Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft,
Abteilung Enteignungsgericht
vom 10. April 2014 (650 13 61)
Enteignung – Formelle Enteignung
Entschädigung für Landabtretung / Vorübergehende Enteignung
Nach Ablauf der Frist des § 51 EntG können neue Begehren bis zur Schlussbegehung (§ 70 EntG) nur dann gestellt werden, wenn der bzw. die Enteignete glaubhaft macht, dass er bzw. sie sich trotz Anwendung der zumutbaren Sorgfalt über die Auswirkungen der Enteignung auf Grund des Werkplanes nicht im Klaren gewesen ist. (E. 1.4) Liegen genügend Vergleichsobjekte vor, kann der Verkehrswert anhand der statistischen Methode ermittelt werden. (E. 2.3) Für die Ermittlung der Entschädigung für Landabtretungen ist in der Regel auf den Ver- kehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen. (E. 2.4) An die Voraussetzungen für Vergleichsobjekte dürfen nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschlies- sungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Den Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen wer- den. (E. 2.6) Der mit einem Bauverbot belegte Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie wird tiefer als das übrige Land bewertet, wenn die Abtretung dieses Landstreifens die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt. (E. 2.6) Expropriationsverträge zwischen der öffentlichen Hand und privaten Eigentümern sind mit Vorsicht zu würdigen, denn um ein drohendes Enteignungsverfahren abzuwehren, bezahlt der Enteigner vielfach einen überdurchschnittlichen Preis, oder der Enteignete begnügt sich mit einem zu tiefen Angebot. (E. 2.10) Erwirbt ein Gemeinwesen vorübergehend Rechte, die lediglich während des Baus eines auf Dauer angelegten Werkes benötigt werden, kann eine vorübergehende Enteignung vorlie- gen, welche – sofern ein Schaden nachgewiesen wird – zu entschädigen ist. (E. 3) Nur falls gefällte Bäume den Verkehrswert beeinflussen, ist eine Inkonvenienzentschädigung geschuldet. (E. 4) Gemäss § 28 Abs. 4 EntG ist die Enteignungsentschädigung im Falle einer vorzeitigen Be- sitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung durch den Enteigner oder die Enteignerin zu verzinsen. ( E. 5) Der Zinsfuss wird nach ständiger Praxis des Enteignungsgerichts analog den für das Enteig- nungsverfahren des Bundes geltenden Ansätzen festgelegt. (E. 5)
600 13 61
Urteil vom 10. April 2014
Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, Richter Danilo Assolari, Richterin Margrit Elbert, Richter Peter Issler, Richter Dr. Pascal Leumann, Gerichtsschreiberin Miriam Lüdi
Parteien A.____, Kläger, vertreten durch Dr. Michael Kull, Advokat, Marktplatz 18, 4001 Basel
gegen
B.____, Beklagter
Gegenstand Enteignungsentschädigung
B. Die Bau- und Umweltschutzdirektion (BUD) beschloss mit Entscheid Nr. 554 vom 16. Dezember 2011 den Nutzungsplan für die Erneuerung des Ortszentrums P.____ als Bestandteil des vom Landrat am 23. März 1995 beschlossenen generellen Projekts. Die Planauflage des Nutzungsplans Erneuerung des Ortszentrums P.____ fand vom 9. Januar 2012 bis zum 7. Februar 2012 statt.
C. Mit RRB Nr. 494 vom 31. Oktober 2012 wurde die Rechtskraftbescheinigung für den kan- tonalen Nutzungsplan Erneuerung Ortszentrum P.____ ausgestellt.
D. Mit Eingabe vom 5. März 2013 reichte der B.____ beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, (nachfolgend Enteignungsgericht) ein Gesuch um vorzeiti- ge Besitzeinweisung betreffend Nutzungsplan Erneuerung des Ortszentrums P.____ für Flächen der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ ein.
E. Am 12. April 2013 fand betreffend das Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung (Nr. 600 13 33) eine Hauptverhandlung mit Augenschein statt. Mit Beschluss desselben Tages wurde die vorzeitige Besitzeinweisung bewilligt. A.____, im Verfahren Nr. 600 13 33 vertreten durch Dr. Michael Kull, Advokat in Basel, erhielt Frist bis zum
G. Der Beklagte beantragte mit seiner Eingabe vom 1. Oktober 2013, es sei eine Entschädi- gung aus formeller Enteignung gemäss richterlichem Ermessen, jedoch von maximal Fr. 138'600.00, zuzusprechen. Die Forderung des Klägers sei abzuweisen, sofern sie die Entschädigung von Fr. 138'600.00 übersteige. Die o/e Kosten seien gemäss Enteig- nungsgesetz festzulegen. Zur Begründung führte der Beklagte im Wesentlichen aus, dass gemäss Vergleichspreise von Parzellen in naher Umgebung der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ die vorliegende formelle Enteignung mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 900.00/m 2 zu entschädigen sei. Die vom Kläger geltend gemachte Entschädigung für eine vorübergehende Enteignung im Halte von 200 m 2 sei nicht zuzusprechen, da ein Schaden nicht nachgewiesen werde. Ebenfalls sei für die Rüge betreffend der ca. 30 m 2 keine Entschädigung zuzusprechen, da die irrtümlich erstellte Baute auf dieser Fläche rückgängig gemacht worden sei und zudem die Werkleitungseigentümer zu belangen sei- en.
H. Mit Präsidialverfügung vom 15. Oktober 2013 wurden die Akten des Verfahrens Nr. 600 13 33 (vorzeitige Besitzeinweisung) zum vorliegenden Verfahren beigezogen.
I. Am 23. Oktober 2013 beantragte der Kläger die Einholung von Verträgen bzw. Unterlagen beim Grundbuchamt für Parzellen an der Q.____strasse, R.____gasse und S.strasse der Gemeinde P..
Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2 Lage Fr./m 2
Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2C Lage Fr./m 2
Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2C Lage Fr./m 2
L. Mit Eingabe vom 29. Januar 2014 teilte der Kläger mit, dass die Parteien keine ausserge- richtliche Einigung erzielen konnten. Zudem beantragte der Kläger, es seien seine bishe- rigen Anträge bezüglich Einholung von Landpreiserhebungen gutzuheissen.
M. Mit Präsidialverfügung vom 6. Februar 2014 wurde die Sistierung des vorliegenden Ver- fahrens aufgehoben. Die Beweisanträge des Klägers betreffend amtliche Erkundigung der Handänderungen der Parzellen Nrn. 53, 144, 274 und 1103 des Grundbuchs P.____ so- wie der Parzelle des Werkhofs der Gemeinde P.____ wurden abgelehnt. Der Antrag des Klägers auf Einholung einer Offerte betreffend Entschädigung für Bauland im Dorfkern von P.____ wurde insofern gutgeheissen, als dass beim Statistischen Amt Basel- Landschaft eine Liste betreffend Handänderungen, welche Parzellen in 500 Meter Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ betreffen, eingefordert wurden. Das Statisti- sche Amt Basel-Landschaft hat am 12. Februar 2014 folgende Daten aufgrund der vorer- wähnten Anfrage dem Gericht zugestellt (Erhebungsjahr 2010 - 2012):
Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Wohn- und Geschäftsgebäuden) WG3 Lage Fr./m 2
Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Einfa- milienhäusern mit anschliessendem Abbruch [Bauland], Verkauf mit bleibenden Wohn- rechten) WG2 Lage Fr./m 2
N. Der Kläger teilte mit Eingabe vom 26. Februar 2014 mit, dass er die Preise des Statisti- schen Amtes Basel-Landschaft vom 12. Februar 2014 für vergleichbar erachte. Ausser- dem macht der Kläger neu geltend, es sei für drei Kastanienbäume, welche bei der Aus- führung des Bauprojekts gefällt worden seien, eine Inkonvenienzentschädigung in der Höhe von je Fr. 1‘000.00 auszurichten.
O. Der Beklagte bringt mit Eingabe vom 28. Februar 2014 vor, die Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft vom 12. Februar 2014 sei für die vorliegende Beurteilung der Enteignungsentschädigung nicht heranzuziehen. Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgebracht, die Handänderungen würden Verkäufe von ganzen Grundstücken mit Ge- bäuden betreffen, weshalb aus den Preisen nicht eruierbar sei, welcher Betrag dem Bo-
P. Mit Präsidialverfügung vom 25. März 2014 wurde festgestellt, dass die Einwohnergemein- de P.____ zurzeit ihre bau- und zonenrechtlichen Grundlagen revidiert, weshalb die ent- sprechenden Unterlagen vom Beklagten eingefordert wurden. Des Weiteren wurde vom Hochbauamt eine Liste mit Handänderungen eingefordert, welche Parzellen in der WG4 Zone bzw. welche Parzellen mit vier- oder fünfstöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ betreffen. Schliesslich wurde vom Statistischen Amt Basel-Landschaft eine Liste eingefor- dert mit Handänderungen, welche Parzellen in der WG4 Zone bzw. Parzellen mit vier- o- der fünfstöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ betreffen und welche zudem in 500 Meter Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ liegen.
Q. Gemäss Auskunft des Hochbauamtes vom 27. März 2014 liegen keine Daten für Han- dänderungen betreffend Grundstücke in der WG4 Zone bzw. Parzellen mit vier- oder fünf- stöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ vor.
R. Gemäss Auskunft des Statistischen Amtes Basel-Landschaft vom 1. April 2014 liegen im Zeitraum vom Jahr 2010 bis 2012 keine Daten für Handänderungen vor, welche Parzellen in der WG4 Zone bzw. Parzellen mit vier- oder fünfstöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ betreffen und welche zudem in 500 Meter Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grund- buchs P.____ liegen.
S. Das Gericht forderte am 3. April 2014 beim Bauinspektorat P.____ eine Erkundigung be- treffend Nutzungsreserve der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ ein. Gemäss Aus- kunft des Bauinspektorats beträgt die Nutzungsreserve für die erwähnte Parzelle 2.52 m 2 .
U. Anlässlich der heutigen mit einem Augenschein verbundenen Hauptverhandlung teilt der Kläger mit, dass keine aktuelle Vereinbarung zwischen dem Baurechtsnehmer und -geber vorliege, und verweist auf den bereits eingereichten Baurechtsvertrag vom 13. August 1987. Im Übrigen halten die Parteien an ihren Begehren und Begründungen fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägun- gen eingegangen.
Das Enteignungsgericht zieht
i n E r w ä g u n g:
1.1 Gegenstand des vorliegenden Urteils ist die Frage der Entschädigung für die formelle Enteignung einer Teilfläche der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ im Halte von 154 m 2 , die Entschädigung für eine vorübergehende Nutzung einer Teilfläche der er- wähnten Parzelle im Halte von 200 m 2 und die Entschädigung für eine Inkonvenienzent- schädigung für drei Kastanienbäume, welche sich auf der erwähnten Parzelle befunden hätten. Die dauernde und vorübergehende Beanspruchung des Landes sowie die Fällung der Kastanienbäume erfolgte im Rahmen des kantonalen Strassenbauprojekts Erneue- rung des Ortszentrums P.____. Zuständig für die Festsetzung derartiger Entschädigungen nach kantonalem Recht ist gemäss § 47 Abs. 1 des Gesetzes über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) das Enteignungsgericht in erster Instanz.
1.2 Der Kläger macht zudem eine Entschädigung für eine angeblich vom Beklagten bebaute, jedoch nicht enteignete Fläche im Halte von 30 m 2 geltend. Die Fläche von 30 m 2 wurde irrtümlich in Anspruch genommen und die darauf erstellten Bauten wurden
1.3 Das Enteignungsgericht hat im Sinne des § 51 EntG mit Beschluss vom 14. April 2013 dem Kläger eine Frist bis zum 1. Juli 2013 gesetzt, um Entschädigungsforderungen beim Gericht anzumelden. Der Kläger hat am 28. Juni 2013 seine Forderungen betreffend Entschädigung für eine formelle Enteignung im Halte von 154 m 2 und für eine vorüberge- hende Nutzung für die Fläche im Halte von 200 m 2 fristgerecht geltend gemacht.
1.4 Nicht innert der Frist bis zum 1. Juli 2013 im Sinne des § 51 EntG hat der Kläger erst mit Eingabe vom 26. Februar 2014 eine Inkonvenienzentschädigung für drei Kasta- nienbäume in der Höhe von je Fr. 1‘000.00, welche bei der Ausführung des Bauprojekts gefällt worden seien, geltend gemacht. Gemäss § 54 Abs. 1 EntG können nach Ablauf der Frist des § 51 EntG neue Begehren bis zur Schlussbegehung (§ 70 EntG) gestellt werden, wenn der Enteignete glaubhaft macht, dass er sich trotz Anwendung der zumutbaren Sorgfalt über die Auswirkungen der Enteignung auf Grund des Werkplanes nicht im Kla- ren gewesen ist. Der Kläger hat die verspätete Einreichung seines ergänzenden Begeh- rens vom 26. Februar 2014 nicht begründet und aus den Akten gehen ebenfalls keine Gründe hervor, weshalb dieses Begehren erst am 26. Februar 2014 gestellt wurde. Auf das entsprechende Begehren ist somit nicht einzutreten. Auch wenn formell ein Nichtein- treten festzustellen ist, hat sich das Gericht inhaltlich mit dem erwähnten Begehren ausei- nandergesetzt (vgl. nachfolgend Ziffer 4).
1.5 Als Eigentümer der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____, von welcher im Rahmen des Strassenbaus ein Streifen enteignet und ein weiterer Streifen vorübergehend beansprucht wurde, ist der Kläger zur Erhebung einer Forderungsklage beim Enteig- nungsgericht legitimiert (vgl. § 52 EntG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Klage einzutreten.
2.1 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens stellt unter anderem die Frage der Ent- schädigung für die Enteignung der Teilfläche von 154 m 2 der Parzelle Nr. 21 des Grund-
2.2 Die Enteignungsentschädigung gilt gemäss § 17 und § 19 EntG alle Nachteile ab, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen. Demnach sind zunächst der volle Verkehrswert des enteigneten Grundstückes oder Rechtes (§ 19 Abs. 1 lit. a EntG) und, wenn von einem Grundstück nur ein Teil in An- spruch genommen wird, auch der Betrag, um den der Verkehrswert des verbliebenen Teils sich vermindert (Minderwert, § 19 Abs. 1 lit. b EntG), zu vergüten. Zusätzlich sind al- le weiteren dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (Inkonvenienzen, § 19 Abs. 1 lit. c EntG), zu entschädigen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist auch die Möglichkeit einer besseren Verwendung angemessen zu berücksichtigen (§ 19 Abs. 2 EntG). Die vorerwähnten Bestimmungen des kantonalen Enteignungsgesetzes stimmen im Wortlaut mit den ihnen entsprechenden Artikeln des Bundesgesetzes über die Enteig- nung (EntG Bund) vom 20. Juni 1930 vollends überein. Bei der Auslegung der kantonalen Normen kann daher auch auf die Literatur und Praxis zum Enteignungsgesetz des Bun- des abgestellt werden.
2.3 Die Enteignungsentschädigung ist entweder nach objektiven Gesichtspunkten, d. h. nach dem Wert, den das enteignete Recht aufgrund der bisherigen Nutzung oder ei- ner möglichen besseren Verwendung für einen Käufer aufweist (Verkehrswert) oder aber nach subjektiven Kriterien, d. h. nach dem Interesse des Enteigneten an der Beibehaltung des fraglichen Rechts zu bemessen (BGE 113 IB 39 E. 2a mit Hinweisen). Gemäss bun- desgerichtlicher Rechtsprechung ist diejenige Methode anzuwenden, die für den Enteig- neten günstiger ist (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. November 2013 A- 5581/2012 E. 6.8.1; HEINZ HESS/ HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N 10 zu Art. 19). Der Verkehrswert ist gemäss Bundesgericht primär an- hand von Vergleichspreisen festzulegen (sog. statistische Methode oder Vergleichsme- thode, Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. November 2013 A-5581/2012 E. 6.8.1; BGE 113 Ib 39 E. 2a mit Hinweisen); nur wenn keine Vergleichspreise vorhan-
2.4 Für die Ermittlung der Entschädigung für Landabtretungen ist in der Regel auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 4a, vom 27. Juni 2003 [600 03 21] E. 3b). Das gilt auch im Falle der vorzeitigen Besitzeinweisung (vgl. PETER LUDWIG/BEAT STALDER, Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Auflage, Bern 2013, N 39; Urteil des bernischen Verwaltungsgerichts vom 24. Mai 1993 in: BVR 1994 S. 258 E. 2a). Für den vorliegenden Fall hat deshalb – vorbehältlich der Verzinsungsfrage – der 10. April 2014 als massgebender Stichtag und Bewertungszeitpunkt zu gelten.
2.5 Die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ liegt in der Wohn- und Geschäftszone (WG3c und WG4) im Sinne des § 21 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG, SGS 400). Diese Wohn- und Geschäftszone umfasst ein Gebiet, welches der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten ist. Die Parzelle befindet sich zudem im Richtplan für Ausnahmebauten der Einwohnergemeinde P.____ vom 23. April 1968 (RRB-Nr. 1155), wonach 5-stöckige Gebäude gebaut werden dürfen und die Ausnützungsziffer 90 % + 10 %, d.h. 100 %, beträgt. Gemäss Angaben des Bau- inspektorats P.____ ist für die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ eine Nutzungsre- serve von 2.52 m 2 vorhanden, d. h. sie ist grundsätzlich vollständig ausgenutzt. Der all- gemeine Siedlungsbau in der Umgebung der Parzelle, welche sich an zentraler Lage der Gemeinde befindet, ist grösstenteils sehr dicht und mehrstöckig. Die Parzelle befindet sich in einem Siedlungsgebiet mit städtischem Charakter, weshalb davon auszugehen ist, dass die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ durch die überbaute Umgebung ent- scheidend geprägt wird. Die Parzelle ist im Baurecht abgegeben. Die abzutretende Fläche (154 m 2 ) wurde mit dem Abschluss des Verfahrens auf vorzeitige Besitzeinweisung auf den 14. April 2013 an den Enteigner übergeben.
Aus diesen Handänderungen resultiert ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund Fr. 2'148.00. Da es sich um eine Streifenenteignung handelt, ist im Sinne der vorange- henden Erwägung 2.6 ein um ein Drittel reduzierter Vergleichspreis von 1‘503.60 Fr./m 2
massgebend.
2.8 Aufgrund der räumlichen Nähe der V.gasse zur Parzelle Nr. 21 des Grund- buchs P., sind die Preise der Landpreiserhebung des Hochbauamtes, welche Parzel- len an dieser Strasse betreffen, als Vergleichspreise heranzuziehen:
Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2 Lage Fr./m 2
Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2C Lage Fr./m 2
Aufgrund der rückwärtigen Lage dieser WG2 Parzellen an der V.____gasse gegenüber der zentralen lukrativeren Lage der zu beurteilenden Fläche auf der Parzelle Nr. 21 des Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Wohn- und Geschäftsgebäuden) WG3 Lage Fr./m 2
2.9 Des Weiteren wurde dem Baurechtsvertrag vom 13. August 1987 für den Bau- rechtszins ein Landpreis von 900.00 Fr./m 2 zugrunde gelegt. Gemäss Art. 7.4 des Bau- rechtsvertrages vom 13. August 1987 wird der Baurechtszins alle 5 Jahre zu zwei Drittel dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst. Der Indexstand von 1987 betrug 109.8 Punkte und der Indexstand von 2013 beträgt 159.5 Punkte. Es liegt eine Teuerung von 45.3 % vor. Aufgrund der vorliegenden Streifenenteignung ist eine Reduktion um ein Drittel vorzunehmen. Die Teuerung beträgt daher 33.2%. Der massgebende Vergleichs- preis liegt somit bei 1‘172.00 Fr./m 2 .
2.10 Aus dem Regierungsratsbeschluss Nr. 185 vom 24. April 2012 ist ersichtlich, dass der Kanton zwecks Knotenneubau Z.____-Q.strasse P. eine Fläche von 28 m 2
der Parzelle Nr. 128 des Grundbuchs P.____ zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 567.00 erwarb. Diese Parzelle befindet sich ebenfalls an der Q.strasse der Gemeinde P.. Des Weiteren wurde eine Inkonvenienzentschädigung für das Näherrücken der Strasse von Fr. 40'000.00 vereinbart. Umgerechnet resultiert damit für die 28 m 2 ein Quadratmeterpreis von Fr. 1'995.60 unter Berücksichtigung der Inkonvenienzentschädi- gung. Allerdings sind Expropriationsverträge zwischen der öffentlichen Hand und privaten Eigentümern mit Vorsicht zu würdigen, denn um ein drohendes Enteignungsverfahren ab- zuwehren, bezahlt der Enteigner vielfach einen überdurchschnittlichen Preis, oder der Enteignete begnügt sich mit einem zu tiefen Angebot (vgl. PETER WIEDERKEHR, Die Ex- propriationsentschädigung, Zürich 1966, S. 36). Vorliegend wird deshalb bei der Ermitt-
2.11 Massgebend sind vorliegend somit im Sinne der vorangehenden Erwägungen Vergleichspreise von 1‘503.60 Fr./m 2 (vgl. Erw. 2.7), 1‘215.00 Fr./m 2 (vgl. Erw. 2.8) und 1‘172.00 Fr./m 2 (vgl. Erw. 2.9). Das Gericht erachtet deshalb vorliegend für die Festset- zung der formellen Entschädigung für die Landabtretung im Halte von 154 m 2 den durch- schnittlichen Quadratmeterpreis der erwähnten Vergleichspreise als angemessen (Fr. 1'300.00). Für die formelle Enteignung von 154 m 2 resultiert eine Entschädigung von Fr. 200‘200.00.
3.1 Für die vorübergehende Nutzung der 200 m 2 macht der Kläger zusätzlich eine Entschädigung von Fr. 1‘333.00 geltend (Fr. 17.00/m 2 ). Der Beklagte hingegen beantragt, dass keine Entschädigung für die vorübergehende Nutzung geschuldet sei.
3.2 Erwirbt ein Gemeinwesen vorübergehend Rechte, die lediglich während des Baus eines auf Dauer angelegten Werkes benötigt werden, kann eine sogenannte "vorüberge- hende Enteignung" vorliegen (vgl. BGE 99 Ib 91 E. 3; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 6 N 12). Entsprechend bestimmt § 8 EntG, dass eine Enteignung für eine zeitlich beschränkte Dauer angeordnet werden kann. Dem Betroffenen wird in diesen Fällen nicht das Land selbst entzogen, sondern die Nutzung daran (vgl. BGE 109 Ib 268 E. 3). In Lehre und Rechtsprechung ist diese Entschädigungspflicht als ein Sonderfall der in Art. 19 lit. c EntG umschriebenen Pflicht des Enteigners, "weitere Nachteile" zu vergüten, bezeichnet und der Enteignungsbann als vorübergehende Beschränkung der Rechte des Eigentümers im Sinne von Art. 5 Abs. 2 EntG Bund betrachtet worden (vgl. BGE 109 IB 268 E. 2a, 106 Ib 19 E. 7a, HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 44 N 1). Es stellt sich die Frage, ob der Kläger die Fläche, welche vorübergehend genutzt wurde, tatsächlich anderweitig nutzen hätte können. Ein Schaden wird vom Kläger weder behauptet noch bewiesen, weshalb ihm kei- ne Entschädigung für die vorübergehende Nutzung der 200 m 2 zugesprochen wird.
Der Kläger macht, wie bereits erwähnt, geltend, es sei für die drei Kastanienbäume, wel- che bei der Ausführung des Bauprojekts gefällt worden seien, eine Inkonvenienzentschä- digung in der Höhe von je Fr. 1‘000.00 auszurichten. Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass lediglich zwei Kastanienbäume gefällt wurden. Diese befanden sich auf der enteigneten Fläche. Nur falls gefällte Bäume den Verkehrswert beeinflussen, ist eine In- konvenienzentschädigung geschuldet (vgl. BGE 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 6). Vorliegend befindet sich die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ in der Wohn- und Gewerbezone. Potenzielle Käufer dürften nicht bereit sein, wegen der Bäume einen höheren Landwert zu bezahlen, da sie diese für die zonenkonforme Nutzung gar nicht be- nötigen würden. In der Regel werden die Bäume unter diesen Umständen daher von ei- nem potentiellen Käufer nicht vergütet, weshalb diese auch vom Enteigner nicht zu ent- schädigen sind (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 90 zu Art. 19). Somit ist für die gefällten Kasta- nienbäume keine Inkonvenienzentschädigung geschuldet.
5.1 Der Kläger beantragt für die geltend gemachten Entschädigungen einen Zins zu 5 % seit dem 12. April 2013. Der Beklagte hingegen erachtet diesen Zinssatz als zu hoch. Es sei der Zinssatz nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen massgebend.
5.2 Gemäss § 28 Abs. 4 EntG ist die Enteignungsentschädigung im Falle einer vorzei- tigen Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung durch den Enteigner oder die Ent- eignerin zu verzinsen. Im vorliegenden Fall wurde die enteignete Fläche der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ per 12. April 2013 durch den B.____ in Besitz genommen. Der Zinsfuss wird nach ständiger Praxis des Enteignungsgerichts analog den für das Ent- eignungsverfahren des Bundes geltenden Ansätzen festgelegt (vgl. Urteil des Enteig- nungsgerichts vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 6, vom 31. Januar 2002 [600 01 61] E. 10). Seit dem 1. Januar 2010 richtet sich der Zinsfuss im bundesrechtlichen Enteig- nungsverfahren nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. Beschluss der 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2009). Dieser betrug am 2. Juni 2012 2.25 % und beträgt seit 3. September
6.1 Bezüglich der Kosten statuiert § 71 Abs. 1 EntG, dass im Enteignungsverfahren die Verfahrenskosten des erstinstanzlichen Verfahrens vom Enteigner bzw. von der Ent- eignerin zu tragen sind. Im vorliegenden Fall ist der Enteigner der B.____, vertreten durch die Bau- und Umweltschutzdirektion, so dass gestützt auf § 20 Abs. 4 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 (SGS 271, VPO) und i.V.m. § 2 Abs. 3 lit. a des Verwaltungsverfahrensgesetzes Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 (SGS 175, VwVG BL) keine Verfahrenskosten erhoben werden.
6.2 Nach § 71 Abs. 2 EntG trägt der Enteigner die Parteientschädigung für den Beizug einer Anwältin oder eines Anwalts. Von der Zusprechung einer Parteientschädigung kann ausnahmsweise ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn die enteignete Partei nicht oder nur teilweise obsiegt (§ 71 Abs. 2 Satz 2 EntG). Mit dieser Bestimmung räumt der Gesetzgeber dem Enteignungsgericht ein Ermessen ein, im Einzelfall vom Grundsatz der Tragung der Parteikosten durch die Enteignerin oder den Enteigner abzuweichen (vgl. Vorlage des Regierungsrats an den Landrat vom 31. Oktober 2006 [2006/262] betreffend effizientes Verfahren vor Steuer- und Enteignungsgericht, S. 4). Voraussetzung ist, dass die enteignete Partei nicht oder nur teilweise obsiegt hat, wobei auch in diesen Fällen nur ausnahmsweise ganz oder teilweise von einer Parteientschädigung abgesehen werden kann. Vorliegend sind keinerlei Gründe für eine Ausnahme ersichtlich, welche ein Abwei- chen vom Grundsatz der Parteientschädigung zulasten der Enteignerin rechtfertigen wür- den. Der Anspruch des Klägers auf eine Parteientschädigung nach § 71 Abs. 2 EntG ist dementsprechend zu bejahen. Der Vertreter des Klägers weist in seiner Honorarnote vom 26. März 2014 einen Zeitaufwand von 39,5 Stunden à Fr. 300.00 auf, Auslagen von Fr. 557.00, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %. Der vor dem Enteignungsgericht für Bei- tragsfälle im üblichen Rahmen praxisgemäss anwendbare Tarif beträgt Fr. 250.00 pro Stunde (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 20. Dezember 2012 [650 11 118] E. 7, vom 18. November 2010 [650 09 88] E. 5.2). Zudem gilt für Massenkopien gemäss § 15 Abs. 2 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte vom 17. November 2003
18 - (SGS 178.112) ein Tarif von Fr. 0.50 pro Kopie. Dem Vertreter des Klägers wird mithin ei- ne auf einem Zeitaufwand von 39,5 Stunden à Fr. 250.00 basierende Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 9‘875.00 sowie Auslagen von Fr. 303.50, zuzüglich Fr. 814.30 Mehrwertsteuer, insgesamt somit Fr. 10‘992.80 zugesprochen.
19 -
D e m g e m ä s s w i r d e r k a n n t :
Der Beklagte hat dem Kläger für die Abtretung von 154 m² der Parzelle Nr. 21 des Grund- buchs P.____ eine Entschädigung von Fr. 200‘200.00 (Fr. 1‘300.00 pro m²) zu bezahlen, zuzüglich des seit dem 12. April 2013 (Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung) anfallen- den Zinses in der Höhe von 2.25 % bis 2. September 2013 bzw. des seit dem 3. September 2013 geltenden Zinses in der Höhe von 2 %.
Auf die Mehrforderungen und übrigen Entschädigungsforderungen des Klägers wird nicht eingetreten, bzw. die entsprechenden Begehren werden abgewiesen.
Die Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Staates.
Der Beklagte hat dem Vertreter des Klägers eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 10‘992.80 (inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer) zu entrichten.
Das Grundbuchamt Basel-Landschaft wird angewiesen, nach erfolgtem Eigentumsüber- gang den Rechtserwerb des Beklagten an der Fläche der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ gemäss Landerwerbsplan vom 26. November 2010 zum Plan Nr. 201 611 020 – 119 b einzutragen.
Dieses Urteil wird dem Vertreter des Klägers (2) sowie dem Beklagten (1) schriftlich mit- geteilt. Nach Rechtskraft wird das Urteil zudem dem Grundbuchamt Basel-Landschaft schriftlich mitgeteilt.
Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft Abteilungspräsident:
Dr. Ivo Corvini-Mohn Gerichtsschreiberin:
Miriam Lüdi