Incarto n. 52.2018.384

Lugano 6 dicembre 2018

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sul ricorso del 24 agosto 2018 di

RI 1

contro

la decisione del 17 luglio 2018 del Tribunale di espropriazione (n. 40.2018.37) che ha respinto la sua impugnativa contro la decisione su reclamo emanata il 27 aprile 2018 dall'Ufficio cantonale di stima nell'ambito della procedura di aggiornamento intermedio della stima nel Comune di __________, relativamente ai fondi di sua proprietà (part. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFP);

ritenuto, in fatto

A. RI 1qui ricorrente, è proprietario dei fondi __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFP di __________ (nella numerazione precedente al nuovo riparto dei fondi della ricomposizione particellare dell'allora Comune di __________).

B. Nel quadro della revisione generale delle stime immobiliari di tutti i Comuni del 2004, l'Ufficio cantonale di stima (UCS) ha determinato i valori ufficiali di stima dei predetti fondi, situati fuori della zona edificabile.

C. a. Preso atto del rapporto sul terzo ciclo quadriennale di aggiornamento intermedio del 2 febbraio 2016 dell'UCS, che ha registrato un aumento di valore della sostanza immobiliare ticinese superiore al 25% in base all'evoluzione dei fattori generali d'incidenza (cfr. anche Messaggio n. 7184 sul pacchetto di misure per il riequilibrio delle finanze cantonali, ad 7.2.15), con decreto esecutivo del 31 maggio 2016 (BU 25/2016) il Consiglio di Stato ha risolto di applicare un aumento (medio) dei valori di stima del 18.03%, specificando in una tabella l'incremento percentuale per le singole particelle, in funzione del polo e della fascia territoriale di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto). L'entrata in vigore simultanea dei valori così aggiornati è stata fissata al 1° gennaio 2017 (art. 1). Il decreto esecutivo, pubblicato nel bollettino ufficiale delle leggi, non è stato oggetto di contestazioni.

b. Dando seguito a tale decreto, con decisione del 19 settembre 2016, l'UCS ha quindi aggiornato - incrementandola dell'8.84% - la stima ufficiale di tutti i fondi in questione, e meglio delle part. __________ e __________ in fr. 20'683.-, delle part. __________ e __________ in fr. 7'628.-, delle part. __________ e __________ in fr. 2'181.-, della part. __________ in fr. 4'360.- e della part. __________ in fr. 3'271.-.

c. Nel termine di pubblicazione, l'insorgente ha interposto reclamo contro la predetta determinazione, contestando la bontà delle stime dei predetti fondi, sulla scorta di svariate eccezioni. Ha in particolare ritenuto eccessivi e non conformi al loro stato di fatto le valutazioni degli edifici presenti sui terreni.

d. Con decisione del 27 aprile 2018, l'UCS ha respinto il reclamo, ricordando i criteri alla base dell'aggiornamento intermedio e ritenendo in pratica irrilevanti le motivazioni addotte. Ha tra l'altro fatto notare come i fondi saranno oggetto di una procedura di aggiornamento particolare, non appena il Municipio di __________ notificherà l'avvenuta iscrizione a Registro fondiario definitivo (MCD) della zona dei monti di __________.

D. Con giudizio del 17 luglio 2018, il Tribunale di espropriazione ha respinto l'impugnativa interposta dall'insorgente contro la predetta risoluzione. La precedente istanza, dopo aver rilevato che l'aggiornamento intermedio non è finalizzato a un riesame integrale del valore di stima, ma solo a un adeguamento generalizzato e lineare sulla base di percentuali ben definite, che dipende dall'evoluzione dei fattori determinanti sulla stima secondo l'art. 19 della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 215.600), ha ritenuto corretto l'incremento percentuale (+8.84%) applicato alla stima dei fondi in questione (tenuto conto del polo e della fascia del Comune di appartenenza) e prive di pertinenza le censure sollevate dal ricorrente. Tali obiezioni, ha aggiunto, potranno se del caso essere fatte valere nell'ambito di altre procedure (aggiornamento particolare, revisione generale o eccezionale).

E. Contro questa decisione, RI 1si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, contestando nuovamente la validità delle stime ufficiali di tutti i fondi in questione. Ribadisce in particolare che le descrizioni dei fondi e i valori di stima non corrisponderebbero affatto allo stato degli immobili. Gli edifici accessori presenti su diversi terreni (part. __________ e __________; __________ e __________; __________) sarebbero in realtà solo un "mucchio di sassi". Lo stabile abitativo di cui alle part. __________ e __________, riattato in modo semplice, sarebbe privo degli usuali allacciamenti (elettricità e acqua corrente).

F. Il Tribunale di espropriazione non formula particolari osservazioni, mentre l'UCS postula la reiezione del gravame, riconfermandosi nei contenuti della propria decisione.

G. Delle ulteriori argomentazioni sviluppate dal ricorrente con la replica si dirà, per quanto occorre, in appresso. L'UCS ha rinunciato a formulare osservazioni aggiuntive.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 LSt. Certa è la legittimazione attiva dell'insorgente, personalmente e direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100, per rinvio dell'art. 39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è pertanto ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Neppure l'insorgente sollecita l'assunzione di particolari prove.

2. 2.1. In Ticino, la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è retta dalla LSt ed è indipendente da quelle di prelievo di pubblici tributi (quali imposte, tasse di iscrizione a registro fondiario) fondate, per il calcolo, proprio sui valori di stima (cfr. 2P.220/2003 del 28 maggio 2004 consid. 1; cfr. anche Rocco Filippini, I valori di stima nella giurisprudenza federale e cantonale, in: Novità fiscali, n. 9, settembre 2014, pag. 18 seg.). In questo ambito il diritto federale, in particolare la legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14 dicembre 1990 (LAID; RS 642.14), lascia ai Cantoni un'ampia libertà, che a fini fiscali impone solo di tener conto della regola generale secondo cui la sostanza dev'essere stimata al suo valore venale; in questo contesto, il valore reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato (art. 14 cpv. 1 LAID). Dal profilo del metodo di valutazione specifica, come pure della procedura applicabile per stabilire il valore di stima, la LAID non prescrive invece alcunché al legislatore cantonale, che dispone quindi di un importante margine di manovra. Per giurisprudenza, ai Cantoni è tuttavia impedito di prevedere regolamentazioni che abbiano quale conseguenza una sistematica sovra- o sottostima degli immobili (cfr. DTF 134 II 207 consid. 3.6, 131 I 291 consid. 3.2.2; STF 2C_422/2016 del 13 settembre 2017 consid. 5 e 6.3 con rimandi; Daniel Dzamko-Locher/Hannes Teuscher, in: Martin Zweifel/Michael Beusch, Kommentar StHG, III ed., Basilea 2017, n. 1 segg. ad art. 14 LAID).

2.2. Secondo la LSt, i fondi edificabili sono valutati secondo il valore venale, a dipendenza del grado di urbanizzazione; i fondi edificati devono essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 1 e 2 LSt). I fondi che pur essendo esterni alla zona edificabile si presentano già edificati sono da considerare come fondi edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare agli edifici (cfr. art. 10 lett. b LSt). È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione (art. 16 cpv. 1 LSt); il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo una media ponderata (cfr. art. 16 cpv. 2 LStr e 7 del regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RSt; RL 215.610]). La stima è improntata su criteri di schematicità e di prudenzialità (cfr. art. 20 LSt).

2.3. Dal profilo procedurale, la LSt stabilisce che il valore di stima viene determinato ogni vent'anni nel quadro di una revisione generale (cfr. art. 6 LSt; la prima, entrata in vigore il 1° gennaio 2005 per tutti gli immobili siti nel Cantone). Tra due revisioni generali sono possibili aggiornamenti intermedi, secondo cicli quadriennali, se i fattori generali d'incidenza sulla stima di cui all'art. 19 LSt registrano una determinata variazione (cfr. art. 7 LSt), come si vedrà meglio di seguito (consid. 3). Vi possono poi essere circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime, quali la nuova costruzione o riattazione o le modifiche di PR (cfr. art. 8 LSt). Revisioni eccezionali possono essere invece intraprese quando le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti (cfr. art. 9 LSt; cfr. al riguardo: STA 52.2016.300 del 15 dicembre 2017, in: RtiD II-2018 n. 9 consid. 4). Infine, al Consiglio di Stato è data facoltà di procedere in ogni momento (su istanza di parte o d'ufficio) a una modifica straordinaria delle stime definitive, che si rivelassero manifestamente inattendibili (cfr. art. 42 LSt).

3. 3.1. Secondo l'art. 7 cpv. 1 LSt, nel periodo che intercorre tra due revisioni generali, i valori ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con l'adozione di percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il Consiglio di Stato, i fattori influenti sulla valutazione dei fondi, di cui all'art. 19, registrano mutamenti rilevanti. Si tratta segnatamente dei seguenti fattori di carattere generale: (a) i prezzi medi dei terreni, (b) il tasso ipotecario, (c) il costo medio delle pigioni e (d) il costo medio delle costruzioni (cfr. art. 19 LSt). Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali e possono concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone di un Comune con caratteristiche analoghe (art. 7 cpv. 2 LSt). Il Consiglio di Stato decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone (cpv. 3). In tal senso l'art. 24 cpv. 1 RSt precisa che l'Ufficio cantonale di stima sottopone al Consiglio di Stato, ogni 4 anni, un rapporto sull'evoluzione dei fattori influenti sulla stima. Di regola, soggiunge la norma, gli aggiornamenti intermedi sono decisi quando questa evoluzione determina una variazione dei valori di stima vigenti almeno del ± 25% rispetto all'ultimo aggiornamento.

3.2. Gli aggiornamenti intermedi, come ben si evince dalle suddette norme, non interessano i fattori individuali, ma solo i fattori generali di cui all'art. 19 LSt che influiscono sul valore di stima dei fondi (e meglio, come detto, i prezzi medi pagati per i terreni in analoghe situazioni, il livello medio delle pigioni praticate nelle diverse zone del Cantone, il costo delle costruzioni e gli interessi ipotecari, che corrispondono alla media di quelli praticati dalla Banca dello Stato e dai maggiori istituti di credito per le ipoteche di primo rango). Questi elementi "di base", che vengono fissati all'inizio della stima, vanno in seguito tenuti aggiornati, qualora su tutto il territorio cantonale o solo su una parte si registrino mutamenti superiori alla soglia del ± 25% (cfr. Messaggio n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 7; cfr. inoltre il relativo Rapporto della Commissione speciale in materia tributaria del 20 settembre 1996, ad art. 7). Secondo i materiali legislativi, gli aggiornamenti intermedi perseguono il duplice obiettivo di permettere un più regolare e costante adeguamento (verso il basso o l'alto) dei valori di stima alle condizioni di mercato, nonché di evitare quei consistenti e improvvisi cambiamenti di valori dovuti al solo fatto che le revisioni generali intervengono a scadenze relativamente lunghe (cfr. Messaggio citato, ad art. 7). A tal fine il legislatore ha quindi optato per la metodologia più celere - da effettuare a seguito delle risultanze di verifiche sistematiche estese a tutto il territorio cantonale - di un incremento o di una riduzione percentuale dei valori precedentemente accertati con la revisione generale, sulla base di semplici indici matematici di rivalutazione o di svalutazione, applicati tramite supporto informatico (senza pertanto procedere a sopralluoghi o a una nuova raccolta di dati, come avviene nel quadro della revisione generale; cfr. Messaggio citato, ad A, punto II.b e ad art. 7; Rapporto citato, ad B punto 3). Il procedimento d'informatizzazione consente in effetti di adottare metodi di calcolo schematici, ma pur sempre atti a garantire risultati sufficientemente rappresentativi e qualitativamente soddisfacenti, così come ricordato dal Tribunale di espropriazione (cfr. Rapporto citato, ad B punto 6). Il principio di schematicità ancorato all'art. 20 LSt (nella raccolta, nell'elaborazione dei dati e nel metodo adottato per determinare la stima) mira del resto proprio a consentire una combinazione ottimale fra qualità (rappresentatività ed affidabilità della stima ed equità di trattamento) della valutazione e risorse necessarie per la sua determinazione (onere amministrativo dell'autorità e dei privati, cfr. Rapporto citato, ad art. 20).

3.3. Da tutto ciò discende che nell'ambito di un aggiornamento intermedio, in sintonia con il suo scopo e la metodologia adottata, possono essere esaminati solo aspetti che attengono alla corretta applicazione della crescita o riduzione percentuale stabilita dal Governo in base all'evoluzione media dei fattori generali d'incidenza. Non possono invece essere modificati anche altri elementi del calcolo della stima (quali ad es. i correttivi per eventuali limitazioni o oneri che gravano il fondo, ecc.), che non sono in alcun modo toccati da questo specifico aggiornamento; diversamente, la procedura si tradurrebbe - nel risultato - in un riesame totale della stima, ovvero in una revisione generale (cfr. per analogia BVR 2014 pag. 523 consid. 4.1, BVR 2007 pag. 553 consid. 4.2.2 e rimandi; AGVE 2005 pag. 129 consid. 3.3 e 4.2; Martin Plüss, in: Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri/Berna 2015, n. 13a ad § 218).

4. 4.1. In concreto, come accennato in narrativa, dopo aver decretato che i valori di stima non avrebbero subito modifiche nell'ambito dei primi due aggiornamenti quadriennali (cfr. risoluzioni n. 1146 del 17 marzo 2009 e n. 5206 del 26 settembre 2012), il Consiglio di Stato ha preso atto del rapporto sul terzo ciclo quadriennale sottopostogli dall'UCS, che ha accertato un aumento globale medio dei valori di stima - tra il 1° gennaio 2003 e il 31 dicembre 2014 - del 27.4%, ovvero superiore alla soglia (± 25%) fissata dall'art. 24 cpv. 1 RSt. E ciò procedendo essenzialmente a un'analisi dell'evoluzione dei quattro parametri di cui all'art. 19 LSt, a una simulazione a livello di singoli fondi (con introduzione dei valori dei quattro parametri, compreso un adeguamento della vetustà) e a un raffronto tra valore simulato e valore stabilito con la prima revisione generale delle stime (cfr. anche, riassuntivamente, le Spiegazioni per i proprietari immobiliari ticinesi, "Aggiornamento intermedio dei valori di stima - Terzo ciclo quadriennale" sub. www.ti.ch/stimaufficiale). Con decreto esecutivo del 31 maggio 2016 (BU 25/2016) ha quindi risolto di applicare un aumento medio dei valori di stima del 18.03%, precisando l'incremento percentuale per i singoli fondi in base al polo (Mendrisio, Lugano, Locarno e valli, Bellinzona e valli) e alla fascia territoriale del Comune di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto). Per __________, ha in particolare stabilito una percentuale d'incremento pari all'8.84% (polo D, fascia 5; cfr. tabelle di cui all'allegato citato). Questa percentuale, applicabile all'intera fascia di appartenenza del Comune, è come visto rimasta incontestata (cfr. supra, consid. Ca). A ben vedere, non potrebbe quindi neppure essere rimessa in discussione in questa sede. Neppure il ricorrente del resto lo pretende. Ne discende che le stime ufficiali dei fondi edificati in questione (part. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFP), a cui l'UCS ha applicato, in modo corretto, il predetto aumento percentuale, non possono che essere tutelate anche da questo Tribunale, siccome immuni da violazione del diritto.

4.2. A ragione le precedenti istanze hanno invece respinto le censure sollevate dal ricorrente, riproposte in questa sede, con cui afferma in sostanza che la descrizione degli edifici e i valori di stima non corrisponderebbero (più) allo stato di fatto degli immobili. Questi aspetti, come appena visto (consid. 3.3), esulano infatti dal procedimento di aggiornamento intermedio, volto solo a permettere un adattamento schematico delle stime in base all'evoluzione dei fattori d'incidenza generale; non anche un riesame di tutti gli elementi individuali considerati nelle schede di calcolo e/o un'analisi, fondo per fondo, delle modifiche di fatto subentrate dopo la prima revisione generale. In che misura le predette obiezioni dell'insorgente possano semmai essere fatte valere nel quadro di altre procedure di aggiornamento, così come indicato dal Tribunale di espropriazione, o possano dar luogo a una modifica straordinaria ex art. 42 LSt, è invece questione che trascende il presente procedimento.

5. 5.1. Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere respinto.

5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza.

Per questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dall'insorgente, resta a suo carico.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La vicecancelliera