B u n d e s v e r w a l t u n g s g e r i c h t T r i b u n a l a d m i n i s t r a t i f f é d é r a l T r i b u n a l e a m m i n i s t r a t i v o f e d e r a l e T r i b u n a l a d m i n i s t r a t i v f e d e r a l
Abteilung I A-4914/2023, A-455/2024
Urteil vom 9. März 2026 Besetzung
Richter Stephan Metzger (Vorsitz), Richter Jürg Marcel Tiefenthal, Richter Alexander Misic, Gerichtsschreiberin Flurina Peerdeman.
Parteien
Flughafen Zürich AG, vertreten durch Dr. iur. Roland Gfeller, Rechtsanwalt, Beschwerdeführerin 1 (A-4914/2023), Beschwerdegegnerin (A-455/2024), Enteignerin,
gegen
Erbengemeinschaft A., bestehend aus: 1.1. B., 1.2. C., 1.3. D., 1.4. E., 1.5. F., 1.6. G._______, Enteignete 1,
Erbengemeinschaft H., bestehend aus: 2.1. I., 2.2. J._______,
2.3. K., 2.4. L., Enteignete 2,
Erbengemeinschaft M., bestehend aus: 3.1. N., 3.2. O._______, Enteignete 3,
P._______, Enteigneter 4,
Q._______, Enteignete 5,
alle vertreten durch Martin Looser, Rechtsanwalt, und Dr. iur. Adrian Strütt, Rechtsanwalt, Beschwerdeführende 2 (A-455/2024), Enteignete,
Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, Vorinstanz.
Gegenstand
Fluglärmentschädigung Landesflughafen Zürich-Kloten (sog. Südanflüge), Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 3 Sachverhalt: A. A.a Am 30. Oktober 2003 wurden die morgendlichen Südanflüge auf der Piste 34 des Flughafens Zürich eingeführt (6.00 bis 7.00 Uhr werktags und bis 9.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Die im Rubrum aufgeführ- ten Enteigneten reichten infolgedessen 2004 bzw. 2005 bei der Flughafen Zürich AG je Entschädigungsbegehren für ihre Liegenschaften in Gockhau- sen/Dübendorf ein. Die Flughafen Zürich AG überwies die Begehren am 10. Oktober 2005 an die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK). A.b Die ESchK wählte 2009 bzw. 2011 diese Verfahren als Pilotfälle aus, anhand derer insbesondere das Vorliegen eines sog. direkten Überflugs beurteilt werden sollte (Verfahren Nr. [...]; nachfolgend auch: Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf). A.c Mit Schätzungsentscheid vom 25. Juni 2012 wies die ESchK die Ent- schädigungsbegehren ab. A.d Das Bundesverwaltungsgericht erkannte mit Urteil A-4836/2012 vom 13. März 2014 insbesondere, dass bei den streitbetroffenen Liegenschaf- ten kein entschädigungspflichtiger direkter Überflug vorliege. Die Be- schwerden der im Rubrum aufgeführten Enteigneten hiess es sodann be- treffend Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse gut, hob den angefochtenen Entscheid diesbezüglich auf und wies die Sache zur Neu- beurteilung der Spezialität und der Schwere des Schadens im Sinne der Erwägungen an die ESchK zurück. Auch sei über die Parteientschädigung neu zu befinden. Im Übrigen wies das Bundesverwaltungsgericht die Be- schwerden der Enteigneten ab. A.e Mit Urteil 1C_232/2014 vom 18. März 2016 (teilweise publ. in BGE 142 II 128) bestätigte das Bundesgericht das Urteil des Bundesverwaltungsge- richts, soweit dieses angefochten wurde. Im Hinblick auf die Rückweisung an die Vorinstanz wies es darauf hin, dass die Verfahren bereits sehr lange gedauert hätten und daher möglichst rasch zum Abschluss gebracht wer- den sollten im Sinne von Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schwei- zerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101) und Art. 6 Ziff. 1 der Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschen- rechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101).
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 4 B. B.a Die ESchK nahm in der Folge die Verfahren wieder auf. B.b Am 30. Dezember 2022 eröffnete die ESchK den Schätzungsent- scheid im Dispositiv. Es wies die Entschädigungsbegehren der im Rubrum aufgeführten Enteigneten ab. B.c Mit Widerrufsentscheid vom 2. März 2023 hob die ESchK den Schät- zungsentscheid vom 30. Dezember 2022 wegen fehlender Begründung auf. C. Verfahren A-4914/2023 C.a Mit Eingabe vom 13. September 2023 erhob die Flughafen Zürich AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin 1 oder Enteignerin) beim Bundesver- waltungsgericht eine Rechtsverweigerungs- bzw. Rechtsverzögerungsbe- schwerde in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf. Sie stellt die fol- genden Rechtsbegehren: "1. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, den im rubrizierten Verfahren am 30. Dezember 2022 gefällten Entscheid unverzüglich zu begründen und den Parteien umgehend zukommen zu lassen. Es sei der Beschwer- degegnerin eine entsprechende kurze Frist anzusetzen. 2. Allenfalls seien zudem in Bezug auf die bei der Beschwerdegegnerin un- behandelt liegen gebliebenen Verfahren generelle administrative und/oder organisatorische Massnahmen in der Geschäftsabwicklung, insbesondere im Sinne von Art. 59 ff. EntG, zum Zwecke der Verfahrensbeschleunigung zu ergreifen und anzuordnen." C.b Die ESchK beantragte in der Vernehmlassung vom 30. November 2023, es sei die Rechtsverweigerungs- bzw. Rechtsverzögerungsbe- schwerde der Enteignerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten und sie nicht wegen Gegenstandslosigkeit abzuschreiben sei. C.c Am 2. Dezember 2023 versandte die ESchK den begründeten Schät- zungsentscheid, datiert vom 30. Dezember 2022. Es erkannte auf Abwei- sung der Entschädigungsbegehren der im Rubrum aufgeführten Enteigne- ten (Disp. Ziff. 1). Für die Regelung der Verfahrenskosten und der Partei- entschädigung stellte sie einen separaten Entscheid in Aussicht (Disp. Ziff. 2).
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 5 C.d In der Folge passte die Enteignerin in der Replik vom 8. Januar 2024 ihre Rechtsbegehren an: "1. Es sei das in der Beschwerde gestellte Rechtsbegehren Ziff. 1 trotz Erlas- ses des Entscheids Gockhausen der Vorinstanz während der Rechtshän- gigkeit der vorliegenden Beschwerde (Eingang am 4. Dezember 2023) materiell zu entscheiden und die dabei geltend gemachte Rechtsverzöge- rung zu bestätigen. Ev. sei das in der Beschwerde gestellte Rechtsbegeh- ren Ziff. 1 infolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben. Diesfalls sei fest- zustellen, dass die Gegenstandslosigkeit durch das Verhalten der Vorinstanz bewirkt worden ist und es seien der Vorinstanz die Kosten die- ses Verfahren sowie eine angemessene Parteientschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen bzw. ev. seien die Kosten dieses Verfahren sowie eine angemessene Parteientschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführerin auf die Staatskasse zu nehmen. 2. Da die administrativen Probleme der Vorinstanz, die zu massiven und rechtsstaatlich nicht mehr tragbaren Verzögerungen im Verfahrensfort- gang und in der Entscheidfindung führen, nach wie vor völlig ungelöst sind, wird in Bezug auf Ziff. 2 des in der Beschwerde gestellten Rechtsbegeh- rens das Bundesverwaltungsgericht ersucht, entsprechende, im EntG vor- gesehene Massnahmen zur Beseitigung der bestehenden Missstände zu ergreifen bzw. zumindest entsprechende klare Vorgaben und Anweisun- gen zuhanden der Vorinstanz zu formulieren. Ev. sei die Beschwerde in Bezug auf Ziff. 2 des in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehrens an das Bundesverwaltungsgericht in seiner Funktion als Aufsichtsbehörde zu überweisen." C.e Die ESchK und die Enteignerin reichten am 18. März resp. 8. Mai 2024 weitere Stellungnahmen ein. C.f Mit Eingaben vom 17. resp. 27. Mai 2024 äusserten sich die ESchK und die Enteignerin nochmals unaufgefordert zum Verfahren. C.g Mit Teilurteil A-4914/2023 vom 29. August 2024 trat das Bundesver- waltungsgericht auf das Rechtsbegehren 2 der Beschwerde vom 13. Sep- tember 2023 nicht ein. Dieses Rechtsbegehren wurde zur Prüfung, ob es als aufsichtsrechtliche Anzeige betreffend die ESchK entgegenzunehmen sei, zuständigkeitshalber an das Bundesgericht überwiesen. Für das Teil- urteil wurden keine Verfahrenskosten erhoben und es wurde keine Partei- entschädigung zugesprochen. Betreffend Rechtsbegehren 1 der Be- schwerde vom 13. September 2023 wurde das Verfahren fortgeführt.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 6 D. Verfahren A-455/2024 D.a Gegen den am 2. Dezember 2023 versandten Schätzungsentscheid der ESchK reichten die Enteigneten (nachfolgend auch: Beschwerdefüh- rende 2) am 18. Januar 2024 gemeinsam eine Beschwerde beim Bundes- verwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren ein: "1. Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz über die von den Beschwerde- führenden gestellten Entschädigungsforderungen nicht innert angemesse- ner Frist geurteilt hat und eine Verletzung des Beschleunigungsgebots nach Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK vorliegt. 2. Es sei Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids aufzu- heben. Die Beschwerdeführenden seien angemessen für den Verlust der Abwehrrechte gegen übermässigen Fluglärm und für die daraus resultie- rende Wertminderung ihrer Grundstücke gemäss ihren individuellen Rechtsbegehren vor Vorinstanz zu entschädigen. 3. Eventualiter (zu Rechtsbegehren 2 vorstehend) sei Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese sei zu verpflichten, das Enteignungs- verfahren fortzusetzen und die Enteigneten im Sinne von Rechtsbegeh- ren 2 vorstehend zu entschädigen." D.b Die Enteignerin (nachfolgend auch: Beschwerdegegnerin) beantragt in der Beschwerdeantwort vom 30. April 2024, es sei das Rechtsbegehren 1 der Beschwerde der Enteigneten gutzuheissen. Im Übrigen sei die Be- schwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. D.c Die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) schliesst in den Vernehmlassun- gen vom 3. Juni und 16. September 2024 auf Abweisung der Beschwerde. D.d In der Replik vom 20. November 2024 halten die Enteigneten an ihrer Beschwerde fest. D.e Die Enteignerin reichte am 30. Januar 2025 eine Duplik ein. D.f Die Enteigneten und die Enteignerin nehmen in den Schlussbemerkun- gen vom 17. April resp. 4. Juni 2025 nochmals zu einzelnen Streitpunkten Stellung. D.g Am 8. Juli 2025 reichten die Enteigneten unaufgefordert eine weitere Stellungnahme ein.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 7 D.h Mit Eingabe vom 22. Juli 2025 beantragt die Enteignerin, es sei die Stellungnahme der Enteigneten vom 8. Juli 2025 wegen Verspätung aus dem Recht zu weisen. D.i Die Enteigneten halten am 7. August 2025 an ihrer Eingabe vom 8. Juli 2025 fest. D.j Mit Instruktionsverfügung vom 11. August 2025 setzte das Bundesver- waltungsgericht die Verfahrensbeteiligten darüber in Kenntnis, dass eine Kopie des Berichts von Prof. Donato Scognamiglio, Hedonisches Bewer- tungsmodell für fluglärmbelastete Renditeliegenschaften, 24. September 2009 (nachfolgend: Bericht Modell ESchK), zu den Akten genommen wird. E. E.a Am 27. August 2025 erhoben die Enteigneten eine Rechtsverzöge- rungsbeschwerde beim Bundesverwaltungsgericht betreffend Entscheid der ESchK zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf. In prozessualer Hinsicht beantragen sie, es sei das neue Verfahren mit dem Hauptverfahren A-455/2024 nicht zu vereini- gen (Verfahren A-6514/2025). E.b Am 29. Oktober 2025 entschied die Vorinstanz in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf über die Parteientschädigung und die Verteilung der Verfahrenskosten. Gegen diesen Schätzungsentscheid reichten die Enteignerin am 3. Dezember 2025 (Verfahren A-9308/2025) und die Ent- eigneten am 5. Dezember 2025 (Verfahren A-9425/2025) je Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht ein. Dabei beantragten sie, es seien die Verfahren mit dem Hauptverfahren A-455/2024 zu vereinigen. F. Auf die weitergehenden Ausführungen der Parteien und die sich bei den Akten befindlichen Schriftstücke wird – soweit entscheidrelevant – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 8 Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 1.1.1 Vorab ist zu klären, wie die pendenten Beschwerdeverfahren vor Bundesverwaltungsgericht zu koordinieren sind. Aus prozessökonomi- schen Gründen können einzelne, rechtlich oder sachlich zusammenhän- gende Verfahren vereinigt werden (vgl. MOSER et al., Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 3. Aufl. 2022, Rz. 3.17 mit Hinweisen). 1.1.2 Die Beschwerdeverfahren A-4914/2023 und A-455/2024 betreffen beide den Hauptentscheid der Vorinstanz in den Pilotverfahren Gockhau- sen/Dübendorf und werfen hinsichtlich der gerügten Rechtsverzögerung weitgehend dieselben Fragestellungen auf. Es rechtfertigt sich daher, diese beiden Verfahren unter der erstgenannten Nummer zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu behandeln. 1.1.3 Die zuletzt eröffneten Beschwerdeverfahren A-6514/2025, A-9308/2025 und A-9425/2025 beziehen sich auf die vorinstanzlichen Kos- tenfolgen in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf, wobei die Parteien teils den Verfahrensantrag auf Vereinigung mit dem vorliegenden Haupt- verfahren A-455/2024 stellten (vgl. Sachverhalt Bst. E). Zu beachten ist, dass im vorliegenden Hauptverfahren die Disp. Ziff. 2 des Schätzungsent- scheids (separater Entscheid über die Kostenfolgen) nicht angefochten wurde und damit ausserhalb des Streitgegenstandes liegt (vgl. nachste- hend E. 1.4.2). In sachlicher Hinsicht drängt sich deshalb ein gemeinsames Urteil nicht auf. Jene drei Beschwerdeverfahren betreffend die Kostenfol- gen sind zudem noch nicht resp. erst seit Kurzem spruchreif, womit eine Vereinigung unvermeidlich eine zusätzliche Verzögerung im Hauptverfah- ren nach sich ziehen würde. Bei dieser Ausgangslage sprechen Gründe der Verfahrensökonomie nicht für, sondern gegen ein einziges Urteil. Schliesslich lässt sich eine Vereinigung der Verfahren auch nicht allein da- mit begründen, dass auf diese Weise die Abtrennung der Kostenfolgen im Beschwerdeverfahren sich nicht fortsetzt resp. teilweise "geheilt" wird, wie dies von den Parteien argumentiert wird. Ob die Vorinstanz einen Teilent- scheid erlassen durfte, ist in den Kostenverfahren gerade strittig. Die Klä- rung dieser Rechtsfrage ist an dieser Stelle nicht vorwegzunehmen. 1.1.4 Soweit in den weiteren Beschwerdeverfahren (A-5274/2023, A-5276/2023, A-5817/2024 und A-5825/2024) sich ähnliche Rechtsfragen
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 9 wie im vorliegenden Beschwerdeverfahren stellen, ist eine Verfahrensver- einigung ebenfalls nicht angezeigt, jedoch ist eine angemessene materielle Koordination sicherzustellen, indem die Entscheide zeitlich koordiniert und in derselben Besetzung des Spruchkörpers ergehen. 1.2 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Verwal- tungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021), sofern eine Vorinstanz im Sinne von Art. 33 VGG entschieden hat und keine Ausnahme nach Art. 32 VGG gegeben ist. Gemäss Art. 46a VwVG kann gegen das unrechtmässige Ver- weigern oder Verzögern einer anfechtbaren Verfügung ebenfalls Be- schwerde geführt werden. Beschwerdeinstanz ist jene Behörde, die zu- ständig wäre, wenn die Verfügung ordnungsgemäss ergangen wäre (vgl. BVGE 2016/20 E. 1.3; Urteil des BVGer A-3636/2024 vom 22. Oktober 2024 E. 1.1). Die ESchK gehört zu den Kommissionen nach Art. 33 Bst. f VGG und ist daher eine Vorinstanz des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. auch Art. 77 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes vom 20. Juni 1930 [EntG, SR 711]). Das Verfahren richtet sich nach dem VGG, soweit das EntG nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in sei- nem Art. 37 ergänzend auf das VwVG. Das Bundesverwaltungsgericht ist demnach für die Beurteilung der Be- schwerde der Enteignerin vom 13. September 2023 zuständig, soweit es die gerügte Rechtsverzögerung in den Pilotverfahren Gockhausen/Düben- dorf betrifft (Rechtsbegehren 1). Nicht zuständig ist es für die Beurteilung der allgemeinen aufsichtsrechtlichen Forderungen der Enteignerin (Rechtsbegehren 2), weshalb es darauf bereits mit Teilurteil vom 29. Au- gust 2024 nicht eingetreten ist (vgl. Sachverhalt Bst. C.g). Des Weiteren ist das Bundesverwaltungsgericht für die Beurteilung der Beschwerde der Enteigneten vom 18. Januar 2024 zuständig, die sich nebst der gerügten Rechtsverzögerung gegen die Abweisung der Entschädigungsforderungen richtet. Soweit im Übrigen die Eintretensvoraussetzungen hinsichtlich der gerüg- ten Rechtsverzögerung strittig geblieben sind, so ist darauf nachfolgend in E. 6 ff. gesondert einzugehen. 1.3 Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind insbesondere die Hauptparteien des Ent- eignungsverfahrens zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 10 teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges In- teresse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Die Enteigneten haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Entschä- digungsforderungen nicht durchgedrungen. Sie sind daher zur Be- schwerde legitimiert. 1.4 1.4.1 Die materiellen Beschwerdeanträge müssen vollständig in der Be- schwerdeschrift vorgebracht werden, womit der Streitgegenstand mit Ab- lauf der Beschwerdefrist fixiert wird. Im Laufe des Rechtsmittelverfahrens kann sich der Streitgegenstand verengen oder um nicht mehr strittige Punkte reduzieren, grundsätzlich jedoch nicht erweitern oder inhaltlich ver- ändern (vgl. BGE 142 I 155 E. 4.4.2; BVGE 2024 IV/2 E. 1.4; MOSER et al., a.a.O., Rz. 2.215 mit Hinweisen). Nachträglich vorgebrachte Begründungs- elemente sind hingegen grundsätzlich zulässig, selbst wenn sie verspätet sind, soweit diese als ausschlaggebend erscheinen (vgl. Art. 32 Abs. 2 und Art. 62 Abs. 4 VwVG; MOSER et al., a.a.O., Rz. 2.204 ff. mit Hinweisen). 1.4.2 Die Enteigneten verzichteten in ihrer Beschwerde darauf, die Disp. Ziff. 2 des Schätzungsentscheids (separater Entscheid über die Kos- tenfolgen) anzufechten. Soweit sie im Laufe des vorliegenden Schriften- wechsels fordern, dass die Vorinstanz über die Kostenfolgen zeitnah zu entscheiden habe, so führt ein solches Begehren über die Beschwerde hin- aus. Darauf ist nicht einzutreten. 1.4.3 Die Enteignerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort, es sei auf die Beschwerde der Enteigneten insofern nicht einzutreten, als darin verspätet vorgebrachte neue Argumente gegen das Modell der Wüest Partner AG betreffend Stockwerkeigentum enthalten seien. Dem ist nicht zu folgen. Bei jenen Vorbringen der Enteigneten handelt es sich lediglich um (neue) Be- gründungselemente ihrer rechtzeitig erhobenen Beschwerde. Der Nicht- eintretensantrag der Enteignerin ist daher abzuweisen. 1.4.4 Ferner beantragt die Enteignerin, es sei die unaufgefordert einge- reichte Eingabe der Enteigneten vom 8. Juli 2025 wegen Nichteinhaltung der zehntägigen Replikfrist aus dem Recht zu weisen. Zunächst erscheint es zweifelhaft, ob jene Eingabe, die unaufgefordert und lange vor dem Ur- teilszeitpunkt beim Bundesverwaltungsgericht einging, überhaupt als ver- spätet eingestuft werden kann. Gestützt auf Art. 32 Abs. 2 VwVG kann
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 11 jedenfalls die Eingabe der Enteigneten selbst bei einer allfälligen Ver- spätung berücksichtigt werden, soweit die dortigen Parteivorbringen als ausschlaggebend erscheinen. Der prozessuale Antrag der Enteignerin ist demzufolge abzuweisen. 1.5 Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (vgl. Art. 50 und Art. 52 VwVG) ist damit – unter Vorbehalt der vorherigen Ausführungen – grundsätzlich einzutreten. 2. 2.1 Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneinge- schränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger und unvollständiger Fest- stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehlern bei der Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit (Art. 49 VwVG). Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht das Bundesverwaltungsgericht nicht ohne Not von deren Auffassung ab (statt vieler Urteil des BVGer A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 2 und eingehend Urteil des BVGer A-2696/2021 vom 18. Oktober 2022 E. 2 mit weiteren Hinweisen). 2.2 Das Bundesverwaltungsgericht stellt den Sachverhalt unter Vorbehalt der Mitwirkungspflicht der Parteien von Amtes wegen fest (Art. 12 f. VwVG) und bedient sich nötigenfalls verschiedener Beweismittel. Es nimmt die ihm angebotenen Beweise ab, wenn diese zur Abklärung des Sachverhaltes tauglich erscheinen (Art. 33 Abs. 1 VwVG). Das Bundesverwaltungsgericht kann von einem beantragten Beweismittel dann absehen, wenn bereits Feststehendes bewiesen werden soll, wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermit- teln vermag oder wenn es den Sachverhalt auf Grund eigener Sachkunde ausreichend würdigen kann (sog. antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BVGE 2018 IV/5 E. 11.1, 2016/13 E. 5.1, 2009/46 E. 4.1; MOSER et al., a.a.O., Rz. 3.144; je mit Hinweisen). 2.3 Hebt die Beschwerdeinstanz einen angefochtenen Entscheid auf und weist die Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück, so ist diese grundsätzlich bei ihrem neuen Entscheid an den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurteilung be- fasste Instanz hat entsprechend die rechtliche Beurteilung, mit welcher die
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 12 Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entscheidung zu Grunde zu legen; bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit die Vorinstanz an die Entscheidung gebunden ist, ergibt sich aus der Be- gründung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neue Tatsa- chenfeststellung als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vor- gibt. Wird der neue Entscheid der unteren Instanz wiederum bei der Be- schwerdeinstanz angefochten, so ist diese selbst an ihre früheren Erwä- gungen gebunden. Eine freie Überprüfung des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeinstanz nur betreffend jene Punkte möglich, die im Rückweisungsentscheid nicht entschieden wurden, oder bei Vorliegen neuer Sachumstände (vgl. zum Ganzen BGE 135 III 334 E. 2; Urteil des BGer 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 f.; Urteil des BVGer A-2601/2020 vom 2. März 2022 E. 1.4.3; ASTRID HIRZEL, in: Wald- mann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023, Art. 61 Rz. 28 [nachfolgend: Praxiskommentar]). Zum Teil befürworten die Praxis und Lehre Ausnahmen von der Bindungswirkung des gerichtlichen Rück- weisungsentscheids, wenn bei einer Bindung ein in höchstem Masse stos- sendes Ergebnis resultieren würde oder wenn eigentliche Revisionsgründe vorliegen (HIRZEL, Praxiskommentar, Art. 61 Rz. 28 und Fn. 70, mit Hinweis auf Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts H 106/87a vom 14. Januar 1988). Die Missachtung der Vorgaben des Rückweisungsent- scheids stellt Willkür sowie eine materielle Rechtsverweigerung dar und führt bei Anfechtung des neuen Entscheids zu dessen Aufhebung (vgl. Ur- teil des BGer 2C_131/2021 vom 15. Februar 2023 E. 4.2; KÖLZ et al., Ver- waltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 1158). 3. Auf den vorliegenden Fall ist unbestrittenermassen das Enteignungsgesetz in seiner bis zum 31. Dezember 2020 geltenden Fassung anwendbar. Auf die neuen Bestimmungen, die am 1. Januar 2021 in Kraft getreten sind, kommt es noch nicht an (vgl. die Übergangsbestimmungen des Enteig- nungsgesetzes zur Änderung vom 19. Juni 2020; AS 2020 4085; Urteil des BGer 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 E. 5.1). Formelle Rügen 4. Schriftliche Verfügungen sind, auch wenn die Behörde sie in Briefform er- öffnet, als solche zu bezeichnen, hinreichend zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 35 Abs. 1 VwVG). Am
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 13 30. Dezember 2022 erliess die Vorinstanz den Schätzungsentscheid allein im Dispositiv. Am 2. März 2023 hob sie den Entscheid wegen der fehlenden Begründung widerrufsweise auf. Den begründeten Schätzungsentscheid versandte sie am 2. Dezember 2023 an die Parteien, wobei allerdings das Dokument das ursprüngliche Datum des aufgehobenen Entscheids vom 30. Dezember 2022 trägt. Eine vertiefte Prüfung des formellen Vorgehens, namentlich hinsichtlich der fraglichen Rückdatierung, hat an dieser Stelle gleichwohl zu unterbleiben. Schon angesichts der überlangen Verfahrens- dauer (vgl. nachstehend E. 6 ff.) wäre eine Aufhebung des Entscheids aus rein formellen Gründen prozessökonomisch nicht zu vertreten. Eine solche Aufhebung wird denn auch von keiner der Parteien verlangt. Entscheidend ist, dass der Schätzungsentscheid mit der erforderlichen Begründung am 2. Dezember 2023 versandt wurde, was den Parteien den Rechtsmittelweg eröffnete. Der Rechtsschutz bleibt damit hinreichend gewahrt. 5. 5.1 Die Parteien rügen verschiedentlich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. 5.2 Das Recht auf Berücksichtigung der Parteivorbringen (Art. 32 VwVG) als Teilgehalt des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Behörde alle erheblichen Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft sowie bei der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Das gilt für alle form- und fristgerechten Äusserungen, Ein- gaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage geeignet und erforderlich erscheinen. Aus der Anhörungs- und Berücksichtigungspflicht leitet sich die Begründungspflicht ab (Art. 35 VwVG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der oder die Betroffene den Entscheid gege- benenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Be- gründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1, 129 I 232 E. 3.2; statt vieler Urteil des BVGer A-2169/2024 vom 5. Februar 2025 E. 4.3.1; je mit Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, weshalb seine Ver- letzung ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache grundsätzlich zur Aufhebung der mit dem Verfahrensmangel behafteten
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 14 Verfügung führt. Eine Gehörsverletzung kann indes ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Gewährung des rechtlichen Gehörs in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, in dem die Rechtsmittelinstanz mit der gleichen Kognition prüft wie die Vorinstanz, die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und der betroffenen Partei durch die Heilung kein Nachteil entsteht (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.3.2; BVGE 2017 I/4 E. 4.2; je mit Hinweisen). 5.3 Im begründeten Schätzungsentscheid setzte sich die Vorinstanz mit den einzelnen Voraussetzungen des Entschädigungsanspruches ausei- nander und befasste sich vertieft mit den hedonischen Modellen, wobei sie auf verschiedene Rügen der Parteien einging. Die Begründung erlaubte es den Parteien grundsätzlich, den Schätzungsentscheid sachgerecht anzu- fechten, wie die Beschwerdeschrift der Enteigneten denn auch verdeut- licht. Da die Vorinstanz die Schwere des Schadens wegen der prozentua- len Minderwerte verneinte, war sie sodann nicht gehalten, die Liegen- schaftswerte zu schätzen und die Schätzungsberichte sowie die diesbe- züglichen Parteivorbringen zu prüfen. In diesem Umfang ist der Anspruch auf rechtliches Gehör – entgegen den Vorbringen der Enteigneten – ge- wahrt. Soweit die Parteien darüber hinaus in bestimmten Einzelpunkten eine Gehörsverletzung rügen, ist darauf im jeweiligen Sachzusammen- hang näher einzugehen (nachstehend E. 26.2, E. 30.2 und E. 32). An die- ser Stelle ist nur festzuhalten, dass eine Verletzung des rechtlichen Ge- hörs, soweit diese nachfolgend festgestellt wird, im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann. Eine Rückweisung aus formellen Gründen liegt wie- derum in Anbetracht der überlangen Verfahrensdauer (vgl. nachstehend E. 6 ff.) nicht im Interesse der Parteien. Rechtsverzögerung 6. Die Vorinstanz versandte am 2. Dezember 2023 den begründeten Schät- zungsentscheid an die Parteien. Damit ist das aktuelle Rechtsschutzinte- resse der Enteignerin an der Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 13. September 2023 unstrittig dahingefallen (Art. 48 Abs. 1 Bst. c VwVG; vgl. statt vieler Urteile des BVGer A-7634/2024 vom 7. Juli 2025 E. 1.3; MÜLLER/BIERI, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum VwVG, 2. Aufl. 2019, Art. 46a Rz. 25 [nachfolgend: VwVG Kommentar]). Insoweit ist das Rechtsbegehren 1 der Beschwerde der Enteignerin als gegen- standslos geworden abzuschreiben.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 15 7. 7.1 Die Enteignerin passt in der Replik vom 8. Januar 2024 ihr Rechtsbe- gehren 1 dahingehend an, es sei eine Rechtsverzögerung festzustellen. Zur Begründung des Feststellungsinteresses macht sie im Wesentlichen geltend, es sei ein deutliches Zeichen für die zahlreichen noch hängigen und zukünftigen vorinstanzlichen Schätzungsverfahren zu setzen. In ma- terieller Hinsicht rügt sie insbesondere, dass die Vorinstanz über elf Monate allein für die Begründung des Schätzungsentscheids benötigt habe. 7.2 Die Enteigneten beantragen in ihrer Beschwerde vom 18. Januar 2024, es sei eine Rechtsverzögerung festzustellen (Rechtsbegehren 1). Ihr Fest- stellungsinteresse begründen sie namentlich mit den betroffenen grossen finanziellen Interessen. In materieller Hinsicht rügen sie, dass die über- lange Verfahrensdauer von insgesamt fast 20 Jahren resp. sieben Jahren seit dem Bundesgerichtsurteil von 18. März 2016 den Anspruch auf Beur- teilung innert angemessener Frist gemäss Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK verletze. Die Enteignerin schliesst sich in der Beschwerdeant- wort vom 30. April 2024 dem Feststellungsbegehren der Enteigneten an. 7.3 Die Vorinstanz beantragt in den Vernehmlassungen vom 30. November 2023 und 28. März 2024, die Beschwerde der Enteignerin sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten und sie nicht wegen Gegenstandslosigkeit abzu- schreiben sei. Auf das erst in der Replik gestellte Feststellungsbegehren der Enteignerin sei nicht einzutreten. In der Vernehmlassung vom 3. Juni 2024 schliesst sie auf Abweisung der Beschwerde der Enteigneten. Zur Begründung der Verfahrensdauer weist die Vorinstanz im Wesentlichen auf folgende Umstände hin: die Klärung anspruchsvoller Rechts- und Sachfra- gen; die Durchführung eines mehrfachen Schriftenwechsels insbesondere zum hedonischen Modell der Wüest Partner AG, wobei die Parteien wie- derholt Fristerstreckungsgesuche gestellt hätten; die erhöhte Personalfluk- tuation; die Verfahrenssistierung wegen des Ausstandsbegehrens der Ent- eignerin vom 19. Juni 2018 gegen Vizepräsident S., vom Bundes- verwaltungsgericht mit Urteil A-6568/2018 vom 4. Juli 2019 als unbegrün- det erachtet; die Verlängerung der Amtszeit des Fachmitglieds T., bewilligt vom Bundesgericht mit Beschluss vom 30. August 2022; (...) so- wie die zahlreichen Kostenbeschwerden der Enteignerin.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 16 7.4 7.4.1 Zu entscheiden bleibt über das übereinstimmende Rechtsbegehren der Enteignerin und der Enteigneten, wonach eine Rechtsverzögerung festzustellen sei. Zu prüfen ist insbesondere, ob ein schutzwürdiges Inte- resse der Parteien an der beantragten Feststellung nach Versand des be- gründeten Schätzungsentscheids besteht. 7.4.2 Art. 13 EMRK i.V.m. Art. 6 Ziff. 1 EMRK verlangt grundsätzlich einen wirksamen Rechtsbehelf gegen zu lange Verfahren (vgl. Urteil des EGMR Kudła gegen Polen vom 26. Oktober 2000, Nr. 30210/96, § 146–156; vgl. auch ALEXANDER MISIC/JANINE PRANTL, in: Keller/Hertig Randall [Hrsg.], Basler Kommentar, Europäische Menschenrechtskonvention, 2026 [nach- folgend: BSK-EMRK], Art. 6 Rz. 9). Ein analoger Anspruch ergibt sich aus Art. 29 Abs. 1 BV. Ein Rechtsbehelf gegen eine zu lange Verfahrensdauer ist wirksam im Sinne von Art. 13 EMRK, wenn er die behauptete Verletzung oder ihre Fortsetzung verhindert oder angemessene Wiedergutmachung für eine bereits eingetretene Verletzung leistet (BGE 151 I 257 E. 10.3 mit Hinweisen; vgl. Urteile des EGMR N.D. und N.T. gegen Spanien vom 13. Februar 2020, Nr. 8675/15 und 8697/15, § 240; Marshall und andere gegen Malta vom 11. Februar 2020, Nr. 79177/16, § 82; vgl. auch RETO WALTHER, BSK-EMRK, Art. 13 Rz. 21). Während eines hängigen Verfah- rens steht die Rechtsverzögerungsbeschwerde offen. Deren Ziel ist es, die säumige Behörde zu einem aktiven Handeln zu bewegen (vgl. Urteil des BVGer A-36/2013 vom 7. August 2013 E 2.3; MÜLLER/BIERI, VwVG Kom- mentar, Art. 46a Rz. 1). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann eine Verletzung des Verbots der Rechtsverzögerung gemäss Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK auch nach Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens festgestellt werden, insbesondere als eine Art der Wiedergutmachung zur konkreten und tatsächlichen Durchsetzung der durch die EMRK garantierten Rechte. Allerdings muss das Feststellungs- interesse dargetan und, soweit möglich, belegt werden, soweit das Bedürf- nis nach Wiedergutmachung nicht – wie z.B. bei Eingriffen in die persönli- che Freiheit – auf der Hand liegt (vgl. zum Ganzen BGE 135 II 334 E. 3, 129 V 411 E. 1.3; Urteil des BGer 1C_645/2022 vom 22. Juni 2023 E. 1.3; Urteile des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 2.3.2 und A-7634/2024 vom 7. Juli 2025 E. 1.4.3; MÜLLER/BIERI, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 25 und Fn. 75; je mit Hinweisen). Wird gegen den mittlerweile ergangenen Akt beschwerdemässig ins Feld geführt, die Behörde habe diesen hinausgezögert, handelt es sich nicht um eine Rechtsverzöge- rungsbeschwerde. Vielmehr wird im Rahmen einer allgemeinen
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 17 Verwaltungsbeschwerde geltend gemacht, die Behörde habe bestimmte Verfahrensregeln missachtet. Eine solche Rüge wird nur dann materiell be- handelt, wenn noch ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung der Verzögerung besteht (vgl. MÜLLER/BIERI, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 24 mit Hinweisen). 7.4.3 Das in der Replik gestellte Feststellungsbegehren der Enteignerin stellt eine zulässige Einschränkung ihrer rechtzeitig erhobenen Rechtsver- zögerungsbeschwerde dar (vgl. Art. 50 Abs. 2 VwVG). Die Rechtsverzöge- rungsbeschwerde erhob sie am 13. September 2023, nachdem sie die Vorinstanz mit Schreiben vom 7. Juli 2023 zu einem zeitnahen begründe- ten Entscheid bis Ende August 2023 aufgefordert hatte. Was ihr Feststel- lungsinteresse betrifft, so ist zunächst einschränkend darauf hinzuweisen, dass sich die aufgeworfene Frage nach der angemessenen Verfahrens- dauer in jedem Schätzungsverfahren anders stellt. Entgegen der Ansicht der Enteignerin kann das Feststellungsinteresse daher nicht in erster Linie damit begründet werden, es sei ein deutliches Zeichen im Hinblick auf wei- tere hängige oder zukünftige Schätzungsverfahren zu setzen. Aufgrund der vorliegenden äusserst langen Gesamtverfahrensdauer von fast 20 Jahren kommt jedoch auch ihr als Enteignerin ein schutzwürdiges Interesse zu, dass die gerügte Rechtsverzögerung für den konkreten Fall festgestellt wird. Sie war über einen äusserst langen Zeitraum mit den pendenten For- derungen der Enteigneten konfrontiert, ohne dass darüber abschliessend entschieden und damit auch für sie als Enteignerin Rechtssicherheit ge- schaffen wurde. Die Enteigneten haben ihr Feststellungsbegehren im Rahmen der materi- ellen Anfechtung des Schätzungsentscheids erhoben. In Anbetracht der äusserst langen Gesamtverfahrensdauer von fast 20 Jahren sowie der ho- hen wirtschaftlichen Bedeutung der zur Diskussion stehenden Entschädi- gungen ist ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse zu bejahen. Ihre tat- sächliche Stellung war bei diesen Gegebenheiten in einer Art und Intensität berührt, die eine Wiedergutmachung – über den bereits erlangten Sach- entscheid hinaus – rechtfertigt. 7.4.4 Auf das übereinstimmend gestellte Feststellungsbegehren der Par- teien ist daher einzutreten.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 18 7.5 7.5.1 Eine Rechtsverzögerung liegt vor, wenn sich eine Behörde – im Un- terschied zur formellen Rechtsverweigerung – zwar bereit zeigt, einen Ent- scheid zu treffen resp. gewillt ist, tätig zu werden, ihrer Verpflichtung jedoch nicht innert angemessener Frist nachkommt, sondern untätig bleibt oder das gebotene Handeln über Gebühr hinauszögert und somit das Verfahren verschleppt (vgl. Urteile des BGer 2C_62/2021 vom 8. März 2021 E. 5.2 und 8C_634/2012 vom 18. Februar 2013 E. 3.2; Urteil des BVGer B-3919/2018 vom 17. September 2018 E. 3; UHLMANN/WÄLLE-BÄR, Praxis- kommentar, Art. 46a Rz. 2). Bestehen keine gesetzlichen Behandlungsfris- ten, beurteilt sich die Angemessenheit der Verfahrensdauer nach den kon- kreten Umständen des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind namentlich der Umfang und die Schwierigkeit des Falls, das Verhalten der Verfahrensbe- teiligten und der Behörden sowie die Bedeutung des Ausgangs des Ver- fahrens für die betroffene Partei (vgl. BGE 144 I 318 E. 7.1, 135 I 265 E. 4.4; Urteil des BGer 1C_534/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 2.3; Urteil des BVGer A-5605/2017 vom 17. Januar 2018 E. 3.1; MÜLLER/BIERI, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 16). Eine chronische Überlastung der Behörde bewahrt (anders als ein aussergewöhnlicher, nur vorübergehender Stau, gegen den rechtzeitig angemessene Massnahmen getroffen werden) nicht vor dem Vorwurf der Rechtsverzögerung (vgl. Urteile des BGer 2C_43/2023 vom 20. Juni 2023 E. 2.3 und 5A_207/2018 vom 26. Juni 2018 E. 2.4). 7.5.2 Die Enteigneten reichten ihre Entschädigungsbegehren im Jahr 2004 bzw. 2005 ein. Die Enteignerin überwies diese am 10. Oktober 2005 an die Vorinstanz. Das erste Rechtsmittelverfahren dauerte bis zum 18. März 2016, d.h. rund 11 Jahre. Schon im ersten Rechtsgang wies das Bundes- gericht ausdrücklich darauf hin, dass die Verfahren bereits sehr lange ge- dauert hätten und daher im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK möglichst rasch zum Abschluss gebracht werden sollten (BGE 142 II 128 nicht publ. E. 4). Mit Blick auf die sehr lange Verfahrensdauer seit der Geltendmachung der Entschädigungsbegehren musste dem Beschleu- nigungsgebot zweifelsohne besonders Rechnung getragen werden (vgl. auch Urteil des BGer 2C_43/2023 vom 20. Juni 2023 E. 2.3). Vor diesem Hintergrund ist die anschliessende vorinstanzliche Verfahrens- dauer im zweiten Rechtsgang von nochmals mehr als sieben Jahren – trotz der komplexen Rechts- und Sachverhaltsfragen bei fünf Enteignungsfällen, der Gewährung des rechtlichen Gehörs sowie der zahlreichen
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 19 Instruktionshandlungen und Sachverhaltsabklärungen gemäss Aktenver- zeichnis – als nicht mehr angemessen zu beurteilen, zumal die Enteignerin schon am 30. März 2017 die Modelldokumentation des neuen hedoni- schen Modells der Wüest Partner AG zu den Akten gegeben hatte. Zu be- anstanden ist namentlich, dass die Vorinstanz seit dem Entscheid des Bun- desgerichts vom 18. März 2016 bis zur ersten erkennbaren Instruktions- massnahme vom 2. März 2017 fast ein Jahr verstreichen liess, was der Aufforderung des Bundesgerichts zur beförderlichen Verfahrensführung nicht entsprach. Nach Durchführung der Augenscheine am 3. und 15. Ok- tober 2018 dauerte es mehr als ein Jahr bis die Schätzungsberichte am 16. Dezember 2019 resp. 19. Februar 2020 vorlagen. Auch bewirkte die Vorinstanz zu Ende des zweiten Rechtsgangs eine vermeidbare Verfah- rensverzögerung, indem sie am 30. Dezember 2022 zunächst einen unbe- gründeten Schätzungsentscheid erliess, den sie mit Widerrufsentscheid vom 2. März 2023 aufheben musste. Der begründete Schätzungsent- scheid wurde dann erst am 2. Dezember 2023 an die Parteien versandt. Was die Vorinstanz zur Verfahrensdauer vorbringt, vermag im Ergebnis nicht zu überzeugen. Das Ausstandsbegehren, das die Enteignerin am 19. Juni 2018 gegen Vizepräsidenten S._______ einreichte, erachtete das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil A-6568/2018 vom 4. Juli 2019 zwar als unbegründet. Im Rahmen der Kostenfolgen wies es aber darauf hin, dass das Ausstandsbegehren vertretbar gewesen sei, zumal sich gewisse Aussagen des Vizepräsidenten an der Grenze einer unzulässigen Bemer- kung bewegt hätten (E. 6.3). Die Verfahrensverzögerung aufgrund jenes Ausstandsbegehrens und die damit verbundene Verfahrenssistierung kann daher nicht allein der Enteignerin angelastet werden. Die wiederholt ge- stellten Fristerstreckungsgesuche der Parteien vermögen sodann die über- lange Verfahrensdauer des zweiten Rechtsgangs ebenfalls nicht zu be- gründen, auch wenn sie sicher zu einer gewissen Verfahrensverlängerung beigetragen hatten. Die übrigen Einwände der Vernehmlassung – die er- höhte Personalfluktuation, die ablaufende Amtszeit von Fachmitglied T._______, (...), die Kostenbeschwerden der Enteignerin – beziehen sich im Wesentlichen auf die chronische Überlastung der Vorinstanz. Jene Gründe können die zu verzeichnende überlange Verfahrensdauer nach- vollziehbar erklären, nicht aber im Sinne der Rechtsprechung rechtfertigen. Daraus folgt, dass eine Rechtsverzögerung vorliegt. 8. Gemäss dem Gesagten liegt eine Rechtsverzögerung vor, die im Dispositiv
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 20 festzuhalten ist. Das übereinstimmende Feststellungsbegehren der Par- teien ist damit gutzuheissen. Der Entscheid ist dem Bundesgericht als Aufsichtsbehörde über die ESchK im Hinblick auf die Prüfung eines allfälligen grundsätzlichen Handlungsbe- darfes zur Kenntnis zu bringen (vgl. auch Urteile des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 2.5 und A-5570/2009 vom 24. März 2010 E. 3.3 mit Hinweisen). Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche 9. 9.1 Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Enteignung durch direkten Überflug (auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Über- flug") einerseits und der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte ge- gen übermässige Immissionen andererseits. Die nachfolgenden Ausfüh- rungen beschränken sich auf die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehr- rechte, da im vorliegenden zweiten Rechtsgang nur diese noch im Streit stehen. 9.2 Führt der Flugverkehr zu übermässigen, duldungspflichtigen Immissio- nen, so kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Entschä- digungsanspruch aufgrund einer immissionsbedingten Enteignung beste- hen. Dabei handelt es sich laut Bundesgericht um eine formelle Enteignung infolge Unterdrückung der nachbarrechtlichen Abwehrrechte gemäss Art. 679 i.V.m. Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210); der Entschädigungsanspruch wird aus Art. 5 Abs. 1 EntG abgeleitet. Nach der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung setzt ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen voraus, dass (kumulativ) die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmis- sionen, der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissi- onsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. BGE 136 II 263 E. 7, 130 II 394 E. 7.1, 123 II 481 E. 7). 9.3 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit für Flug- lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt (ständige Rechtsprechung seit BGE 121 II 317 E. 6b-c). Es hielt an diesem Stichdatum auch im Hinblick auf gewisse einschneidende Änderungen des An- und Abflugbetriebs fest,
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 21 deren konkrete Gründe für die Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, wie zum Beispiel der sprunghafte Anstieg der Südabflüge durch die Einfüh- rung der "4. Welle" der Swissair im Herbst 1996 (BGE 130 II 394 E. 12.1 und E. 12.3.1-12.3.3) und die starke Zunahme der Ostanflüge seit 2001 aufgrund der Beschränkungen des deutschen Luftraums (BGE 136 II 263 E. 7.3-7.5 und 8; vgl. auch BGE 142 II 128 E. 3.1 mit Hinweisen). Wird ein Grundstück vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Da- tum überbaut, kann ein Entschädigungsanspruch allein für die Entwertung des Bodens entstehen. Bei der Beurteilung der Spezialität der Einwirkun- gen und der Schwere des Schadens ist indes von der Nutzung der fragli- chen (Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer Entschädigung erfüllt, be- schränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwertes des Landanteils (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). 9.4 Das Kriterium der Spezialität bezieht sich auf die Intensität des Lärms. Nach ständiger Praxis ist die Anspruchsvoraussetzung erfüllt, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren übersteigen. Dies ist nach der Rechtsprechung regelmässig anzunehmen, wenn die in der eidgenössischen Umweltschutzgesetzge- bung festgelegten Immissionsgrenzwerte überschritten sind (BGE 134 II 164 E. 7, 130 II 394 E. 12.2, 119 Ib 348 E. 5b). Tritt die Übermässigkeit der Lärmbelastung nicht schon bei der Inbetriebnahme eines Werkes, sondern erst infolge Verkehrszunahme oder einer Betriebsänderung ein, ist auf- grund der konkreten Verhältnisse zu entscheiden, ab wann die Einwirkun- gen als unüblich und unzumutbar einzustufen waren (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2; Urteil des BGer 1C_78/2019 vom 22. November 2019 E. 3.1). 9.5 Nach der Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des im- missionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine ge- wisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Lie- genschaft erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 145 I 250 E. 5.2, 134 II 49 E. 11, 130 II 394 E. 12.3, 123 II 481 E. 7d, 110 Ib 340 E. 2, 94 I 286 E. 9c). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 11 mit Hinweisen). Die Voraus- setzung des schweren Schadens darf keine allzu hohe Hürde bilden, da im Falle der formellen Enteignung Art. 16 EntG gleich wie Art. 26 Abs. 2 BV eine volle Entschädigung vorschreibt. Sie lässt sich nur insoweit
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 22 rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen kommt, dass ein Entschädi- gungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den öffentlichen Ver- kehr entstehen kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 10 mit Hinweisen). Ist im Ein- zelfall die Höhe des Schadens zur Festsetzung der Entschädigung zu er- mitteln, so sind neben der Lärmbelastung auch die Lage, die Art und die Umgebung der Grundstücke zu berücksichtigen (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3, 117 Ib 15 E. 2b, 116 Ib 11 E. 3a). 10. 10.1 Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berück- sichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Ent- eignung von nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung ge- langen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Lie- genschaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. BGE 122 II 337 E. 4c; HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks aus- gedrückt (vgl. BGE 134 II 49 E. 11). 10.2 Bei der Bewertung nach hedonischem Modell handelt es sich um eine Art Vergleichsverfahren. Verglichen werden jedoch nicht die Liegenschaf- ten selbst, sondern deren preisbestimmenden Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Gegend liegen müssen, beträchtlich erweitert. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden definiert, aber nicht von einem Schätzer benotet, son- dern aufgrund der erfassten und ausgewerteten Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die hedonische Me- thode erlaubt mithin als einzige der heute bekannten Schätzungsmetho- den, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftsmerkmals direkt mit einem ent- sprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie ermöglicht da- mit auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Wird zusätzlich zur statistischen Ermittlung und Bewertung ein Augen- schein durchgeführt, so kann den modellmässig nicht oder kaum erfassten Eigenschaften der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung getragen werden. Die Methode darf heute als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 23 verbreitet gelten. Genügt ein Modell den wissenschaftlichen Anforderun- gen, so besteht kein Grund, die Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen (BGE 134 II 49 E. 16.4; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 7.3). Die Rechtsprechung kennt bislang die folgenden hedonische Bewertungs- modelle, um den fluglärmbedingten Minderwert von Liegenschaften im Ge- biet des Flughafens Zürich zu schätzen: Das Modell MIFLU für Einfamili- enhäuser und Stockwerkeigentum wurde von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) im Auftrag der Enteignerin entwickelt. Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 mit diesem Modell auseinandergesetzt und es in den dama- ligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (das Modell wird unterdessen allgemein als MIFLU I bezeichnet, zur klaren Ab- grenzung vom Modell MIFLU II, das die Flughafen Zürich AG zur Bestim- mung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften entwickeln liess). Das Modell ESchK für Ertragsliegenschaften liess die Vorinstanz von einem ih- rer Fachrichter entwickeln. Das Bundesgericht hat dieses Modell ebenfalls eingehend geprüft und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 138 II 77). 11. Hinsichtlich der Südanflüge ist zudem auf die bundesgerichtliche Recht- sprechung zum sog. vorläufigen Betriebsreglement für den Flughafen Zü- rich hinzuweisen. In BGE 137 II 58 prüfte das Bundesgericht die geltenden Belastungsgrenzwerte gemäss Anhang 5 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41) vorfrageweise auf ihre Gesetzmäs- sigkeit hin. Es erwog, dass zwar der über 16 Stunden gemittelte Leq im Allgemeinen gut mit der Wahrscheinlichkeit einer starken Störung korres- pondiere. Konzentriere sich jedoch der Fluglärm auf eine kurze Zeitspanne zu einer besonders sensiblen Tageszeit, schlage sich dies im 16-Stunden- Leq nicht nieder, obwohl der Lärm lästig und – insbesondere bei Aufwach- reaktionen – sogar schädlich sein könne. Dies sei namentlich bei den mor- gendlichen Südanflügen auf Piste 34 der Fall (E. 5.3.5). Das Bundesgericht erklärte in der Folge die Belastungsgrenzwerte in Bezug auf die morgend- lichen Südanflüge sinngemäss für nicht anwendbar und verpflichtete die Flughafen Zürich AG zu Massnahmen des passiven Schallschutzes, wozu ein (provisorisches) Schallschutzkonzept für Südanflüge auszuarbeiten und zur Genehmigung einzureichen sei (E. 7.4; vgl. auch BVGE 2021 II/1 nicht publ. E. 34.5.3; je mit weiteren Hinweisen).
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 24 Ausgangslage im zweiten Rechtsgang 12. 12.1 Die Liegenschaften der Enteigneten in Gockhausen/Dübendorf sind von den regulären morgendlichen Südanflügen betroffen, die ab Herbst 2003 auf der Piste 34 eingeführt wurden (6.00 bis 7.00 Uhr werktags und bis 9.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Die Anflüge finden vorwie- gend im Zeitraum kurz nach 6.00 bis 6.40 Uhr statt. In Ausnahmefällen, namentlich bei besonderen meteorologischen Bedingungen, können die morgendlichen Südanflüge auch entfallen. Ebenso können in Ausnahme- fällen, namentlich bei besonderen meteorologischen Bedingungen, die re- gulären abendlichen Ostanflüge auf Piste 28 durch Südanflüge ersetzt werden (ab 21.00 Uhr werktags bzw. ab 20.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Die Anflugsituation präsentiert sich wie folgt:
(vgl. Eingabe der Enteignerin vom 31. Oktober 2019, Beilage 7) Die streitbetroffenen Liegenschaften befinden sich in Zonen mit den Emp- findlichkeitsstufen (ES) II und III. Für das Jahr 2004 sind insbesondere fol- gende Lärmwerte in dB(A) ausgewiesen: Liegenschaft 6-7h 1h-Leq 21-22h 1h-Leq 22-23h 1h-Leq 16h-Leq (...) (Enteignete 1) 60.8 49.9 46.6 51.0
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 25 (...) (Enteignete 2) 60.8 49.9 46.6 51.0 (...) (Enteignete 3) 60.8 49.9 46.6 50.9 (...) (Enteigneter 4) 60.6/60.8 49.7/49.9 46.4/46.5 50.9/51.0 (...) (Enteignete 5) 60.1 49.3 45.9 50.8 (vgl. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 28. Juni 2019, Anhang) Die Lärmsituation entwickelte sich ab 2004 am Beispiel der Liegenschaft (...) der Enteigneten 1 wie folgt (Lärmwerte in dB[A]): Morgenstunde (1h-Leq 6.00 bis 7.00 Uhr) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 60.8 60.5 60.7 60.0 60.2 60.0 59.6 59.6 59.7 59.3 59.7 Erste Nachtstunde (1h-Leq 22.00 bis 23.00 Uhr) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 46.6 48.9 49.1 49.9 50.1 49.7 51.4 51.4 52.8 52.3 53.7 Tag (16h-Leq 6.00 bis 22.00 Uhr) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 51.0 51.3 51.8 51.4 51.5 51.3 51.3 51.3 51.6 51.3 51.4 (vgl. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 28. Juni 2019, Anhang) 12.2 Im ersten Rechtsgang, der mit BGE 142 II 128 seinen Abschluss fand, wurde entschieden, dass bei den Liegenschaften der Enteigneten in Gock- hausen/Dübendorf kein entschädigungspflichtiger direkter Überflug gege- ben ist. Im Rahmen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche ist am Stichtag 1. Januar 1961 festzuhalten. Hinsichtlich der im Rubrum aufgeführten Enteigneten, die ihre Grundstücke vor dem 1. Januar 1961 erworben bzw. überbaut haben, wies das Bundesverwaltungsgericht die Sache an die Vorinstanz zurück, um die Voraussetzungen der Spezialität und der Schwere des Schadens im Sinne der Erwägungen neu zu beurtei- len. Die Rückweisung selbst wurde vor Bundesgericht nicht angefochten (BGE 142 II 128; Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014; die ursprüngliche Parteibezeichnung weicht vom vorliegenden Rubrum ab, so
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 26 werden die Enteigneten 2-6 des ersten Rechtsgangs nun im Rubrum als Enteignete 1-5 geführt). 12.3 Im nun angefochtenen Schätzungsentscheid des zweiten Rechts- gangs wies die Vorinstanz die Entschädigungsbegehren der Enteigneten erneut ab. In der Begründung erwog sie im Wesentlichen, dass der Bewer- tungsstichtag auf den 1. Januar 2004 festzusetzen sei. Ab Herbst 2003 seien die Lärmimmissionen offensichtlich gewesen und die Lärmwerte im Jahr 2004 gäben die Belastungssituation ausreichend repräsentativ wie- der. Die Vorinstanz befasste sich sodann mit den einzelnen hedonischen Modellen im Zusammenhang mit den Südanflügen. Zur Ermittlung der flug- lärmbedingten Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) sei auf das neu erstellte hedonische Modell der Wüest Partner AG (nachfolgend: Modell WP) abzu- stellen, während für die Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 das bishe- rige Modell ESchK anzuwenden sei. Konkret legte die Vorinstanz folgende Minderwerte fest:
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 27 ESchK für Ertragsliegenschaften einzugehen (E. 22 ff.). Gestützt auf diese Erwägungen bleibt eine Beurteilung der Schwere des fluglärmbedingten Schadens der Liegenschaften der Enteigneten vorzunehmen (E. 28 ff.). Schliesslich ist zu klären, ob die Voraussetzung der Spezialität der Immis- sionen erfüllt ist (E. 32 ff.) und wie das weitere Vorgehen aussieht (E. 36). Der Bewertungsstichtag 1. Januar 2004 ist vor Bundesverwaltungsgericht unbestritten geblieben. Das hedonische Modell WP (Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum) 13. 13.1 Bereits im ersten Rechtsgang stellte die Vorinstanz grundsätzlich in Frage, ob das Modell MIFLU I für die Minderwertermittlung bei Liegen- schaften in der Südanflugregion geeignet sei. So würden zum einen die Transaktionsdaten der ZKB eine eher schmale Datenbasis mit Blick auf die Südanflüge bilden. Zum anderen seien die massgeblich signifikanten Grös- sen des Modells die Grund- und Abendbelastung, was der konzentrierten Morgenbelastung der Südanflüge unter Umständen zu wenig Rechnung trage. Auch sei die Korrelation zwischen Spitzenbelastung und Morgenbe- lastung unberücksichtigt geblieben. Es könne damit nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Modellierung zu anderen Ergebnissen führen würde (Schätzungsentscheid vom 25. Juni 2012 E. 10.3). Diese Erwägun- gen sind im anschliessenden Rechtsmittelverfahren unwidersprochen ge- blieben. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Enteignerin im zweiten Rechtsgang die Wüest Partner AG, ein neues hedonisches Modell zu erar- beiten. Im angefochtenen Schätzungsentscheid zog die Vorinstanz dieses Modell WP bei, um den fluglärmbedingten Minderwert bei den Liegenschaf- ten der Enteigneten 1, 2, 3, und 5 (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigen- tum) zu bestimmen. 13.2 Das neu entwickelte hedonische Modell WP hat gemäss der Modell- dokumentation der Wüest Partner AG zum Ziel, den fluglärmbedingten Minderwert für Wohneigentum abzuschätzen. Das Modell WP differenziert zwischen Einfamilienhäuser und Objekte im Stockwerkeigentum. Die Da- tengrundlage bildet der eigene Datenpool der Wüest Partner AG an adressgenau verorteten Transaktionen von 2002 bis 2014 im Kanton Zü- rich (Handänderungen), bei denen neben dem effektiven Kaufpreis auch detaillierte Informationen zum Objekt erfasst sind. Die Datenstichprobe umfasst mehr als 5'000 Einfamilienhäuser und 6'000 Eigentumswohnun- gen. Die Transaktionen sind mit preisrelevanten Informationen auf der
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 28 Stufe der Makrolage angereichert. Die Flughafen Zürich AG stellte der Wü- est Partner AG die hektargenauen Fluglärmdaten von 2002 bis 2014 aus dem "FLULA2-Modell" der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For- schungsanstalt (EMPA) zur Verfügung. Im Modell WP wird die Immissionsuntergrenze bei 50 dB(A) angesetzt, da tiefere Werte mit grösseren Unsicherheiten behaftet sind und im Streube- reich des FLULA2-Modells liegen. Um den fluglärmbedingten Minderwert der Liegenschaften zu schätzen, wird zusätzlich zur Grundbelastung (16h- Leq 6.00 bis 22.00 Uhr) auch die sensitive Tagesrandbelastung (Morgen- stunde von 6.00 bis 7.00 Uhr und Abendstunden von 21.00 bis 24.00 Uhr) als Lärmvariablen einbezogen. Die Tagesrandbelastung wird nur dann be- rücksichtigt, wenn sie die Grundbelastung um mindestens 3 dB(A) über- steigt (vgl. zum Ganzen Modelldokumentation der Wüest Partner AG vom 8. Februar 2017). Die Wüest Partner AG stellte die ermittelten Minderwerte für die Liegenschaften der Enteigneten in Tabellenform zur Verfügung (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Das Modell WP wurde vom eingesetzten Begleitgremium wissenschaftlich überprüft (vgl. Stellungnahmen von Prof. Philippe Thalmann und Prof. Peter Kugler vom 27. resp. 28. Februar 2017). Zusätzlich liess die Wüest Partner AG ihr Modell von der ZKB anhand deren eigenen Transaktionsdaten überprüfen (vgl. Stellungnahme der ZKB vom März 2017). 14. 14.1 Die Enteigneten rügen im Rahmen ihrer Beschwerde, dass das Mo- dell WP ein blosses Parteigutachten sei. Schon deshalb sei es zwingend, das Modell durch eine Fachperson im Bereich der Hedonik überprüfen zu lassen. Zudem beanstanden sie, dass die Wüest Partner AG bei der Mo- dellentwicklung sowie den weiteren Stellungnahmen im Schriftenwechsel dem Einfluss der Enteignerin als Auftraggeberin ausgesetzt gewesen sei. In der Sache rügen die Enteigneten im Wesentlichen, dass im Modell WP ein 3 dB(A)-Schwellenwert bei der Tagesrandbelastung vorgesehen sei. In ihrer Begründung verweisen sie auf die exotische Fluglärmbelastung in Gockhausen, die durch eine hohe Morgenbelastung sowie durchschnittlich jeden dritten Tag auch durch eine hohe Abend- und Nachtbelastung ge- kennzeichnet sei, dies bei einer ansonsten geringen Grundbelastung. Der Schwellenwert von 3 dB(A) sei in Gockhausen nur in der ersten Morgen- stunde, nicht aber in den Abendstunden erfüllt, was sich auf die Höhe des Minderwerts entscheidend auswirke. Beim Mittelungspegel Leq sei
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 29 gemäss ständiger Rechtsprechung jedoch bereits ein Anstieg um 1 dB(A) wahrnehmbar, weshalb im Modell WP ein akustischer Grundlagenfehler vorliege, der korrigiert werden müsse. Eine 3 dB(A) Leq-Differenz werde als Verdoppelung des Verkehrs und als gewaltige Belastungszunahme wahrgenommen, womit der Schwellenwert viel zu hoch angesetzt sei. Stattdessen sei eine separate Lärmvariable für den Nachtlärm einzuführen, die mit der Grundbelastung nicht mehr korreliere. Damit könne auf den Schwellenwert von 3 dB(A) verzichtet werden. Eine solche Modellanpas- sung sei mit vertretbarem Aufwand umsetzbar. Zusätzlich sei ein schema- tischer Zuschlag zu erwägen, um die für den Südanflug typischen Belas- tungsmuster abzugelten. Vorliegend sei eine Verletzung der Rechtsgleichheit zu rügen, da das Modell MIFLU I, welches insbesondere in den Nürensdorfer Enteignungs- fällen angewendet werde, keinen Schwellenwert kenne und die Korrelation zwischen der Grund- und Abendbelastung zulasse. Es liege eine fehler- hafte Sachverhaltserhebung vor, wobei im Bestreitungsfalle ein Gutachten der EMPA zur Wahrnehmbarkeitsschwelle einzuholen sei. Da die Vorinstanz über das erforderliche hedonische Fachwissen nicht verfüge, sei das Modell WP zudem durch eine Fachperson im Bereich der Hedonik überprüfen zu lassen. Auch sei zu klären, weshalb die Vorinstanz eine Wei- terentwicklung des Modells MIFLU I in Betracht gezogen und dann doch darauf verzichtet habe. Die fluglärmbedingten Minderwerte der Liegen- schaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 seien neu festzulegen. 14.2 Die Enteignerin betont demgegenüber in der Beschwerdeantwort und den weiteren Stellungnahmen die Unabhängigkeit und die Fachkompetenz der Wüest Partner AG. Das Modell WP stelle deshalb kein Parteigutachten dar. Sie bestreitet, als Auftraggeberin die Modellentwicklung oder die Stel- lungnahmen der Wüest Partner AG beeinflusst zu haben. In der Sache spricht sich die Enteignerin dafür aus, das Modell WP unver- ändert anzuwenden. Es genüge den wissenschaftlichen Kriterien, sei robust und liefere generalisierbare, statistisch zuverlässige Resultate für die gesamte Flughafenregion. In Gockhausen bestehe keine exotische Fluglärmbelastung. Südanflüge während der Abend- und Nachtzeit fänden nur zeitweise statt, d.h. bei Bise und allenfalls bei ganz schlechten Wetter- bedingungen. Der Schwellenwert von 3 dB(A) im Modell WP, der ein "gut wahrnehmbarer" Unterschied bedeute, sei zu bestätigen. Die von den Ent- eigneten geforderten Anpassungen seien inhaltlich und methodisch falsch. Sie würden zu einer klaren Verschlechterung des Modells führen und seien
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 30 als verpönte normative Wertkorrekturen abzulehnen. Die Enteigneten könnten sich nicht auf die Nürensdorfer Enteignungsfälle berufen, da das Modell WP auch für diese Gemeinde ab 2004 verlässliche Ergebnisse bringe und deshalb heute anwendbar wäre. Die Enteigneten hätten sich im vorinstanzlichen Verfahren mit der Anwendung des Modells WP grundsätz- lich einverstanden erklärt, weshalb die nun erhobene Kritik treuwidrig sei. 14.3 Die Vorinstanz geht im angefochtenen Schätzungsentscheid und in der Vernehmlassung beim Modell WP von einem Parteigutachten aus, ver- weist aber auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, demgemäss dieser Umstand allein nicht genüge, um es grundsätzlich in Frage zu stellen. An- gesichts des Vorgehens der Wüest Partner AG und der Überprüfung durch das Begleitgremium sowie die ZKB könne ausgeschlossen werden, dass die Modellentwicklung von der Enteignerin als Auftraggeberin beeinflusst worden sei. In der Sache hält die Vorinstanz daran fest, dass das Modell WP bei den Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 uneingeschränkt anzuwen- den sei. Zur Begründung stützt sie sich insbesondere auf die inhaltlichen und methodischen Argumente, die die Wüest Partner AG gegenüber den von den Enteigneten geforderten Modellanpassungen vorgebracht hatte, und auf die Überprüfung des Modells durch das wissenschaftliche Begleit- gremium sowie die ZKB. 15. 15.1 Die Parteien sind sich vorliegend uneins, ob das neu erstellte hedoni- sche Modell WP als Parteigutachten zu qualifizieren ist. Es ist daher zu- nächst die prozessuale Stellung des Modells WP zu klären. Im Verwaltungs- und Beschwerdeverfahren gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 40 des Bundesgesetzes über den Bundeszivilprozess vom 4. Dezember 1947 [BZP, SR 273]). Experti- sen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden (sog. Partei- oder Privatgutachten), darf der Beweis- wert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (vgl. BGE 137 II 266 E. 3.2, 125 V 351 E. 3). Dass die Entwick- lung eines hedonischen Modells von einer Partei, der Flughafenhalterin, in Auftrag gegeben und bezahlt worden ist, stellt noch kein Grund dar, die Methode abzulehnen (vgl. zum Modell MIFLU I BGE 134 II 49 E. 18.1). Der Beweiswert eines Parteigutachtens ist jedoch verglichen mit einem
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 31 behördlich angeordneten Gutachten regelmässig herabgesetzt und es gilt zum Vornherein nicht als Sachverständigengutachten im Sinne von Art. 12 Bst. e VwVG, da es nicht nach den Vorgaben des VwVG erstellt worden ist (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 57 ff. BZP; vgl. BVGE 2013/9 E. 3.8.1; Urteil des BVGer A-3788/2021 vom 19. Dezember 2022 E. 5.2.4; je mit Hinweisen). Das hedonische Modell WP wurde von der Enteignerin bei der Wüest Part- ner AG in Auftrag gegeben, womit es sich – in Übereinstimmung mit der Ansicht der Vorinstanz – um ein Partei- oder Privatgutachten handelt. Die Qualifikation als Parteigutachten entspricht derjenigen des Modells MI- FLU I, welches ursprünglich ebenfalls von der Enteignerin in das Schät- zungsverfahren eingebracht worden ist. Dem Modell WP kommt demnach nicht der erhöhte Beweiswert eines Sachverständigengutachtens im Sinne von Art. 12 Bst. e VwVG zu. Es ist nur, aber immerhin in die freie Beweis- würdigung einzubeziehen. Im Rahmen dessen wird denn auch zu klären sein, ob es einer zusätzlichen fachlichen Überprüfung bedarf, wie von den Enteigneten gefordert. 15.2 Es bleibt auf den Einwand der Enteigneten einzugehen, die Enteigne- rin als Auftraggeberin habe die Modellentwicklung der Wüest Partner AG sowie deren weiteren Stellungnahmen im Schriftenwechsel beeinflusst. Nebst der Enteignerin weist auch die Wüest Partner AG diesen Vorwurf mit Nachdruck zurück. Wird die Entwicklung eines hedonischen Modells von der Enteignerin selbst in Auftrag gegeben, ist u.a. zu prüfen, ob die eingebrachten Fach- kenntnisse Dritter in einer Weise umgesetzt worden sind, die von parteili- chen Standpunkten unbeeinflusst ist (vgl. zum Modell MIFLU I BGE 134 II 49 E. 18.1). Zusammengefasst nimmt die Wüest Partner AG wie folgt Stellung: "Die Entwicklung der Modelle erfolgte in einem Auftragsverhältnis zwischen Wüest Partner und der Flughafen Zürich AG. Die Auftraggeberin nahm kei- nerlei Einfluss auf Modellspezifizierungen oder Modellansätze. Das Mitwirken der Auftraggeberin beschränkte sich darauf, die nötigen Fluglärmdaten zur Verfügung zu stellen und diese zu erläutern. Der Erarbeitungsprozess fand losgelöst von den Vorstellungen und Wünschen der Auftraggeberin statt und Wüest Partner hielt sich an die Grundsätze, die das Unternehmen seit über 30 Jahren praktiziert: Unabhängigkeit (Wüest Partner ist wirtschaftlich, poli- tisch sowie unternehmerisch unabhängig), (...). Die verwendeten Daten, ab- gesehen von den Lärmdaten, stammen allesamt aus den Datenbanken und -sätzen von Wüest Partner und wurden von der Auftraggeberin weder eingesehen, noch ergänzt oder eingeschränkt (...). Weiter wurde sowohl der
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 32 Bearbeitungsprozess als auch das Modell detailliert und transparent doku- mentiert (...). Während der Erarbeitung fand ein methodischer und fachlicher Austausch mit einem unabhängigen, erfahrenen, renommierten wissen- schaftlichen Begleitgremium statt (...). Weiter wurde neben einem internen Validierungsprozess durch bisher nicht involvierte Experten ein externer Va- lidierungsprozess durchgeführt, während dessen die Zürcher Kantonalbank (ZKB) die Modelle und Grundlagen genauestens prüfte und nachvollzog (Stel- lungnahme der Wüest Partner AG vom 19. März 2024, S. 1 f.)." Für das Bundesverwaltungsgericht besteht kein Anlass an diesen Ausfüh- rungen der Wüest Partner AG zu zweifeln. Sie hat das Modell im Rahmen eines Auftragsverhältnisses entwickelt, ohne eigene Interessen am Aus- gang des Verfahrens zu haben. Die Modellentwicklung beruht auf der ei- genen Datenlage resp. auf den Fluglärmdaten der EMPA. Die Wüest Part- ner AG hat die Modellentwicklung im Einzelnen dokumentiert und zusätz- lich durch Dritte überprüfen lassen. Auch hat die Enteignerin ihr die an- schliessende Kritik der Enteigneten am Modell WP zur Kenntnis gebracht, was eine ausgewogene Sichtweise auf die Thematik beförderte. Wie sich am Vorgehen der Wüest Partner AG zeigt, war sie sich ihrer Verantwortung bewusst und hat die notwendigen Vorkehrungen getroffen, um eine von den Vorstellungen der Enteignerin unabhängige Modellentwicklung zu ge- währleisten. Diese Unparteilichkeit pflegte sie erkennbar auch in ihren er- gänzenden Stellungnahmen während des Schriftenwechsels. Es bestehen keinerlei Hinweise darauf, dass die Wüest Partner AG ihr langjährig erar- beitetes Renommee im Bereich der Immobilienbewertung aufs Spiel ge- setzt hätte, um eine Art Gefälligkeitsgutachten zuhanden der Enteignerin zu erstellen. Selbst wenn das Modell WP in Bezug auf den Schwellenwert von 3 dB(A) fehlerhaft sein sollte oder inhaltliche Widersprüche in den ein- zelnen Stellungnahmen der Wüest Partner AG zu finden wären, wie dies die Enteigneten einwenden, so lässt sich daraus noch nicht die Schlussfol- gerung der parteilichen Einflussnahme seitens der Enteignerin ziehen. Letztlich beschränken sich die Enteigneten auf unsubstantiierte Vermutun- gen der Einflussnahme, die gemäss dem Gesagten nicht genügen, die von Wüest Partner AG verfolgte Unparteilichkeit in Frage zu stellen. 16. 16.1 In der Hauptsache ist der Schwellenwert von 3 dB(A) strittig geblie- ben. Im Modell WP wird die Tagesrandbelastung (Morgenstunde von 6.00 bis 7.00 Uhr und Abendstunden von 21.00 bis 24.00 Uhr) nur dann zusätz- lich berücksichtigt, wenn sie die Grundbelastung um mindestens 3 dB(A) übersteigt.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 33 16.2 16.2.1 Zu prüfen ist, ob die Modellierung von den richtigen akustischen An- nahmen ausgeht. Eine Verdoppelung der Schallintensität entspricht einer Erhöhung des Schallpegels um 3 dB. Eine Verdreifachung der Schallintensität führt zu einer Erhöhung des Schallpegels um knapp 5 dB. Eine Verzehnfachung der Schallintensität entspricht einer Erhöhung des Schallpegels um 10 dB (logarithmische Skala). Diese Rechnungsbeispiele geben nur die physika- lischen Zusammenhänge wieder. Für die menschliche Wahrnehmung sind noch weitere Faktoren von Bedeutung. Die Veränderung eines momenta- nen Schallpegels um weniger als 2 dB(A) wird vom Menschen nicht wahr- genommen oder nur als unwesentliche Änderung der Lautstärke empfun- den. Pegelveränderungen ab 3 dB(A) werden von den meisten Personen als wahrnehmbar, solche ab 5 dB(A) als deutlich wahrnehmbar beurteilt. Eine Erhöhung bzw. Senkung des Pegels um 10 dB(A) empfindet der Mensch etwa als Verdoppelung bzw. Halbierung der Lautstärke. Auf die Veränderung des Mittelungspegels Leq sind diese Regeln nur beschränkt anwendbar. So entspricht eine Veränderung des Mittelungspegel Leq von 2 dB(A) einer Erhöhung der Einwirkungsdauer oder der Häufigkeit der Schallereignisse um 60 %, was insbesondere im kritischen Bereich eines Leq zwischen 55 und 65 dB(A) durchaus wahrnehmbar ist (vgl. zum Gan- zen ROBERT WOLF, in: Vereinigung für Umweltrecht [VUR, Hrsg.], Kom- mentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl. 2004, Stand 2000, Vorbemer- kungen zu Art. 19-25 Rz. 7 ff.). Die Praxis setzt die Wahrnehmbarkeits- schwelle meist bei 1 dB(A) an (vgl. z.B. BGE 136 II 281 E. 2.5.4; Urteile des BGer 1C_513/2022 vom 7. Juli 2023 E. 3.4.2, 1C_27/2022 vom 20. April 2023 E. 3.5 und 1C_662/2017 vom 14. März 2019 E. 1.5; Urteil des BVGer A-2088/2021 vom 27. Mai 2024 E. 7.5.2; LEHMANN/KUNZ, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 7. Aufl. 2024, S. 1669; je mit Hinweisen). Gemäss Bundesgericht ist im Zusammenhang mit der Flug- lärmbelastung die Wahrnehmbarkeitsschwelle bei 1 dB(A) und nicht bei 3 dB(A) anzusetzen, da diese Beurteilung mittels einer auf einem Mitte- lungspegel beruhenden Beurteilungspegel Lr erfolgt, welcher auch die An- zahl Flugbewegungen berücksichtigt (vgl. Urteil des BGer 1C_331/2011 vom 30. November 2011 E. 8.2). Zur Begründung des Schwellenwerts von 3 dB(A) führt die Wüest Partner AG zusammengefasst Folgendes aus:
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 34 "Die Modelltests haben weiter bestätigt, dass gerade im Bereich des Tages- randlärms morgens und abends nicht nur die absolute Höhe der Lärmbelas- tung entscheidend ist, sondern die Tatsache, ob ein merkbarer Unterschied zur Dauerbelastung vorherrscht (...). Ein Anstieg des Lärmpegels um 3 dB(A) bedeutet eine Verdoppelung der Schallleistung und wird als deutlich hörbarer, bemerkbarer Unterschied wahrgenommen (Nelson 2007). Deshalb wird die Randbelastung nur dann berücksichtigt, wenn sie die Grundbelastung um mindestens diesen hörbaren Unterschied von 3 dB(A) übersteigt (Modelldo- kumentation der Wüest Partner AG vom 8. Februar 2017, S. 16)." Die Wahrnehmbarkeitsschwelle von 1 dB(A) beim Mittelungspegel Leq ist der Wüest Partner AG durchaus bekannt, wie sie in ihrer Stellungnahme vom 24. Januar 2025, S. 2 nochmals eigens klarstellt. Die Wahl des Schwellenwerts von 3 dB(A) im Modell WP resultiert demnach nicht aus einer Unkenntnis akustischer Gegebenheiten, wie dies die Enteigneten verschiedentlich vermuten, sondern stellt vielmehr eine bewusste Model- lannahme dar. Im Rahmen eines hedonischen Bewertungsmodells über- zeugt die Fachmeinung der Wüest Partner AG, die Abweichung der Tages- randbelastung von der Grundbelastung nicht schon dann zu berücksichti- gen, wenn diese mit 1 dB(A) knapp wahrnehmbar ist, sondern erst dann, wenn diese mit 3 dB(A) eine gewisse Deutlichkeit erreicht. Es ist somit kein sachlicher Widerspruch zwischen der Modellannahme und der bestehen- den Praxis zur Wahrnehmbarkeit von Änderungen des Mittelungspegels Leq erkennbar. Hingegen ist der Aussage der Enteigneten, dass eine 3 dB(A) Leq-Differenz als Verdoppelung des Verkehrs und als gewaltige Belastungszunahme wahrgenommen werde, nicht zu folgen. Wie aufge- zeigt, empfindet der Mensch erst eine Erhöhung des momentanen Schall- pegels um 10 dB(A) etwa als Verdoppelung der Lautstärke. Speziell beim Mittelungspegel Leq wird eine Pegelveränderung von 2 dB(A) bloss als "durchaus" wahrnehmbar eingestuft. Es kann daher nicht davon gespro- chen werden, dass mit dem Schwellenwert von 3 dB(A) ein zu hoher Wert Eingang in das Modell WP gefunden hätte, wie dies die Enteigneten rügen. Die akustischen Annahmen der Wüest Partner AG entsprechen demnach der Rechtsprechung und Lehre. Angesichts dessen braucht nicht mehr im Einzelnen geklärt zu werden, ob die von der Wüest Partner AG aufgeführ- ten Literaturangaben zur Wahrnehmbarkeitsschwelle ebenfalls einschlägig wären, was die Enteigneten explizit beim Fachartikel von Jon P. Nelson anzweifeln. An dieser Stelle ist nur festzuhalten, dass keine wesentlichen Widersprüche in den einzelnen Stellungnahmen der Wüest Partner AG ent- halten sind, da sie ihre Modellannahme stets damit begründen, dass der Schwellenwert von 1 dB(A) wissenschaftlich nicht als "deutlich" hörbarer Unterschied deklariert werde (vgl. z.B. Stellungnahme der Wüest Partner
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 35 AG vom 19. März 2024, S. 3). Damit erweist sich die von den Enteigneten erhobene Rüge der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung als unbegründet. Soweit sie sich ergänzend auf BGE 130 II 394 berufen, so lässt sich der dortigen E. 12.3.1 nur entnehmen, dass eine Verdoppelung der Flugbewe- gungen, wie sie die Einführung der "4. Welle" im Herbst 1996 für die Ge- meinde Opfikon bewirkte, vermehrte Anfragen und Proteste von Behörden und Privaten auslöste. Daraus lassen sich noch keine direkten Rück- schlüsse auf die vorliegende Frage ziehen, wie die Tagesrandbelastung im hedonischen Modell adäquat abzubilden ist. Da keine Diskrepanz des Mo- dells WP zur lärmschutzrechtlichen Praxis zu verzeichnen ist, ist denn auch nicht zu erwarten, dass die Einholung eines Berichts der EMPA zur Wahr- nehmbarkeitsschwelle neue entscheidrelevante Erkenntnisse bringen könnte. Dieser Beweisantrag der Enteigneten ist daher in antizipierter Be- weiswürdigung abzuweisen. 16.2.2 Die Wüest Partner AG hat somit ihre Modellannahme im richtigen Verständnis der akustischen Grundlagen entwickelt. 16.3 16.3.1 Des Weiteren ist die Frage zu klären, ob der Schwellenwert von 3 dB(A) bei der Tagesrandbelastung aus statistischer Sicht notwendig ist, um eine Multikollinearität der zu erklärenden Variablen zu vermeiden und so eine hohe Modellqualität sicherzustellen. Zur Thematik der Multikollinearität erläutert die Wüest Partner AG zusam- mengefasst Folgendes: "Für das Jahr 2004 gibt es in Gockhausen keine Hektarzellen, welche mittels der Verminderung der Absetzung von 3 dB(A) auf 1 dB(A) eine Veränderung des Abendlärms im Modell erhalten würden. Zudem ergeben die Modelle, welche mit der 1 dB(A)-Absetzung getestet wurden, geringere Lärmab- schläge pro Dezibel. Dadurch erhalten die Pilotliegenschaften im Bereich Gockhausen bspw. im Jahr 2004 tiefere Minderwerte als mit der Absetzung um 3 dB(A). Die reduzierten Lärmabschläge veranschaulichen indes die Problematik der Kollinearität, welche, wenn in zu hohem Ausmass vorhan- den, die Koeffizienten schwächt und verfälscht (...). In Regressionsmodellen sind Korrelationen zwischen der zu erklärenden Variable (Transaktionspreis) und den erklärenden Variablen (Volumen, Baujahr usw.) beabsichtigt. Korre- lationen unter den erklärenden Variablen sind jedoch modelltechnisch nicht erwünscht, insbesondere in übermässigem Ausmass. Multikollinearität be- zeichnet die Eigenschaft, wenn zwei oder mehr erklärende Variablen korre- lieren (...). Der im Modell abgebildete Grundlärm mit dem 16h-Leq ist ein Ta- gesmittel der Lärmbelastung und umfasst somit auch die Tagesrandstunden. Der 16h-Leq ist somit statistisch nicht unabhängig von den Morgen- und
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 36 Abendlärmwerten. Um dieser Doppelspurigkeit in dem Regressionsmodell Rechnung zu tragen, wurden die Morgen- und Abendlärmwerte mit der 3 dB(A)-Absetzung parametrisiert (...). Die Korrelation zwischen dem Abend- und dem Morgenlärm ist durch die 3 dB(A) sehr gering. Durch die Reduktion der Absetzung auf nur 1 dB(A) wird die Korrelation zwischen den beiden Va- riablen mehr als hundertfach verstärkt und damit die Modellqualität und auch dessen Aussagen in bedeutendem Ausmass geschmälert (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 23. Dezember 2020, S. 3 f.)." Diese Ausführungen der Wüest Partner AG sind nachvollziehbar und in sich schlüssig. Sie hat sowohl den Schwellenwert von 3 dB(A) als auch den von 1 dB(A) getestet, was aus statistischer Sicht ein eindeutiges Ergebnis zu Gunsten des höheren Werts eingebracht hat. Es besteht kein Anlass von dieser Fachmeinung abzuweichen, demgemäss der Schwellenwert von 3 dB(A) für den Erhalt einer hohen Modellqualität essentiell ist. Der gegenteilige Standpunkt der Enteigneten vermag nicht zu überzeugen. Es ist nicht einsichtig, weshalb ein deutlicher Qualitätsverlust beim Modell in Kauf genommen werden sollte, vor allem da der Schwellenwert von 3 dB(A) – wie aufgezeigt – mit den akustischen Gegebenheiten in sachli- cher Übereinstimmung steht. Schliesslich gilt es zu bedenken, dass ge- mäss den Berechnungen der Wüest Partner AG ein tieferer Schwellenwert von 1 dB(A) vorliegend sogar zu niedrigeren Minderwerten führt, d.h. sich zu Ungunsten der Enteigneten auswirken könnte. Auch insofern besteht kein Anlass für eine Korrektur der Modellannahme. 16.3.2 Es ist daher festzuhalten, dass der im Modell WP gewählte Schwel- lenwert von 3 dB(A) bei der Tagesrandbelastung aus statistischer Sicht ebenfalls zu befürworten ist. 16.4 16.4.1 Es bleiben die von den Enteigneten geforderten Anpassungen des Modells WP zu prüfen. Um der Abend- und Nachtbelastung in Gockhausen Rechnung zu tragen, schlagen sie konkret vor, eine separate Lärmvariable für den Nachtlärm (1h-Leq 22.00 bis 23.00 Uhr und 23.00 bis 24.00 Uhr) einzuführen. So entfalle die Korrelation mit der Grundbelastung und es könne auf den Schwellenwert von 3 dB(A) verzichtet werden. Als zusätzli- che Anpassung sei ein schematischer Zuschlag zu erwägen, um die für den Südanflug typischen Belastungsmuster abzugelten. Die Wüest Partner AG gibt hierzu zusammengefasst Folgendes zu beden- ken:
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 37 "Kollinearität zwischen zwei Variablen kann auch dann auftreten, wenn sich die Zeiträume der Lärmvariablen nicht überschneiden, da Kollinearität nicht von der zeitlichen oder thematischen Überlappung, sondern von der statisti- schen Abhängigkeit der Variablen abhängt (...). Die von den Beschwerdefüh- renden geforderten Anpassungen des Modells, wie die Einführung einer se- paraten Variablen für Nachtlärm oder schematische Zuschläge, sind metho- disch problematisch und gefährden die Konsistenz und Robustheit des Mo- dells (Wooldridge 2010) als Ganzes (...). Ein pauschaler Zuschlag für Nacht- lärm ist methodisch nicht fundiert, da er die tatsächliche Belastung nicht dif- ferenziert genug widerspiegeln würde. Ein solcher Ansatz widerspricht den Grundprinzipien der hedonischen Modellierung, die auf empirischen Daten basieren (...). Der 1h-Leq (22-23 und 23-24 Uhr) wurde in das Modell aufge- nommen und statistisch analysiert. Dabei stellte sich heraus, dass diese Va- riable keine signifikante Auswirkung auf die Ergebnisse hatte. Das bedeutet, dass die Minderwerte bereits durch die vorhandenen Modellparameter (...) adäquat abgebildet werden (...). Die fehlende Signifikanz des 1h-Leq (22-23 und 23-24 Uhr) unterstreicht, dass die Belastungssituation in Gockhausen keineswegs "exotisch" ist (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 24. Ja- nuar 2025, S. 6 ff.)." Die von den Enteigneten verlangte Anpassung hinsichtlich des Nachtlärms ist gemäss den Angaben der Wüest Partner AG sehr wohl bei der Modell- entwicklung in Betracht gezogen, aber wieder fallen gelassen worden. Ge- mäss den überzeugenden Erläuterungen lässt sie wiederum statistische Nachteile erwarten. Auch ergaben die durchgeführten Tests im Wesentli- chen gleichbleibende Minderwerte. Die Enteigneten vermögen dem keine substanziierten Einwände entgegenzusetzen. Beim geforderten schemati- schen Zuschlag ist sodann einerseits unklar, wie er auszugestalten wäre, und andererseits könnte er laut der Einschätzung der Wüest Partner AG die Aussagekraft des Modells WP an sich gefährden. Von dem geforderten schematischen Zuschlag ist daher ebenfalls abzusehen. 16.4.2 Aus dem Gesagten ergibt sich somit, dass die Enteigneten mit den geltend gemachten Modellanpassungen nicht durchzudringen vermögen. 16.5 16.5.1 Betreffend das Modell WP sind abschliessend die weiteren Rügen sowie Beweisanträge der Parteien zu prüfen. 16.5.2 Die Enteigneten rügen eine Verletzung der Rechtsgleichheit. Sie se- hen im Schwellenwert von 3 dB(A) des Modells WP eine Ungleichbehand- lung namentlich gegenüber den Nürensdorfer Enteignungsfällen, die nach dem Modell MIFLU I beurteilt werden.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 38 Der in Art. 8 BV verankerte Grundsatz der Rechtsgleichheit verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsichtlich ei- ner entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen getrof- fen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnis- sen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (vgl. BGE 147 I 73 E. 6.1, 145 II 206 E. 2.4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei- nes Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 572 ff.; je mit Hinweisen). Die Wüest Partner AG zählt in ihrer Stellungnahme zusammengefasst u.a. die folgenden Unterschiede zwischen den beiden hedonischen Modellen auf: "Das MIFLU I bildet den Zeitraum von 1995 bis 2005 (1. Halbjahr) ab. Eine fordernde Periode für den Immobilienmarkt: um die Jahrtausendwende kos- ten Eigenheime etwa gleich viel, wie 30 Jahre davor (teuerungsbereinigt) (...). Das Wüest Partner-Modell bildet den Zeitraum von 2002 bis 2014 ab. Diese Periode zeichnet sich gegensätzlich durch ein ausserordentliches Wachstum auf dem Immobilienmarkt aus, insbesondere im Segment Stockwerkeigentum (...). Die Fluglärmbelastung aber auch die Siedlungsdichte zusammen mit vielen anderen Faktoren wie die Erschliessung, Infrastruktur usw. sind in den beiden Zeiträumen ebenfalls unterschiedlich (...). Zwischen 1995 und 2005 war die Lärmbelastung durch Strassenverkehr tiefer als während dem Zeit- raum von 2002 bis 2014 (...). Die Modellentwicklung der beiden Modelle liegt fast zwei Jahrzehnte auseinander. Das in einer aus Daten-, IT- und Modell- perspektive äusserst dynamischen Zeit (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 19. März 2024, S. 4 ff.)." Gemäss den überzeugenden Ausführungen der Wüest Partner AG unter- scheiden sich die beiden Modelle in zahlreichen Punkten. Vorliegend dient der strittige Schwellenwert von 3 dB(A) insbesondere dazu, statistisch va- lide Ergebnisse im Modell WP sicherzustellen. Die Abweichung von den Modellannahmen im MIFLU I ist damit sachlich begründet und eine Verlet- zung des Rechtsgleichheitsgebots ist nicht ersichtlich. Soweit die Enteig- nerin in dem Zusammenhang anmerkt, dass das Modell WP auch für Ent- eignungsfälle anderer Gemeinden wie Nürensdorf verlässliche Ergebnisse ab 2004 liefere und deshalb anstelle des Modells MIFLU I trete, so liegt diese Fragestellung ausserhalb des Streitgegenstandes und braucht vor- liegend nicht geklärt zu werden. 16.5.3 Die Enteignerin ihrerseits rügt in der Duplik, dass die Kritik der Ent- eigneten am Modell WP als treuwidrig zu erachten sei.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 39 Mit Art. 5 Abs. 3 BV sind auch Private im Verkehr mit Behörden gehalten, nach Treu und Glauben zu handeln, insbesondere sich nicht widersprüch- lich zu verhalten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 717 mit Hin- weisen). Privaten kommt jedoch gleichzeitig eine grundrechtlich fundierte Entscheidungsfreiheit zu, die auch beinhaltet, von einmal eingenommenen Standpunkten wieder abzurücken. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene Handeln (vgl. Urteil des BGer 1C_254/2022 vom 29. August 2023 E. 3.4 mit Hinweisen). Die Bindung Privater an ihr Vorverhalten darf daher nur unter bestimmten Vorausset- zungen angenommen werden (vgl. Urteile des BVGer B-4596/2019 vom 5. Juni 2023 E. 1.2.10.1 und B-5903/2014 vom 30. Oktober 2017 E. 1.3.2, je mit weiteren Hinweisen). Aus den Vorakten ergibt sich, dass die Enteigneten mit Stellungnahme vom 19. März 2019 nur ihr grundsätzliches Einverständnis zur Anwendung des Modells WP erklärten, dies vorbehältlich einer allfälligen Ergänzung um eine Variable "Fluglärm abends". Die Enteigneten signalisierten damit schon frühzeitig, dass sie Klärungsbedarf beim Modell hinsichtlich der abendlichen Lärmbelastung sehen. Ihre materiellen Kritikpunkte bauten sie – in Wahrnehmung ihrer Parteirechte – im Laufe des Verfahrens weiter aus. Es ist nicht ersichtlich, dass den Enteigneten deswegen ein widersprüchli- ches Handeln vorzuhalten wäre, die sogar zu einer Gebundenheit an ihr eigenes Vorverhalten im Sinne der Rechtsprechung führen könnte. Die Rüge der Enteignerin, es liege ein treuwidriges Verhalten seitens der Ent- eigneten vor, erweist sich damit als unbegründet. 16.5.4 Die Enteigneten stellen den Beweisantrag, es sei eine sachverstän- dige Person mit Fachkenntnissen im Bereich der Hedonik beizuziehen. Auch sei zu klären, weshalb die Vorinstanz eine Weiterentwicklung des Modells MIFLU I in Betracht gezogen und dann doch darauf verzichtet habe. Das Modell WP wurde vom wissenschaftlichen Begleitgremium sowie von der ZKB überprüft (vgl. Stellungnahmen von Prof. Philippe Thalmann und Prof. Peter Kugler vom 27. resp. 28. Februar 2017 und Stellungnahme der ZKB vom März 2017). Demnach wurde schon bei der Entwicklung selbst darauf geachtet, dass sich das Modell auf eine möglichst breite statistische und ökonometrische Expertise stützen kann. Als zentrales Element des Modells WP darf davon ausgegangen werden, dass der hier strittige Schwellenwert von 3 dB(A) Bestandteil dieser Kontrollen war, auch wenn der Wert selbst in den Stellungnahmen des Begleitgremiums und der ZKB
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 40 nicht ausführlich erörtert wurde. Hinweise, die auf Versäumnisse in der ex- ternen wissenschaftlichen Überprüfung schliessen lassen, sind keine er- kennbar und werden von den Enteigneten nicht substantiiert vorgebracht. Angesichts dieser Gegebenheiten war das erforderliche Fachwissen im Verfahren vorhanden und es ist von einer zusätzlichen Überprüfung des Modells durch eine Person mit Fachkenntnissen im Bereich der Hedonik abzusehen. Die Vorinstanz durfte den entsprechenden Beweisantrag der Enteigneten in antizipierter Beweiswürdigung abweisen. Das Gleiche gilt für das Beschwerdeverfahren. Da mit dem Modell WP grundsätzlich ein taugliches Modell existiert, braucht nicht mehr geklärt zu werden, aus wel- chen Gründen die Vorinstanz eine Weiterentwicklung des Modells MIFLU I zunächst in Betracht gezogen und dann darauf verzichtet hat. 17. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist zusammenfassend festzu- halten, dass das neu entwickelte hedonische Modell WP als Parteigutach- ten der freien Beweiswürdigung unterliegt. Die Behauptung der Enteigne- ten, die Wüest Partner AG sei dem Einfluss der Enteignerin ausgesetzt ge- wesen, erweist sich als unbegründet. Das Modell WP entspricht in Bezug auf den strittigen Schwellenwert von 3 dB(A) dem wissenschaftlichen Stand. Das Modell ist grundsätzlich als geeignet anzusehen, den fluglärm- bedingten Minderwert der Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) im Südanflugbereich des Flughafens zu schätzen. Die von den Enteigneten geforderten Anpassun- gen erweisen sich hingegen als nicht sachgerecht und sind im Hinblick auf den Erhalt der Modellqualität abzulehnen. Die Beweisanträge der Enteig- neten auf Einholung eines Berichts der EMPA sowie auf eine gutachterliche Überprüfung des hedonischen Modells WP sind abzuweisen. Die Frage, ob das Modell WP zukünftig für die gesamte Flughafenregion anstelle des Modells MIFLU I anwendbar wäre, hat hier offenzubleiben. Der angefochtene Schätzungsentscheid ist somit insoweit zu bestätigen, als bei den Liegenschaften der Enteigneten 2, 3 und 5 (Einfamilienhäuser) von Minderwerten zwischen 8.52 % und 9.33 % auszugehen ist. Der Min- derwert bei der Liegenschaft der Enteigneten 1 (Stockwerkeigentum) ist nachfolgend noch gesondert zu behandeln.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 41 Stockwerkeigentum 18. 18.1 Das Modell WP unterscheidet bei der Minderwertermittlung zwischen Einfamilienhäusern (nachfolgend: Modell WP/EFH) und Objekten im Stockwerkeigentum (nachfolgend: Modell WP/STWE). Beim Stockwerkei- gentum der Enteigneten 1 (...) ist zu prüfen, wie der Minderwert zu ermit- teln ist. Im Streit stehen (...) vermietete Stockwerkeigentumseinheiten ei- ner (...) Wohnüberbauung (vgl. Schätzungsbericht vom 18. November 2022, S. 2). 18.2 Im Schriftenwechsel wiesen beide Parteien zutreffend darauf hin, dass im angefochtenen Schätzungsentscheid ein redaktionelles Versehen beim angegebenen Minderwert des Stockwerkeigentums der Enteigne- ten 1 zu verzeichnen ist: In E. 3.5.5 des Schätzungsentscheids hielt die Vorinstanz im Ergebnis fest, dass die mit dem Modell WP ermittelten Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 zwischen 8.52 % und 9.33 % lägen. Wie sich den Vorakten entnehmen lässt, stammen all diese Werte aus dem Modell WP/EFH (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Vorgängig in E. 3.3.9 des Entscheids befasste sich die Vorinstanz aber gesondert mit dem Modell WP/STWE und befürwortete dessen An- wendung im Südanflugbereich des Flughafens. Gestützt auf diesen Ge- samtzusammenhang ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz den Min- derwert des Stockwerkeigentums der Enteigneten 1 eigentlich auf 5.76 % gemäss Modell WP/STWE festgelegt hat und es sich bei dem genannten Wert von 9.33 % gemäss Modell WP/EFH um einen blossen Redaktions- fehler handelt. Der angefochtene Schätzungsentscheid ist in diesem Sinne nach seinem wirklichen rechtlichen Bedeutungsgehalt (Minderwert von 5.76 % gemäss Modell WP/STWE) zu verstehen, vor allem da sich vorlie- gend keine Fragen des Vertrauensschutzes stellen (vgl. auch BGE 147 V 369 E. 4.2.1, 141 V 255 E. 1.2; Urteil des BVGer A-4803/2022 vom 21. Ja- nuar 2025 E. 1.4.3). 19. 19.1 In Bezug auf das Modell WP/STWE beantragen die Enteigneten, dass der fluglärmbedingte Minderwert bei Stockwerkeigentum nach denselben Entwertungssätzen wie für Einfamilienhäuser zu bestimmen sei. Die
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 42 Preisentwicklung beider Segmente verlaufe im Wesentlichen parallel. Ihr Standpunkt entspreche der Annahme des Bundesgerichts, dass unter- schiedliche Kategorien von Wohnnutzungen nach vergleichbaren Entwer- tungssätzen zu entschädigen seien (vgl. BGE 134 II 160 E. 14.1). Zwar möge es zutreffen, dass das Stockwerkeigentum seit der Finanzkrise 2008/2009 vermehrt als Anlageobjekt diene, das vermietet werde und so weniger preissensitiv auf Fluglärm reagiere. Es sei aber zu berücksichti- gen, dass dieser Effekt erst ab der Finanzkrise und zudem schleichend eingesetzt habe, d.h. mehr als 10 Jahre nach Eintritt des Schadens durch die Einführung der Südanflüge im Herbst 2003. Hätte die Vorinstanz die Entschädigungsforderung innert angemessener Frist beurteilt, wäre der Markteffekt noch gar nicht bekannt gewesen. Der Minderwert des Stock- werkeigentums der Enteigneten 1 sei zu korrigieren. 19.2 Die Enteignerin stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, es handle sich bei der Liegenschaft der Enteigneten 1 um eine Ertragsliegen- schaft, weshalb das Modell WP/STWE gar nicht zur Anwendung gelange. Im Übrigen hält sie am Modell WP/STWE unverändert fest. In der Begrün- dung führt sie aus, dass die Enteigneten sich nur auf vage konjunkturelle Vermutungen zum Stockwerkeigentum stützen würden. Der Standpunkt der Enteigneten, wonach eine etwa parallele Preisentwicklung bei Einfami- lienhäusern und Stockwerkeigentum eine vergleichbare Entwicklung der Fluglärmabschläge erwarten lasse, sei angesichts der Ausführungen der Wüest Partner AG nicht haltbar. Überdies sei zu beachten, dass das Modell WP/STWE bereits im Jahr 2017 vorgelegen habe. 19.3 Die Vorinstanz vertritt die Ansicht, dass für das Stockwerkeigentum im Südanflugbereich des Flughafens das Modell WP/STWE anzuwenden sei, wobei sie zur Begründung insbesondere auf die Stellungnahmen der Wü- est Partner AG verweist. Der fluglärmbedingte Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten 1 sei daher auf 5.76 % gemäss Modell WP/STWE festzu- legen (eigentlicher Bedeutungsgehalt des angefochtenen Schätzungsent- scheids; vgl. vorstehend E. 18.2). 20. 20.1 Die ursprüngliche Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von der Annahme geprägt, dass die Fluglärmbelastung grundsätzlich zu ähnlichen Minderwerten bei den verschiedenen Immobilienkategorien führt. In Bezug auf die Ertragsliegenschaften zog das Bundesgericht Folgendes in Erwä- gung: Ergebe sich anhand des MIFLU-Modells, dass das selbst genutzte
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 43 Wohneigentum in einem bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die Mehr- familienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt würden (BGE 134 II 160 E. 14.1; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 12.3; Urteil des BVGer A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 24.2.8). In BGE 142 II 136 ging das Bundesgericht des Weiteren davon aus, dass selbstgenutztes Wohneigentum tendenziell empfindlicher auf Fluglärm reagiere als vermietete Mehrfamilienhäuser in gleicher Lage, schon weil Selbstnutzer sich langfristig einrichteten und deshalb gestei- gerte Erwartungen an die Wohnlage hätten als Mieter, die umziehen könn- ten, wenn es ihnen zu lärmig werde (E. 4.5). Mit der hier strittigen Frage, wie es sich mit der fluglärmbedingten Entwertung von Stockwerkeigentum im Vergleich zu Einfamilienhäusern verhält, hat sich die Rechtsprechung soweit erkennbar noch nicht vertieft befasst. 20.2 Beim Modell WP/STWE resultieren generell tiefere fluglärmbedingte Minderwerte als beim Modell WP/EFH. Entsprechend beträgt der fluglärm- bedingte Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten 1 gemäss Modell WP STWE 5.76 %, während er gemäss Modell WP/EFH bei 9.33 % liegt (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Zur Begründung der unterschiedlichen Werte führt die Wüest Partner AG aus immobilienökonometrischer Sicht mehrere Gründe an: "Während Einfamilienhäuser zu einer überwiegenden Mehrheit (ca. 90 %, NZZ/Wüest Partner 2020) selbstgenutzt wird durch die Besitzenden/Kaufen- den, zeigt Segment Stockwerkeigentum ein anderes Muster auf. Eine genaue Zahl ist nicht ermittelbar, aber Schätzungen haben ergeben, dass in der Schweiz rund 30 % (Credit Suisse 2020, Berechnungen Wüest Partner) aller Eigentumswohnungen (im Erstwohnsitz) nicht durch die Besitzenden/Kaufen- den selbst bewohnt werden, sondern als Mietwohnungen betrieben werden. Die Tendenz, Stockwerkeigentum als Anlageobjekt (Buy-to-let) zu erwerben, hat sich in der Periode von 2002-2014 deutlich verstärkt (Credit Suisse 2020; Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 25. Januar 2022, S. 3 f.)." "Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bedienen unterschiedliche Ziel- gruppen, die Fluglärm unterschiedlich bewerten (Palmquist 1992). Dies er- klärt, warum die Reduktion der Preisabschläge für Fluglärm nicht linear oder gleichartig zwischen den beiden Immobilientypen verläuft (...). Einfamilien- häuser werden typischerweise von Käufern mit höherer finanzieller Kapazität erworben, die stärker auf langfristige Lebensqualität und Wohnlage achten. Fluglärm kann für diese Käufergruppe ein entscheidendes Ausschlusskrite- rium sein (...). Im Gegensatz dazu wird Stockwerkeigentum oft von Käufern mit begrenztem Budget nachgefragt, die bereit sind, Kompromisse (z.B. in Bezug auf Lärmbelastung) einzugehen, wenn die Immobilie andere Vorteile
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 44 wie Erschwinglichkeit oder eine zentrale Lage bietet (...). Die beobachtete Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum zeigten ein vergleichbares Muster, doch die zugrunde liegende Nachfrage und Angebots- dynamik unterscheidet sich erheblich (...). Stockwerkeigentum: Der Zeitraum von 2002 bis 2014 war geprägt von einer hohen Nachfrage nach erschwing- lichem Wohnraum, insbesondere in urbanen und suburbanen Gebieten. Diese Nachfrage führte dazu, dass negative Faktoren (bspw. Fluglärm) relativ betrachtet weniger stark ins Gewicht fielen. Zudem profitierten Stockwerkei- gentümer von einem breiteren Käuferpool, einschliesslich Investoren, die Fluglärm als weniger entscheidend bewerten (...). Einfamilienhäuser bleiben ein Premiumprodukt, bei dem die Käufergruppe stärker auf Lebensqualität achtet. Hier wirkt sich Fluglärm nachhaltiger auf die Preisgestaltung aus, da Käufer sensibler auf solche Belastungen reagieren (Schipper et al. 1998; Stel- lungnahme der Wüest Partner AG vom 24. Januar 2025, S. 4 f.)." Trotz vergleichbarer Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Stock- werkeigentum erachtet die Wüest Partner AG es demnach als sachge- recht, dass beim Modell WP/STWE die Preisabschläge für Fluglärm vom Modell WP/EFH abweichen. Auch wenn die deutliche Differenz zwischen den beiden Segmenten zunächst überraschend erscheint, so erweisen sich die hierfür dargelegten Gründe der unterschiedlichen Marktdynamiken und Kaufpräferenzen doch als fundiert und in sich schlüssig. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, um an der Richtigkeit der fachlichen Ausführun- gen der Wüest Partner AG zu zweifeln. Die bisherige Annahme der Recht- sprechung ist daher dahingehend zu präzisieren, dass grundsätzlich Ein- familienhäuser tendenziell empfindlicher auf Fluglärm reagieren als Stock- werkeigentum in gleicher Lage. Soweit sich die Enteigneten demgegenüber auf den Zeitrahmen von 10 Jahren seit Einführung der Südanflüge berufen, rechtfertigen diese Vor- bringen noch keine Abweichung vom Modell WP/STWE. Es mag zutreffend sein, dass erst mit der Finanzkrise von 2008/2009, d.h. rund sechs Jahre nach Einführung der Südanflüge, die Tendenz sich verstärkt hat, Stockwer- keigentum zu Anlagezwecken zu erwerben, was mit einer geringeren Flug- lärmsensibilität verbunden ist. Es ist aber nicht einsichtig, dass sich die beiden Märkte erst mit der Finanzkrise unterschiedlich entwickelt hätten. Insbesondere dürften schon bei Einführung der Südanflüge im Herbst 2003 die grundsätzlichen Überlegungen der Wüest Partner AG zutreffend gewe- sen sein, dass die Käuferschaft von Stockwerkeigentum eher preisgünsti- gen Wohnraum nachfragte und deswegen eher bereit war, Fluglärm zu dul- den als die Käuferschaft von Einfamilienhäusern. Insofern kann auch nicht davon gesprochen werden, dass nur die überlange Verfahrensdauer zu ei- ner Beurteilung zu Ungunsten des Standpunkts der Enteigneten geführt hätte.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 45 20.3 Im konkreten Fall ist die Anwendung des Modells WP/STWE jedoch aus anderen Gründen, nämlich im Hinblick auf das Modell ESchK, abzu- lehnen. Es darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass für die Ertragslie- genschaften im Bereich der Südanflüge weiterhin das hedonische Modell ESchK Anwendung findet (vgl. nachstehend E. 22 ff.). Bei der Liegenschaft der Enteigneten 1 handelt es sich um (...) vermietete Stockwerkeigentums- einheiten einer Wohnüberbauung, was einer Ertragsliegenschaft zumin- dest nahekommt. In Berücksichtigung dessen wurde im Schätzungsbericht vom 18. November 2022 denn auch der Mittelwert des Modells WP/STWE und des Modells ESchK gewählt. Nach dem Modell WP/STWE beträgt der Minderwert 5.76 %, während gemäss dem Modell ESchK sich folgende Minderwerte je nach Wahl des Entwertungssatzes ergeben: Minimalwert Mittelwert Maximalwert Beta -0.90 % -1.25 % -1.60 % Schwelle 45 45 45 Minderwert in Prozent -5.26 % -7.23 % -9.15 % (vgl. Schätzungsbericht vom 18. November 2022, S. 11 ff.) Vorliegend ist der maximale Entwertungssatz von -1.60 % pro dB über der Grundbelastung von 45 dB relevant, dies unter Verweis auf die nachste- hende E. 26 betreffend Modell ESchK. Die dortigen Ausführungen zur Lie- genschaft des Enteigneten 4 treffen analog auch auf die Liegenschaft der Enteigneten 1 zu. Bei Anwendung des Modells ESchK beträgt der Minder- wert demnach 9.15 %, wohingegen er gemäss Modell WP/STWE nur bei 5.76 % liegt. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb der fluglärmbedingte Min- derwert des Stockwerkeigentums deutlich tiefer ausfallen sollte als bei ei- ner Ertragsliegenschaft. Solche Gründe lassen sich auch den fachlichen Stellungnahmen der Wüest Partner AG nicht entnehmen. Vielmehr weist sie in anderem Zusammenhang darauf hin, dass der Stockwerkeigentums- markt eine grosse Überschneidung mit dem Mietwohnungsmarkt aufweise (vgl. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 25. Januar 2022, S. 5). Die dargelegte Rechtsprechung geht davon aus, dass Ertragsliegenschaften zumindest keiner höheren fluglärmbedingten Entwertung ausgesetzt sind als die anderen Liegenschaftskategorien in gleicher Lage (vgl. BGE 142 II 136 E. 4.5). Es besteht kein Anlass, davon abzuweichen. Um eine deutli- che, sachlich nicht gerechtfertigte Schlechterstellung des Stockwerkeigen- tums gegenüber den Ertragsliegenschaften zu vermeiden und eine in sich
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 46 konsistente Rechtsprechung im Bereich der Südanflüge sicherzustellen, ist es daher angezeigt, den Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten 1 nicht nach dem Modell WP/STWE (5.76 %), sondern nach dem Modell ESchK (9.15 %) zu bestimmen. Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid mit diesem Aspekt nicht auseinandergesetzt. Es rechtfertigt sich daher, in das Schätzungsermessen der Vorinstanz korrigierend einzugrei- fen (vgl. vorstehend E. 2.1). Soweit die Enteigneten darüber hinaus die Anwendung des Modells WP/EFH (9.33 %) anstreben, ist dies im konkreten Fall nicht gerechtfertigt. Einerseits weist die Liegenschaft der Enteigneten 1 zumindest Ähnlichkei- ten zu einer Ertragsliegenschaft auf, weshalb die Anwendung des Modells ESchK geeigneter erscheint als das Modell WP/EFH. Anderseits gilt es in erster Linie eine deutliche Schlechterstellung des Stockwerkeigentums ge- genüber den Ertragsliegenschaften im Bereich der Südanflüge zu vermeiden, nicht aber eine Besserstellung zu gewährleisten. 21. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist somit zu erkennen, dass das Modell WP/STWE inhaltlich nicht zu beanstanden ist. Die bisherige Annahme der Rechtsprechung ist dahingehend zu präzisieren, dass Einfa- milienhäuser tendenziell empfindlicher auf Fluglärm reagieren als Stock- werkeigentum in gleicher Lage. Vorliegend ist dennoch der Minderwert des vermieteten Stockwerkeigentums der Enteigneten 1 nicht nach dem Modell WP/STWE (5.76 %), sondern nach dem Modell ESchK (9.15 % [bei einem maximalen Entwertungssatz von -1.60 % für die Grundbelastung 45]) fest- zulegen. Denn nur auf diese Weise lässt sich eine deutliche, sachlich nicht gerechtfertigte Schlechterstellung des Stockwerkeigentums gegenüber den Ertragsliegenschaften vermeiden und eine in sich konsistente Recht- sprechung im Bereich der Südanflüge sicherstellen. Die Beschwerde der Enteigneten ist in diesem Punkt als teilweise begründet zu erachten. So- weit sie darüber hinaus die Anwendung des leicht höheren Minderwerts von 9.33 % gemäss Modell WP/EFH anstreben, erweist sich ihre Be- schwerde als unbegründet. Das hedonische Modell ESchK (Ertragsliegenschaften) 22. 22.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid zog die Vorinstanz das bis- herige hedonische Modell ESchK bei, um den fluglärmbedingten
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 47 Minderwert der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 (...) zu schätzen. Dabei ging sie vom mittleren Entwertungssatz von -1.25 % pro dB für die Grundbelastung 45 aus, was einen Minderwert von 7.11 % ergab. 22.2 In BGE 134 II 160 hielt das Bundesgericht fest, dass auch für Ertrags- liegenschaften, die Wohnzwecken dienten und sich nicht für eine andere, weniger lärmempfindliche Nutzung eigneten, eine schematische Beurtei- lung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen habe. Es seien ein Ras- ter bzw. die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der immis- sionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen (E. 13 f.). In der Folge liess die Vorinstanz unter Verantwortung eines ihrer Fachrichter, Prof. Donato Scognamiglio, das hedonische Modell ESchK entwickeln. Das Bundesgericht hat sich mit diesem Modell eingehend aus- einandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 138 II 77). 22.3 Das Modell ESchK basiert auf der Transaktionsdatenbank von Rendi- teliegenschaften der IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG). Insgesamt konnten 1925 Daten über effektive Transaktio- nen von vermieteten Liegenschaften im Zeitraum 1997 bis 2008 (ohne Übergänge durch Erbschaft oder Schenkung) für die Berechnung des hedonischen Modells verwendet werden. Jeder Transaktion wurden nach einem standardisierten Modell rund 50 Faktoren zur Immobilie (wie Grund- stücksfläche, Servitute, Baujahr und Bauqualität, Wohnungsgrössen, An- zahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage der Gemeinde) zugewiesen. Die Fluglärmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten hektargenau ermittelt. Mit der statistischen Methode der Regressionsanalyse wurde aus den er- fassten Daten der Einfluss der Fluglärmbelastung auf den Wert der Immo- bilie berechnet. Dabei wurden sechs verschiedene Lärmspezifikationen getestet, die jeweils mit 12 verschiedenen Kombinationen von Objekt- und Lagevariablen berechnet wurden. Als statistisch signifikant erwiesen sich die Lärmspezifikationen Grundbelastung 45 und Grundbelastung 50, bei denen die Wertminderung (in Prozenten des Liegenschaftswerts) pro De- zibel Fluglärm (anhand des von 6.00 bis 22.00 Uhr gemittelten Dauer- schallpegels Leq16) über der Grenze von 45 bzw. 50 dB berechnet wird. Die Berechnungen ergaben Werte zwischen -0.9 % bis -1.6 % pro dB über Grundbelastung 45 und von -1.2 % bis -2.4 % pro dB über Grundbelas- tung 50 (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.1).
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 48 23. 23.1 Die Enteigneten beantragen in ihrer Beschwerde, es sei zur Bestim- mung des Minderwerts der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 der ma- ximale Entwertungssatz von -1.6 % pro dB für die Grundbelastung 45 im Modell ESchK anzuwenden, eventualiter der Wert von -1.4 % pro dB. Zur Begründung verweisen sie im Wesentlichen auf die hohe Morgenbelastung der Südanflüge sowie auf die oft vorkommende hohe Abend- und Nacht- belastung, die zu äusserst störenden Aufwachreaktionen resp. Einschlaf- störungen führen würden. Der Maximalsatz sei die logische Konsequenz der Unzulänglichkeiten im Modell ESchK, welches allein auf den 16h-Leq abstelle. Ihr Standpunkt entspreche der Annahme des Bundesgerichts, dass unterschiedliche Kategorien von Wohnnutzungen nach vergleichba- ren Entwertungssätzen zu entschädigen seien (vgl. BGE 134 II 160 E. 14.1). Die Vorinstanz habe den mittleren Entwertungssatz von -1.25 % angewandt, ohne sich mit dem geforderten Maximalwert auseinan- derzusetzen, weshalb eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge- hör zu rügen sei. Angesichts der überlangen Verfahrensdauer hätte die Vorinstanz genügend Zeit gehabt, den Besonderheiten von Ertragsliegen- schaften im Bereich des Südanflugs Rechnung zu tragen. Es dürfe nun nicht aus verfahrensökonomischen Gründen auf ein Modell abgestellt wer- den, das zur Verneinung der Schwere des Schadens führe. 23.2 Die Enteignerin vertritt in der Beschwerdeantwort den Standpunkt, dass der bisherige Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelas- tung 45 im Modell ESchK anwendbar sei. Der im Schätzungsentscheid an- gewandte Mittelwert von -1.25 % widerspreche der Rechtsprechung (vgl. BGE 138 II 77 E. 12, 142 II 136 E. 4) und gehe mit einer Ungleichbehand- lung einher. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb im Süden anders zu verfahren sei als im Osten des Flughafens oder in der übrigen Flughafen- region. Indem die Vorinstanz willkürlich und ohne wissenschaftliche Grund- lagen den Mittelwert gewählt habe, sei eine verpönte normative Wertkor- rektur zu verzeichnen. Bei der Modellentwicklung hätten sich der Morgen- und Abendlärm in den Tests als nicht signifikant erwiesen, weshalb allein auf den 16h-Leq zurückgegriffen worden sei. Auch laute der Mittelwert ge- mäss den Materialien zum Modell ESchK -1.2 % und nicht -1.25 %. Die Morgen- und Abendbelastung lasse sich nicht mittels eines höheren Ent- wertungssatzes im Modell abbilden. Das Modell ESchK verwende Datensätze aus der ganzen Schweiz, weshalb für eine isolierte Betrach- tung in Bezug auf den Süden des Flughafens auch insofern kein Raum bestehe. Mit dem hedonischen Ansatz würden die Auswirkungen des
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 49 Fluglärms in einer generalisierten Weise nachgewiesen. Schliesslich führe die vorinstanzliche Anpassung zu höheren Minderwerten als beim Modell WP/STWE, was die bundesgerichtlichen Leitlinien ins genaue Gegenteil verkehre. Sollte ungeachtet dessen die Morgen- bzw. Abendbelastung be- rücksichtigt werden, müsse das Modell ESchK von Grund auf neu erstellt werden. 23.3 Die Vorinstanz spricht sich im angefochtenen Schätzungsentscheid sowie in der Vernehmlassung dafür aus, bei der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 im Süden des Flughafens das bisherige Modell ESchK an- zuwenden. Die für die Südanflüge errechneten Lärmwerte des 16h-Leq ergäben sich zu einem guten Teil aus den beiden Randstunden-Werten am Abend und insbesondere am Morgen. Das seien (gerichtsnotorisch) sen- sible Zeiten mit besonders grosser Störwirkung. Es sei deshalb ermes- sensweise innerhalb des Rahmens der Preissensitivität, die das Modell ESchK vorgebe, der mittlere Entwertungssatz von -1.25 % pro dB für die Grundbelastung 45 zu verwenden. Der so ermittelte Minderwert betrage 7.11 %. Die Vorbringen der Enteignerin zur Beibehaltung des bisherigen Entwertungssatzes seien dagegen im Einzelnen als unbegründet zu erach- ten. 24. 24.1 Erstens ist zu prüfen, ob die Vorinstanz das bisherige Modell ESchK zu Recht beibehielt, um den Minderwert der Ertragsliegenschaft des Ent- eigneten 4 im Südanflugbereich des Flughafens zu ermitteln. 24.2 Das Bundesgericht liess es in BGE 138 II 77 zunächst offen, ob das Modell ESchK für Ertragsliegenschaften auch aus Gemeinden angewandt werden kann, in denen lediglich in den frühen Morgenstunden (Südan- flüge) bzw. am Abend (Ostanflüge) übermässiger Fluglärm herrscht (nicht publ. E. 10.3). In BGE 142 II 136 erkannte das Bundesgericht, dass der fluglärmbedingte Minderwert von Ertragsliegenschaften auch in Gemein- den mit abendlichen und nächtlichen Ostanflügen nach dem Modell ESchK berechnet werden darf. Zur Begründung erwog es, dass zwar die gering- fügigen Auswirkungen der abendlichen und nächtlichen Ostanflüge auf die Minderwerte gemäss Modell ESchK Zweifel an dessen Anwendbarkeit auf die spezielle Situation im Osten des Flughafens wecken würden. Jedoch erscheine das vom Bundesverwaltungsgericht gewählte Vorgehen proble- matisch, ohne weitere Abklärungen das Modell MIFLU I mit geringfügigen Abstrichen beim Entwertungssatz auf Ertragsliegenschaften anzuwenden
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 50 (E. 4.5 mit weiteren Hinweisen). Des Weiteren führte das Bundesgericht aus, es sei fraglich, ob genügend Transaktionsdaten zur Verfügung stün- den, um ein tragfähiges Modell für die vom Ostanflug betroffenen Gemein- den zu entwickeln. Zudem bestehe die Gefahr, dass jede Änderung des Modells zu neuen – wenn auch anderen – Ungleichbehandlungen führe. Schliesslich erscheine es unter dem Blickwinkel der Verfahrensdauer vor- dringlich, dass die Entschädigungsverfahren alsbald zum Abschluss ge- bracht würden. Den Enteigneten sei nicht damit gedient, wenn sich die Ent- schädigungsleistungen durch komplexe Abklärungen erheblich verzögern würden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer leicht höheren Entschädi- gung führen könnte. Gründe der Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit wie auch das Beschleunigungsgebot sprächen deshalb für die Beibehal- tung des Modells ESchK bei den Ostanflügen über Kloten (E. 4.6). 24.3 Bei der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 ist zur besonders sen- siblen Morgenstunde (1h-Leq von 6.00 bis 7.00 Uhr) eine konzentrierte Lärmbelastung von rund 60 dB(A) ausgewiesen, was als übermässig zu qualifizieren ist (vgl. hierzu ausführlich nachstehend E. 34 f.). Im Übrigen werden die Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss geltender LSV für den Tag und die Nachtstunden unterschritten. Das Modell ESchK berücksichtigt (anders als das Modell MIFLU I oder das Modell WP) als Lärmfaktor allein die Grundbelastung (16h-Leq von 6.00 bis 22.00 Uhr). Wie bei den abend- lichen Ostanflügen sind daher auch bei den morgendlichen Südanflügen Zweifel angebracht, ob das Modell der konzentrierten Tagesrandbelastung ausreichend Rechnung trägt. Jedoch dürften auch hier kaum genügend Transaktionsdaten von Ertragsliegenschaften zur Verfügung stehen, um ein eigenes tragfähiges Modell für die vom Südanflug betroffenen Gemein- den zu entwickeln. Ebenso besteht die Gefahr, dass ein neues Modell zu Ungleichbehandlungen führen könnte. Schliesslich gilt es, das vorliegende Verfahren – gemäss der nachdrücklichen Aufforderung des Bundesge- richts im ersten Rechtsgang – möglichst rasch zum Abschluss zu bringen. Diese Ermahnung wird durch die eingangs erkannte Rechtsverzögerung nicht hinfällig, sondern erhält vielmehr ein noch stärkeres Gewicht. Es würde zu einer weiteren, nicht vertretbaren Verfahrensverzögerung führen, wenn zum jetzigen Zeitpunkt ein neues hedonisches Modell für die Ertrags- liegenschaften ausgearbeitet werden müsste. Es sprechen damit gewich- tige Gründe für die Anwendung des Modells ESchK. Allerdings ist mit den Enteigneten dahingehend einig zu gehen, dass die verstärkte Beachtung der Prozessökonomie sich in materieller Hinsicht nicht entscheidend zu ihren Lasten auswirken darf. Anders als in den vom
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 51 Bundesgericht beurteilten Entschädigungsfällen betreffend Ostanflüge über Kloten geht es hier nicht nur darum, ob die Enteigneten eine leicht höhere Entschädigung erhalten könnten, sondern ob die Entschädigung wegen der fehlenden Schwere des Schadens ganz entfällt. Insbesondere in diesem Punkt besteht ein wesentlicher Unterschied zum BGE 142 II 136. Bei dieser Ausgangslage ist festzuhalten, dass das Modell ESchK zwar grundsätzlich auch für die Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 im Süd- anflugbereich des Flughafens beizubehalten ist, jedoch ist die Unzuläng- lichkeit des Modells hinsichtlich der besonders sensiblen Morgenstunde angemessen aufzufangen. 24.4 Das Modell ESchK ist daher – mit dem genannten Vorbehalt – grund- sätzlich anwendbar, um den Minderwert der Ertragsliegenschaft des Ent- eigneten 4 zu bestimmen. 25. 25.1 Zweitens ist die von der Enteignerin eingebrachte Grundsatzfrage zu klären, ob beim Modell ESchK überhaupt vom bisherigen minimalen Ent- wertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelastung 45 abgewichen werden darf. 25.2 Hierbei ist zunächst auf die Ausführungen im Bericht Modell ESchK vom 24. September 2009 zu verweisen. Zum Entwertungssatz wird zusam- mengefasst Folgendes festgehalten: "Fluglärm hat einen messbaren und signifikanten Einfluss auf die Transakti- onspreise von Renditeliegenschaften. Die Preissensitivität liegt gerundet zwi- schen mindestens -0.9 % und maximal -1.6 % pro dB bei einer Grenze von 45 dB (Grundbelastung 45). Vergleicht man diese Ergebnisse mit den MI- FLU l Minderwerten 1997 (EFH) für die gleichen Adressen, stellt man fest, dass der minimale Minderwert (-0.9 %) leicht tiefer ist als der MIFLU I Minder- wert. Welcher Wert schlussendlich innerhalb der Bandbreite (-0.9 % bis -1.6 %) gewählt wird, ist eine Ermessensfrage. Ebenso wie die Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwertes erst bei 50 dB beginnen soll, da- für mit einer Entschädigung, die zwischen -1.2 % und -2.4 % liegt (Bericht Modell ESchK, S. 30)." Das Modell ESchK selbst gibt somit beim Entwertungssatz keinen festen Wert, sondern eine statistisch vertretbare Bandbreite vor. Mit der Vorinstanz ist dementsprechend einig zu gehen, dass das Modell diesbe- züglich Raum für Anpassungen im Einzelfall eröffnet.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 52 25.3 Was die bestehende Rechtsprechung betrifft, so zog das Bundesge- richt in BGE 134 II 160 in Bezug auf Ertragsliegenschaften Folgendes in Erwägung: Ergebe sich anhand des MIFLU-Modells, dass das selbst ge- nutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die Mehr- familienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt würden (E. 14.1). Entsprechend der da- mals verbindlichen Erwägungen des Rückweisungsentscheids wählte die Vorinstanz daraufhin innerhalb der im Modell ESchK berechneten Band- breite den geringsten Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbe- lastung 45 aus, der leicht unter demjenigen lag, der sich gemäss MIFLU I ergeben hätte. Dieses Vorgehen wurde im Beschwerdeverfahren bestätigt (BGE 138 II 77 E. 12.3; Urteil des BVGer A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 24.2.8). Soweit sich die Enteignerin auf diese Rechtsprechung be- ruft, ist zu entgegnen, dass das Bundesgericht die Anwendung des mini- malen Entwertungssatzes damals ausdrücklich im Hinblick auf das Modell MIFLU I und aufgrund der Bindungswirkung seines Rückweisungsent- scheids schützte. Die Süd- und Ostanflüge wurden in diesem Entscheid nicht berücksichtigt (BGE 138 II 77 nicht publ. E. 10.3). Das Bundesverwaltungsgericht prüfte sodann in den Pilotverfahren zu den Ostanflügen über Kloten, ob der Entwertungssatz im Modell ESchK herauf- zusetzen sei. Es gab zu bedenken, die von den Enteigneten geforderte Erhöhung würde nichts daran ändern, dass das Modell ESchK alleine auf die Lärmspezifikation Grundbelastung abstelle und daher für die beson- dere Belastungssituation der Ostanflüge nicht ausreichend aussagekräftig sei. Ein Vorgehen, bei dem dieser Mangel im Einzelfall über den Entwer- tungssatz ausgeglichen werde, entspreche nicht der hedonischen Methode (Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 14.7.1). In der Folge entschied sich das Gericht für einen anderen Lösungsansatz, indem es das Modell MIFLU I mit geringfügigen Abstrichen beim Entwertungssatz auf Er- tragsliegenschaften anwandte (Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 14.8). Letzteres wurde vom Bundesgericht nicht geschützt. Aus den bereits bekannten Gründen der Rechtsicherheit, der Rechtsgleichheit und des Beschleunigungsgebots sprach es sich im Ergebnis für die Beibe- haltung des Modells ESchK aus (BGE 142 II 136 E. 4.5 f.). Nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts lassen sich indes aus diesem Leitent- scheid kaum Rückschlüsse auf die hier strittige Frage ziehen, da sich das Bundesgericht mit der von den Enteigneten ursprünglich geforderten An- passung des Entwertungssatzes nicht mehr eigens befasste. Mit der teil- weisen bundesgerichtlichen Aufhebung des Urteils A-2163/2012 haben
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 53 auch die kritischen Erwägungen des Bundesverwaltungsgerichts keinen Bestand mehr. Aus der Rechtsprechung lässt sich somit nicht die Schluss- folgerung ziehen, dass beim Modell ESchK stets der bisherige minimale Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelastung 45 anzuwen- den wäre. 25.4 Demzufolge steht fest, dass im Modell ESchK ein Ermessenspielraum besteht, welcher Entwertungssatz im Einzelfall innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite angewandt wird. 26. 26.1 Drittens bleibt zu klären, welcher Entwertungssatz innerhalb der Bandbreite des Modells ESchK angemessen ist, um den Minderwert der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 zu schätzen. Die Enteigneten for- dern die Anwendung des Maximalwerts von -1.6 %, eventualiter -1.4 % pro dB. Im angefochtenen Schätzungsentscheid wandte die Vorinstanz den Mittelwert von -1.25 % pro dB an. Die Enteignerin ihrerseits spricht sich dafür aus, zum bisherigen Minimalwert von -0.9 % pro dB zurückzukehren. Unbestritten ist dabei, dass von der Grundbelastung 45 auszugehen ist. Je nach Wahl des Entwertungssatzes ergeben sich folgende Minderwerte für die Liegenschaft des Enteigneten 4: Minimalwert Mittelwert Maximalwert Beta -0.90 % -1.25 % -1.60 % Schwelle 45 45 45 Minderwert in Prozent -5.17 % -7.11 % -9.01 % (vgl. Schätzungsbericht vom 16. Dezember 2019, S. 11) 26.2 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es die Vorinstanz im angefoch- tenen Schätzungsentscheid versäumt hat, zu prüfen, ob der von den Ent- eigneten geforderte Maximalwert von -1.60 pro dB im Modell ESchK an- wendbar ist. Es liegt damit eine erhebliche Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor (vgl. zur Heilung vorstehend E. 5). Angesichts des- sen hat die Vorinstanz nicht alle wesentlichen Aspekte untersucht und das Bundesverwaltungsgericht hat im Folgenden die strittige Anwendung des Maximalwerts ohne Zurückhaltung gegenüber dem vorinstanzlichen Schät- zungsermessen zu beurteilen (vgl. vorstehend E. 2.1). Das Modell ESchK stellt allein auf die Grundbelastung (16h-Leq von 6.00 bis 22.00 Uhr) ab, d.h. die konzentrierte Morgenbelastung der Südanflüge
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 54 (6.00 bis 7.00 Uhr) wird nicht als eigener Lärmfaktor abgebildet. Wie ein- gangs aufgezeigt, kann das Modell ESchK vorliegend nur mit Vorbehalt angewendet werden und es gilt, dessen Unzulänglichkeit in Bezug auf die Südanflüge angemessen aufzufangen (vgl. vorstehend E. 24.3 f.). Mit der Vorinstanz ist einig zu gehen, dass die Anwendung eines höheren Entwer- tungssatzes innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite des Modells ESchK hier einen praktikablen Weg bietet, um die signifikante Tagesrand- belastung ohne aufwändige Modellanpassungen berücksichtigen zu kön- nen (vgl. vorstehend E. 25). Jedoch lässt sich mit dem Mittelwert von -1.25 % pro dB – wie von der Vorinstanz gewählt und woraus ein Minder- wert von 7.11 % resultiert – noch keine deutliche Verbesserung der Aus- gangslage erzielen, die der speziellen Lärmbelastung der Südanflüge ge- mäss den nachfolgenden Ausführungen hinreichend gerecht würde. Dieser Wert genügt vorliegend nicht, um den erkannten Mangel im Modell ESchK auszugleichen. Bei den morgendlichen Südanflügen handelt es sich um eine besonders einschneidende Lärmbelastung, bei der das Bundesgericht die Belas- tungsgrenzwerte der geltenden LSV als ungenügend einstufte und die Flughafen Zürich AG dazu verpflichtete, zum Schutz vor Aufwachreaktio- nen ein Schallschutzkonzept auszuarbeiten (BGE 137 II 58; vgl. vorste- hend E. 11). Die Liegenschaft des Enteigneten 4 ist zur Morgenstunde ei- ner konzentrierten, übermässigen Lärmbelastung von rund 60 dB(A) aus- gesetzt (vgl. hierzu ausführlich nachstehend E. 34 f.). Angesichts der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung und in Verbindung mit der ausgewiese- nen morgendlichen Lärmbelastung von rund 60 dB(A) erweist sich vorlie- gend die Anwendung des Maximalwerts als sachlich gerechtfertigt, um die Unzulänglichkeit des Modells ESchK aufzufangen. Der Forderung der Ent- eigneten ist daher nachzukommen und es ist innerhalb der statistisch ver- tretbaren Bandbreite des Modells ESchK der maximale Entwertungssatz von -1.60 % pro dB für die Grundbelastung 45 anzuwenden, der zu einem Minderwert im konkreten Fall von 9.01 % führt. 26.3 Was die Enteignerin gegen den höheren Entwertungssatz vorbringt, vermag im Ergebnis nicht zu überzeugen. Im Bericht Modell ESchK wird zur Tagesrandbelastung ausgeführt, dass die Faktoren Nacht-, Abend- und Morgenlärm u.a. aufgrund ihrer Korrelationen und den daher verzerrten Betas von den Schlussmodellen ausgeschlossen worden seien (S. 19). Mit dem zu wählenden Maximalsatz wird indes kein zusätzlicher Lärmfaktor eingeführt, der allenfalls zu unerwünschten Korrelationen führen könnte. Vielmehr wird lediglich die vorhandene statistisch vertretbare Bandbreite
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 55 des Modells genutzt, um die hier entscheidend ins Gewicht fallende Mor- genbelastung der Südanflüge hinreichend in die Minderwertermittlung ein- beziehen zu können. Die von der Enteignerin beanstandete normative Wertkorrektur erweist sich daher als zulässig. Auch wenn der hedonische Ansatz eine breite Datenlage nutzt, wie dies von der Enteignerin ebenfalls argumentiert wird, so vermag dieser Umstand an der bestehenden Proble- matik nichts zu ändern, dass das Modell ESchK nur auf die Grundbelas- tung abstellt und damit der spezifischen morgendlichen Lärmsituation im Süden des Flughafens nicht genügend Rechnung trägt. Mit der Enteignerin ist zwar einig zu gehen, dass selbst bei einer Erhöhung des Entwertungssatzes eine methodisch exakte Berücksichtigung der Ta- gesrandbelastung im Modell ESchK nicht erreicht werden kann, da das Modell weiterhin allein auf die Grundbelastung abstellt. Dieser methodi- sche Nachteil ist allerdings in Kauf zu nehmen, da eine grundlegende Über- arbeitung des Modells kein gangbarer Weg darstellt. Eine solche Überar- beitung dürfte mit einem ähnlichen Zeitaufwand verbunden sein wie die Erstellung eines neuen Modells. Es kann daher auf die vorgenannten Gründe verwiesen werden, die zur Beibehaltung des Modells ESchK füh- ren (vgl. vorstehend E. 24.3). Der eventualiter gestellte Gegenantrag der Enteignerin auf Überarbeitung des Modells ESchK ist dementsprechend abzuweisen. 26.4 Soweit sich die Enteignerin auf den Grundsatz der Rechtsgleichheit beruft, so lag in BGE 138 II 77 keine Lärmsituation im Streit, bei der ledig- lich in den frühen Morgenstunden bzw. am Abend übermässiger Fluglärm vorherrschte. Bei den hier relevanten Südanflügen kommt auch das neu erstellte Modell WP und nicht das Modell MIFLU I zur Anwendung, womit schon deshalb eine veränderte Ausgangslage gegeben ist. In BGE 142 II 136 betreffend Ostanflüge über Kloten befasste sich das Bundesgericht nicht mehr eigens mit der geforderten Anpassung des Entwertungssatzes (vgl. vorstehend E. 25.3). Wie eben in E. 26.2 ausgeführt, ist die Anwen- dung des Maximalwerts im Modell ESchK hier sachlich gerechtfertigt. Eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ist demnach nicht ersichtlich (vgl. allgemein zur Rechtsgleichheit vorstehend E. 16.5.2). 26.5 Damit verbleibt der Einwand der Enteignerin, dass eine Anpassung beim Entwertungssatz zu einem höheren Minderwert als beim Modell WP/STWE (5.76/5.59 %) führe (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Wie im Zusammenhang mit dem Stockwerkei- gentum bereits aufgezeigt, geht das Bundesgericht davon aus, dass
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 56 Ertragsliegenschaften zumindest keiner höheren fluglärmbedingten Ent- wertung ausgesetzt sind als die anderen Immobilienkategorien in gleicher Lage (vgl. BGE 142 II 136 E. 4.5). Gemäss der obigen E. 26.2 ist es hier sachlich geboten, den maximalen Entwertungssatz im Modell ESchK an- zuwenden, auch wenn der fluglärmbedingte Minderwert damit den Wert des Modells WP/STWE übersteigt. Eine konsistente Rechtsprechung hin- sichtlich des Stockwerkeigentums ist deshalb in anderer Weise sicherzu- stellen (vgl. vorstehend E. 20.3 f.). 26.6 Es ist somit festzuhalten, dass vorliegend der maximale Entwertungs- satz innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite des Modells ESchK anzuwenden ist. Demzufolge kann offenbleiben, ob der mittlere Entwertungssatz eigentlich bei -1.2 % statt bei -1.25 % liegen müsste, wie dies in der Beschwerde- antwort ergänzend gerügt wird. 27. Zusammenfassend steht somit fest, dass das Modell ESchK bei der Er- tragsliegenschaft des Enteigneten 4 im Südanflugbereich des Flughafens nur mit Vorbehalt anzuwenden ist. Weder das Modell selbst noch die Rechtsprechung schliesst eine Anpassung des Entwertungssatzes inner- halb der statistisch vertretbaren Bandbreite generell aus. Vorliegend ist es sachlich gerechtfertigt, den Maximalwert von -1.60 % pro dB für die Grund- belastung 45 anzuwenden, um die erkannte Unzulänglichkeit des Modells ESchK hinsichtlich der Südanflüge aufzufangen. Der fluglärmbedingte Min- derwert beläuft sich damit auf 9.01 %. Die Beschwerde der Enteigneten erweist sich in diesem Punkt als begründet, während die Gegenanträge der Enteignerin abzuweisen sind. Schwere des Schadens 28. 28.1 Die Enteigneten machen in ihrer Beschwerde geltend, es sei ein schwerer fluglärmbedingter Schaden eingetreten. Rechtsprechungsge- mäss komme es nicht allein auf eine prozentuale Betrachtungsweise an, sondern die Schwere des Schadens könne auch aufgrund absoluter Be- träge gegeben sein. Gemäss den als bestritten geltenden Annahmen der Vorinstanz seien die absoluten Beträge wie folgt zu beziffern, die keines- falls als Bagatellfälle abgetan werden könnten: (...).
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 57 Das Bundesgericht habe die Schwere des Schadens in BGE 101 Ib 405 schon bei Fr. 5'000.-- und in BGE 102 Ib 271 bei Fr. 13'500.-- bejaht (in Berücksichtigung der Teuerung rund Fr. 12'000.-- resp. Fr. 29'000.--). We- der die von der Enteignerin angeführte Sozialpflichtigkeit des Grundeigen- tums noch das Rechtsgleichheitsgebot würden es erlauben, die Gerichts- praxis ausser Acht zu lassen. Statt auf absolute Beträge abzustellen, habe die Vorinstanz im angefochtenen Schätzungsentscheid eine unnötige Ge- samtbeurteilung vorgenommen, was das Ergebnis unpräziser Zitierungen sei und zu einer Vermischung mit der Voraussetzung der Spezialität führe. Zur vorinstanzlichen Gesamtbeurteilung wenden die Enteigneten im Ein- zelnen ein, die IGW gemäss geltender LSV würden nicht hinreichend vor Aufwachreaktionen durch die Südanflüge schützen, was sich schon aus dem Rückweisungsentscheid des Bundesverwaltungsgerichts ergebe. Es seien daher die aktenkundigen Lärmmessungen sowie die Empfehlungen der Eidgenössischen Kommission für Lärmbekämpfung (EKLB) beizuzie- hen. Die Vorinstanz habe sich zudem mit den Südanflügen, die rund jeden dritten Abend stattfänden, nicht befasst, womit eine Verletzung des rechtli- chen Gehörs zu rügen sei. Analog zu Nürensdorf wirke sich die abendliche Fluglärmbelastung insbesondere negativ auf die Freizeitgestaltung im Gar- ten und auf dem Balkon aus. Auch seien vereinzelte Anflüge nachts zu ver- zeichnen, die zu zusätzlichen Aufwachreaktionen führen würden. Die Wohnqualität sei somit wesentlich beeinträchtigt. Im Bestreitungsfalle sei bei der Enteignerin eine Auflistung aller Tage mit Südanflügen nach 21.00 Uhr sowie die monatlichen Lärmbulletins seit 2004 zu edieren. Demgegen- über sei der im angefochtenen Schätzungsentscheid angeführte Strassen- lärm unbeachtlich, schon weil Fluglärm eine andere Charakteristik auf- weise. Jene Begründung widerspreche den Schätzungsberichten sowie dem Rückweisungsentscheid und führe zu Ungleichbehandlungen gegen- über anderen Enteignungsfällen. Auch die Aspekte des direkten Überflugs seien für die vorliegende Immissionsenteignung unbeachtlich. Die vorinstanzliche Abweisung der Entschädigungsbegehren verletze den An- spruch auf volle Entschädigung. 28.2 Die Enteignerin stellt sich demgegenüber im Schriftenwechsel auf den Standpunkt, dass Minderwerte unter 10 % generell nicht entschädigungs- pflichtig seien. Das sei in erster Linie ein Ausdruck der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums. Die von den Enteigneten geforderte Berücksichti- gung absoluter Beträge widerspreche der Gerichtspraxis und habe eine Rechtsungleichheit zur Folge. Das Bundesgericht habe nur in zwei (sehr alten) Spezialfällen die Schwere des Schadens bei einem 10 % Minderwert
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 58 angesetzt (vgl. BGE 101 Ib 405, 102 Ib 271). Ein Minderwert von 8 - 9 % stelle kein schwerer Schaden dar (vgl. Urteil des BVGer A-6004/2008 vom 22. April 2009 E. 7.3.1). Im Übrigen sei auf die zutreffende vorinstanzliche Gesamtbeurteilung zu verweisen. Das Schätzungsermessen der Vorinstanz sei vom Gericht zu respektieren. Das Argument der Enteigneten, dass ein Grossteil der Bevöl- kerung unter der Woche um 6.00 Uhr noch schlafe, überzeuge nicht. Da- gegen spreche schon der aufkommende Verkehr zu dieser Uhrzeit, der in Gockhausen/Dübendorf ab 2002 stark zugenommen habe. Im Rahmen des Schutzkonzepts Süd würden Liegenschaften zudem auf Wunsch mit einer automatischen Fensterschliessvorrichtung ausgerüstet, was ein vor- zeitiges Aufwachen wirksam verhindere. An der fehlenden Schwere des Schadens würden auch die zeitweise (bei Bise und allenfalls bei ganz schlechten Wetterbedingungen) stattfindenden Südanflüge während der Abend- und Nachtzeit nichts ändern. Der von den Enteigneten gezogene Vergleich mit Nürensdorf sei nicht statthaft, weil diese Anflüge weit häufiger und auf einer geringeren Höhe von rund 260 m stattfänden und daher als direkter Überflug gälten. Die Werteinbussen im Süden des Flughafens seien – wenn überhaupt existent – viel geringer ausgefallen als ursprüng- lich angenommen, was durch die Einschätzung der Wüest Partner AG be- stätigt werde. Auch Prof. Donato Scognamiglio werde dahingehend zitiert, dass der Immobilienwert infolge der Südanflüge nicht signifikant gesunken sei und netto betrachtet der Flughafen insgesamt einen positiven Einfluss auf den Wert von Grundstücken habe (vgl. Artikel des Tagesanzeigers vom 2. November 2023). 28.3 Die Vorinstanz ist im Wesentlichen der Ansicht, dass bei den Liegen- schaften der Enteigneten mit Minderwerten von maximal 9.33 % die Schwere des Schadens – in Berücksichtigung der Rechtsprechung sowie der gesamten Umstände – nicht gegeben sei. In der Vernehmlassung gibt sie ergänzend zu bedenken, dass die Gleichbehandlung in Frage gestellt sei, wenn gemäss der Forderung der Enteigneten auf absolute Beträge ab- gestellt werde. Im Rahmen der Gesamtbeurteilung führt die Vorinstanz im Einzelnen aus, dass bei den Liegenschaften der Enteigneten die IGW der geltenden LSV im Jahr 2004 deutlich unterschritten seien. Einzig die Morgenbelastung von 6.00 bis 7.00 Uhr habe zu einer Überschreitung des von der EKLB emp- fohlenen IGW von 52 dB(A) geführt, wobei die Landeanflüge nur bis ca. 6.40 Uhr dauern würden. Hinzu komme, dass es sich nicht um eine
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 59 äusserst ruhige Gegend handle, sondern die Liegenschaften lägen unmit- telbar an vielbefahrenen Strassen bzw. in der Nähe davon. Auch seien As- pekte des direkten Überflugs nur in geringem bis mässigen Umfang fest- stellbar. Aus all diesen Gründen sei eine wesentliche Verschlechterung der Wohnbedingungen nicht ersichtlich. Die Schwelle zur Schwere des Scha- dens sei deshalb nicht erreicht. 29. 29.1 Die vorliegend resultierenden Minderwerte von 8.52 % bis 9.33 % der Liegenschaften der Enteigneten 1 bis 5 liegen jeweils unter dem Minder- wert von 10 % gemäss BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271. Vor diesem Hintergrund sind zunächst die von den Parteien aufgeworfenen Grundsatz- fragen zu behandeln, bevor anschliessend konkret die Schwere des Scha- dens zu beurteilen ist. 29.2 Seitens der Enteigneten wird vorrangig gefordert, die Schwere des Schadens anhand absoluter Beträge statt der prozentualen Minderwerte zu beurteilen. Nach der Standardformulierung des Bundesgerichts setzt das Kriterium der Schwere voraus, dass der immissionsbedingte Schaden "eine gewisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz" des Gesamtwertes der betroffe- nen Liegenschaft erreicht (vgl. vorstehend E. 9.5). Von den Enteigneten wird indes kein Fall genannt, bei dem ein Gericht auf den absoluten Betrag abgestellt und damit den ersten Teil der Formulierung ("gewisse Höhe") umgesetzt hätte. Vielmehr erkannte das Bundesgericht in einem neueren Urteil im Zusammenhang mit Strassenlärm, dass die bisherige Praxis und ihre Begründung gegen das Abstellen auf absolute Beträge sprächen, wel- che die Eigentümer und Eigentümerinnen von grossen und wertvollen Lie- genschaften bevorzugen und diesen einen Entschädigungsanspruch schon bei relativ geringfügigen Beeinträchtigungen verschaffen würde, während alle anderen Betroffenen leer ausgingen. Es könne offenbleiben, ob ausnahmsweise aus Billigkeitsgründen ein absolut hoher Schaden von deutlich unter 10 % des Verkehrswerts als schwer anerkannt werden könnte (Urteil des BGer 1C_195/2022 vom 20. Februar 2023 E. 6.3 mit Hinweisen). Wie demzufolge auch die Vorinstanz in der Vernehmlassung sowie die Enteignerin zutreffend anführen, sind grundsätzlich die prozen- tualen Minderwerte als massgebend zu erachten, andernfalls Enteignete mit kleineren, preisgünstigen Grundstücken benachteiligt würden. Bei den hier zu beurteilenden Entschädigungsbegehren kann es daher gestützt auf
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 60 die genannte Rechtsprechung des Bundesgerichts – wenn überhaupt – nur ausnahmsweise bei besonderen Umständen in Betracht kommen, die Schwere des Schadens anhand von absoluten Beträgen zu bejahen. 29.3 Des Weiteren werden von den Parteien unterschiedliche Auffassun- gen vertreten, inwiefern eine Mindestgrenze für die Schwere des Schadens gelten soll. Das Bundesgericht hat es bislang stets abgelehnt, bei der Schwere des Schadens eine allgemein gültige Mindestgrenze festzulegen (vgl. vorste- hend E. 9.5). Es besteht kein Anlass vorliegend – in Änderung der langjäh- rigen Rechtsprechung – eine Untergrenze von 10 % einzuführen, wie dies von der Enteignerin in der Beschwerdeantwort angestrebt wird. Daran ver- mag auch der von ihr angeführte Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums nichts zu ändern. Die Grenze zur Schwere des Schadens ist daher weiterhin einzelfallbezogen zu bestimmen. Es mag sodann zu- treffend sein, dass es sich bei den beiden älteren Urteilen BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271, wo ein Minderwert von 10 % als entschädigungs- pflichtig angesehen wurde, um Spezialsituationen handelte, da die Enteig- neten nicht über genügend Mittel verfügten, um selbst Schallschutzmass- nahmen zu realisieren. Nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts schliesst das aber noch nicht aus, dass auch in anderen Fällen ein Minder- wert schon in dieser Höhe zu einem enteignungsrechtlichen Entschädi- gungsanspruch führen kann (vgl. Urteil des BVGer A-2536/2018 vom 16. September 2021 E. 19.1). Im Zusammenhang mit Eisenbahnlärm be- urteilte ferner das Bundesverwaltungsgericht die Schwere des Schadens bei einer Werteinbusse von 8 % bis 9 % abschlägig (Urteil des BVGer A-6004/2008 vom 22. April 2009 E. 7.3.1). Hinsichtlich dieses Urteils, das von der Enteignerin und der Vorinstanz zitiert wird, ist einschränkend fest- zuhalten, dass die damalige einzelfallbezogene Begründung zum Teil der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Schätzungsermessen wi- derspricht (vgl. BGE 134 II 49 E. 11). Es kann daher nicht als überzeugen- des Präjudiz dienen. Soweit die Enteigneten ihrerseits geltend machen, es seien nur Bagatell- schäden von der Entschädigungspflicht ausgeschlossen, ist diese Ansicht ebenfalls zu relativieren. Das Bundesgericht hat in den älteren Entscheiden nur "un tort bénin" (vgl. BGE 94 I 302 E. 9c) bzw. "ein geringfügiger Scha- den" (vgl. BGE 101 Ib 405 E. 3b) von der Entschädigungspflicht ausge- nommen. Die Rechtsprechung hat die damalige Wortwahl "un tort bénin" nicht direkt mit "Bagatellschaden" übersetzt. Richtig ist, dass die Hürde für
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 61 die Schwere des Schadens mit Blick auf den Grundsatz der vollen Ent- schädigung nicht allzu hoch angesetzt werden darf (vgl. vorstehend E. 9.5). Nichtdestotrotz ist zu bedenken, dass die Entwertung von 10 % bislang der tiefste Minderwert bildet, bei der nach der bisherigen Rechtsprechung ein Entschädigungsanspruch anerkannt worden ist (BGE 102 Ib 271, 101 Ib 405). Bei den Liegenschaften der Enteigneten, deren Minderwerte unter 10 % liegen, müssen daher spezielle Gründe im Einzelfall vorliegen, um ausnahmsweise die Schwere des Schadens bejahen zu können. 29.4 Schliesslich kritisieren die Enteigneten, dass die Vorinstanz eine Ge- samtbeurteilung der Schwere des Schadens vorgenommen habe. Dazu ist Folgendes zu erkennen: Wie schon verschiedentlich erwähnt, hat das Bundesgericht es stets abge- lehnt, bei der Schwere des Schadens eine allgemein gültige Mindest- grenze festzulegen. Die weitere Standartformulierung, wonach neben der Lärmbelastung auch die Lage, Art und die Umgebung der Grundstücke zu berücksichtigen sind, bezieht sich in der Tat zum Teil auf die Abgrenzung zur Voraussetzung der Spezialität (vgl. BGE 116 Ib 11 E. 3a, 110 Ib 340 E. 2). Ebenso ist es zutreffend, dass gerade bei Anwendung eines hedoni- schen Modells solche Faktoren zumindest teilweise bereits in die Ermitt- lung des Minderwerts einfliessen. Ist jedoch – wie bei den vorliegenden Minderwerten von unter 10 % – zweifelhaft, ob die Schwelle zur Schwere des Schadens überschritten wird oder nicht, so ist gleichwohl eine Gesamt- beurteilung vorzunehmen. Das erscheint eine naheliegende Vorgehens- weise, um bei Grenzfällen eine angemessene und rechtsgleiche Ent- scheidfindung zu ermöglichen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Schwere des Schadens gesamthaft beurteilt hat. Dabei ist es unvermeidbar, dass es zu gewissen inhaltlichen Überschneidungen mit der Voraussetzung der Spezialität kommt. 30. 30.1 Ausgehend von den erkannten Minderwerten zwischen 8.52 % und 9.33 % der Liegenschaften der Enteigneten 1 bis 5 ist im Folgenden die Schwere des Schadens gesamthaft zu beurteilen. Zu prüfen ist, ob bei den Minderwerten von unter 10 % spezielle Gründe vorliegen, um ausnahms- weise die Schwere des Schadens zu bejahen. 30.2 Bei den Liegenschaften der Enteigneten handelt es sich um selbst genutzte Einfamilienhäuser mit Umschwung, vermietetes Stockwerk-
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 62 eigentum sowie Ertragsliegenschaften, die den Zonen mit ES II und III zu- geordnet sind. Wie schon mehrfach erwähnt, stufte das Bundesgericht die Belastungsgrenzwerte der geltenden LSV in Bezug auf die morgendlichen Südanflüge als ungenügend ein und verpflichtete die Flughafen Zürich AG dazu, zum Schutz vor Aufwachreaktionen ein Schallschutzkonzept auszu- arbeiten (BGE 137 II 58; vgl. vorstehend E. 11). Infolge der Einführung der Südanflüge (6.00 bis 7.00 Uhr werktags und bis 9.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen) sind die streitbetroffenen Liegenschaften einer kon- zentrierten, übermässigen Fluglärmbelastung von rund 60 dB(A) in der Morgenstunde ausgesetzt (vgl. hierzu ausführlich nachstehend E. 34 f.). Diese besonders einschneidende morgendliche Lärmeinwirkung wird auch nicht durch den Umstand kompensiert, dass die Flugdichte ab 6.40 Uhr wieder abnimmt, wie von der Vorinstanz argumentiert. Die problematischen Aufwachreaktionen dürften schon in den ersten 40 Minuten auftreten. Die IGW gemäss geltender LSV werden hingegen bei den Liegenschaften der Enteigneten unterschritten, dies bei Lärmwerten von rund 50 dB(A) für den Tag und beispielsweise von rund 46 dB(A) für die erste Nachtstunde. Die Liegenschaften sind in diesen Zeiten aber trotzdem nicht frei von Flug- lärm. So wird insbesondere in Ausnahmefällen, namentlich bei besonderen meteorologischen Bedingungen, abends auf das Südkonzept gewechselt (ab 21.00 Uhr werktags bzw. ab 20.00 Uhr an Wochenenden und Feierta- gen). Gemäss der in den Akten befindlichen Graphik summieren sich die abendlichen Südanflüge über das Jahr hin betrachtet auf ein nicht uner- hebliches Mass (vgl. vorstehend E. 12.1). Bei einem solchen Wechsel auf das Südkonzept können zusätzlich nächtliche lärmbedingte Einschlaf- schwierigkeiten resp. Aufwachreaktionen eintreten. Auch wird damit die abendliche Nutzung des Aussenraums geschmälert. Im angefochtenen Schätzungsentscheid wurden die substantiiert vorgebrachten Rügen der Enteigneten zur Beeinträchtigung der Wohnqualität infolge der abendli- chen Südanflüge nicht vertieft geprüft, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt (vgl. zur Heilung vorstehend E. 5) und für ein korrigieren- des Eingreifen in das vorinstanzliche Schätzungsermessen spricht (vgl. vorstehend E. 2.1). Da sich die Lärmwerte sowie der Umfang der abendli- chen Südanflüge hinreichend aus den Akten ergeben, ist der Beweisantrag der Enteigneten auf Edition weiterer Unterlagen zu den abendlichen Süd- anflügen in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen. An dieser Stelle ist nochmals auf die hedonischen Modelle zurückzukom- men. Wie gesehen bleiben im Modell WP die gelegentlich stattfindenden abendlichen Südanflüge wegen des Schwellenwerts von 3 dB(A)
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 63 vorliegend unberücksichtigt. Im Modell ESchK wird die Tagesrandbelas- tung höchstens methodisch ungenau über den maximalen Entwertungs- satz abgebildet. Zweifellos erreicht die Lärmbelastung in Gockhausen/Dü- bendorf insgesamt nicht die Intensität in anderen Gebieten wie z.B. Kloten. Das ist auch nicht erforderlich. Entscheidend ist allein, ob aufgrund der ein- zelfallbezogenen Gegebenheiten die Schwelle zur Schwere des Schadens überschritten wird oder nicht. 30.3 Was die strittige Höhe des Strassenlärms betrifft, so ist die Aktenlage unklar, da in den Schätzungsberichten teils auch von gar keinem oder we- nig Strassenlärm gesprochen wird (vgl. Schätzungsberichte zu den Liegen- schaften der Enteigneten 2, 3 und 5, jeweils S. 7). Von einer weiteren Sach- verhaltsabklärung kann an dieser Stelle aber abgesehen werden. Der bis- herigen Rechtsprechung lässt sich keine Pflicht entnehmen, den Strassen- lärm in Entschädigungsverfahren betreffend Fluglärm detailliert zu ermit- teln. Solche Abklärungen wären denn auch mit einem erheblichen Aufwand verbunden, besonders da es auf die seinerzeitige Strassenlärmsituation am Bewertungsstichtag 1. Januar 2004 ankommt, der Fluglärm eine an- dere Charakteristik aufweist und es sich generell als schwierig gestaltet, unterschiedliche Lärmarten gesamthaft zu betrachten (vgl. auch BGE 126 II 522 E. 37e; Urteil des BVGer A-6957/2023 vom 8. April 2025 E. 6.4.2; je mit weiteren Hinweisen). Im Rahmen der Beurteilung der Schwere des Schadens ist der vorbestehende Strassenlärm daher – wenn überhaupt – nur dann als ausschlaggebend zu betrachten, wenn dieser geradezu als die alleinig vorherrschende Lärmquelle erscheint. Der blosse Umstand, dass die Liegenschaften in Gebieten mit viel befahrenen Strassen gelegen sind, genügt dafür nicht. 30.4 Die streitbetroffenen Grundstücke befinden sich zumindest teilweise unter dem 0.5°- resp. 1.25°-Anflugkorridor mit einer Überflughöhe von rund 350 m, wobei rechtskräftig entschieden ist, dass kein direkter Überflug ge- geben ist. Die beiden Enteignungstatbestände gilt es aber auseinanderzu- halten. Die Entschädigungsforderungen aus Enteignung nachbarrechtli- cher Abwehrrechte lassen sich nicht schon deshalb abweisen, weil die spe- ziellen, für den direkten Überflug typischen Beeinträchtigungen, wie etwa das Auftreten von Randwirbelschleppen, Kerosindämpfen oder Lichtimmis- sionen, nicht oder nicht in erheblichem Umfang bestehen (vgl. Urteil des BVGer A-2536/2018 vom 16. September 2021 E. 19.3). 30.5 Hinsichtlich der weiteren Vorbringen der Enteignerin ist hervorzuhe- ben, dass die Erkenntnisse der Rechtsprechung zu den
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 64 Aufwachreaktionen der Südanflüge in den Empfehlungen der EKLB ihre Bestätigung finden (vgl. nachstehend E. 34 f.). Auch vermag der Einbau von automatischen Fensterschliessvorrichtungen die morgendliche Lärm- belastung nicht vollständig zu beseitigen, zumal die Anordnung und Um- setzung des Schallschutzkonzepts Süd erst lange nach dem Bewertungs- stichtag 1. Januar 2004 erfolgt ist. Die Fachmeinung der Wüest Partner AG zu den Auswirkungen von Fluglärm auf den Immobilienmarkt wurde so- dann, soweit möglich, im Rahmen der Anwendung der hedonischen Mo- delle berücksichtigt (vgl. vorstehend E. 13 ff.). Ferner vermag die Enteig- nerin mit ihrem Hinweis nicht durchzudringen, dass laut der Einschätzung von Prof. Donato Scognamiglio der Flughafen insgesamt einen positiven Einfluss auf den Wert von Grundstücken habe (vgl. Artikel des Tagesanzei- gers vom 2. November 2023). Denn im Enteignungsverfahren ist der allge- meine Standortvorteil der Flughafennähe nicht relevant, da dieser der gan- zen Nachbarschaft und damit auch den Nichtenteigneten zugutekommt (vgl. BGE 134 II 49 E. 12 mit Hinweisen). 30.6 Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der dargelegten Umstände ist zu erwarten, dass die konzentrierte, übermässige Fluglärmbelastung der Südanflüge von rund 60 dB(A) in der besonders sensiblen Morgenstunde (vgl. BGE 137 II 58) und zusätzlich teils auch am Abend und in der Nacht für die Beurteilung der Wohnqualität und damit letztlich auch für den Wert der Liegenschaft doch massgeblich ins Gewicht fällt. Die Tagesrandbelas- tungen der Südanflüge werden dabei nur zum Teil resp. methodisch unge- nau in den hedonischen Modellen WP und ESchK abgebildet. Der vorbe- stehende Strassenlärm und das Fehlen von typischen Beeinträchtigungen des direkten Überflugs erweisen sich demgegenüber als nicht relevant. Ge- stützt auf die dargelegten Gesamtumstände der Südanflüge liegen spezi- elle Gründe vor, die es ausnahmsweise rechtfertigen, die Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1 bis 5 zwischen 8.52 % und 9.33 % noch als schweren Schaden einzustufen. Der Standpunkt der Enteigneten über- zeugt somit, dass bei ihren Liegenschaften der eingetretene immissions- bedingte Schaden eine gewisse Höhe erreicht und die Schwelle zur Ent- schädigungspflicht überschritten wird. 31. Zur Schwere des Schadens ist zusammenfassend festzuhalten, dass die von den Enteigneten geforderten absoluten Beträge – wenn überhaupt – nur ausnahmsweise beizuziehen sind. Es ist sodann keine allgemein gül- tige prozentuale Mindestgrenze festzulegen, sondern weiterhin eine ein- zelfallbezogene Prüfung vorzunehmen. Um die Schwere des Schadens
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 65 bejahen zu können, bedarf es – bei den vorliegenden Minderwerten von unter 10 % – spezieller Gründe, was im Rahmen einer Gesamtbeurteilung zu klären ist. Bei den Liegenschaften der Enteigneten, die von den Südan- flügen betroffen sind, liegen spezielle Gründe vor, die es ausnahmsweise rechtfertigen, die Minderwerte zwischen 8.52 % und 9.33 % noch als schweren Schaden einzustufen. Die Beschwerde der Enteigneten erweist sich insoweit als begründet. Spezialität der Immissionen 32. Es ist zunächst auf den Einwand der Enteignerin einzugehen, wonach die Vorinstanz über die Voraussetzung der Spezialität gar nicht entschieden habe. Im angefochtenen Schätzungsentscheid wurde die Spezialität der Immis- sionen eingehend geprüft und im Ergebnis bejaht. Auch wenn die Vorinstanz die entsprechenden Erwägungen im Konjunktiv abfasste, ent- schied sie darüber, wie sie in der Vernehmlassung ausdrücklich bestätigte. Davon sind die Enteigneten in ihrer Beschwerde denn auch ausgegangen. Dagegen nahm die Enteignerin an, dieser Punkt sei nicht entschieden, wo- raus ihr aber kein Nachteil erwachsen ist. Von dem im Ergebnis abschlägi- gen Schätzungsentscheid war sie so oder anders nicht beschwert, was auch die von ihr gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs beschlägt. Oh- nehin wäre eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu ver- neinen, da die Enteignerin am 31. Oktober 2022 namentlich zum Bericht der EKLB Stellung nahm und damit ihren Standpunkt in das vorinstanzliche Verfahren einbringen konnte. Vor Bundesverwaltungsgericht hatte die Ent- eignerin sodann im Rahmen des mehrfachen Schriftenwechsels die Mög- lichkeit, sich zur Frage der Spezialität nochmals umfassend zu äussern (vgl. zum Anspruch auf rechtliches Gehör vorstehend E. 5). Es stellen sich daher keine Fragen des Vertrauensschutzes, weshalb der angefochtene Schätzungsentscheid nach seinem wirklichen rechtlichen Bedeutungsge- halt (Bejahung der Spezialität) zu verstehen ist (vgl. vorstehend E. 18.2). 33. 33.1 Die Enteigneten vertreten die Ansicht, dass die Voraussetzung der Spezialität im angefochtenen Schätzungsentscheid zutreffend zu ihren Gunsten bejaht worden sei. Zur vorinstanzlichen Begründung fügen sie er- gänzend an, dass für die Zeit der morgendlichen Südanflüge richtigerweise
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 66 allein auf den Grenzwert von 52 dB(A) gemäss den Empfehlungen der EKLB abzustellen sei. 33.2 Die Enteignerin bestreitet in der Beschwerdeantwort, dass die Voraussetzung der Spezialität erfüllt sei. Diese Voraussetzung dürfe nicht unabhängig von den IGW gemäss geltender LSV beurteilt werden. Beim monetären Entschädigungsanspruch des Enteignungsrechts sei entschei- dend, welche Immissionen nachbarrechtlich zu dulden seien, was nicht mit allfälligen Gesundheitsrisiken gleichzusetzen sei. Indem die Vorinstanz sich auf die tieferen Lärmgrenzwerte gemäss den unverbindlichen Emp- fehlungen der EKLB stütze, habe sie der Überprüfung durch das Bundes- amt für Umwelt (BAFU) und dem politischen Entscheid zur Übernahme in die LSV vorgegriffen. Die rückwirkende Anwendung der teils unrealisti- schen EKLB-Empfehlungen führe zu einem strengeren Massstab als im Umweltrecht und zu Ungleichbehandlungen gegenüber anderen Enteig- nungsfällen. Aufgrund neuerer Untersuchungen sei die Rechtsprechung (vgl. BGE 137 II 58; Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014) nicht mehr haltbar, wonach ein Grossteil der Bevölkerung zu Zeiten der morgendlichen Südanflüge noch am Schlafen und daher besonders lärm- anfällig sei. Die Studie des Bundes zum Mobilitätsverhalten aus dem Jahr 2021 zeige ein Morgenpeak von 6.00 bis 8.00 Uhr, bei der die Bevölkerung bereits unterwegs sei. Im Jahr 2004 dürfte diese Zahl sogar noch höher liegen, zumal seinerzeit Homeoffice noch die Ausnahme gewesen sei. Ge- mäss der Schlafstudie von bico stünden eher junge Erwachsene (18-20- Jährige) später auf, die in aller Regel noch nicht zur typischen Käuferschaft von Wohneigentum zählen würden. 33.3 Die Vorinstanz vertritt den Standpunkt, dass nach der bundesgericht- lichen Rechtsprechung und gemäss dem Rückweisungsentscheid des Bundesverwaltungsgerichts die geltenden Lärmgrenzwerte nicht hinrei- chend vor Aufwachreaktionen im Bereich der Südanflugschneise schützen würden. Die EKLB empfehle ein zusätzlicher Einzelstundengrenzwert für Fluglärm von 52 dB(A) von 6.00 bis 7.00 Uhr. Auch wenn dies vom BAFU noch geprüft werden müsse, sei davon auszugehen, dass der Wert für die sensible morgendliche Tagessrandzeit zumindest nicht unter demjenigen der ersten Nachtstunde von 55 dB(A) liegen dürfte. Bei den hier in Frage stehenden Liegenschaften sei von 6.00 bis 7.00 Uhr eine durchschnittliche Lärmbelastung von rund 60.5 dB(A) zu verzeichnen, womit die Vorausset- zung der Spezialität erfüllt sei.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 67 34. 34.1 Im Folgenden ist die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen zu prüfen. 34.2 Wie eingangs dargelegt, ist die Voraussetzung der Spezialität nach ständiger Praxis insbesondere dann erfüllt, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren über- steigt. Dies ist gemäss Rechtsprechung regelmässig anzunehmen, wenn die in der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung festgelegten IGW überschritten sind (vgl. vorstehend E. 9.4). Für die Beurteilung der schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG, SR 814.01]). Er berücksichtigt dabei auch die Wirkungen der Immissionen auf Personen- gruppen mit erhöhter Empfindlichkeit, wie Kinder, Kranke, Betagte und Schwangere (Art. 13 Abs. 2 USG). Die IGW für Lärm sind so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht er- heblich stören (Art. 15 USG). In der geltenden Fassung sieht Anhang 5 zur LSV i.V.m. Art. 40 Abs. 1 LSV folgende IGW für die ES II, d.h. die Wohn- zone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Art. 43 Abs. 1 Bst. b LSV), vor: Tagsüber (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) einen über 16 Stunden ge- mittelten Leq-Wert von 60 dB(A), für die Nachtstunden (22.00 bis 23.00 Uhr, 23.00 bis 24.00 Uhr und 5.00 bis 6.00 Uhr) einen Leq-Wert über je- weils eine Stunde von 55 bzw. 50 dB(A). Der höhere Wert gilt für die erste Nachtstunde. Die IGW für die ES III, wozu Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie Landwirtschaftszonen gehören (Art. 43 Abs. 1 Bst. c LSV), betragen tagsüber 65 dB(A) und nachts 55 dB(A). Was die neuen Erkenntnisse in der Lärmforschung der vergangenen Jahre betrifft, so wurde zwischen 2014 und 2020 in der Schweiz die sog. SiRENE- Studie durchgeführt, mit der die Wirkungen der Lärmbelastung durch Stras- sen-, Schienen- und Flugverkehr auf Belästigung, Schlaf sowie kardiovas- kuläre und kardiometabolische Morbiditäts- und Mortalitätsrisiken in der Schweiz untersucht wurden (vgl. Urteil des BGer 1C_574/2020 vom 9. März 2023 E. 6.4; Urteil des BVGer A-2088/2021 vom 27. Mai 2024 E. 7.5.2; je mit Hinweisen). Gestützt im Wesentlichen auf die Ergebnisse der SiRENE-Studie hat die EKLB im Jahr 2021 Empfehlungen im Hinblick auf die Überarbeitung der bestehenden Grenzwerte herausgegeben. Sie
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 68 empfiehlt u.a., die Nachtperiode auf die Zeit von 22.00 bis 7.00 Uhr auszu- dehnen. Für Fluglärm wird für die Stunde zwischen 6.00 und 7.00 Uhr neu ein zusätzlicher Einzelstundengrenzwert von 52 dB(A) für die ES II/III emp- fohlen (EKLB, Grenzwerte für Strassen-, Eisenbahn- und Fluglärm, 2021, S. 5 und 63 [nachfolgend: EKLB-Empfehlungen]). Seit der Veröffentlichung der Empfehlungen hat die Rechtsprechung immer wieder darauf Bezug ge- nommen (vgl. Urteile des BGer 1C_574/2020 vom 9. März 2023 E. 6.4 und 1C_27/2022 vom 20. April 2023 E. 12.2; Urteile des BVGer A-6957/2023 vom 8. April 2025 E. 6.6, A-4597/2022 vom 29. Januar 2025 E. 7.3.7 und A-2088/2021 vom 27. Mai 2024 E. 7.5.2). 34.3 Bei den Liegenschaften der Enteigneten werden die IGW für den Tag und die Nachtstunden gemäss geltender LSV unterschritten. Im angefoch- tenen Schätzungsentscheid sah die Vorinstanz die Voraussetzung der Spezialität angesichts der Morgenbelastung von rund 60 dB(A) als erfüllt an. Die Enteignerin bringt im vorliegenden Schriftenwechsel verschiedene Gründe vor, um die Spezialität der Immissionen zu widerlegen. In pro- zessualer Hinsicht gilt es dabei die Bindungswirkung des Rückweisungs- entscheids zu beachten (vgl. vorstehend E. 2.3). Im ersten Rechtsgang prüfte das Bundesverwaltungsgericht vertieft die Voraussetzung der Spezialität. Es entschied, dass die geltenden Grenz- werte gemäss LSV nicht als taugliche Richtlinie für die morgendlichen Süd- anflüge herangezogen werden können, da in BGE 137 II 58 die Geset- zeskonformität der Grenzwerte bezüglich der Südanflüge verneint worden war. Für die Beurteilung der Spezialität zog es den Beizug anderer Krite- rien, wie etwa eines 1h-Leq, in Betracht. Die fachlichen Abklärungen und den Entscheid darüber überliess es aber der Vorinstanz (Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2012 E. 7 [nicht angefochten in BGE 142 II 128]). Die Rückweisung erging auch vor dem Hintergrund, dass zum da- maligen Zeitpunkt die Empfehlungen der EKLB noch in weiter Ferne lagen. Wie sich bereits aus dem Rückweisungsentscheid ergibt, ist vorliegend die Voraussetzung der Spezialität nicht allein anhand der IGW gemäss gelten- der LSV zu beurteilen. Diese Erwägungen sind für das Bundesverwal- tungsgericht im zweiten Rechtsgang verbindlich. Die Rügen der Enteigne- rin, wonach von den Grenzwerten gemäss geltender LSV generell nicht abgewichen werden dürfe, bei Abweichung von der LSV eine Ungleichbe- handlung zu verzeichnen sei und gesundheitliche Aspekte im Enteignungs- verfahren nicht zu berücksichtigen seien, wurden damit schon im Rückwei- sungsentscheid ausdrücklich oder sinngemäss verworfen. Jene
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 69 Vorbringen der Enteignerin stellen insbesondere auch keine neuen Sach- umstände dar, weshalb auf das bereits Entschiedene zu verweisen ist. Die Enteignerin argumentiert sodann im Sinne eines neuen Sachumstan- des, dass die Rechtsprechung zu den Aufwachreaktionen bei den Südan- flügen zwischenzeitlich wissenschaftlich überholt sei. Dieser Einwand ver- mag nicht zu überzeugen. Nach den Empfehlungen der EKLB aus dem Jahr 2021 soll für den Fluglärm ein zusätzlicher Einzelstundengrenzwert für die Zeit von 6.00 bis 7.00 Uhr eingeführt werden, was die Erkenntnisse der bisherigen Rechtsprechung bestätigt. Die EKLB hat sich hierbei einge- hend mit den Schlafgewohnheiten der Bevölkerung befasst. Laut ihren Ausführungen ist um 6.00 Uhr morgens weniger als die Hälfte der erwach- senen Bevölkerung schon aufgestanden (EKLB-Empfehlungen, S. 51 f. und 92 ff.; vgl. auch Urteil des BGer 1C_27/2022 vom 20. April 2023 E. 12.2). Die Empfehlungen der EKLB werden auch durch die Mobilitätstu- die des Bundes sowie die Schlafstudie von bico von 2021 nicht entkräftet, welche die Enteignerin mit der Duplik eingereicht hat. Jene Studien sind nicht auf die Überprüfung der Grenzwerte für Fluglärm ausgerichtet und schon deswegen deutlich weniger aussagekräftig. Das gilt vor allem für die Schlafstudie von bico, bei der es sich um eine allgemein gehaltene, markt- bezogene Studie eines privaten Unternehmens handelt. Weder der Mobili- tätsstudie noch der Schlafstudie lässt sich überdies entnehmen, dass eine Mehrheit der Bevölkerung schon vor 6.00 Uhr aufsteht. In Übereinstim- mung mit dem Rückweisungsentscheid ist daher weiterhin daran festzu- halten, dass die IGW gemäss geltender LSV nicht als taugliche Richtlinie hinsichtlich der morgendlichen Südanflüge herangezogen werden können. Es bleibt zu klären, nach welchen anderweitigen Kriterien die Spezialität zu beurteilen ist, was im Rückweisungsentscheid noch offengeblieben ist. Vor- liegend ist das Vorgehen der Vorinstanz nicht zu beanstanden, zumindest den IGW für die erste Nachtstunde von 55 dB(A) gemäss geltender LSV analog auf die Morgenstunde zu übertragen. Auch nach den Überlegungen der EKLB können beim Fluglärm für die erste Nachtstunde die gleich hohen Grenzwerte wie für die Morgenstunde eingesetzt werden, da diese beiden Zeiten praktisch identische tageszeitabhängige Lärmempfindlichkeitswerte aufweisen (vgl. EKLB-Empfehlungen, S. 63 und 96 ff.). Mit einem Einzel- stundengrenzwert von 55 dB(A) wird die Morgenbelastung bei der Beurtei- lung der Spezialität mitberücksichtigt. Damit hat die Vorinstanz den Rück- weisungsentscheid des Bundesverwaltungsgerichts hinreichend umge- setzt. Ob hierbei auf den Grenzwert von 55 dB(A) oder doch auf den tiefe- ren Grenzwert von 52 dB(A) gemäss den Empfehlungen der EKLB
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 70 abzustellen ist, was von der Vorinstanz ebenfalls in Betracht gezogen wurde, erscheint bei den hier zu beurteilenden Fällen zweitrangig. Denn bei den aktenkundigen Lärmwerten von durchgehend rund 60 dB(A) führt schon die Anerkennung des höheren Grenzwerts von 55 dB(A) dazu, dass die Voraussetzung der Spezialität erfüllt ist. Davon liess sich auch die Vorinstanz in zutreffender Weise leiten. 34.4 Die Voraussetzung der Spezialität ist somit gegeben, weshalb der an- gefochtene Schätzungsentscheid in diesem Punkt zu bestätigen ist. 35. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Voraussetzung der Speziali- tät gegeben ist, dies bei Lärmwerten von durchgehend rund 60 dB(A) in der besonders sensiblen Morgenstunde von 6.00 bis 7.00 Uhr. Hierbei durfte die Vorinstanz den IGW für die erste Nachtstunde gemäss geltender LSV von 55 dB(A) analog auf die Morgenstunde anwenden. An dieser Stelle kann offenbleiben, ob bei den Südanflügen gegebenenfalls noch auf den tieferen Grenzwert von 52 dB(A) gemäss der Empfehlung der EKLB abzustellen wäre, wie dies von den Enteigneten befürwortet wird. Ausgang des Beschwerdeverfahrens 36. 36.1 Gemäss den vorstehenden Erwägungen sind sämtliche Anspruchs- voraussetzungen erfüllt, weshalb den Enteigneten eine Entschädigung aus Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche zusteht. Im Einzelnen ergeben sich die folgenden prozentualen Minderwerte (bei den Liegen- schaften der Enteigneten 1 und 4 beschränkt sich der Entschädigungsan- spruch auf den Landanteil):
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 71 36.2 Die Enteigneten beantragen in ihrer Beschwerde ein reformatorisches Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, eventualiter eine Rückweisung an die Vorinstanz. Gemäss Art. 61 Abs. 1 VwVG entscheidet das Bundesverwaltungsgericht in der Sache selbst oder weist diese ausnahmsweise mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurück. Bei der Wahl zwischen diesen beiden Entscheidarten steht dem Gericht ein weiter Ermessensspielraum zu. Eine Rückweisung ist als Ausnahme insbesondere dann angezeigt, wenn die Vorinstanz infolge ihrer Kenntnisse als Fachbehörde zur Beurteilung bes- ser geeignet erscheint (vgl. statt vieler Urteil des BVGer A-215/2021 vom 21. März 2023 E. 4.7; MADELEINE CAMPRUBI, VwVG Kommentar, Art. 61 Rz. 10 ff.; je mit Hinweisen). Aufgrund des abschlägigen Schätzungsent- scheids hat sich die Vorinstanz insbesondere mit der Schätzung der ein- zelnen Liegenschaftswerten nicht befasst. Es ist nicht Aufgabe des Bun- desverwaltungsgerichts darüber erstinstanzlich zu entscheiden, sondern diese Beurteilung verlangt nach den speziellen Fachkenntnissen der Vorinstanz. Obschon es eine weitere Verfahrensverlängerung zur Folge hat, ist daher eine Rückweisung zur Festlegung der Höhe der Entschädi- gungen unvermeidlich. Die Vorinstanz hat darauf zu achten, dass die Ver- fahren nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils unverzüglich anhand ge- nommen und im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Abs. 1 EMRK mög- lichst rasch zum Abschluss gebracht werden. 37. Den Enteigneten steht somit eine Entschädigung aus Enteignung nachbar- rechtlicher Abwehransprüche zu. In teilweiser Gutheissung der Be- schwerde der Enteigneten ist der angefochtene Schätzungsentscheid in diesem Umfange aufzuheben und die Angelegenheit zur Festlegung der Höhe der Entschädigungen im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem ist die erkannte Rechtsverzögerung im Dispositiv festzuhalten. Diesbezüglich sind die Beschwerden der Enteignerin und der Enteigneten gutzuheissen. Im Übrigen ist die Beschwerde der Enteignerin als gegenstandslos geworden abzuschreiben, soweit darüber mit Teilurteil vom 29. August 2024 nicht bereits entschieden wurde. Die Beschwerde der Enteigneten ist im Übrigen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 72 Kosten- und Entschädigungsfolgen im Verfahren A-4914/2023 38. 38.1 Abschliessend sind die Kosten und Entschädigungsfolgen für das Verfahren A-4914/2023 zu bestimmen. Trotz der Vereinigung sind die bei- den Beschwerdeverfahren A-4914/2023 und A-455/2024 im Kostenpunkt separat zu behandeln, vor allem da jeweils unterschiedliche Rechtsgrund- lagen zur Anwendung kommen und die Enteigneten am erstgenannten Verfahren nicht beteiligt waren. 38.2 Nach der Spezialregelung von Art. 116 Abs. 1 EntG trägt die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, einschliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, der Enteigner. Werden die Be- gehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat. Dieser Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wider seinen Willen in ein Enteignungsver- fahren einbezogen wird und es sich aus diesem Grund in der Regel recht- fertigt, ihn nicht mit den daraus folgenden Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 114 Rz. 5 f.). Das Verfahren A-4914/2023 betrifft die von der Enteignerin erhobene Rechtsverzögerungsbeschwerde. Der Grundgedanke von Art. 116 Abs. 1 EntG kann bei einer solchen Ausgangslage nicht zum Tragen kommen (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 116 Rz. 5 mit Hinweisen). Es rechtfertigt sich da- her, die enteignungsrechtliche Kostenregelung nicht anzuwenden, sondern stattdessen nach den allgemeinen Kostenbestimmungen des VwVG vor- zugehen (vgl. Urteil des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 3.1; vgl. auch Urteil des BGer 1C_634/2022 vom 4. Oktober 2024 E. 6; Urteil des BVGer A-858/2022 vom 9. Oktober 2024 E. 6.1). 38.3 Das Bundesverwaltungsgericht auferlegt die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei (Art. 63 Abs. 1 VwVG). Wird ein Verfahren gegenstandslos, so werden die Verfahrenskosten in der Regel jener Partei auferlegt, deren Verhalten die Gegenstandslosigkeit bewirkt hat (Art. 5 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Tritt dies bei einer Rechtsverzögerungsbeschwerde dadurch ein, dass die Vorinstanz während des laufenden Verfahrens entschieden hat, ist nicht massgebend, dass – formell betrachtet – die Vorinstanz mit Erlass der Verfügung die
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 73 Gegenstandslosigkeit verursacht hat. Vielmehr sind die Kosten nach der Praxis aufgrund der Sach- und Rechtslage vor Eintritt des Erledigungs- grunds zu verlegen (vgl. Art. 5 Satz 2 VGKE). Entscheidend ist damit, ob die beschwerdeführende Partei Anlass hatte, die Rechtsverzögerungsbe- schwerde im gewählten Zeitpunkt zu erheben (vgl. Urteil des BGer 9C_624/2008 vom 10. September 2008 E. 5.1; Urteile des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 3.2.1 und A-7634/2024 vom 7. Juli 2025 E. 2.1.1). Nach dem Dargelegten (vorstehend E. 7 f.) hatte die Enteignerin für die Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 13. September 2023 plausible Gründe. Soweit ihr Rechtsbegehren 1 gegenstandslos wurde, gilt dies da- her durch die Vorinstanz bewirkt. Ferner hat die Enteignerin mit ihrem Fest- stellungsbegehren obsiegt. Betreffend Rechtsbegehren 2 hat das Bundes- verwaltungsgericht bereits mit Teilurteil A-4914/2023 vom 29. August 2024 entschieden, auf die Erhebung von Verfahrenskosten zu verzichten (vgl. Sachverhalt Bst. C.g). Bei diesem Ausgang sind der Enteignerin somit für das Verfahren A-4914/2023 keine Verfahrenskosten aufzuerlegen. Ihr ist der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückzuerstatten. In Anwendung von Art. 63 Abs. 2 VwVG sind auch der Vorinstanz keine Verfahrenskosten zu überbinden. 38.4 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei ist von Amtes wegen oder auf Begehren hin eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zuzusprechen (Art. 64 Abs. 1 VwVG). Wird ein Verfahren gegenstandslos, so prüft das Gericht, ob eine Parteientschä- digung zuzusprechen ist. Für die Festsetzung der Parteientschädigung gilt Art. 5 VGKE sinngemäss (Art. 15 VGKE; MOSER et al., a.a.O., Rz. 4.71). Das Bundesverwaltungsgericht legt die Parteientschädigung aufgrund der eingereichten Kostennote oder, wenn – wie vorliegend – keine Kostennote eingereicht wird, aufgrund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE). Da die Rechtsverzögerungsbeschwerde mutmasslich begründet erhoben und dem Feststellungsbegehren entsprochen wurde, ist der Enteignerin eine Parteientschädigung zuzusprechen. Was die Höhe der Parteientschä- digung betrifft, so hat die Enteignerin im Verfahren A-4914/2023 mehrere Rechtsschriften eingereicht. Zu beachten ist jedoch, dass das Bundesver- waltungsgericht im Teilurteil A-4914/2023 vom 29. August 2024 der Enteig- nerin keine Parteientschädigung zusprach, soweit es auf das Rechtsbe- gehren 2 nicht eintrat (vgl. Sachverhalt Bst. C.g). Unter Berücksichtigung des verbleibenden mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwands hinsichtlich
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 74 des hier relevanten Rechtsbegehrens 1 ist der Enteignerin eine Parteient- schädigung von Fr. 1'500.-- für das Verfahren A-4914/2023 zuzusprechen. Diese ist rechtsprechungsgemäss direkt der Kasse des Bundesverwal- tungsgerichts aufzuerlegen (vgl. Urteil des BVGer A-504/2018 vom 28. De- zember 2018 E. 10.5 mit Hinweisen). Kosten- und Entschädigungsfolgen im Verfahren A-455/2024 39. 39.1 Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Be- schwerdeverfahren A-455/2024 zu entscheiden. 39.2 Im Verfahren A-455/2024 ist zu berücksichtigen, dass die strittigen Entschädigungsforderungen der Enteigneten einen weitaus grösseren Raum eingenommen haben als die ebenfalls strittige Rechtsverzögerung. Zudem ist zu beachten, dass sich die beiden Themenbereiche kaum voll- ständig voneinander trennen lassen, da die überlange Verfahrensdauer für die Beurteilung der Entschädigungsforderungen verschiedentlich von Re- levanz war. Es ist daher gerechtfertigt, die Kosten- und Entschädigungsfol- gen im Verfahren A-455/2024 gesamthaft nach den spezialgesetzlichen Bestimmungen von Art. 116 Abs. 1 EntG zu verlegen (vgl. vorstehend E. 38.2). Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach die Enteignerin die aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vorliegend keine Gründe ersichtlich. Die Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu übernehmen als auch eine Parteientschädigung an die Enteigneten zu leisten. 39.3 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht hat grundsätzlich der Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 EntG). Die Gerichts- gebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4 bis
VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 VGKE). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht (vgl. Urteil des BVGer A-742/2019 vom 18. Februar 2020 E. 17.2 mit Hinweisen). In Berücksich- tigung des Umfangs und der Schwierigkeit der vorliegenden Sache er- scheint es angemessen, die Kosten für das Verfahren A-455/2024 auf
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 75 Fr. 10'000.-- festzusetzen. Sie sind der Enteignerin zur Bezahlung aufzu- erlegen. 39.4 39.4.1 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE; vgl. ausführlich zur Parteientschädigung im enteignungsrechtlichen Verfahren Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 27.2.1 und E. 27.3.1 f. mit Hin- weisen). Das Gericht setzt die Parteientschädigung aufgrund der einge- reichten Kostennote oder, mangels Einreichung einer solchen, aufgrund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE). Parteikosten gelten als notwendig, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder -ver- teidigung unerlässlich erscheinen (vgl. BGE 131 II 200 E. 7.2). Bei der Be- urteilung, ob die geltend gemachten Kosten notwendig sind, steht dem Bundesverwaltungsgericht ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Neben der Komplexität der Streitsache ist etwa in Betracht zu ziehen, ob der Rechtsvertretung die Sach- und Rechtslage bereits bekannt war. Gelangt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu re- duzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise ohne einlässliche Berech- nung (vgl. statt vieler Urteil des BVGer A-4710/2023 vom 2. Juli 2025 E. 12.3.2). Die Vorinstanz hat als Bundesbehörde keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE). 39.4.2 Die Enteigneten haben im Verfahren A-455/2024 eine detaillierte Kostennote mit einer Gesamthöhe von Fr. 64'562.80 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) ins Recht gelegt. Im vorliegenden zweiten Rechtsgang waren die Entschädigungsforderun- gen aus Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche im Rahmen von Pilotverfahren zu prüfen. Es standen komplexe Rechtsfragen für mehrere Liegenschaften unterschiedlicher Immobilienkategorien im Streit. So galt es u.a. erstmals das neu entwickelte hedonische Modell WP zu beurteilen. Angesichts der Spezialisierung der Rechtsvertreter und der Tatsache, dass sich weiterhin grundsätzliche Fragen gestellt haben, erscheint der geltend gemachte Stundenansatz von Fr. 300.-- auch im zweiten Rechtsgang als gerechtfertigt (vgl. zum ersten Rechtsgang Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014 E. 11.3.1). Was den ausgewiesenen Zeitaufwand von 199.05 Stunden betrifft, kann die Kostennote der Enteigneten hingegen nicht vollumfänglich geschützt werden. Vor Bundesverwaltungsgericht wurde zwar ein mehrfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Der
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 76 Sachverhalt und die massgeblichen Rechtsfragen waren den Rechtsver- tretern jedoch bereits aus dem vorinstanzlichen Verfahren bestens bekannt und wurden dort eingehend diskutiert. Der geltend gemachte sehr hohe Zeitaufwand ist daher nicht in diesem Umfange als notwendig zu erachten, weshalb die Parteienschädigung insgesamt ermessensweise aufgrund der Akten festzusetzen ist. In Anbetracht des mutmasslich notwendigen Auf- wands für das umfangreiche und komplexe Verfahren A-455/2024 erachtet das Bundesverwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 50'000.-- als angemessen. Die Enteignerin ist zu verpflichten, den Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszurichten.
(Das Dispositiv befindet sich auf der nächsten Seite.)
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 77 Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 1. Die Verfahren A-4914/2023 und A-455/2024 werden vereinigt. 2. Die Beschwerden der Enteignerin und der Enteigneten werden teilweise gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die Vorinstanz eine Rechtsverzö- gerung begangen hat. 3. Die Beschwerde der Enteigneten wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur Festlegung der Höhe der Entschädigungen im Sinne der Erwä- gungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Der angefochtene Schätzungs- entscheid wird in diesem Umfang aufgehoben. 4. Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteignerin als gegenstandslos ge- worden abgeschrieben, soweit darüber mit Teilurteil vom 29. August 2024 nicht bereits entschieden worden ist. 5. Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteigneten abgewiesen, soweit da- rauf eingetreten wird. 6. 6.1 Für das Verfahren A-4914/2023 werden keine Verfahrenskosten erho- ben. Der Enteignerin wird der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- nach Ein- tritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet. 6.2 Für das Verfahren A-4914/2023 hat der Bund (das Bundesverwaltungs- gericht als Kasse der Vorinstanz) der Enteignerin nach Eintritt der Rechts- kraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- zu bezahlen. 6.3 Die Enteignerin hat dem Bundesverwaltungsgericht ihre Kontoverbin- dung bekannt zu geben. 7. 7.1 Für das Verfahren A-455/2024 werden die Verfahrenskosten von Fr. 10'000.-- der Enteignerin auferlegt. Dieser Betrag ist nach Eintritt der
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 78 Rechtskraft dieses Urteils zu Gunsten der Gerichtskasse zu überweisen. Die Zahlungsfrist beträgt 30 Tage ab Rechnungsdatum. Die Zustellung der Rechnung erfolgt mit separater Post. 7.2 Für das Verfahren A-455/2024 hat die Enteignerin den Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 50'000.-- zu bezahlen. 8. Dieses Urteil geht an die Enteignerin, die Enteigneten, die Vorinstanz und an das Bundesgericht (in seiner Funktion als Aufsichtsbehörde über die Vorinstanz, z.K. betr. E. 8 und Disp. Ziff. 2).
Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.
Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:
Stephan Metzger Flurina Peerdeman
A-4914/2023, A-455/2024 Seite 79 Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun- desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange- legenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Ver- tretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der ange- fochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerde- führende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
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