Erhöhung des Entwer- tungssatzes eine methodisch exakte Berücksichtigung der Tagesrandbe- lastung im Modell ESchK nicht erreicht werden kann, da das Modell wei- terhin allein auf die Grundbelastung abstellt. Dieser methodische Nachteil ist allerdings in Kauf zu nehmen, da eine Überarbeitung des Modells aus Gründen der Prozessökonomie kein gangbarer Weg darstellt. Es ist zu- dem davon auszugehen, dass nicht genügend Transaktionsdaten von Er- tragsliegenschaften zur Verfügung stünden, um ein eigenes tragfähiges Modell für die von abendlichen Ostanflüge betroffenen Gemeinde zu ent- wickeln (vgl. dazu Urteil A-2163/2012 E. 14.7.2 sowie BGE 142 II 136 E. 4.5 und 4.6). Der eventualiter gestellte Gegenantrag der Enteigner auf Überarbeitung des Modells ESchK ist dementsprechend abzuweisen. 7.3.4 In Anwendung der dargelegten des maximalen Entwertungssatzes von -2.40 % pro dB(A), bei einer Grundbelastung von 50 dB(A), hat die ESchK folglich eine Erhöhung des Minderwerts von -10.34 % auf -19.62 %, das heisst um 9.28 %, festgestellt, womit sich ein zusätzlicher Minderwert von 10.3 % (= 9.28 % / 0.90) ergeben hat (E. 11.1 Bst. h). Dieses Vorgehen erweist sich als korrekt und ist nicht zu beanstanden. 7.3.5 Soweit die Enteignete eine Erhöhung des Minderwerts von 10 % auf 10.3 % fordert, ist ihr entgegenzuhalten, dass es der Vorinstanz im Rahmen ihrer Ermessensausübung zusteht, Rundungen vorzunehmen. Dies gilt umso mehr, als bei der Ermittlung des lärmbedingten Minder- werts keine absolute wissenschaftliche Exaktheit verlangt werden kann. Vielmehr kommt den Fachrichtern der Vorinstanz bei der Ausübung ihres Schätzungsermessens ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu, sofern sie dieses pflichtgemäss ausüben und mit überzeugender Begründung wahrnehmen. 7.3.6 Was die Enteigner gegen die Anpassung des Modells ESchK an die Besonderheiten der Lärmbelastung in Kloten vorbringen, vermag nicht zu überzeugen. In BGE 142 II 136 betreffend Ostanflüge über Kloten befasste sich das Bundesgericht nicht mehr eigens mit der geforderten Anpassung des Ent- wertungssatzes. Wie bereits dargelegt, ist die Anwendung des Maximal- werts in Anbetracht der Besonderheiten des konkreten Falls sachlich ge- rechtfertigt. Auch wenn der hedonische Ansatz eine breite Datenlage nutzt, wie dies von den Enteignern ebenfalls vorgetragen wird, ändert dies nichts an der bestehenden Problematik, dass das Modell ESchK nur
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 54 auf die Grundbelastung abstellt und damit der spezifischen Lärmsituation im Osten des Flughafens nicht hinreichend Rechnung trägt. 7.3.7 Die Enteigner wenden sodann ein, die von der Vorinstanz vorge- nommene Anpassung des Modells ESchK mit einer Grundbelastung von 50 dB(A) und einer Preissensitivität von -2.40 % widerspreche in krasser Weise dem Grundsatz der Rechtssicherheit und dem Rechtsgleichheits- gebot. Der in Art. 8 BV verankerte Grundsatz der Rechtsgleichheit verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen ge- troffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Ver- hältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (vgl. BGE 147 I 73 E. 6.1, 145 II 206 E. 2.4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 572 ff.; je mit Hinwei- sen). Es ist unbestritten, dass inzwischen bereits zahlreiche Fälle im Osten des Flughafens mit dem unveränderten Modell ESchK beurteilt und im Rah- men von Vergleichsvereinbarungen abgeschlossen worden sind. Daraus können die Enteigner allerdings keinen Anspruch auf Gleichbehandlung ableiten. Zum einen können sie sich nicht auf eine einschlägige Praxis der Vorinstanz berufen; zum anderen verleiht die vergleichsweise Erledi- gung in ähnlichen Konstellationen keinen justiziablen Anspruch auf ana- loge Erledigung im vorliegenden Streitfall. 7.3.8 Was sodann den überflugbedingten Minderwert anbelangt, erweist sich eine objektive Quantifizierung der lärmunabhängigen Wertminde- rung als nicht möglich, wie dies bereits die Vorinstanz zutreffend festge- halten hat (E. 11.2). Diese Entschädigungskomponente ist demnach grundsätzlich durch Schätzerermessen zu bestimmen, wobei der Vor- instanz ein erheblicher Spielraum zusteht (BGE 142 II 152 E. 7.8). Nach der Rechtsprechung ist der Zuschlag für den überflugbedingten Minder- wert als Prozentsatz auf Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzu- setzen (Urteile A-2163/2012 E. 21 und A-2154/2012 E. 10.4). Mit Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 sprach das Bundesgericht einen Zu- schlag von 5 % des Verkehrswerts für die nicht lärmbedingten Nachteile
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 55 des Überflugs zu; dieser Fall betraf ein Einfamilienhaus und damit eine eher empfindliche Wohnnutzung, wobei die Überflughöhe 125 m betra- gen hatte. Im genannten Fall war die Überflughöhe damit höher als im hier zu beur- teilenden Fall; zudem steht hier eine tendenziell eher weniger empfindli- che Nutzung einer Ertragsliegenschaft zur Diskussion. Bei einem Zu- schlag in dieser Grössenordnung ist von vornherein nicht von einer Über- schreitung des Schätzerermessens auszugehen (BGE 142 II 136 E. 7.8). Die ESchK ist in zutreffender Feststellung des massgeblichen Sachver- halts von einer Überflughöhe von rund 100 m ausgegangen und hat den überflugbedingten Minderwert auf 5 % des Verkehrswerts ohne Fluglärm festgesetzt. Dies entspricht auch den Vorgaben des soeben referenzier- ten Urteils des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002. Da- mit hat sie sich an die Grundsätze der dargelegten Rechtsprechung ge- halten und ihren Ermessensspielraum pflichtgemäss ausgeübt. Der Zu- schlag ist daher nicht zu beanstanden und der nachfolgenden Berech- nung zugrunde zu legen. 7.3.9 Aus dem Gesagten folgt, dass vom genannten hypothetischen Ver- kehrswert von Fr. 7'152’000.– ein Abzug von 10 % für den Minderwert infolge Fluglärms und ein solcher von 5 % infolge direkten Überflugs vor- zunehmen ist. Unter Berücksichtigung eines Abzugs von total 15 % des hypothetischen Verkehrswerts des Baurechts (ohne fluglärm- und über- flugbedingen Minderwert), das heisst von Fr. 1’072’800.– (= 15 % von Fr. 7'152’000.–), resultiert ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts von Fr. 6'079’200.–. 7.4 Als Differenz zwischen dem ermittelten Übertragungswert von Fr. 7'564’000.– und dem Verkehrswert des Baurechts von Fr. 6’079’200.– resultiert demnach ein Minderwert infolge Fluglärmimmissionen und di- rekten Überflugs von aufgerundet Fr. 1’485’000.–. Diesen haben die Ent- eigner der Enteigneten in solidarischer Haftung (vgl. dazu § 15 Abs. 1 des Gesetzes über den Flughafen, Flughafengesetz; LS 748.1) zu bezahlen. Die Beschwerde der Enteigneten erweist sich in diesem Punkt als teil- weise begründet.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 56 Verzinsungspflicht 8. 8.1 Im angefochtenen Entscheid wird ein Verzinsungsanspruch der Ent- eigneten bejaht mit der Begründung, die Enteignungsentschädigung sei ab dem ersten Tag der übermässigen Einwirkungen zu verzinsen, da ab diesem Zeitpunkt die beanspruchten Rechte in Besitz genommen wür- den. Der Stichtag für Minderwerte infolge Einführung der Ostanflüge sei von der ESchK auf den 1. Januar 2002 festgesetzt worden. Es könne da- von ausgegangen werden, dass die Eigentumsrechte der Enteigneten ab diesem Zeitpunkt faktisch enteignet worden seien, weshalb die Entschä- digung ab 1. Januar 2002 zu verzinsen sei. 8.2 Die Enteigner wenden dagegen ein, das Bundesverwaltungsgericht habe in einer vergleichbaren Konstellation mit Urteil A-2338/2016 vom 10. Mai 2017 (betreffend die B.) eine Verzinsungspflicht für die Minderwertentschädigung abgelehnt. In der Begründung habe das Ge- richt ausgeführt, es sei eine nicht gewinnorientierte Genossenschaft zu beurteilen, die zur Kostenmiete verpflichtet sei und bei der die Mietzinse am Stichtag im Vergleich zum Markt ausserordentlich tief gelegen hätten. Es sei deshalb nicht davon auszugehen, dass die Mieterträge durch die Fluglärmbelastung beeinflusst würden. Auch die Vermutung eines schlei- chenden Auftretens der Ertragseinbusse, wie es das Bundesgericht bei "normalen" Ertragsliegenschaften annehme, greife hier nicht. 8.3 Die Enteignete bestreitet die Ausführungen der Enteigner. Sie weist zunächst darauf hin, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren (in Rz. 84 ihrer Stellungnahme vom 12. April 2019) einem praxisgemässen Auf- schub von fünf Jahren zugestimmt habe. Ein gänzlicher Verzicht auf die Verzinsung rechtfertige sich dagegen nicht. Im Fall der B. habe diese sowohl am Stichtag wie auch in den folgenden Jahren unvermindert den kostendeckenden Mietertrag erwirtschaften können. Vorliegend be- stünden hingegen Sonderfaktoren in der Kostenstruktur der Enteigneten (Hypothekarzins- und Baurechtszinsvergünstigungen, Frondienste, un- verzinsliche Darlehen), welche eine niedrigere Mietzinsfestsetzung als bei Kostenmieten ermögliche. Konkret hätten sich die verlangten Mietzin- seinnahmen im Jahr 2001 auf Fr. 596’000.– belaufen; im Vergleich dazu würden die abstrakte Kostenmiete Fr. 728’000.– und der Mietwert ein- schliesslich vorbestehendem Fluglärm von rund 10 % Fr. 803’900.– be- tragen. Es könne daher nicht unterstellt werden, die Enteignete habe trotz
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 57 den Landeüberflügen mit einem zusätzlichen Lärmschaden von 10 % und einem Überflugsabschlag von 5 % die abstrakte Miete noch verlangen können und es sei deshalb kein Ertragsschaden entstanden. 8.4 Die Vorinstanz bringt in ihrer Vernehmlassung vom 3. Januar 2024 (A-5276/2023) ergänzend vor, der hier zu beurteilende Sachverhalt un- terscheide sich von jenem bezüglich der Graphics Wohn- und Baugenos- senschaft grundlegend. Anders als die Enteignete sei die Graphics Wohn- und Baugenossenschaft keine vertragliche Verpflichtung gegenüber ei- nem Baurechtsgeber eingegangen, die die Verkaufsmöglichkeit der Lie- genschaft tangieren würde. Sollte es also zu einer Veräusserung kom- men, wäre die Graphics Wohn- und Baugenossenschaft deshalb keinen Beschränkungen in Bezug auf den Kreis der Käuferschaft oder die Höhe des Verkaufspreises unterworfen. Demgegenüber sei im konkreten Fall keine freie Handelbarkeit der Genossenschaftsliegenschaft gegeben. In ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 11. Juli 2024 (Rz. 65; A-5274/2023) beantragt sie erstmals, die Entschädigung sei erst ab dem
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 58 Mühen und Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter würden ihre Wohnungen nicht leicht aufgeben. Mieterwechsel und Leerstände würden sich daher erst allmählich, im Laufe mehrerer Jahre, häufen. Mietzinsre- duktionen infolge Immissionsbeeinträchtigungen seien in der Praxis nur schwer durchsetzbar. Die Mietzinse würden daher häufig noch einige Jahre gleichgehalten. Eine schleichende Entwertung werde sich über kurz oder lang aber darin zeigen, dass für die lärmbelasteten Wohnungen nicht mehr dieselben Mietzinse erzielt werden können wie für vergleich- bare Objekte an ruhiger Lage. Der Umstand, dass sich Mietertragsver- luste häufig erst allmählich einstellten, könne etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine zu leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schät- zungsstichtag zu verzinsen sei. Dem Eigentümer müsse jedoch Gelegen- heit gegeben werden, eine sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen (vgl. BGE 134 II 160 E. 13 und E. 14.2; vgl. dazu auch FRANZ KESSLER COEN- DET, Formelle Enteignung, in: Biaggini/ Häner/Saxer/Schott, Fachhand- buch Verwaltungsrecht, 2015, Rz. 26.155). Entsprechend hat die ESchK die Verzinsung mangels Nachweises einer konkreten Ertragseinbusse je- weils um fünf Jahre aufgeschoben, was vom Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urteil des BVGer A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 25) und vom Bundesgericht (vgl. Urteil des BGer 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 13.5) geschützt wurde (vgl. zum Ganzen Urteil des BVGer A-2150/2012 vom 1. April 2014 E. 22 mit Hinweisen). Das Bundesverwaltungsgericht hat im zitierten Urteil A-2338/2016 (Gra- phics Wohn- und Baugenossenschaft) erkannt, dass die Vermietbarkeit der massgeblichen Wohnungen unter Berücksichtigung ihrer Qualität und der regionalen Verhältnisse als gut einzuschätzen sei. Daher sei es kaum denkbar, dass die Mieterträge der Enteigneten durch die übermässige Fluglärmbelastung beeinflusst würden. Eine Genossenschaft des sozia- len Wohnungsbaus, die äusserst tiefe Mieten erhebe, könnte Einbussen erleiden, wenn aufgrund der übermässigen Immissionen selbst die äus- serst tiefen und rein kostendeckenden Mieten nicht mehr erzielbar wären. Mit Blick auf die gute Vermietbarkeit der Liegenschaften sei ein solcher Fall allerdings offensichtlich nicht gegeben. Demnach sei der Argumenta- tion der Enteigner zu folgen, wonach die Enteignete sowohl am Stichtag wie auch in den folgenden Jahren den von ihr angestrebten kostende- ckenden Mietertrag unvermindert habe erzielen können (E. 13.1). 8.7 Im Lichte dieser Rechtsprechung ist nachfolgend zu prüfen, ob die enteignungsrechtliche Entschädigung zu verzinsen ist.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 59 8.7.1 Die Enteignete hat im Beschwerdeverfahren explizit anerkannt, dass bei ihr besondere Faktoren in der Kostenstruktur (insbesondere Hy- pothekarzins- und Baurechtszinsvergünstigungen, Frondienste und un- verzinsliche Darlehen) bestehen, die ihr eine niedrigere Mietzinsfestset- zung als bei Kostenmieten ermöglicht. Die verlangten Mietzinseinnahmen haben ihren Angaben zufolge im Jahr 2001 total Fr. 596’000.– betragen. Im Vergleich dazu beliefen sich die abstrakte Kostenmiete auf Fr. 728’000.– und der Mietwert einschliesslich vorbestehendem Fluglärm von rund 10 % auf Fr. 803’900.–. Sie macht geltend, es könne nicht un- terstellt werden, dass sie trotz der Landeüberflüge mit einem zusätzlichen Lärmschaden von 10 % und eines Überflugabschlages von 5 % die ab- strakte Miete noch habe verlangen können und dass deshalb kein Er- tragsschaden entstanden sei. Entgegen der Argumentation der Enteigneten ist bei dieser Konstellation allerdings nicht davon auszugehen, dass ihre Mieterträge von der über- mässigen Fluglärmbelastung beeinflusst worden sind. Eine Genossen- schaft des sozialen Wohnungsbaus, die Mieten unter dem Niveau der abstrakten Kostenmiete erhebt, wird als Folge der übermässigen Immis- sionen und des direkten Überflugs kaum Einbussen erleiden. Ob sie nach Einführung der Ostanflüge noch die abstrakte Kostenmiete und damit gar noch eine Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, ist entgegen der Ar- gumentation der Enteigneten nicht entscheidend. Bei dieser Sachlage ist davon auszugehen, dass die Enteignete den bisherigen Mietertrag auch nach Einführung des Ostanflug-Regimes weiterhin hat erzielen können und demzufolge keine Ertragseinbussen erlitten hat. Gegenteiliges wird von ihr denn auch nicht behauptet. Insbesondere hat sie im vorinstanz- lichen Verfahren in ihrer Stellungnahme vom 12. April 2019 (Rz. 84) selbst noch einen Aufschub der Verzinsung um 5 Jahre beantragt (act. 29), ohne allerdings zu behaupten, dass sie ab dem 1. Januar 2007 einen Ertrags- ausfall erlitten habe. Auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat sie nie argumentiert oder gar nachgewiesen, dass sie nach dem Schätzungs- stichtag Ertragsverluste habe hinnehmen müssen. Dass sie nach Einführung der Ostanflüge keine Erhöhung der Mietzinse auf das Niveau der abstrakten Kostenmiete vorgenommen hat, ist unter den dargelegten Umständen keine Folge der Fluglärmimmissionen, son- dern vielmehr auf die besondere Kostenstruktur bei der Enteigneten zu- rückzuführen. Dementsprechend ist – entsprechend der Konstellation im Urteil A-2328/2016 – davon auszugehen, dass der Enteigneten trotz der zusätzlichen Belastung durch den Fluglärm und den direkten Überflug
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 60 weder am Stichtag noch in den folgenden Jahren ein Ertragsverlust er- wachsen ist. Die Frage der Veräusserbarkeit respektive der fehlenden Handelbarkeit der Wohnbaugenossenschaftsliegenschaft erweist sich für die Beurteilung der Verzinsungspflicht als nicht entscheidend. Damit sind die Enteigner nicht verpflichtet, der Enteigneten einen Zins auf der Entschädigung für den Minderwert infolge übermässigen Fluglärms und direkten Überflugs zu entrichten. Die Beschwerde der Enteigner ist in diesem Punkt begründet und insoweit gutzuheissen. Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren 9. 9.1 Die ESchK hat die Enteigner verpflichtet, den Enteigneten für das Ver- fahren bis zum Schätzungsentscheid vom 22. November 2011 eine Par- teientschädigung von Fr. 10’220.– (einschliesslich Spesen und MwSt) zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. 3). Diese Entschädigung ist unter den Parteien unbestritten, so dass sich Weiterungen hierzu erübrigen. In Bezug auf die Zeit ab 1. April 2014 fordern die Enteigner dagegen eine Herabsetzung der Parteientschädigung mit der Begründung, dass einerseits der ver- rechnete Ansatz von Fr. 300.– pro Stunde zu hoch sei und andererseits der in der Kostennote geltend gemachte und von der ESchK anerkannte Aufwand von 131.75 Stunden übersetzt sei. 9.2 Gestützt auf Art. 115 EntG hat der Enteigner für die notwendigen aus- sergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im Einigungs- und im Schätzungsverfahren grundsätzlich eine angemessene Entschä- digung zu leisten. Von der Zusprechung einer Parteientschädigung kann gemäss Art. 115 Abs. 2 EntG ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abge- wiesen werden. Bei der ermessensweisen Festlegung der Parteientschä- digung im Rahmen von Art. 115 EntG steht der Vorinstanz ein weiter Er- messensspielraum zu, weshalb sich das Bundesverwaltungsgericht bei der Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung auferlegt (Urteile des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 15.4.3 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9.4.1). Von der Einschätzung der Vorinstanz ist dem- entsprechend nicht ohne Not abzuweichen (Urteil des BVGer A-4707/2018 vom 24. April 2020 E. 5.2.1.5). Parteikosten sind dann als notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen. Ob
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 61 dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Be- troffenen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des BVGer A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2). 9.2.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid hat die Vorinstanz ausge- führt, gestützt auf Art. 8 Abs. 2 der Verordnung über die Kosten und Ent- schädigungen im Verwaltungsverfahren (SR 172.041.0) seien die Art. 8 bis 13 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Ent- schädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE; SR 173. 320.2) sinngemäss anwendbar. Der von der Enteigneten verrechnete Stundensatz von Fr. 300.– liege im Bereich des von Art. 10 VGKE vorge- sehenen Rahmens von Fr. 200.– bis Fr. 400.–. Im Urteil A-2154/2012 E. 17.3.2 habe das Bundesverwaltungsgericht einen Stundensatz in die- ser Höhe angesichts der Komplexität der Sache und der entsprechenden Spezialisierung der Rechtsvertreter als gerechtfertigt eingestuft. Auch der geltend gemachte Gesamtaufwand von 131.75 Stunden erscheine mit Blick auf den notwendigen Aufwand für die zahlreichen Stellungnahmen und die ausserordentliche Komplexität bei der Berechnung des Übertra- gungs- und hypothetischen Verkehrswerts als angemessen. Der Enteig- neten sei folglich eine Parteientschädigung von Fr. 39’525.– zuzuspre- chen. 9.2.2 Die Enteigner wenden ein, Stundensätze von Fr. 300.– könnten nur in ausserordentlichen Fällen und ausnahmsweise zugesprochen werden. Dies liege hier nicht vor, zumal nach der Rückweisung durch das Bundes- verwaltungsgericht nicht mehr von einem "klassischen" Pilotfall gespro- chen werden könne. 9.2.3 Für die Bestimmung des Stundenansatzes ist nach der bundesge- richtlichen Rechtsprechung primär auf die konkreten Umstände des ein- zelnen Verfahrens abzustellen und sekundär sind auch die örtlichen Ver- hältnisse, welche die Höhe der Aufwendungen der Enteigneten beeinflus- sen können (allgemeine Lebenskosten, örtliche Preise für Dienstleistun- gen, Mieten usw.), zu berücksichtigen (BGE 129 II 106 E. 3.4). In BGE 123 II 456 E. 3 ging das Bundesgericht von einem Normalansatz von Fr. 200.– aus, der in tatsächlich und rechtlich sehr komplexen Fällen auf Fr. 250.– erhöht werden könne. Zudem beurteilte das Bundesgericht den Ansatz von Fr. 280.– in einem tatsächlich und rechtlich komplexen Pilotverfahren mit erheblicher präjudizieller Wirkung als nicht unverhält- nismässig hoch (Urteile des BGer 1C_100/2011 und 1C_102/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2, nicht publiziert in: BGE 138 II 77; vgl. ferner
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 62 das Urteil des BVGer A-4858/2012 vom 15. August 2013 E. 10.4.3). Zu- treffend hat die Vorinstanz auch darauf hingewiesen, dass bereits im Ver- fahren A-2154/2012 vom 1. April 2014 (E. 17.3.2) bei der Vertretung durch dieselben Rechtsvertreter ein Stundenansatz von Fr. 300.– nicht als über- rissen eingestuft worden sei (vgl. auch Urteil A-2163/2012 E. 27.3.2). Auch im vorliegenden Fall erweist sich der veranschlagte Stundenansatz von Fr. 300.– als angemessen, zumal die Rechtsvertreter über einschlä- gige Spezialkenntnisse verfügen und die in der Umgebung von Kloten vorherrschenden hohen Lebenshaltungskosten zu berücksichtigen sind (vgl. dazu auch Urteil des BVGer A-4710/2023, A-4926/2023 vom 2. Juli 2025 E. 9.2.3). 9.2.4 Was den in Frage stehenden Aufwand von 131.75 Stunden betrifft, ist unbestritten, dass ausschliesslich der notwendige Vertretungsaufwand zu entschädigen ist. Den von denselben Rechtsvertretern im Zuge von total 16 Beschwerdeverfahren (betreffend Entschädigung für Direktüber- flüge) geltend gemachten Aufwand von durchschnittlich knapp 55 Stun- den pro Verfahren hat das Bundesverwaltungsgericht als zwar hoch ein- gestuft, aber insgesamt noch als notwendig anerkannt (Urteil A- 2154/2012 E. 17.2.2.). Im konkreten Fall haben die Rechtsvertreter in der Zeit zwischen dem Abschluss des ersten Rechtsganges am 1. April 2014 und dem Telefonat an den Vizepräsidenten der ESchK vom 1. März 2023 in zahlreichen Eingaben ausführlich zu den tatsächlichen und rechtlichen Aspekten Stellung bezogen. Darüber hinaus wurde am 26. August 2020 ein Augenschein vor Ort durchgeführt. Mit Blick auf die zahlreichen aus- führlichen Stellungnahmen und die damit verbundenen tatsächlichen und rechtlichen Abklärungen ist der von der Vorinstanz anerkannte Aufwand zwar als sehr hoch einzustufen. Unter Berücksichtigung des ihr in diesem Zusammenhang einzuräumenden erheblichen Ermessensspielraums ist dieser allerdings noch als angemessen zu bewerten. Ob der von den Ent- eignern konkret beanstandete Zeitaufwand von 30 Minuten für eine Fris- terstreckung noch als angemessen zu werten ist, braucht mit Blick auf das genannte Ergebnis und die insgesamt nicht ins Gewicht fallende Teil- position nicht abschliessend beurteilt zu werden. 9.2.5 Aus dem Gesagten folgt, dass die von der Vorinstanz zugespro- chene Parteientschädigung nicht zu beanstanden ist. Die Dispositiv- Ziffn. 3 und 4 des angefochtenen Entscheids vom 31. August 2023 sind folglich zu bestätigen. Gleiches gilt für die unbestrittene Überbindung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten Dispositiv-Ziff. 3 dieses Entscheids.
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 63 Ausgang des Beschwerdeverfahrens 10. Zusammengefasst folgt aus dem Gesagten, dass die Vorinstanz die An- spruchsvoraussetzungen für die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehr- rechte aufgrund der durch die Ostanflüge verursachten Zunahme der Fluglärmimmissionen sowie für den Minderwert für die Nachteile des di- rekten Überflugs zu Recht bejaht hat. Die Enteigner haben der Enteigne- ten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils für den Minderwert in soli- darischer Haftung einen Betrag von Fr. 1'485’000.– zu bezahlen. Die Be- schwerde der Enteigneten ist in diesem Umfang teilweise gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vom 31. August 2023 ist aufzuheben. Die Enteignete hat allerdings keinen Anspruch auf eine Verzinsung dieser Entschädigung, da ein Ertragsverlust als Folge der Ein- führung der Ostanflüge nicht ausgewiesen ist. Die Beschwerde der Ent- eigner ist in diesem Umfang teilweise gutzuheissen. Die von der Vorinstanz verfügten Kosten- und Entschädigungsfolgen erweisen sich als rechtmässig, so dass die Dispositiv-Ziffn. 2 bis 4 des angefochtenen Entscheids zu bestätigen sind. Kosten- und Entschädigungsfolgen im Beschwerdeverfahren 11. Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Verfahrens vor Bundesverwaltungsgericht zu befinden. 11.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein- schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Ent- eigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG). Dieser Rege- lung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wider seinen Willen in ein Enteignungsverfahren einbezogen wird und es sich aus die- sem Grund in der Regel rechtfertigt, ihn nicht mit den daraus folgenden Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 114 Rz. 5 f.). 11.2 Die Enteigner sind mit ihren Anträgen teilweise durchgedrungen. Die Kosten des Verfahrens sind in Anwendung von Art. 116 Abs. 1 EntG den- noch vollumfänglich von ihnen zu tragen, zumal keine Anhaltspunkte für
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 64 eine mutwillige oder missbräuchliche Beschwerdeerhebung ersichtlich sind. Sie haben demnach sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten. Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4 bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 VGKE). In enteignungsrecht- lichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbe- sondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht (vgl. Urteil des BVGer A-742/2019 vom 18. Februar 2020 E. 17.2 mit Hin- weisen). Da das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der Partei- entschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des BVGer A- 742/2019 vom 18. Februar 2020 E. 17.2). Es rechtfertigt sich, die Verfah- renskosten für das vereinigte Beschwerdeverfahren auf Fr. 8’000.– fest- zusetzen. Sie sind den Enteignern zur Bezahlung aufzuerlegen. Die Kos- ten werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe ver- rechnet. 11.3 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE; vgl. ausführlich zur Parteientschädigung im enteignungsrechtlichen Verfahren Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 27.2.1 und E. 27.3.1 f. mit Hin- weisen). Das Gericht setzt die Parteientschädigung aufgrund der einge- reichten Kostennote oder, mangels Einreichung einer solchen, aufgrund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE). Parteikosten gelten als notwendig, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder -ver- teidigung unerlässlich erscheinen (vgl. BGE 131 II 200 E. 7.2). Bei der Beurteilung, ob die geltend gemachten Kosten notwendig sind, steht dem Bundesverwaltungsgericht ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Ne- ben der Komplexität der Streitsache ist etwa in Betracht zu ziehen, ob der Rechtsvertretung die Sach- und Rechtslage bereits bekannt war. Gelangt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu re- duzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise ohne einlässliche Berech- nung (vgl. statt vieler: Urteil des BVGer A-4710/2023 vom 2. Juli 2025 E. 12.3.2). Die Vorinstanz hat als Bundesbehörde keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 65 Aufgrund der Spezialisierung der Rechtsvertreter und der Tatsache, dass sich weiterhin grundsätzliche Fragen gestellt haben, ist der geltend ge- machte Stundenansatz von Fr. 300.– auch im zweiten Rechtsgang als angemessen einzustufen. Was dagegen den mit Kostennote vom 2. Sep- tember 2024 geltend gemachten zeitlichen Aufwand von 131.75 Stunden betrifft, kann dieser nicht vollumfänglich geschützt werden. Im Verfahren A-5276/2023 wurde bis zur Vereinigung der Beschwerden lediglich ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt, so dass sich die Enteignete auf die Ausarbeitung einer Beschwerdeantwort hat beschränken können. Im Beschwerdeverfahren A-5275/2023 hat die Enteignete nach Einreichung ihrer 19-seitigen Beschwerdeschrift vom 28. September 2023 und ihren 9-seitigen Schlussbemerkungen vom 11. März 2024 noch eine 5-seitige Stellungnahme sowie am 12. September 2024 und am 26. Januar 2025 noch zwei Kurzstellungnahmen eingereicht. Die Analyse der verrechne- ten Tätigkeiten ergibt sodann, dass gewisse Positionen den Rahmen des noch als notwendig einzustufenden Aufwands deutlich sprengen. So wur- den beispielsweise für das Aktenstudium des angefochtenen Schät- zungsentscheids, die Information der Klientin und die Lagebeurteilung mehr als 12 Arbeitsstunden verrechnet. Kommt hinzu, dass die tatsäch- lichen und rechtlichen Verhältnisse den Rechtsvertretern aus dem sehr umfangreichen Schriftenwechsel im vorinstanzlichen Verfahren bereits bestens vertraut waren. Der geltend gemachte Aufwand von 131.75 Stun- den kann daher in dieser Höhe nicht mehr als notwendig eingestuft wer- den. Des Weiteren bestehen auch keine besonderen Verhältnisse, die eine Spesenpauschale rechtfertigen würden (vgl. Art. 11 Abs. 3 VGKE). Die Parteienschädigung ist deshalb insgesamt ermessensweise aufgrund der Akten festzusetzen. In Anbetracht des mutmasslich notwendigen Auf- wands erachtet das Bundesverwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 20’000.– (inkl. MwSt) als angemessen. Die Enteigner haben diese der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils in solidari- scher Haftung zu bezahlen (vgl. dazu BEUSCH, VwVG-Kommentar, Art. 64 Rz 21). (Das Dispositiv befindet sich auf der folgenden Seite.)
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 66 Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde der Enteigneten wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv- Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben. Die Enteigner ha- ben der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils für den Minderwert einen Betrag von Fr. 1'485’000.– unter solidarischer Haftbar- keit zu bezahlen. Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteigneten abge- wiesen. 2. Die Beschwerde der Enteigner wird teilweise gutgeheissen. Es wird fest- gestellt, dass die Enteignete keinen Anspruch auf eine Verzinsung der Entschädigung hat. Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteigner abge- wiesen. 3. Die Verfahrenskosten von Fr. 8’000.– werden den Enteignern auferlegt. Der einbezahlte Kostenvorschuss wird zur Bezahlung der Verfahrenskos- ten verwendet. 4. Die Enteigner haben der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 20’000.– zu bezahlen. 5. Dieses Urteil geht an die Enteigner, die Enteignete und die Vorinstanz.
Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber:
Jürg Marcel Tiefenthal Roland Hochreutener
A-5274/2023, A-5276/2023 Seite 67 Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun- desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An- gelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizeri- schen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsulari- schen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechts- schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthal- ten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
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